TJ 31555, 20 mars 2025, RG 24/04209

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 7]
[Adresse 2]
[Adresse 5]
[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/04209
N° Portalis DBX4-W-B7I-TPVI

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 20 Mars 2025

[B] [M]

C/

[F] [X]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 20 Mars 2025

à Me Déborah MAURIZOT

Expédition délivrée
à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 20 mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 31 janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [B] [M]
demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Emmanuel LAMBREY de la SCP LAMBREY & ASSOCIES, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, substitué par Maître Déborah MAURIZOT, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [F] [X], demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement les 31 janvier et 5 février 2020 prenant effet au 11 février 2020, Monsieur [B] [M] a donné, par l'intermédiaire de son mandataire QUIETIS GESTION à bail à Monsieur [F] [X] un appartement à usage d'habitation (n°A211) ainsi qu'un garage (n°24) situés [Adresse 4], lot n°A211 à [Localité 9] pour un loyer mensuel de 477,17 euros et une provision sur charges mensuelle de 43 euros.

Le 7 août 2024, Monsieur [B] [M] a fait signifier à Monsieur [F] [X] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.
Par acte de commissaire de justice en date du 31 octobre 2024, Monsieur [B] [M] a ensuite fait assigner Monsieur [F] [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et donc de la résiliation du bail intervenue le 7 octobre 2024, son expulsion et celle de tout occupant introduit de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, outre la séquestration des meubles du logement à ses frais et périls, et sa condamnation au paiement :
- de la somme de 2.265,22 euros, au titre de l'arriéré locatif du au 1er octobre 2024,
- d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels jusqu'à la libération effective du logement,
- d'une somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 31 janvier 2025, Monsieur [B] [M], représenté par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2.767,39 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de janvier 2025 comprise. Le demandeur soutient qu’il n’y a pas eu de dernier paiement.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l'étude du commissaire de justice le 31 octobre 2024, Monsieur [F] [X] n'est ni présent ni représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, en l'absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 04 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [B] [M] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 8 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 octobre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu les 31 janvier et 5 février 2020 prenant effet au 11 février 2020 contient une clause résolutoire (article 2.11) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.712,95 euros a été signifié le 7 août 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [F] [X] n'a effectué aucun règlement dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 octobre 2024.

En outre, le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [F] [X] est depuis occupant sans droit ni titre. Son expulsion sera donc ordonnée, au besoin avec assistance de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

Monsieur [B] [M] produit un décompte du 23 janvier 2025 démontrant que Monsieur [F] [X] reste devoir la somme de 2.611,90 euros, mensualité de janvier 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite (155,49 euros).

Monsieur [F] [X] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.611,90 euros.

Monsieur [F] [X] sera également condamné au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l'arriéré d'indemnités d'occupation pour la période du 8 octobre 2024 au 31 janvier 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d'occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [F] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [B] [M], Monsieur [F] [X] sera condamné à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,