TJ 31555, 20 mars 2025, RG 24/02688

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 7]
[Adresse 2]
[Adresse 4]
[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/02688
N° Portalis DBX4-W-B7I-TEPD

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 20 Mars 2025

[W] [H] épouse [N]

C/

[K] [Z]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 20 Mars 2025

à Me Nathalie TREMOLET PHILIPPE

Expédition délivrée
à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 20 mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de [W] LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 31 janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [W] [H] épouse [N]
demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Nathalie TREMOLET PHILIPPE, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [K] [Z],
demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 03 août 2016, Mme [W] [H] épouse [N] a donné à bail à M. [K] [Y] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], avec parking 15/16, pour un loyer mensuel de 680 € et 100 € de provision sur charges, ou taxe d'enlèvement des ordures ménagères récupérable annuellement sur présentation du justificatif.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [W] [H] épouse [N] a fait signifier un premier commandement de payer visant la clause résolutoire le 04 janvier 2023 pour un montant de 4.680 € en principal.

Par suite, Mme [W] [H] épouse [N] a fait signifier un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire le 25 mars 2024 pour un montant de 3.720 € en principal.

Mme [W] [H] épouse [N] a ensuite fait assigner M. [K] [Y] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse par un acte de commissaire de Justice du 09 juillet 2024 afin :
- de constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés ;
-d'ordonner l'expulsion sous huitaine de M. [K] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier en tant que de besoin, compte tenu de sa mauvaise foi ;
- et de le condamner au paiement :
* de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 3.720 euros avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, et actualisation de la somme au jour de l'audience ;
* d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant égal au loyer et charges actuels jusqu'à libération complète des lieux, soit la somme de 780 euros ;
* de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, outre le paiement des droits de recouvrement et d’exécution de l’article 10.

Appelée à l’audience du 15 novembre 2024, l'affaire a fait l'objet de deux renvois à la demande des parties avant d'être tenue à l'audience du 31 janvier 2025 à laquelle Mme [W] [H] épouse [N], représenté par son conseil, indique que les parties sont parvenues à un accord conditionnel dont elle sollicite de produire en délibéré le justificatif de réalisation, et qu'à défaut elle maintient l'intégralité de ses demandes.
Elle affirme que la dette arrêtée au 31 décembre 2024 s'élève à la somme de 4780 euros, somme à laquelle il convient d'ajouter les TEOM pour un montant total de 702 euros, dont elle produit les justificatifs, soit un total de 5.482 euros. Elle explique que le locataire affirme avoir versé deux jours avant l'audience la somme de 3700 euros et qu'il s'engage à verser avant le 27 février 2025 la somme de 1080 euros de sorte qu'il subsisterait un arriéré de 702 euros correspondant à la TEOM, pour lequel il sollicite des délais de paiement auxquels elle ne s'oppose pas si les versements invoqués sont bien réalises. Elle ajoute que dans ce cas, elle ne s'oppose pas à la suspension des effets de la clause résolutoire et qu'elle ne maintient pas sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile mais maintient sa demande de condamnation aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

M. [K] [Y] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 100 € par mois en règlement de l'arriéré correspond au solde qui restera à régler, en ce qu'il affirme avoir payé la somme de 3700 euros avant l'audience et qu'il s'engage à régler la somme de 1080 euros avant la fin du mois de février 2025. Il explique que la dette locative est la conséquence d'un appel bancaire frauduleux dont il a été victime.

L'affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

La bailleresse a été autorisée à produire en délibéré la confirmation d'encaissement des sommes invoquées par le défendeur. Par mail en date du 12 mars 2025, le conseil de la demanderesse a confirmé le versement des sommes évoquées lors de l’audience et les modalités d’apurement de la dette.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 10 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

L’action est donc recevable.

Par ailleurs, Mme [W] [H] épouse [N] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 25 mars 2024.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 03 août 2016 contient une clause résolutoire (article VII) reprenant les modalités de cet article et laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 24 précité, et laissant un délai de deux mois pour régler a été signifié le 25 mars 2024, pour la somme en principal de 3.720 €, conformément à la clause résolutoire.

Un règlement partiel n'étant pas suffisant pour apurer les causes du commandement de payer, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 mai 2024.

II. SUR LA DEMANDE DE PROVISION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, Mme [W] [H] épouse [N] produit un décompte démontrant que M. [K] [Y] reste lui devoir la somme de 4780 euros au titre des loyers et charges impayés arrêté au 31 décembre 2024 ainsi que la somme de 702 euros au titre des taxes d'enlèvement des ordures ménagères pour les années 2021 à 2025 dont il est justifié par la production des avis d'imposition, soit un montant total de 5482 euros.

Conformément aux affirmations de M. [K] [Y] les sommes de 3700 euros et 1080 euros, doivent être déduites comme ayant bien été encaissées par la bailleresse.

Le solde locatif s'élève donc à la somme de 702 euros.

M. [K] [Y] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette telle qu'arrêtée, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné à payer à Mme [W] [H] épouse [N] cette somme de 702 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, au regard du fait que M. [K] [Y] a effectué des versements significatifs afin d'apurer sa dette, de ses ressources et du montant de la dette, ainsi que de la reprise du paiement du loyer courant en janvier 2025, il sera autorisé à se libérer du montant de la dette en versements mensuels de 100 €, soit une mensualité de 102€, puis 5 mensualités de 100 € et une 7ème mensualité qui soldera la dette, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

La demande de M. [K] [Y] de rester dans les lieux s'analyse comme une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, conformément à la demande de M. [K] [Y], et celui-ci ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d'audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d'expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de M. [K] [Y] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges et révisable selon les stipulations contractuelles.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [K] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 25 mars 2024. Il n’y a pas lieu de statuer sur la demande au titre des droits de recouvrement de l’article 10 [ du décret du 12 décémbre 1996] en ce que ce texte a été abrogé par décret du 26 février 2016.

Mme [W] [H] épouse [N] ne maintenant pas sa demande d'indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer sur ce point.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,