TJ 13055, 3 févr. 2025, RG 24/04641

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 03.02.2025 pror 03 Mars 2025
Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président
Greffier : DE ANGELIS,
Débats en audience publique le : 02 Décembre 2024

GROSSE :
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à Me Anne cécile NAUDIN.................................
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à Me ...............................................
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EXPEDITION :
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à Me ......................................................

N° RG 24/04641 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5HQF

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [B] [F] [X]
née le 27 Décembre 1944 à [Localité 6] (13), demeurant [Adresse 5]

représentée par Me Anne cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [K] [E], demeurant [Adresse 1]

non comparant

Madame [E], demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 janvier 1994, à effet du 1er février 1994, Madame [B] [X], représentée par la société [Localité 6] IMMO GESTION, a consenti un bail d’habitation à Monsieur [K] [E] et Madame [E] portant sur un logement situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2 700 francs et d’une provision pour charges de 250 francs.

L’attestation d’assurance contre les risques locatifs ne lui étant pas communiquée malgré ses relances, Madame [B] [X] a mis en demeure par courrier avec accusé de réception du 15 novembre 2023 Monsieur [K] [E] de la lui transmettre dans un délai d’un mois.

En outre, par courriel du 13 et 14 décembre 2023, Madame [B] [X] informait Monsieur [K] [E] qu’une expertise devait avoir lieu dans l’appartement le 20 décembre 2023 suite à une demande du Syndic de copropriété en raison d’un affaissement du plancher de l’appartement de l’étage supérieur et invitait donc son locataire a laissé l’accès libre aux experts afin qu’ils puissent procéder aux investigations.

L’expertise programmée n’a pu avoir lieu en raison de l’inertie de Monsieur [K] [E]. Cette expertise a dû être déplacée par deux fois le 13 février 2024 et 23 avril 2024 pour le même motif.

Madame [B] [X] a saisi, par requête, le Tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de désigner un commissaire de justice afin de pénétrer dans l’appartement situé au deuxième étage dans l’immeuble sis [Adresse 2], appartenant à Madame [B] [X] le 23 avril 2024 et pour toute la durée nécessaire aux investigations, il pourra s’octroyer les services d’un serrurier et éventuellement de la force publique.

Par ordonnance sur requête du 23 avril 2024 le Tribunal judiciaire de MARSEILLE à fait droit à l’ensemble des demandes de Madame [B] [X].

Un procès-verbal de constat a été dressé le 23 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice du 11 juillet 2024, Madame [B] [X] a fait assigner Monsieur [K] [E] et Madame [E] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de :
prononcer la résiliation du contrat de bail liant les parties pour les motifs sus énoncés;ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [E] et Madame [E] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique, si besoin est, des locaux qu’ils occupent [Adresse 3], conformément aux dispositions des articles L411-1 et suivants et R 411-1 et suivants du codes des procédures civiles d’exécution ;condamner solidairement Monsieur [K] [E] et Madame [E] à payer une indemnité mensuelle d’occupation qui ne saurait être inférieure à la somme de 870,59 euros, correspondant au montant du dernier loyer augmenté des provisions sur charges et ce jusqu’à la libération effective des lieux en application des dispositions du bail et des article 1103 et 1104 du code civil, cette indemnité pouvant être révisée, conformément au bail;condamner solidairement Monsieur [K] [E] et Madame [E] à payer une somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi en indemnisation de la résistance abusive ; rejeter toute demande de délais de paiement ;rejeter toute demande tendant à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir vu l’urgence et le bien-fondé de la réclamation ;condamner solidairement Monsieur [K] [E] et Madame [E] à payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner solidairement Monsieur [K] [E] et Madame [E] au paiement des entiers dépens, tels que prévus à l’article 696 du code de procédure civile, et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure, en ce compris le coût du procès-verbal de constat de Maitre [Y] du 23 avril 2024 ;condamner solidairement Monsieur [K] [E] et Madame [E] à supporter les frais d’exécution et dans l’hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues par ce dernier par application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001, devra être supporté par le débiteur en sus de l’article 700 du code de procédure civile.
À l'audience du 2 décembre 2024, Madame [B] [X], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Bien que régulièrement assignés par acte de commissaire de justice délivré selon les formes prévues par l'article 658 du code de procédure civile, Monsieur [K] [E] et Madame [E] n'ont pas comparu et n’étaient pas représentés.

La décision a été mise en délibéré le 3 février 2025, prorogé au 3 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE la décision

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation délivrée le 11 juillet 2024 a été dénoncée le 17 juillet 2024 soit six semaines au moins avant l’audience.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur la résiliation du bail

La justification d’une assurance contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7g de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Par ailleurs, le locataire a l’obligation de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6, conformément à l’article 7e de la même loi.

En application des dispositions de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire, soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

En l'espèce, Madame [B] [X] verse aux débats le bail consenti le 24 janvier 1994, des courriels du 18 juillet 2023, 31 juillet 2023, 13 septembre 2023, 30 septembre 2023, 5 octobre 2023, 4 novembre 2023 et 26 février 2024 ainsi qu’une mise en demeure avec accusé de réception du 15 novembre 2023 demandant à Monsieur [K] [E] de lui transmettre l’attestation d’assurance.
Il résulte de l’examen des pièces que le requis ne justifie toujours pas d’une souscription à l’assurance contre les risques locatifs.

En outre, par courrier du 22 février 2024, [L] [R], administrateur du bien objet du litige, informait la bailleresse que Monsieur [K] [E] n’avait pas permis l’accès de son appartement pour procéder aux investigations nécessaires de l’expertise, enjoignant Madame [B] [X] de recourir aux moyens de droits permettant à l’expertise de se réaliser. La bailleresse verse au débat l’ordonnance sur requête commettant un commissaire de justice afin de procéder auxdites investigations.
Il résulte ainsi des pièces versées au débat que Monsieur [K] [E], par son inertie, a empêché l’accès au logement pour l’exécution de travaux.

La justification d’une assurance contre les risques locatifs et le libre accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux constituent des obligations essentielles du contrat de location dont leurs violations caractérisent des manquements contractuels suffisamment graves pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En conséquence, la résiliation du bail est prononcée au 17 juillet 2024, date de l’assignation.

Le locataire est déchu de tout titre d'occupation sur le logement depuis cette date.

Sur l’expulsion

Il y a lieu d'ordonner en tant que de besoin l'expulsion de Monsieur [K] [E] et Madame [E], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, ainsi que l'enlèvement des meubles, avec au besoin l'assistance de la force publique, du logement sis [Adresse 4].

Sur l'indemnité d'occupation

En raison de la résiliation du bail, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Monsieur [K] [E] et Madame [E] sont redevables d'une indemnité d'occupation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à libération complète des lieux d'un montant au moins égal au loyer.

Il résulte de l’examen du décompte produit que le loyer et charges applicables au jour de l’assignation était de 870,59 € par mois.

Par conséquent, l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à ce montant.

Sur la demande de dommages et intérêts pour la résistance abusive

La condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive relève du droit de la responsabilité civile pour faute au sens des dispositions de l’article 1240 du code civil. Elle suppose d’une part que soit caractérisée la faute constituée par la contrainte pour le demandeur d’agir en justice pour faire valoir ses droits, à la suite d’une attitude abusive d’un particulier ou d’une société, qui a refusé d’accéder à ses prétentions et, d’autre part, que soit démontré un lien de causalité entre cette faute et le préjudice subi par la partie demanderesse. Ce préjudice doit être différent de l’indemnité de procédure réclamée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, s’il est démontré que cette carence était abusive, la demanderesse n’apporte pas la preuve qu’elle a généré un dommage quelconque.

La demande de dommages-intérêts sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile Monsieur [K] [E] et Madame [E], parties perdantes, seront condamnés aux dépens de l’instance. La demande au titre de frais d'exécution forcée n'est pas fondée.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [B] [X] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défendeurs seront condamnés.

PAR CES MOTIFS