TJ 45234, 24 mars 2025, RG 24/02992

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 24 MARS 2025

Minute n° :

N° RG 24/02992 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GYZI

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Mme [H] [X] (Salariée) munie d'un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [F], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

A l'audience du 23 Janvier 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

RAPPEL DES FAITS

La SA d'HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a donné à bail à Monsieur [P] [F] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], par contrat du 6 juillet 2020, pour un loyer mensuel de 399,56 euros hors charges, payable à terme échu.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d'HLM [Adresse 1] a fait signifier le 3 avril 2024 à Monsieur [P] [F] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 1232,02 euros, selon décompte en date du 29 mars 2024 et d'avoir à justifier d'une assurance visant également la clause résolutoire de ce chef. Ce commandement a été remis à étude.

Le bailleur a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret de la situation d'impayés le 4 avril 2024.

La SA d'HLM a ensuite fait assigner le 13 juin 2024 Monsieur [P] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'ORLEANS aux fins suivantes :
-constater l'acquisition de la clause résolutoire et constater la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire ;
-à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts de la locataire pour non-paiement des loyers et / ou défaut d'assurance ;
-ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [P] [F], ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux, et ce conformément aux dispositions de l'article L411-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;
-ordonner que, faute par lui de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
-condamner Monsieur [P] [F] au paiement de la somme de 1232,02 euros, représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;
-le condamner au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;
-condamner Monsieur [P] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;
-condamner Monsieur [P] [F] au paiement de la somme de 500 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la requérante, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;
-condamner Monsieur [P] [F] au paiement de tous les frais et dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Cette assignation a été remise à étude et notifiée au représentant de l'état dans le département le 16 juin 2024.

L'affaire a été appelée à l'audience du 23 janvier 2025.

A cette audience, la SA d'HLM [Adresse 1] - représentée avec pouvoir par Madame [H] [X], employée du bailleur – a maintenu ses demandes relatives aux loyers impayés et au défaut d'assurance et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 1562,32 euros, hors frais. Le bailleur a sollicité la possibilité de pouvoir transmettre les justificatifs de l'assurance, dans le cadre d'une note en délibéré et à sollicité l'octroi de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois avec une suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [P] [F] a comparu. Il a reconnu le montant de la dette locative et a sollicité des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois. Il a indiqué avoir effectué des travaux dans le logement avec l'accord du bailleur et devoir, de ce fait, toucher une somme de sa part au titre des matériaux fournis par lui pour lesdits travaux.

La fiche de diagnostic social et financier n'a pas été reçue avant l'audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 24 mars 2025.

Par note en délibérée du 6 février 2025, la SA d'HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a indiqué avoir réceptionné les justificatifs de l'assurance habitation pour les périodes 2024-2025 et ne pas maintenir ses demandes de constat d'acquisition de la clause résolutoire et de résiliation pour défaut d'assurance.
Par mail du 10 février 2025, la SA d'HLM [Adresse 1] a également transmis la copie d'un courrier dans lequel elle indique qu'elle remboursera la somme de 532,70 euros à Monsieur [P] [F] pour l'achat de fournitures nécessaires à la rénovation du logement.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l'article 467 du Code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l'audience.

I. SUR LA RESILIATION :

*sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 16 juin 2024 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que s'appliquant au moment de l'assignation.

Par ailleurs, la SA d'HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 4 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

*sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction s'appliquant au moment de la délivrance du commandement de payer, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il convient tout d'abord de constater que la SA d'HLM [Adresse 1] se désiste de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire et de résiliation pour défaut d'assurance, le locataire ayant justifié d'une assurance pour les années 2024 et 2025.

En l'espèce, le bail du 6 juillet 2020 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers (article 9.1 des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 avril 2024, pour la somme en principal de 1232,02 euros.

Le délai prévu dans cette clause résolutoire du bail, pour régler la dette locative, étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée, malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023, qui ne s’applique qu’aux situations contractuelles postérieures, et malgré l’indication de six semaines portée dans le commandement de payer.

Le délai de paiement dont le locataire bénéficiait pour régler cette somme a expiré le 3 juin 2024 à 24 heures.

Entre le 3 avril 2024 et le 3 juin 2024 à 24 heures, Monsieur [P] [F] a procédé à deux règlements pour un total de 1065 euros.

Il en résulte que Monsieur [P] [F] n'a pas éteint les causes du commandement de payer du 3 avril 2024.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du logement sont donc réunies à la date du 4 juin 2024 et il y aura lieu de le constater.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE produit un décompte démontrant que Monsieur [P] [F] reste devoir, après soustraction des frais de procédure (90,07 euros et 161,86 euros, qui relèvent éventuellement des dépens), la somme de 1562,32 euros à la date du 21 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse.

Présent à l'audience, Monsieur [P] [F] ne conteste pas le principe et reconnaît le montant de la dette. Il a seulement indiqué attendre le remboursement de matériaux, remboursement qui viendra en déduction de sa dette. Dans le cadre du délibéré, la SA d'HLM [Adresse 1] a confirmé et justifié être redevable de la somme de 532,70 euros envers Monsieur [P] [F], somme qu'il convient de déduire de la somme due.

En conséquence, Monsieur [P] [F] sera condamné au paiement de la somme de 1029,62 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1232,02 euros à compter du 3 avril 2024, date du commandement de payer, puis à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du Code civil et à la demande.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (...)

L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [P] [F] sollicite des délais de paiement et propose de régler 100 euros en plus du loyer pour apurer la dette locative.

Le bailleur est favorable à l'octroi de tels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

La lecture du relevé de compte permet de constater que, au jour de l'audience, Monsieur [P] [F] a réglé la dernière échéance de décembre 2024, à quelques centimes prêts. Par ailleurs sa dette a considérablement baissé du fait d'une somme due par le bailleur au locataire.

Il y aura donc lieu de faire droit à la demande commune de délais de paiement.

Compte tenu de ces éléments et de l’accord entre les parties, Monsieur [P] [F] sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Monsieur [P] [F] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges et indexée.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [P] [F], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Par ailleurs, Monsieur [P] [F] sera condamnée au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS