CA Aix Provence, 27 mars 2025, RG 21/18208

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 27 MARS 2025

ac

N° 2025/ 118

Rôle N° RG 21/18208 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIS36

[N] [L]

C/

Société DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER [16] ER [16]

Syndic. de copro. [18] IER [18]

SOCIETE DASYM DEVELOPPEMENT

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN

SELARL C.L.G.

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 25 Novembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 15/14009.

APPELANTE

Madame [N] [L]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Alain XOUAL, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMES

Syndicat des copropriétaires DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER [16], dont le siège social [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, elle-même pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié au siège social sis SAS MICHEL DE CHABANNES [Adresse 5]

représenté par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me François ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Ruth RIQUELME, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Syndicat des copropriétaires [18], représenté par son Syndic en exercice le CABINET FERGAN sis[Adresse 1], pris en la personne de son représentant légal en exercice, domiciliée en cette qualité audit siège

représenté par Me Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocat au barreau de MARSEILLE

PARTIE INTERVENANTE

SOCIETE DASYM DEVELOPPEMENT, dont le siège social [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domiciliée en cette qualité audit siège

Intervenante volontaire en sa qualité d'acquéreur du bien de madame [L]

représentée par Me Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Alain XOUAL, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

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COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 14 Janvier 2025 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller , a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2025,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 26 septembre 2003, [N] [L] a acquis un immeuble édifié sur la parcelle cadastrée [Cadastre 12] à [Localité 19]. L'entrée de cet immeuble se situe dans une cour mitoyenne entre deux immeubles détenus par le syndicat de copropriétaires [16], et qui est mitoyen à l'immeuble de Mme [L] et le syndicat de copropriétaires du [18].

Un litige est né relatif aux aménagements réalisés par Mme [L] dans une partie de la cour qui fait face à son immeuble ( anciennement cadastrée [Cadastre 11] d'une contenance de 6ares 95centiares et désormais englobée dans la parcelle [Cadastre 13]).

Par jugement du 25 novembre 2021 le tribunal judiciaire de Marseille a :

Déclaré recevable l'action du syndicat des copropriétaires [16],

Rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription acquisitive soulevée par [N] [L],

Condamné [N] [L] à la destruction des constructions érigées sur la cour commune située entre l'immeuble [16] sis [Adresse 9] et l'immeuble du [18], sis [Adresse 8],

Rejeté la demande d'astreinte formulée par le syndicat des copropriétaires [16],

Rejeté la demande d'[N] [L] tendant au prononcé de droits indivis sur la cour commune,

Condamné [N] [L] à payer au syndicat des copropriétaires [16] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

Rejeté la demande du syndicat des copropriétaires du [18] à ce titre,

Condamné [N] [L] aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de Me François ROSENFELD,

Débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Ordonné l'exécution provisoire ;

Le tribunal a considéré en substance que le syndicat des copropriétaires [16] est titulaire de droits indivis à hauteur des 2/3 sur la cour commune, selon le jugement du tribunal de grande instance de Marseille en date du 27 août 2015, qu'il a donc qualité pour agir, que le titre de Mme [L] mentionne que la cour clôturée faisant face à l'immeuble ne fait pas partie de la vente, qu'elle n'a donc pas pu l'acquérir par prescription, que Mme [L] et le syndicat des copropriétaires [16] ont un auteur commun, la famille [Y], que pour autant l'historique des propriétaires successifs ne permet pas de déterminer l'existence de droits indivis sur la cour commune.

Par acte du 23 décembre 2021 [N] [L] a interjeté appel de la décision.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 novembre 2023 [N] [L] et la Sas Dasym Developpement demandent à la cour de :

Juger recevable l'intervention de la société DASYM DEVELOPPEMENT et mettre hors de cause madame [N] [L] en cause d'appel,

Sur le fond,

Réformer le jugement du 25 novembre 2021 du Tribunal judiciaire de Marseille en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Donner acte au syndicat de copropriétaires [18] qu'il souhaite une solution amiable à la présente procédure,

Sur les demandes du syndicat [16],

Juger qu'en vertu de ses titres successifs, Madame [N] [L] en tant que propriétaire de la parcelle cadastrée section [Cadastre 12], [Adresse 20], [Adresse 4] ' [Adresse 7] et [Adresse 14], et aujourd'hui ses acquéreurs, a les mêmes droits indivis sur la cour anciennement cadastrée section [Cadastre 13] à hauteur des deux tiers des droits indivis que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [16] » et qu'elle a les mêmes droits que ce syndicat en ce que concerne l'usage de cette cour commune et en particulier ses accès tant à pied que par véhicule,

En conséquence, débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses fins et demandes.

Subsidiairement, juger que Mademoiselle [N] [L] et aujourd'hui la société DASYM DEVELOPPEMENT, ont acquis la propriété de la courette litigieuse par usucapion en application des articles 2262 et 2229 du Code Civil devenus 2272 et 2261 du Code Civil.

Plus subsidiairement encore, juger que la demande de destruction de la clôture de la courette est manifestement excessive par rapport au préjudice du syndicat qu'il n'allègue même pas,

En conséquence, si la Cour devait par impossible confirmer le jugement du 25 novembre 2021 en son principe, débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [16], [Adresse 9] de sa demande démolition de la clôture de la courette et de toutes ses autres fins et demandes,

Condamner dans tous les cas le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [16], à payer à Madame [N] [L] et à la société DASYM DEVELOPPEMENT la somme de 6.000 ' en vertu de l'article 700 du CPC.

Le condamner aux entiers dépens tant de première instance que d'appel,

Ils soutiennent :

- que la courette était à l'origine clôturée, et que Mme [L] n'est pas responsable de sa fermeture ;

- qu'elle dispose des mêmes droits sur la cour commune que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [16] » comme cela résulte du rapport d'expertise de monsieur [P] [D] produit aux débats par le syndicat requérant pour faire valoir ses droits , de l'acte de vente de Rougemont à Régis du 1er avril 1916 , de l'acte de vente de la SCI de la rue Robert à Monsieur [O] [W] [E] du 17 février 1955 de l'actuelle « maison [L] », d'un document d'arpentage du 28 mars 1988 rappelé dans un acte de Maître [Z] [A] du 11 juillet 1988 qui consacre la scission de la « maison [L]» de l'immeuble anciennement dit [17] ;

- qu'à l'origine son immeuble et celui du syndicat des copropriétaires était un même ensemble dénommé [17] qui a fait l'objet d'une séparation ;

- que l'accès à son immeuble se fait par la courette ;

- que la courette avec son mur de clôture existant depuis plus de trente ans à la date de l'assignation.

- que dans son acte de vente il est mentionné que la courette litigieuse se trouvait intégrée, sur le plan cadastral dans la parcelle voisine section [Cadastre 13].

- qu'elle n'a pas érigé elle-même les murs entourant la courette litigieuse à une période non prescrite. Elle ne saurait donc être condamnée à titre de « sanction » à les démolir,

- que le syndicat des copropriétaires du « [18] du [Adresse 8]», est contre cette demande de démolition et comme l'indiquent ses conclusions en réponse pour une solution amiable.

- que cette demande est disproportionnée car elle aurait des conséquences excessives sur son droit de propriété qui perdrait toute intimité de son habitation sans pour autant apporter une réparation utile au syndicat demandeur ;

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 décembre 2024 le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [16] demande à la cour de :

Confirmer la décision de première instance en ce qu'elle a :

Débouté Madame [L] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

Déclaré recevable l'action du syndicat des copropriétaires [16] et rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription acquisitive soulevée par [N] [L].

Condamné Madame [N] [L] à la destruction des constructions érigées sur la cour commune située entre l'immeuble [16] [Adresse 9] et l'immeuble du [18] sis [Adresse 8].

Condamné Madame [N] [L] à payer au syndicat des copropriétaires [16] la somme de 3.000 ' en application de l'article 700 du CPC ainsi qu' aux entiers dépens

Y ajoutant,

Condamner solidairement Madame [N] [L] et la SAS DASYM DEVELOPPEMENT à payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Condamner solidairement Madame [N] [L] et la SAS DASYM DEVELOPPEMENT à procéder à la démolition des constructions empiétant sur la cour à peine d'une astreinte journalière à compter de l'Arrêt à intervenir d'un montant de 1.000 ' par jour.

Condamner solidairement Madame [N] [L] et la SAS DASYM DEVELOPPEMENT à payer sur le fondement des articles 1240 et 1241 du Code Civil une somme de 10.000 ' à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Condamner solidairement Madame [N] [L] et la SAS DASYM DEVELOPPEMENT aux entiers dépens de première instance et d'appel, ces derniers distraits au profit de la SCP BADIE sur ses offres de droit.

il réplique :

- qu'il est bien propriétaire du sol au moins pour les 2/3, le séparant de la copropriété [18] ,

- que ses droits sont parfaitement établis par le jugement du 27 août 2015 sur la portion de terrain qui faisait l'objet de la querelle ;

- que selon le constat sur place, Mme [L] a fait réaliser sur le terrain qui appartient à la copropriété [16] différents travaux qui prennent emprise sur une portion de terrain qui ne lui appartient pas.

- qu'il résulte de son titre d'acquisition qu'il est expressément indiqué « Étant ici fait observer qu'il existe un mur avec porte d'accès édifié sur la parcelle voisine, formant une petite cour, laquelle cour ne fait pas partie de la vente « ;

- que Mme [L] ne peut pas prescrire contre son titre et il n'existe aucun élément permettant de justifier d'une quelconque prescription acquisitive eu égard aux délais écoulés.

- que sur la déclaration de travaux de l'auteur de Mme [L], la courette est explicitement hors des limites de sa propriété ;

- que les actes antérieurs à son acquisition ainsi que le rapport [D] permettent de comprendre que la cour ne fait pas partie de la parcelle de Mme [L],

- que la parcelle [Cadastre 12] n'a jamais été intégrée aux immeubles [Adresse 6] (aujourd'hui [16]) puisqu'il y est écrit qu'elles les confronte.

- que la demande au titre de la proportionnalité est nouvelle donc irrecevable et ne peut en tout état de cause s'appliquer à l'appropriation indue de la propriété d'autrui ;

Dans ses conclusions notifiées le 15 juin 2022 le syndicat des copropriétaires [18] demande à la cour de :

DONNER ACTE au Syndicat des Copropriétaires [18] de ce qu'il ne s'associe pas, en l'état, à la procédure engagée par le Syndicat des Copropriétaires [16] à l'encontre de Madame [N] [L], et voir donner acte au Syndicat des Copropriétaires [18] de ce qu'il entend privilégier ainsi, en l'état, une résolution amiable du litige opposant actuellement les Syndicats des Copropriétaires [16] et [18] à Madame [N] [L] ;

DONNER ACTE au SDC qu'il s'en rapporte à justice ;

CONDAMNER tous contestants aux dépens de la procédure et au paiement d'une somme de 2.000 ' au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

Il réplique :

- que l'expert [D] en 1991 a conclu que les fonds appartenant au Syndicat des Copropriétaires [18] d'une part et à la Société MEDITERRANEE CONSTRUCTION (aux droits de qui est aujourd'hui venu le Syndicat des Copropriétaires [16]) d'autre part, ont une origine commune la propriété de [17].

- qu'à l'issue d'un partage successoral du 2 juin 1803 entre les enfants [R], la cour litigieuse était demeurée une propriété indivise entre les copartageants avec pour chacun d'eux un tiers des droits de propriété et d'usage.

- que le 12 mai 1851 les deux propriétaires indivis de la cour, Madame [C] d'une part et Monsieur [K] d'autre part, ont établi une convention sous seing privé complétée le 14 mai 1852 par une seconde convention maintenant les droits de propriété (à savoir les deux tiers pour Madame [C] - qui venait en effet aux droits de Monsieur [T] [R] et de Monsieur [B] [R] - et d'un tiers pour Monsieur [K] venu aux droits de Monsieur [V] [X] [R]).

- qu'il en résulte que la cour séparant aujourd'hui le Syndicat des Copropriétaires [18] d'une part et le Syndicat des Copropriétaires [16] d'autre part est la propriété indivise des deux Syndicats : pour deux tiers pour le Syndicat des Copropriétaires [16] et pour un tiers pour le Syndicat des Copropriétaires [18] ;

- que cette position a été accueillie par la décision du 27 août 2015 pour la parcelle [Cadastre 13] ;

- que Madame [L] ne peut ignorer que son titre ne lui conférait aucun droit sur cet espace matérialisé par un mur avec porte d'accès édifié sur la parcelle voisine formant une petite cour, laquelle cour ne fait pas partie de la vente.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 31 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'étendue de la saisine de la cour

Aux termes de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Il est constaté que le syndicat des copropriétaires [18] ne demande ni la confirmation ni l'infirmation du jugement querellé, et que son dispositif mentionne uniquement un donner acte qui ne constitue pas une prétention, si bien que la cour n'en est pas saisie. 

Sur l'intervention volontaire

En application des articles 328 et suivants du code de procédure civile, l'intervention volontaire est principale ou accessoire. Elle est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme et n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention. Elle est accessoire lorsqu'elle appuie les prétentions d'une partie et est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

Selon acte authentique du 12 janvier 2023 [N] [L] a cédé le bien litigieux cadastré [Cadastre 12] à la SAS Dasym Developpement. En sa qualité de propriétaire cette société dispose d'un intérêt évident à intervenir dans l'instance qui statue sur les périmètres de ses droits réels.

L'intervention de la Sas Dasym Developpement sera donc déclarée recevable.

Sur la demande au titre des droits indivis sur la cour

L'article 544 du code civil énonce que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L'article 545 du même code prévoit que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Il est constant que [N] [L] a acquis le 26 septembre 2003 « une propriété bâtie située [Adresse 4] ' [Adresse 7] et [Adresse 14], cadastrée Section [Cadastre 12], lieudit [Adresse 21], ladite propriété consistant en : une maison à usage d'habitation ayant son entrée dans la cour mitoyenne entre l'immeuble dit domaine sis [Adresse 6] et l'immeuble [18] élevé d'un étage sur rez-de-chaussée situé à droite en entrant par le portail ouvrant sur la [Adresse 21] et accédant à la cour, avec la précision par le vendeur que le mur de façade donnant sur la cour intérieure est effondré ».

L'acte dont s'agit indique de manière apparente et claire : « étant ici fait observer qu'il existe un mur avec porte d'accès édifié sur la parcelle voisine formant une petite cour, laquelle cour ne fait pas partie de la vente ».

Les photographies des lieux permettent de constater que le bien appartenant à la partie appelante dispose d'une courette fermée, située à l'angle Nord-Est d'une plus grande cour qui confronte cet immeuble et les deux immeubles collectifs, côté [Adresse 21], et que cette courette litigieuse lui bénéficie exclusivement.

Par suite de la décision rendue par le 27 août 2015 par le tribunal de grande instance de Marseille, il a été statué sur les droits détenus par les deux ensembles immobiliers qui confrontent la cour située entre les parcelles [Cadastre 12], [Cadastre 10] et [Cadastre 13]. Cette décision qui se fonde notamment sur le rapport d'expertise de M.[D] déposé le 22 mai 1991 énonce que le syndicat des copropriétaires [16] est titulaire des 2/3 des droits indivis de la cour anciennement cadastrée [Cadastre 11] rattachée désormais à la parcelle [Cadastre 13] appartenant au syndicat des copropriétaires [18], celui-ci détenant le tiers restant sur les droits indivis de la cour.

Le rapport d'expertise cité dans cette décision et produit aux débats retient en substance que les fonds appartenant au Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier [18] et à la société Méditerranée ' Construction ( auteur du syndicat des copropriétaires [16]) ont une origine commune, la propriété [17], qu'à la suite d'un partage successoral en 1803 entre les trois enfants dudit Monsieur [R], [T], [B], et [X] [R], la cour litigieuse est demeurée une propriété indivise entre les copartageants avec pour chacun d'eux un tiers des droits de propriété et d'usage, qu'en 1851, les deux propriétaires indivis de la cour, Madame [C] et Monsieur [K] ont établi une convention sous seing privé complétée en 1852 par une seconde convention maintenant les droits de propriété et modifiant les droits de propriété sur la cour à hauteur des 2/3 pour Mme [Y] et 1/3 pour M.[K].

Selon l'acte de vente du 1er avril 1916 le bâtiment correspondant désormais à l'ensemble immobilier [16] anciennement [17] a été vendu par Mme [C] avec la précision que ce bâtiment confronte le [Adresse 15] et qu'il est séparé du [18] par une cour, commune aux deux immeubles. La partie appelante ne conteste pas que son immeuble dépendait initialement de l'ensemble du domaine [17] pour en être par la suite exclu par l'effet d'une division. Ceci est confirmé par les termes de cet acte en ce qu'il décrit l'immeuble cédé en 1916 comme confrontant avec le [Adresse 15], ce qui n'est pas le cas du bâtiment appartenant à la partie appelante qui confronte exclusivement avec la [Adresse 21] et de retenir que seule la partie du bâtiment anciennement [17] désormais [16], et le [18] disposent de droits sur la cour.

Cette position est également confortée par les termes de l'acte de vente du 17 février 1955 intervenu entre la société civile de la Rue Robert et M.[E], relatif à l'immeuble de la partie appelante, qui le décrit comme « une construction située [Adresse 22], ayant son entrée dans la cour mitoyenne entre l'immeuble dit Domaine situé [Adresse 15] et l'immeuble [18] (') qui confronte dans son ensemble du Nord immeuble donnant sur le [Adresse 15], de l'Est la [Adresse 22], du Midi la cour mitoyenne entre le domaine [Adresse 6] et l'immeuble [18] (') l'immeuble fait partie de l'ensemble de la copropriété [Adresse 6] (') mais n'a pas été compris dans la répartition des millièmes formant un bâtiment totalement détaché ». Cet acte permet de comprendre l'historique du détachement entre les bâtiments et l'exclusion de la parcelle [Cadastre 12] des droits sur la cour qualifiée de mitoyenne aux deux immeubles collectifs.

L'analyse des actes de ventes successifs des immeubles, et notamment celui appartenant à la partie appelante et au syndicat des copropriétaires [16] ,par l'expert judiciaire, révèle qu'ils ont un auteur commun Mme [C].

Pour autant l'analyse développée ci-dessus permet comme l'a retenu le premier juge de constater que la qualité d'auteur commun n'emporte pas de droits sur la cour pour le propriétaire de la parcelle [Cadastre 12], puisque les droits sur celle-ci sont organisés entre deux fonds tel que cela résulte des conventions sous seing privés intervenues en 1852 et que le bâtiment acquis par la partie appelante a été exclu de cette répartition.

Cette organisation est ainsi rappelée sans équivoque dans l'acte authentique du 26 septembre 2003 en ces termes « une maison à usage d'habitation ayant son entrée dans la cour mitoyenne entre l'immeuble dit domaine sis [Adresse 6] et l'immeuble [18] élevé d'un étage sur rez-de-chaussée situé à droite en entrant par le portail ouvrant sur la [Adresse 21] et accédant à la cour (') étant ici fait observer qu'il existe un mur avec porte d'accès édifié sur la parcelle voisine formant une petite cour, laquelle cour ne fait pas partie de la vente. »

En l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties ; il convient en conséquence de confirmer la décision déférée sur ce point.

Sur la demande subsidiaire au titre de la prescription acquisitive

L'article 2258 du code civil prévoit que la prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi.

L'article 2270 du même code précise qu'on ne peut pas prescrire contre son titre, en ce sens que l'on ne peut point se changer à soi-même la cause et le principe de sa possession.

Il est constant que le titre de la partie appelante mentionne expressément qu'il existe un mur avec porte d'accès édifié sur la parcelle voisine formant une petite cour, laquelle cour ne fait pas partie de la vente.

La courette implantée au droit de la partie Sud de la parcelle [Cadastre 12] fait partie intégrante de l'assiette de la parcelle [Cadastre 13] et a été expressément exclue de l'acte de vente. La partie appelante a donc eu connaissance dès l'acquisition qu'elle ne disposait d'aucun titre ni droit sur la courette ainsi aménagée sur le périmètre foncier de la parcelle [Cadastre 13].

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur la demande de remise en état

L'article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Il résulte des développements ci-dessus que la courette située au droit de la parcelle [Cadastre 12], et fermée par un mur et un portail, empiète sur la parcelle [Cadastre 13] dans sa partie cour.

La partie appelante soutient que la démolition des ouvrages édifiés sur la courette est disproportionnée par rapport à l'atteinte subie à la propriété de la parcelle [Cadastre 13]. Pour autant il est admis que tout propriétaire est en droit d'obtenir la démolition d'un ouvrage empiétant sur son fonds, et ce sans qu'il ne soit nécessaire d'exercer un contrôle de proportionnalité entre l'existence de l'empiétement et l'action d'un propriétaire.

Par ailleurs la circonstance que le portail qui permet de clôturer la courette ait été édifié avant l'acquisition en 2003 par Mme [L] est indifférente à la responsabilité du propriétaire actuel des lieux quant à la circonstance d'empiétement constatée.

La demande de démolition des empiétements sera donc partiellement confirmée en cause d'appel. Il convient en effet de modifier le jugement entrepris en condamnant uniquement la Sas Dasym Developpement au titre de ces travaux, cette société étant désormais seule propriétaire de la parcelle [Cadastre 12] puisque l'acte de vente du 12 janvier 2023 mentionne en page 9 que « l'Acquéreur s'engage à intervenir volontairement à l'instance en tant que nouveau propriétaire et reprendra à son compte la procédure aux lieu et place ( Sic) de Mme [L](') si le jugement du 23 septembre 2020 était confirmé en tout ou partie il est expressément convenu entre les parties que Mme [L] supportera l'intégralité des frais de procédure en ce compris les frais de déplacement de Me [U] pour aller plaider devant la Cour d'appel, les dépens et l'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile, que les frais de démolitions des constructions litigieuses seront supportés par l'Acquéreur qui s'y oblige et qui en fait son affaire personnelle ».

La condamnation au titre des travaux devra être exécutée dans un délai de six mois à compter de la signification de la décision sous peine d'une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard durant trois Mois, le jugement étant donc infirmé sur ce point.

Sur la demande reconventionnelle en cause d'appel

Il est constant que l'exercice d'une action en justice constitue un droit, qui ne peut dégénérer en abus que s'il est démontré une volonté de nuire de la partie adverse ou sa mauvaise foi ou une erreur ou négligence blâmable équipollente au dol, ce qui suppose de rapporter la preuve de ce type de faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux, dans les conditions prévues par l'article 1240 du code civil.

En l'espèce, il n'est pas démontré que la partie appelante a abusé de son droit d'interjeter appel, dans une intention de nuire au syndicat des copropriétaires [16] compte tenu de la configuration particulière des lieux et de l'analyse des titres de propriété à effectuer.

Le syndicat des copropriétaires [16] sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts formée en cause d'appel.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement entrepris dans ses dispositions concernant les dépens et l'article 700 du code de procédure civile.

[N] [L] qui succombe sera condamnée aux dépens, distraits au profit de la Scp Badie, et aux frais irrépétibles qu'il est inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires [16].

Le surplus des demandes formé à ce titre sera rejeté.

PAR CES MOTIFS