TJ 01053, 20 mars 2025, RG 25/00009

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 20 MARS 2025

N° RG 25/00009 - N° Portalis DBWH-W-B7J-G6DX

N° minute : 25/00120

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

[Localité 10]
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDERESSE

Madame [J] [G] épouse [I]
née le 08 Février 1985 à [Localité 11]
demeurant [Adresse 5]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente
Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 23 Janvier 2025
Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 20 Mars 2025

copies délivrées le 20 MARS 2025 à :
[Localité 10]
Madame [J] [G]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 20 MARS 2025 à :
[Localité 10]

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 27 avril 2020, l'Office Public de l'Habitat [Localité 7] a consenti un bail d'habitation à Madame [J] [G] épouse [I] portant sur un immeuble à usage d'habitation situé au [Adresse 2] [Adresse 4] à [Localité 6] (01), contre le paiement d'un loyer mensuel révisable de 586,89 euros, provision sur charges incluse.

Par acte délivré par commissaire de justice le 24 mai 2024, [Localité 10] (nouvelle dénomination de [Localité 7]) a fait commandement à Madame [J] [G] d’avoir à payer la somme en principal de 2.486,18 euros et visant la clause résolutoire du bail.

Par acte délivré par commissaire de justice du 15 novembre 2024, dénoncé à la Préfecture de l'Ain par voie électronique le même jour, GRAND BOURG HABITAT a fait assigner Madame [J] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire,
- l'expulsion sans délai de Madame [J] [G], si besoin avec le concours de la force publique,
- la condamnation de la locataire au paiement :
- de la somme de 4.534,46 euros au titre des loyers échus à fin septembre 2024, outre ceux restant dus jusqu'au jour de l'audience selon décompte actualisé au cours des débats,
- d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges, jusqu'à libération effective des lieux,
- d'une indemnité de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- des entiers dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

A l'audience du 23 janvier 2025, [Localité 10], représenté par son conseil, a réitéré l'ensemble de ses demandes, portant à 5.184,05 euros la somme réclamée au titre des impayés de loyers, indemnités d'occupation et charges au 31 décembre 2024. Il a indiqué que le dernier loyer avait été réglé avec un versement supplémentaire et qu’il était donc favorable à l'octroi de délais de paiement.

En défense, Madame [J] [G], comparant en personne, n'a contesté ni le principe, ni le montant de la dette mais a réclamé des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. Elle a proposé d'apurer sa dette par plusieurs mensualités de 100 euros par mois, en plus du loyer courant.

Le diagnostic social et financier a été communiqué par la Préfecture avant la clôture des débats et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 mars 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet, représentant de l'Etat. Un accusé de réception électronique a été transmis au bailleur le 15 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions nouvelles de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 10] justifie avoir saisi le 06 juin 2023 la caisse d'allocations familiales et le 06 mai 2024 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d'expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

En vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Il précise également les mentions obligatoires qui doivent figurer dans le commandement, à peine de nullité.

En l'espèce, le contrat de bail conclu entre les parties contient une clause (article 13-1) prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges après un délai expressément fixé à deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi du 27 juillet 2023 n'inclut aucune disposition transitoire, et est dès lors entrée en vigueur le 29 juillet 2023 en application de l'article 1er du code civil.

Cependant, en matière contractuelle, en vertu de l'article 2 du code civil énonçant que la loi ne dispose que pour l'avenir et qu'elle n'a point d'effet rétroactif, le principe est celui de la survie de la loi ancienne, seuls les contrats conclus postérieurement à son entrée en vigueur y étant soumis.

Dès lors, et comme l'a rappelé la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un avis en date du 13 juin 2024, l'article 10 de cette loi, "en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction".

Par acte délivré par commissaire de justice le 24 mai 2024, [Localité 10] a fait commandement à Madame [J] [G] d’avoir à payer la somme en principal de 2.486,18 euros. Ce commandement, délivré en étude, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et respecte les dispositions légales susvisées.

Ce commandement précisait que faute pour la locataire de régler les sommes dues dans un délai de six semaines, le bailleur entendait se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

Cependant, dès lors que le contrat de bail, conclu avant l'entrée en vigueur de la loi du 29 juillet 2023 et en cours au jour de cette entrée en vigueur, comportait une clause résolutoire prévoyant que la locataire disposait d'un délai de deux mois pour régulariser sa dette locative après délivrance d'un commandement de payer, cette clause doit trouver à s'appliquer, de sorte que Madame [J] [G] avait jusqu'au 24 juillet 2024 pour régler la dette visée au commandement de payer délivré le 24 mai 2024.

À cette date, la situation n'avait pas été régularisée. Par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 25 juillet 2024 et d’ordonner la libération des lieux, et le cas échéant l’expulsion des occupants.

Aucune circonstance ne justifie la demande d'expulsion "sans délai" et la suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Madame [J] [G] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 25 juillet 2024. Il convient de réparer ce dommage et de la condamner à payer à [Localité 8] [Localité 7] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, augmenté des charges, qui aurait été du en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu'à restitution effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l'expulsion).

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation

En application de l'article 7 (a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 27 avril 2020 et un dernier décompte faisant état à la date du 20 janvier 2025 d'une dette de 5.184,05 euros dont il y a lieu de déduire les “frais de poursuites” imputés, sans justificatifs, le 31 août 2023 et qui ne font pas partie de la dette locative, soit la somme de 77,98 euros.

Il y a donc lieu de condamner Madame [J] [G] à payer à [Localité 9] HABITAT la somme de 5.106,07 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 20 janvier 2025, échéance du mois de décembre 2024 incluse.

Sur les délais de paiement

Il résulte de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d'application immédiate, que :

V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...)

VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [J] [G] a sollicité le bénéfice de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. Elle a proposé de mettre en place un échéancier de 100 euros par mois, en plus du loyer courant.

Elle justifie avoir repris le paiement intégral du loyer courant et avoir commencé à apurer l'arriéré locatif. En outre, le versement de son APL est suspendu depuis le mois de mars 2024, et elle va percevoir un important rappel (estimé selon elle à près de 1.900 euros). Enfin, le diagnostic social et financier a noté que Madame [G] travaille, à deux enfants à charge, s’est montrée investie dans la recherche de solutions et a accepté un suivi social ; une aide du FSL pourrait être envisagée.

La proposition de règlement, qui est acceptée par le bailleur, apparaît adaptée à ses capacités contributives.

Eu égard à la situation économique et familiale de Madame [J] [G], il convient de favoriser le maintien dans les lieux et d’accorder des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif (fin) de la présente décision.

Pendant le déroulement de ces délais, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Tout défaut de paiement d’une mensualité ou d’un terme de loyer à son échéance entraînera la mise en jeu de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de location et la poursuite de l’expulsion sans qu'il n'y ait besoin d'une nouvelle décision.

Sur les demandes accessoires

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.

Madame [J] [G] qui succombe à l'instance, devra supporter les dépens, qui comprendront les frais de commandement de payer du 24 mai 2024.

Il n'apparaît par ailleurs pas inéquitable de laisser à la charge de [Localité 10] l’intégralité des sommes avancées par lui et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice, la locataire devant concentrer ses efforts financiers sur le remboursement de la dette locative. Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS,