CA Paris, 27 mars 2025, RG 19/22886

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3

ARRET DU 27 MARS 2025

(n° 44 /2025, 21 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : 19/22886 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CBFKK

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 octobre 2019 -Tribunal de grande instance de Paris (18ème chambre, 2ème section) RG n° 17/03287

APPELANTE

Société SCM ATLAS ARCHITECTURE INGENIERIE EXPERTISES

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 437 509 870

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par Me Thomas EXPERTON, avocat au barreau de Paris, toque :D1445

INTIMEE

S.A. à conseil d'administration (s.a.i.) REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP)

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 552 032 708

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Morgane BLOTIN, avocat au barreau de Paris, toque : P500

Assistée de Me Ali DERROUICHE de CENHTAURE AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : P500

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 décembre 2024, en audience publique, devant la Cour, composée de :

Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre,

Mme Stéphanie Dupont, conseillère,

Mme Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua

ARRET :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme Stéphanie Dupont, conseillère, en remplacement de la présidente de chambre empêchée, et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte notarié du 19 avril 2000, la société régie immobilière de la Ville de [Localité 5] (ci-après la société RIVP) a donné à bail à M. [S] [U] des locaux à usage commercial, d'une superficie de 56,50 m² au rez-de-chaussée et de 35 m² au sous-sol, dans un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 2], pour une durée de 9 ans expirant le 30 juin 2008 et pour un loyer annuel hors taxes et hors charges de 4.879,43 euros.

Par acte notarié du 25 avril 2001, M. [U] a cédé son bail à la société dénommée SCM Atlas architecture ingenierie expertises (ci-après la SCM Atlas architecture ingenierie expertises).

Par acte notarié du 20 février 2009, le bail a été renouvelé pour une durée de 9 ans, à compter du 1er juillet 2008, pour un loyer annuel de 8.630,22 euros hors taxes et hors charges, payable à terme échu trimestriellement.

Par exploit d'huissier du 3 avril 2014, la société RIVP a fait assigner en référé la SCM Atlas architecture ingenierie expertises devant le président du tribunal de grande instance de Paris aux fins notamment de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire conventionnelle, ordonner l'expulsion de la locataire et prononcer la condamnation de la SCM Atlas architecture ingenierie expertises au paiement de l'arriéré locatif avec intérêts au taux légal et intérêts de retard conventionnels.

La société RIVP s'est désistée de cette instance après que la SCM Atlas architecture ingenierie expertises a payé sa dette locative.

Par exploit d'huissier du 5 novembre 2014, la société RIVP a fait signifier à la SCM Atlas architecture ingenierie expertises un commandement visant la clause résolutoire de payer la somme en principal d'un montant de 1.576,75 euros pour le loyer du deuxième trimestre 2014.

Par ordonnance du 15 octobre 2015, le juge des référés, saisi par assignation delivrée le 28 avril 2015 à la requête de la société RIVP, a notamment rejeté la demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, la locataire s'étant acquittée du montant réclamé dans le commandement de payer dans le mois suivant cet acte, condamné la SCM Atlas architecture ingenierie expertises à payer à la bailleresse la somme de 2.525,38 euros et accordé à la SCM Atlas architecture ingenierie expertises le délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance de référé pour s'acquitter de sa dette.

Par exploit d'huissier du 17 mars 2016, la société RIVP a fait signifier à la SCM Atlas architecture ingenierie expertises un commandement de payer la somme en principal de 7.168,32 euros.

Par exploit d'huissier du 24 janvier 2017, la société RIVP a fait assigner la SCM Atlas architecture ingenierie expertises devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins notamment de voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail liant les parties aux torts exclusifs de la locataire pour manquements contractuels réitérés, ordonner son expulsion des locaux, faire séquestrer ses biens à ses frais et risques et condamner la locataire à lui payer la somme de 11.024,70 euros au titre des loyers et charges majorée des intérêts de droit et d'une pénalité de retard de 5 %, outre une indemnité d'occupation correspondant au double du loyer conventionnel jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés.

Par jugement du 16 octobre 2019, le tribunal de grande instance de Paris a :

- prononcé la résiliation judiciaire, à compter du prononcé de la décision, du contrat de bail conclu le 20 février 2009 entre la régie immobilière de la ville de [Localité 5] et la SCM Atlas architecture ingénierie expertises, portant sur les locaux sis [Adresse 4] à [Localité 2],

- condamné la SCM Atlas architecture ingénierie expertises à payer à la régie immobilière de la ville De [Localité 5] la somme de 31.066,30 euros au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 8 octobre 2018, ainsi que la somme de 1.000 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

- rejeté la demande de la SCM Atlas architectureingénierie expertises aux fins d'obtenir des délais de paiement,

- dit que la SCM Atlas architecture ingenierie expertises devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux loués situés au [Adresse 4] à [Localité 2], dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement,

- autorisé, faute pour la SCM Atlas architecture ingénierie expertises de quitter les lieux dans le délai indiqué et celui-ci passé, la régie immobilière de la ville de [Localité 5] à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef des lieux précités, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,

- dit que les meubles et objets meublants se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-l et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

- condamné la SCM Atlas architecture ingenierie expertises à payer à la régie immobilière de la ville De [Localité 5] à compter de la décision et jusqu'à la libération effective des lieux loués par la remise des clés, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel majoré des charges,

- condamné la SCM Atlas architecture ingénierie expertises aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 17 mars 2016,

- condamné la SCM Atlas architecture ingénierie expertises à payer à la régie immobilière de la ville de [Localité 5], la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit n'y avoir lieu au prononcé de l'exécution provisoire,

- rejeté toute autre demande plus ample et contraire.

Par déclaration du 11 décembre 2019, la SCM Atlas architecture ingenierie expertises a interjeté appel de ce jugement en en critiquant tous les chefs.

La société RIVP a constitué avocat le 9 janvier 2020.

Par ordonnance du 23 novembre 2022, le conseiller de la mise en état, saisi par la SCM Atlas architecture ingenierie expertises, a :

- rejeté la demande de la SCM Atlas architecture ingenierie expertises aux fins de voir déclarer la société RIVP irrecevable à agir,

- déclaré la société RIVP recevable à agir dans le cadre de la présente procédure,

- rejeté les demandes de sursis à statuer,

- condamné la SCM Atlas architecture ingenierie expertises à payer à la société RIVP la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles de l'incident en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté la demande de la SCM Atlas architecture ingenierie expertises fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté la demande de la SCM Atlas architecture ingenierie expertises aux fins de voir renvoyer l'affaire à l'audience collégiale de la cour autrement composée,

- rejeté les autres demandes formées dans le cadre de l'incident,

- condamné la SCM Atlas architecture ingenierie expertises aux dépens de l'incident.

La SCM Atlas architecture ingenierie expertises a déféré cette ordonnance à la cour.

Par arrêt du 25 avril 2024, la cour d'appel de Paris, a :

- écarté des débats les conclusions de la SCM Atlas architecture ingénierie expertises signifiées le 1er avril 2024 ;

- rejeté la requête déposée par la SCM Atlas architecture ingénierie expertises le 26 septembre 2023 ;

- prononcé la SCM Atlas architecture ingénierie expertises à une amende civile d'un montant de 5.000 euros ;

-condamné la SCM Atlas architecture ingénierie expertises à supporter la charge des dépens d'appel.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 6 novembre 2024.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 22 avril 2024, la société SCM Atlas architecture ingénierie expertises, appelante, demande à la cour de :

- juger nul et non avenu le bail commercial dont se prévaut la RIVP ;

- juger la RIVP irrecevable en son action en paiement et en expulsion à l'encontre de la société Atlas ;

- surseoir à statuer sur la validité du bail dans l'attente de la décision qui sera rendue par la juridiction administrative sur le recours en annulation introduit par la société Atlas devant cette juridiction du bail emphytéotique du 29 février 2008 et de ses avenants ;

Subsidiairement

- juger la SCM Atlas recevable en son appel ;

- juger recevable la SCM Atlas en toutes les demandes en appel dans la mesure où les prétentions élevées en appel ont pour fins de faire écarter les prétentions adverses, que si leur fondement juridique est différent, elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, et dans la mesure où les demandes reconventionnelles sont recevables en appel ;

- surseoir à statuer dans l'attente de la décision à intervenir de la commission départementale des loyers commerciaux et de la décision qui sera rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris sur les demandes formées par la société Atlas ;

- annuler le jugement du 16 octobre 2019 en toutes ses dispositions et statuant à nouveau l'infirmer en toutes ses dispositions ;

- rejeter les demandes de la RIVP comme irrecevables et en tout cas infondées ;

- ordonner à la RIVP d'effectuer tous travaux de remise en état des lieux conformes à son usage sous astreinte de 500 euros par jour à compter de la décision à intervenir et notamment l'installation de sanitaires, d'un équipement électrique conforme ;

- ordonner, sous la même astreinte à la RIVP, bailleresse de fournir à la SCM Atlas locataire les diagnostics obligatoires écartant tous risques liés à la présence d'amiante ou de plomb dans les lieux loués et ne fournissant des sanitaires dans les lieux loués ;

- ordonner sous la même astreinte à la RIVP de fournir l'installation d'un compteur d'eau individuel ;

- débouter la RIVP de ses demandes de paiement au titre de charges, faute par elle d'en justifier par la production de son titre de propriété, du règlement de copropriété contenant la répartition des lots et des charges ;

- annuler du compte locataire de la SCM Atlas les opérations de débit des charges injustifiées et sans causes de consommation d'eau, des dépenses au titre des impôts, taxes, contributions et charges pour la somme de 15 188,98 euros ;

- en conséquence condamner la RIVP à restituer et payer à la SCM Atlas la somme de 15 188,98 euros ;

- réduire le prix du loyer à une somme qui ne saurait être supérieure au tiers de son montant compte tenu des troubles, gênes et défaut de certitude de la surface louée soit à 240 euros par mois ;

- en conséquence condamner la RIVP à payer en réparation à la SCM Atlas la somme de 69 041,76 euros à titre de dommages et intérêts, correspondant à un indu de 8 630,22 x 12 (ans) = 103 562,64 2/3 = 69 041,76 euros ;

- fixer à 240 euros par mois le montant du prix du loyer en raison du défaut en l'état par la bailleresse de l'obligation de délivrance des lieux loués conformes au bail et à l'usage paisible des lieux loués ;

- ordonner la désignation d'un expert, aux frais avancés de la RIVP, lequel aura pour mission de :

visiter les locaux commerciaux occupés par la SCM Atlas au rez-de-chaussée et dans la cave de l'immeuble situé au [Adresse 4] [Localité 2],

procéder au métrage des lieux et déterminer la surface exacte relevant de l'exploitation normale de locaux à usage de bureaux afin de déterminer les désordres qui ont affecté et affectent la jouissance des lieux loués,

tous éléments de préjudice subis par la société Atlas par les troubles jouissance liés à l'absence de sanitaires, aux dégâts des eaux, au risque éventuel exposé par la présence d'amiante, de plomb et d'installations électriques non conformes,

décrire les travaux de remise en état conformes des lieux loués,

apporter tous éléments d'évaluation permettant de fixer l'indemnisation des préjudices subis, leur réparation par la réfaction du prix du loyer ,

tous éléments permettant d'évaluer la valeur réelle locative des lieux loués, notamment pour en déterminer la surface réelle depuis le 20 février 2009, compte tenu des défauts ou des vices éventuels affectant la possession des lieux par le preneur, et de l'indemnisation complète du préjudice subi,

et tous éléments permettant d'établir les comptes des parties entre les parties. '

- accorder, en tant que de besoin pour le cas où par impossible un solde serait retenu en sa défaveur à la SCM Atlas un délai de paiement de deux ans sur le montant des loyers et charges qui resterait à devoir et que la cour voudra bien fixer ;

- débouter la RIVP de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

- condamner la société RIVP aux entiers dépens ;

- condamner la société RIVP à payer à la SCM Atlas la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La SCM Atlas architecture ingenierie expertises fait valoir :

Sur l'irrecevabilité de la société RIVP en son action,

- que la société RIVP est dépourvue de qualité à agir et de droit à agir faute pour elle de justifier de son droit de possession sur l'immeuble donné à bail aux motifs que :

- la preuve que les locaux loués appartiennent à la Ville de [Localité 5] n'est pas établie par la production d'un acte authentique,

- le bail emphytéotique du 29 février 2008 entre la Ville de [Localité 5] et la société RIVP, dont se prévaut la société RIVP est entaché d'irrégularités qui lui font encourir la nullité ( défaut de représentation à l'acte de la Ville de [Localité 5], le signataire de l'acte pour la Ville de [Localité 5] n'ayant pas reçu délégation à ce titre, défaut d'autorisation de la Ville de [Localité 5] pour donner à bail emphytéotique les locaux loués) ;

- que la question de la régularité et de la nullité du bail emphytéotique entre la Ville de Paris et la société RIVP relève, en application de l'article L. 1311-3 du code général des collectivités territoriales, de la compétence exclusive du tribunal administratif que la SCM Atlas architecture ingenierie expertises a saisi ;

- que la société RIVP, en faisant délivrer un commandement de payer à la SCM Atlas architecture ingenierie expertises le 28 janvier 2021qui visait la clause résolutoire du bail, a fait l'aveu de la prolongation du bail jusqu'à cette date de sorte qu'elle est irrecevable à arguer de la résiliation du bail ;

Sur la nullité du bail commercial,

- que la nullité du bail commercial entre la société RIVP et la SCM Atlas architecture ingenierie expertises est encourue, sur le fondement des articles 1128 et 1132 du code civil, en raison de la nullité du bail emphytéotique entre la société RIVP et la Ville de [Localité 5], la nullité du bail emphytéotique privant la société RIVP du droit de disposer des lieux loués ;

Sur la demande de sursis à statuer dans l'attente de la décision du tribunal administratif de Paris,

- que la décision du tribunal administratif de Paris concernant la nullité du bail emphytéotique est nécessaire à la solution du litige ;

Sur la recevabilité des demandes de la SCM Atlas architecture ingenierie expertises,

- qu'en application de l'article 564 du code de procédure civile, les prétentions nouvelles élevées en appel pour faire écarter les prétentions adverses et opposer compensation sont recevables ; que le fait pour la SCM Atlas architecture ingenierie expertises de soulever les manquements de la société RIVP à son obligation de délivrance et à son obligation de la faire jouir paisiblement des locaux loués a pour seule finalité de faire écarter les demandes de la société RIVP d'expulsion et de condamnation au paiement au titre des loyers et charges et d'opposer compensation ;

- qu'en outre ses prétentions ne sont pas nouvelles, en vertu de l'article 565 du code de procédure civile, en ce qu'elles tendent aux mêmes fins qu'en première instance, à savoir le rejet des demandes de la société RIVP ;

- que les demandes reconventionnelles sont recevables en appel, en application de l'article 567 du code de procédure civile ; que les demandes relatives aux manquements du bailleur dans l'exécution du contrat de bail commercial se rattachent par un lien suffisant avec les prétentions originaires ;

Sur la demande complémentaire de sursis à statuer,

- que la SCM Atlas architecture ingenierie expertises a saisi la commission départementale de conciliation des baux commerciaux ;

- que l'article L. 145-35 alinea 2 du code de commerce prévoit que 'si la juridiction est saisie parallèlement à la commission compétente par l'une ou l'autre des parties, elle ne peut statuer tant que l'avis de la commission n'est pas rendu' ;

- que la SCM Atlas architecture ingenierie expertises a également saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris d'une demande d'annulation du commandement de payer que lui a fait délivrer la société RIVP par acte du 28 janvier 2021 et d'une demande d'expertise pour voir déterminer les éléments nécessaires à l'évaluation du loyer contesté par la SCM Atlas architecture ingenierie expertises ;

- qu'il convient de surseoir à statuer dans l'attente de l'avis de la commission départementale de conciliation des baux commerciaux et de la décision du juge des référés ;

Sur l'illégalité du jugement du 16 octobre 2019,

- que la motivation du jugement frappée d'appel est illégale en ce que le tribunal a prononcé la résiliation du bail commercial en violation des dispositions de l'article L. 145-9 du code de commerce, faute pour le bailleur d'avoir fait délivrer un congé, et alors que le bailleur ne faisait pas valoir les effets de la clause résolutoire et n'avait pas appliqué cette clause ;

- que cette motivation illégale équivaut à une absence de motivation qui est sanctionnnée, en vertu des articles 455 alinéa 1 et 458 du code de procédure civile par la nullité du jugement ;

Sur le montant du loyer,

- que le montant du loyer doit être révisé au égard aux importants manquements de la société RIVP à son obligation de délivrance des locaux loués, à son obligation d'entretien des locaux loués et à son obligation d'en faire jouir paisiblement la loctaire prévues aux articles 1719 et 1720 du code civil ;

- que la société RIVP a manqué à son obligation de délivrance des locaux loués en ce que :

- les locaux ne comportent pas de sanitaires en violation de l'article 67 de l'arrêté du 23 novembre 1979 portant règlement sanitaire de la ville de [Localité 5],

- que la pièce en sous-sol est en réalité une cave au milieu d'autres qui est inexploitable et non-conforme à la destination des lieux loués prévue au bail,

- que les sommes réclamées par la société RIVP au titre des loyers ne correspondent pas à la valeur locative des locaux, que le loyer ne saurait être fixé à plus d'un tiers du montant actuel ;

- que la société RIVP ne lui a adressé ni les diagnostics relatifs à la présence dans le local d'amiante et de plomb, ni le rapport relatif à l'état des risques naturels et technologiques, ni le rapport relatif à la performance énergétique du local loué 'en violation de la réglementation applicable' et notamment des articles L. 134-1 à L. 134-2 du code de la construction et de l'habitation, R. 1334-5 et R. 1334-8, R. 1334-18 et R. 1334-29-5 du code de la santé publique, ce qui justifie une diminution du loyer ;

- que la société RIVP est également tenue de livrer à sa locataire des locaux exempts de tous risques liés à la présence d'amiante tout au long du bail et de procéder aux travaux de réfection de l'installation électrique nécessités par sa mise aux normes de sécurité nécessaires pour permettre l'exploitation des lieux selon l'usage auquel ils sont contractuellement destinés ;

- qu'en 2016, la SCM Atlas architecture ingenierie expertises a été victime d'un dégât des eaux à répétition qui a humidifié le plafond de la pièce principale des locaux loués ; que l'origine de ces dégâts des eaux est l'appartement situé au dessus 'qui appartient à la RIVP et que cette dernière louait à une personne d'un certain âge', plus particulièrement des travaux de réparation sur les équipements de chauffage et les canalisations de cet appartement effectués par la société RIVP;

- que la SCM Atlas architecture ingenierie expertises a demandé en vain à la société RIVP d'intervenir pour supprimer la cause de ce désordre et procéder aux réparations alors que le bailleur reste tenu d'une obligation de garantie à l'égard des troubles de jouissance causés au locataire d'une bail commercial par un autre locataire de l'immeuble ;

- que la SCM Atlas architecture ingenierie expertises a dû procéder à la réalisation de travaux de plâtrerie et de peinture d'un montant de 9.420 euros ; qu'elle n'a pas pu être garantie par son assurance faute d'avoir pu établir un constat amiable avec la loctaire en raison de ses nombreuses hospitalisations ;

Sur les charges,

- que la SCM Atlas architecture ingenierie expertises a reçu des avis de la société RIVP qui comportent en débit des « acomptes » de charges alors qu'aucune des dites charges n'ont été justifiées ou n'ont fait l'objet d'une notification de répartition et d'un compte définitif récapitulatif annuel en violation de l'article R. 145-36 du code du commerce ; que la société RIVP ne communique pas le règlement de copropriété ; que la SCM Atlas architecture ingenierie expertises est dans l'impossibilité de vérifier la répartition et le mode de calcul relatif aux charges demandées au locataire ; qu'une taxe sur les bureaux d'un montant annuel de 1 269,18 euros est réclamée par la société RIVP alors même que les locaux inférieurs à 100 m² en sont exonérés ;

- que le décompte fourni démarre en 2010 alors que la SCM Atlas architecture ingenierie expertises occupe les lieux depuis le 1er juillet 2001 ; que le nouveau décompte produit en mars 2022 ne distingue pas ce qui relève des charges de ce qui relève des loyers, ainsi que ce qui relève des frais et des pénalités ;

- que la SCM Atlas architecture ingenierie expertises a reçu en 2019 une demande de paiement de facture d'eau à hauteur de 1.130 euros, au titre d'une régularisation bi annuelle effectuée en une seule fois, ce qui correspond à une consommation impossible de 330 m3 d'eau alors que le local ne comporte aucune salle d'eau et n'est pas raccordé au compteur d'eau du bâtiment ;

- que l'absence de fourniture et de production des justifications des sommes réclamées au titre des contributions, taxes et charges, en violation des prescriptions contractuelles, rend sans cause les appels trimestriels de provision à valoir sur le paiement des charges, et ce depuis le 6 janvier 2015 ; qu'il convient en conséquence d'annuler les opérations en débit de son compte locataire concernant les charges au titre des impôts, taxes, contributions et consommations d'eau, soit la somme totale de 11990,15 euros de 2016 à 2020 ;

- que le bail a été renouvelé tacitement, par application des articles L. 145-9 et L. 145-12 du code de commerce, à compter du 1er juillet 2017, de sorte que les dispositions des articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du code de commerce, qui imposent au bailleur d'adresser au locataire un état récapitulatif annuel au plus tard le 30 septembre de l'année suivante et de l'informer en cours de bail des charges, impôts taxes et redevances nouveaux, sont applicables ;

- qu'en vertu du bail (page 10), la société RIVP devait installer un compteur d'eau mais qu'elle ne communique aucun relevé d'un compteur d'eau de sorte qu'elle ne justifie pas d'une consommation d'eau par la SCM Atlas architecture ingenierie expertises ;

- que la société RIVP ne justifie pas avoir notifié à la SCM Atlas architecture ingenierie expertises avant le 30 septembre de chacune des années concernées de 2016 à 2020 une quelconque répartition des charges au titre des impôts ; que la communication dans le cadre de l'instance des avis de taxes foncières ne suffit pas à justifier des sommes dont la SCM Atlas architecture ingenierie expertises est redevable ;

- que le bail prévoit que le rix du chauffage est établi au m² chauffé mais que la société RIVP ne fournit aucun justificatif de la base de facturation en fonction de la surface de chauffe, d'autant plus que la surface du local est indéterminée ;

Sur la demande d'expertise,

- que si la cour s'estime insuffisamment éclairée, la SCM Atlas architecture ingenierie expertises demande une expertise ;

Sur la résiliation du bail,

- qu'il est de jurisprudence constante que la seule circonstance que le locataire paye systématiquement ses loyers en retard ne justifie pas la résolution du bail ; que c'est donc à tort que le tribunal a prononcé la résiliation du bail pour ce motif ;

- que la résiliation du bail ne peut pas être prononcée alors que ni le montant du loyer ni celui des charges ne sont certains, liquides et exigibles ;

- que la SCM Atlas architecture ingenierie expertises a régulièrement payé son loyer depuis son arrivée dans les locaux en 2001, malgré ses difficultés de trésorerie ponctuelles ; qu'elle est de bonne foi ;

- que la société RIVP a commencé à lui adresser des commandements de payer lorsque la SCM Atlas architecture ingenierie expertises a contesté le montant de ses charges ; que les commandements de payer et les deux assignations ont été utilisées par la société RIVP 'à des fins bien autres que ceux pour lesquels ils sont destinés' ;

Sur la demande de délais de paiement,

- qu'il convient de lui accorder des délais de paiement en application de l'article 1343-5 du code civil en prenant en considération les manquements du bailleur à ses obligations dans la fixation du loyer et des charges du local loué, l'ancienneté de son occupation et les difficultés auxquelles la SCM Atlas architecture ingenierie expertises a été confrontée.

Dans ses conclusions déposées et notifiées le 19 avril 2022, la société RIVP intimée, demande à la cour de :

- déclarer irrecevable la demande de sursis à statuer formulée par la SCM Atlas ;

- déclarer irrecevables les demandes relatives à l'obligation de délivrance du bailleur et les prétendus manquements de la RIVP, comme nouvelles en cause d'appel ;

- rejeter la demande d'annulation du jugement du 16 octobre 2019 pour illégalité ;

- déclarer recevables les demandes de la RIVP ;

- déclarer irrecevable la demande tendant à la réfaction du loyer ;

- confirmer purement et simplement l'ensemble des dispositions du jugement querellé rendu par le tribunal de grande instance en ce qu'il a :

prononcé la résiliation judiciaire, à compter du prononcé de la décision, du contrat de bail conclu le 20 février 2009 entre la régie immobilière de la ville de [Localité 5] et la SCM Atlas architecture ingénierie expertises, portant sur les locaux sis [Adresse 4] à [Localité 2],

condamné la SCM Atlas architecture ingénierie expertises à payer à la régie immobilière de la ville de [Localité 5] la somme de 31.066,30 euros au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 8 octobre 2018, ainsi que la somme de 1.000 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

rejeté la demande de la SCM Atlas architecture ingénierie expertises aux fins d'obtenir des délais de paiement,

dit que la SCM Atlas architecture ingénierie expertises devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux loués situés au [Adresse 4] à [Localité 2], dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement,

faute pour la SCM Atlas architecture ingénierie expertises de quitter les lieux dans le délai indiqué et celui-ci passé, autorisé la régie immobilière de la Ville de [Localité 5] à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef des lieux précités, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,

dit que les meubles et objets meublants se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-l et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

condamné la SCM Atlas architecture ingenierie expertises à payer à la régie immobilière de la Ville de [Localité 5] à compter de la présente décision et jusqu'à la libération effective des lieux loués par la remise des clés, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel majoré des charges,

condamné la SCM Atlas architecture ingénierie expertises aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 17 mars 2016,

condamné la SCM Atlas architecture ingenierie expertises à payer à la régie immobilière de la Ville de [Localité 5], la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

En tout état de cause et statuant à nouveau :

- rejeter la demande de sursis à statuer ;

- rejeter la demande tendant à la réfaction du loyer ;

- rejeter la demande d'expertise ;

- rejeter l'ensemble des demandes de l'appelante ;

- juger que la société RIVP n'a commis aucun manquement contractuel ;

- rejeter la demande de réalisation de travaux sous astreinte ;

- rejeter la demande de production de diagnostics et fourniture de sanitaire sous astreinte ;

- rejeter la demande d'annulation des opérations de débit des charges et de remboursement de charges ;

- rejeter la demande de dommages et intérêts comme infondée ;

- rejeter la demande de fixation d'un nouveau loyer comme infondé ;

- prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial conclu le 20 février 2009 pour manquements graves et répétés aux clauses du bail par la SCM Atlas architecture ingenierie expertises ;

- condamner la SCM Atlas architecture ingenierie expertises à payer à la société RIVP la somme de 68.806, 24 euros au titre des arriérés de loyers et de charge arrêtés au 22 mars 2022, ainsi que la somme de 1000 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ;

- rejeter la demande de délais de paiement de la SCM Atlas architecture ingenierie expertises ;

- ordonner l'expulsion des lieux loués de la SCM Atlas architecture ingenierie expertises ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin l'assistance d'un serrurier et de la force publique ;

- dire, que faute pour la SCM Atlas architecture ingenierie expertises de quitter les lieux dans un délai de 48 heures de la signification de l'ordonnance à intervenir, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, conformément aux dispositions du code des procédures civiles d'exécution, et ce avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu, à peine d'astreinte comminatoire de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir et jusqu'à parfait délaissement ;

- ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans telle resserre ou garde-meuble qu'il plaira à la requérante de désigner et ce aux risques et périls de la défenderesse ;

- condamner la SCM Atlas architecture ingenierie expertises à payer à la société RIVP une indemnité d'occupation égale au montant des loyers, charges et taxes ;

- condamner la société SCM Atlas architecture ingenierie expertises au paiement de la somme de 5.000 ' sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile concernant la procédure d'appel ;

- condamner la SCM Atlas architecture ingenierie expertises aux entiers dépens d'appel.

La société RIVP fait valoir :

Sur l'irrecevabilité de la demande de sursis à statuer,

- qu'en application des articles 73 et 789 du code de procédure civile, la demande de sursis à statuer doit être formée avant toute fin de non-recevoir et défense au fond devant le conseiller de la mise en état ;

- que la demande de sursis à statuer formée par la SCM Atlas architecture ingenierie expertises devant la cour est irrecevable ;

- que la saisine de la commission départementale de conciliation des baux commerciaux est facultative ainsi que la participation des parties à cette commission ;

- que la demande de sursis à statuer de la SCM Atlas architecture ingenierie expertises est dilatoire et abusive ;

Sur le rejet de la demande d'annulation du jugement frappé appel,

- qu'en vertu du principe selon lequel la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans un contrat synallagmatique et des dispositions de l'article 1224 du code civil, le bailleur peut solliciter du tribunal qu'il prononce la résiliation du bail commercial sans mettre en oeuvre la clause résolutoire du bail ;

Sur l'irrecevabilité des demandes nouvelles en cause d'appel,

- qu'en première instance, la SCM Atlas architecture ingenierie expertises n'a formulé qu'une demande de débouté de la demande de résiliation judiciaire du bail et une demande subsidiaire de délais de paiement et ne remettait pas en cause l'obligation de délivrance de la société RIVP ;

- que l'ensemble des autres prétentions de la SCM Atlas architecture ingenierie expertises sont irrecevables ;

Sur la recevabilité des demandes de la société RIVP,

- que la société RIVP n'est pas irrecevable en sa demande de confirmation du jugement de première instance qui a prononcé la résiliation judiciaire du bail car il a fait délivrer un nouveau commandement de payer ;

- qu'en l'absence d'action aux fins de révision du loyer commercial ou de fixation du loyer renouvelé, le loyer en vigueur n'a pas à correspondre à la valeur locative ; que la demande de la société Atlas ne repose sur aucun élément tangible ; que les demandes de la RIVP sont donc recevables.

Sur la demande de confirmation de la décision frappée appel concernant la résiliation judiciaire du bail,

- que la SCM Atlas architecture ingenierie expertises, qui a fait l'objet de deux procédures et de quatre commandements de payer en 6 ans, a manqué à son obligation de payer son loyer à bonne date ;

- que les retards répétés dans le paiement du loyer constituent un manquement grave à l'obligation du locataire de paiement régulier de son loyer ;

- que la SCM Atlas architecture ingenierie expertises n'a pas été à jour du paiement de son loyer depuis plus de 7 ans ; que la dette locative s'élève à la somme de 68.806,24 ' ;

Sur les manquements contractuels de la société RIVP invoqués par la SCM Atlas architecture ingenierie expertises,

- qu'il revenait à la locataire, concernant le dégât des eaux, de faire le nécessaire auprès de son assureur pour obtenir un dédommagement de son préjudice ; que la SCM Atlas architecture ingenierie expertises ne verse qu'un devis relatif au dégât des eaux du 30 janvier 2017 et des photographies non certifiées du plafond, ce qui ne démontre pas que des travaux de réparation auraient été effectués ;

- qu'aucun trouble de jouissance en lien avec un dégât des eaux, dont la faute serait imputable à la société RIVP n'est démontré ; qu'aucune action n'a été exercée contre la RIVP au moment des événements ;

- que la locataire, qui occupe les lieux depuis 2001, ne démontre aucun grief ou préjudice du fait de l'absence de transmission des diagnostics plomb ou amiante et du rapport sur la performance énergétique des locaux ; que la locataire n'établit pas qu'une sanction serait prévue à défaut de transmission de ces documents ; que les diagnostics ont probablement été établis lors du précédent bail et n'ont jamais été réclamés au bailleur ; que le bail ayant été conclu le 20 février 2009, soit antérieurement à la loi du 18 juin 2014 n° 2014-626 et la loi Grenelle du 12 juillet 2010, le bailleur n'était pas tenu de fournir les diagnostics invoqués ; qu'au moment de la conclusion du bail, le seul diagnostic obligatoire était celui sur l'état des risques naturels et technologiques ; que ce dernier est bien annexé au bail ; qu'il ne peut donc être reproché à la société RIVP l'absence de transmission de ces diagnostics lors du renouvellement du bail le 20 février 2009 ;

- que la SCM Atlas architecture ingenierie expertises exerce selon le bail une activité de « cabinet d'architecte, d'urbanistes et d'ingénieurs » et ne démontre pas que les locaux loués pour exercer cette activité sont destinés à accueillir du public ou des clients ; qu'en tout état de cause, il n'existe pas d'obligation pour le bailleur de louer un local avec la présence de sanitaires, ce que la locataire a accepté en prenant le local à bail ; que la société Atlas ne s'est jamais plainte auprès de la société RIVP en 12 ans ; que la demande de travaux de réfection du local devra être rejetée ;

- sur les charges locatives et le compteur d'eau, que l'article R. 145-36 du code de commerce n'est applicable qu'aux baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ; que la société RIVPa néanmoins toujours justifié les charges appelées et que l'ensemble des documents relatifs aux charges est à la disposition des locataires et consultable sur rendez-vous ; que, sur le fondement de l'article R. 145-35 du code de commerce et des stipulations du bail, la locataire doit notamment prendre en charge les charges générales, le chauffage, la VMC, les taxes afférentes aux locaux ou encore les dépenses d'eau ; que ce sont bien ces charges qui sont mentionnées dans les avis d'échéance et justifiées ;

Sur la demande d'expertise,

- que la SCM Atlas architecture ingenierie expertises demande une expertise sans apporter la preuve ou le commencement de preuve d'un dommage imminent, d'un trouble ou d'un préjudice ;

Sur la demande de condamnation au paiement des sommes dues au titre des loyers, charges et taxes impayés et de la clause pénale,

- que la SCM Atlas architecture ingenierie expertises est redevable à la société RIVP de la somme de 31.066,30 euros au titre des loyers, charges et taxes arrêtée au 8 octobre 2018 et de la somme de 68.806,24 euros arrêtée au 22 mars 2022 ;

Sur la demande de délais paiement,

- que la société Atlas a bénéficié de larges délais de paiement pendant 6 années ; que l'ancienneté de sa dette, les précédentes procédures judiciaires ainsi que la mauvaise volonté manifeste de la demanderesse à s'acquitter de ses loyers, charges et taxes justifient le refus d'un nouveau délai de paiement.

Il convient, en application de l'article 455 du code de procédure civile, de se référer aux conclusions des parties, pour un exposé plus ample de leurs prétentions et moyens.

SUR CE,

Sur les demandes de sursis à statuer

En application des articles 73 et 378 du code de procédure civile, la demande de sursis à statuer est une exception de procédure.

Or, l'article 74 du code de procédure civile prévoit que les exceptions de procédure doivent, à peine d'irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l'exception seraient d'ordre public.

Par ailleurs, en application de l'article 907 du code de procédure civile, dans sa rédaction antérieure au Décret n°2023-1391 du 29 décembre 2023 applicable à la présente instance, et de l'article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le conseiller de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent pour statuer sur les exceptions de procédure.

L'article 791 du code de procédure civile, applicable par renvoi de l'article 907 du code de procédure civile dans sa rédaction antérieure au Décret n° 2023-1391 du 29 décembre 2023, précise que le conseiller de la mise en état est saisi par des conclusions qui lui sont spécialement adressées.

Il se déduit de ces textes que la demande de sursis à statuer doit être formée devant le conseiller de la mise en état, par des conclusions qui lui sont spécialement adressées, avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir.

En l'espèce, la SCM Atlas architecture ingenierie expertises a formé une demande de sursis à statuer devant le conseiller de la mise en état qui l'a rejetée par ordonnance du 23 novembre 2022. Cette ordonnance a été déférée par la SCM Atlas architecture ingenierie expertises à la cour qui a rejeté la requête en déféré compte-tenu de sa tardiveté par arrêt du 25 avril 2024.

La SCM Atlas architecture ingenierie expertises réitère sa demande de sursis à statuer devant la cour pour les mêmes motifs que ceux précédemment présentés devant le conseiller de la mise en état, à savoir sa saisine du tribunal administratif par requête déposée le 8 juin 2022, sa saisine de la commission départementale de conciliation des baux commerciaux par lettres du 10 mars 2020 et du 28 janvier 2021, son action devant le juge des référés en opposition au commandement de payer délivré le 28 janvier 2021 à la requête de la société RIVP.

La nouvelle demande de sursis à statuer de la SCM Atlas architecture ingenierie expertises présentée devant la cour est irrecevable dès lors qu'elle n'est pas présentée devant le conseiller de la mise en état et qu'elle est présentée après que la SCM Atlas architecture ingenierie expertises a conclu au fond, étant rappelé que la SCM Atlas architecture ingenierie expertises a conclu au fond dès le 11 mars 2020 en sollicitant un sursis à statuer compte-tenu de sa saisine de la commission départementale de conciliation des baux commerciaux, puis le 19 avril 2022 en sollicitant encore le sursis à statuer compte-tenu de sa saisine de la commission départementale de conciliation des baux commerciaux et de sa saisine du juge des référés, et le 1er avril 2024 en sollicitant toujours un sursis à statuer compte-tenu de sa saisine de la commission départementale de conciliation des baux commerciaux, de sa saisine du juge des référés et de sa saisine du tribunal administratif.

Sur la demande d'irrecevabilité des demandes de la société RIVP en paiement et en expulsion dirigées contre la SCM Atlas architecture ingenierie expertises

A titre liminaire, il est observé que la SCM Atlas architecture ingenierie expertises a déjà formé une demande d'irrecevabilité des demandes de la société RIVP devant le conseiller de la mise en état, en se fondant uniquement sur le défaut de qualité et de droit d'agir de la société RIVP aux motifs de l'absence de preuve de la propriété des locaux loués par la Ville de [Localité 5] et de la nullité du bail emphytéotique consenti à la société RIVP par la Ville de [Localité 5] sur lesdits locaux. Le conseiller de la mise en état a rejeté cette fin de non-recevoir par ordonnance du 23 novembre 2022. Cette ordonnance a été déférée par la SCM Atlas architecture ingenierie expertises à la cour qui a rejeté la requête en déféré compte-tenu de sa tardiveté par arrêt du 25 avril 2024.

Sur l'irrecevabilité tirée du défaut de qualité et de droit d'agir de la société RIVP

Les articles 30 à 32 du code de procédure civile dispose :

' Art. 30 L'action est le droit, pour l'auteur d'une prétention, d'être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal-fondée.

Pour l'adversaire, l'action est le droit de discuter le bien-fondé de cette prétention.

Art. 31 L' action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Art. 32 Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.'

Dès lors que la société RIVP est partie au contrat de bail commercial du 20 février 2009, elle a qualité à agir devant le juge pour faire exécuter ce contrat ou en demander la résiliation. Elle a également qualité pour défendre à la demande reconventionnelle formée par la SCM Atlas architecture ingenierie expertises en nullité de ce bail. La nullité du bail emphytéotique invoquée par la SCM Atlas architecture ingenierie expertises a trait en réalité au bien fondé des demandes des parties et non à la qualité et au droit à agir de la société RIVP.

En outre, il convient de relever que la SCM Atlas architecture ingenierie expertises allègue, sans preuve alors que les données sur la propriété foncière sont publiques, que la Ville de [Localité 5] n'est pas propriétaire des locaux loués. Il convient encore de relever que si elle produit la preuve du dépôt, par voie numérique, d'une requête devant le tribunal administratif, le 8 juin 2022, en annulation du bail emphytéotique conclu entre la société RIVP et la Ville de Paris concernant les locaux loués, elle ne produit ni la preuve de l'enregistrement de cette requête par le tribunal ni les éléments sur la suite donnée à cette requête.

Sur l'irrecevabilité tirée de l'aveu par la société RIVP de la prolongation du bail

En faisant délivrer, le 28 janvier 2021, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail à sa locataire, après avoir obtenu par le jugement querellé la résiliation du bail mais sans le prononcé de l'exécution provisoire, la société RIVP n'a pas renoncé à sa demande de résiliation du bail. En effet, la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire tend, comme la demande de résiliation du bail, à mettre fin au bail. La société RIVP n'est donc pas irrecevable devant la cour d'appel à demander la confirmation du jugement frappé d'appel en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail.

Au vu de l'ensemble de ces éléments, il convient de rejeter la prétention de la SCM Atlas architecture ingenierie expertises tendant à voir déclarer la société RIVP irrecevables en ses demandes.

Sur la demande d'irrecevabilité des demandes de la SCM Atlas architecture ingenierie expertises relatives à l'obligation de délivrance du bailleur et aux manquements contractuels de ce dernier et sur la demande d'irrecevabilité de la demande de SCM Atlas architecture ingenierie expertises de réfaction du loyer

Il résulte des articles 564 à 566 du code de procédure civile qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.

Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En outre, l'article 567 du code de procédure civile dispose que les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel, étant rappelé que l'article 64 du code de procédure civile définit la demande reconventionnelle comme la demande par laquelle le défendeur originaire prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire et qu'en application de l'article 70 du code de procédure civile, la demande reconventionnelle n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Il est constant que la recevabilité des demandes reconventionnelles s'analyse au regard des dispositions de l'article 70 du code de procédure civile et non au regard des dispositions des articles 564 à 566 du code de procédure civile, même lorsqu'elles sont présentées pour la première fois en cause d'appel (2e Civ., 23 février 2017, pourvoi n° 16-12.859, Bull. 2017, II, n° 39 ).

En l'espèce, la société RIVP a saisi le premier juge d'une demande de résiliation du bail commercial du 20 février 2009, d'une demande d'expulsion de la locataire et d'une demande de condamnation à paiement de la locataire au titre de sa dette de loyers et charges.

Dans ces conditions, les demandes de la SCM Atlas architecture ingeni