TJ 77284, 19 mars 2025, RG 25/00079

- N° RG 25/00079 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CDZ4A

Date : 19 Mars 2025

Affaire : N° RG 25/00079 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CDZ4A

N° de minute : 25/00149

Formule Exécutoire délivrée
le : 24-03-2025

à : Me Christian LEFEVRE + dossier

Copie Conforme délivrée
le :

à :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le DIX NEUF MARS DEUX MIL VINGT CINQ, par Monsieur Arnaud MARCANGELI, Juge au Tribunal judiciaire de MEAUX, assisté de Madame Laurence MATHIEU-VANDEWOORDE, Greffière lors des débats et de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDERESSE

SCI IMMO 2
[Adresse 4]
[Localité 5]

représentée par Me Christian LEFEVRE, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, avocat plaidant

DEFENDERESSE

Madame [J] [D] [L] exerce sous l’enseigne AU SAS
[Adresse 1]
[Localité 6]

non comparante

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Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 19 Février 2025 ;

EXPOSE DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par contrat en date du 19 février 2019, la S.C.I IMMO 2 (le bailleur) a donné à bail commercial à Monsieur [F] [U] et Monsieur [X] [E] agissant en qualités d’associés fondateurs de la SARL VL (le preneur) des locaux situés [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 713 euros hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance.

Par acte notarié en date du 4 juin 2021, la SARL VL cédait son fonds de commerce à Madame [J] [D] [L].

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de justice du 9 août 2024, pour une somme de 7253,43 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er août 2024.

- N° RG 25/00079 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CDZ4A
Exposant que les causes du commandement sont demeurées totalement ou partiellement impayées, le bailleur a, par acte d’huissier du 17 janvier 2025, fait assigner le locataire devant la présente juridiction des référés aux fins de :
- Constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit du bailleur.
- Ordonner en conséquence l’expulsion Madame [J] [D] [L] des lieux loués situés [Adresse 3] ainsi que celle de tout occupant de son chef avec l’assistance d’un commissaire de police et d’un serrurier, si besoin est.
- Ordonner le transport des meubles et objets mobiliers garnissant les locaux dans tel garde-meubles ou en tout autre lieu au choix du bailleur, aux frais, risques et périls de la partie expulsée.
- Dire et juger que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 à L.433-2 et R.433-7 à R.442-1 du code des procédures civiles d'exécution.
- Condamner Madame [J] [D] [L] à payer à SCI IMMO 2 la somme provisionnelle de 11 213,48 Euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 02/01/2025.
- Condamner Madame [J] [D] [L] à payer à SCI IMMO 2 une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer contractuel et des charges jusqu’à parfaite libération des lieux.
- Condamner Madame [J] [D] [L] à payer à SCI IMMO 2 la somme de 1225 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner Madame [J] [D] [L] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 19 février 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la S.C.I IMMO 2 a maintenu ses demandes et actualisait sa créance à hauteur de 12 005,49 euros, terme de février 2025 inclus.

Assignée à étude, Madame [J] [D] [L] n’a pas comparu. La décision étant susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2025.

SUR CE,

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 - Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. La reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la S.C.I IMMO 2 n’a fait qu’exercer ses droits légitimes du bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement porte sur une créance d'un montant de 7253,43 euros, arrêtée au 1er août 2024, après déduction du coût du commandement de payer, qui n’est pas une créance locative.

Il résulte du décompte joint à l’assignation que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et il sera constaté que le bail est résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de Madame [J] [D] [L] et de tout occupant de son chef sera donc ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte, le recours à la force publique étant suffisamment comminatoire.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

A compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

2 - Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation due par Madame [J] [D] [L] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la S.C.I IMMO 2, l'obligation de Madame [J] [D] [L] au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation dus, terme de février 2025, n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 12 005,49 euros, somme au paiement de laquelle il convient de condamner Madame [J] [D] [L], avec intérêts au taux légal à hauteur de 7253,43 euros à compter du 9 août 2024, date du commandement de payer visant la clause résolutoire et à compter de l'assignation pour le surplus.

3 - Sur les mesures de fin de jugement

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 du même code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [J] [D] [L], qui succombe, supportera la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 9 août 2024.

En considération de l’équité, Madame [J] [D] [L] sera condamnée à payer à la S.C.I IMMO 2 la somme de 1225 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS