TJ 37261, 12 mars 2025, RG 24/05406

MINUTE N° : 25/00158

JUGEMENT
DU 12 Mars 2025

N° RC 24/05406

DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort

[B] [P]
[T] [P] épouse [P] [B]

ET :

[L] [W]

Débats à l'audience du 23 Janvier 2025

copie et grosse le :
à Me BERBIGIER

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

TENUE le 12 Mars 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 3] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l'audience publique du 23 Janvier 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 12 Mars 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [B] [P]
né le 17 Août 1949 à [Localité 7]
de nationalité française, demeurant [Adresse 10]

Madame [T] [P] épouse [P] [B], demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant subsitué par Me LE CARVENNEC

D'une Part ;

ET :

Monsieur [L] [W]
de nationalité française, demeurant [Adresse 4]
non comparant

D'autre Part ;

RG 24/5406

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 23 novembre 2018, Monsieur et Madame [P] [B] et [T] ont donné à bail - via [Adresse 11] en qualité de mandataire - à Monsieur [L] [W] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 655 €, provisions pour charges comprises.

Invoquant des loyers impayés, Monsieur et Madame [P] [B] et [T] ont fait signifier à Monsieur [L] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice le 22 septembre 2022. Par courrier de mise en demeure du 10 juillet 2024 adressé avec accusé de réception, ils demandent à Monsieur [L] [W] de régulariser sous quinzaine sa dette locative d’un montant de 2236,59€.

Monsieur et Madame [P] [B] et [T] ont ainsi fait assigner Monsieur [L] [W] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice le 26 août 2024 pour voir :
- constater la résiliaiton du bail par acquisition de la clause résolutoire ; à défaut prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers,
- ordonner l'expulsion de Monsieur [L] [W] devenu occupant sans droit ni titre et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ;
- condamner Monsieur [L] [W] à payer :
- la somme de 2 980,34 € correspondant aux loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal;
- une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges selon les termes des contrats de location, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération définitive des lieux ;
- une somme de 800 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner Monsieur [L] [W] aux dépens en ce compris les frais de commandement de payer, de la notification à la Ccapex, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

A l’audience du 23 janvier 2025, Monsieur et Madame [P] [B] et [T], représentés par leur Conseil, actualisent la dette locative à la somme de 3 979,21 €.

Bien que régulièrement assigné par commissaire de justice par acte déposé à étude, Monsieur [L] [W] n’est ni présent ni représenté.

Le diagnostic social et financier reçu en cours de délibéré ne comporte aucune information, Monsieur [L] [W] n’ayant pas donné suite à la proposition de rendez-vous de la [Adresse 9].

L'affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 5] et [Localité 8] par voie électronique le 26 août 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié.

Le bailleur produit par ailleurs une saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives en date du 23 septembre 2022, soit plus de deux ans avant délivrance de l’assignation. Cependant aucune obligation n’est faite au bailleur physique de saisir la Ccapex préalablement à la délivrance de l’assignation.

L'action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.
En s'abstenant de comparaître, le locataire s'interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge lui incombe en application de l'article 1353 du Code civil.

Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 23 novembre 2018. Pour justifier des sommes dues, il produit un commandement de payer délivré le 22 septembre 2022 pour un montant en principal de 2 471,86 € et d’une mise en demeure adressée au locataire avec accusé de réception le 10 juillet 2024.

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

Il conviendra de déduire du présent décompte la somme de 2 349,28 € soit :
- les frais de relance d’un montant de 124 €, non justifiés,
- les taxes d’enlèvement d’ordures ménagères à défaut de production par le bailleur des avis de taxes foncières pour les exercices concernés, pour la somme de 1 042 €,
- les frais pour enlèvement des encombrants non justifiés par les bailleurs d’un montant de 756 €
- les régularisations pour charges en date des d’un montant de 421,47 €, non justifiées par les bailleurs,
- les frais MRH d’un montant de 9,81 € pour lesquels le bailleur ne justifient pas d’un défaut d’assurance du locataire

Monsieur [L] [W] sera ainsi condamné à verser à Monsieur et Madame [P] [B] et [T] la somme de 1 629,93 € au titre des loyers et charges impayés.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ... ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Pour tout commandement de payer délivré avant le 29 juillet 2023, ce délai est de deux mois.

En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties. Le commandement de payer a été délivré par acte de commissaire de justice le 22 septembre 2022 portant sur une somme en principal de
2 471,86€ au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Un jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours en date du 29 septembre 2023 mentionnait un solde créditeur de 731,44 € à la date de l’audience du 15 juin 2023. Le commandement de payer délivré le 22 septembre 2022 ne saurait, dans ces conditions, prospérer. Le jugement faisait par ailleurs information aux bailleurs que certaines sommes n’étaient pas dues à défaut pour eux d’en apporter les justificatifs pour certaines (les frais d’enlèvement des encombrants par exemple) ou ne relèvaient pas de la dette locative (tels les frais de relance).

Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire ne peuvent en l’état, à défaut d’un commandement de payer signifié au locataire sur une situation de dette locative exacte et actualisée, être considérées comme réunies. Les bailleurs seront déboutés de leur demande en acquisition de la clause résolutoire, en expulsion du logement et en demande d’indemnité d’occupation.

Sur l’octroi de délais de paiement

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

Monsieur [L] [W], absent à l’audience n’a pu apporter d’information sur sa situation financière ni formuler de demande de délais. Aucun délai d’office ne lui sera accordé.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge
condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. En l’espèce, il n’y a pas lieu à application des présentes dispositions.

L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Compte
tenu de l’absence de commandement de payer pour l’action principale en résiliation de bail, les dépens resteront à la charge des bailleurs.

Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de
première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS