TJ 33063, 21 mars 2025, RG 24/02071

Du 21 mars 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/02071 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZX63

[M] [J],

[L] [G] [R] [O] épouse [J]

C/

[K] [P] [N]

- Expéditions délivrées à
M. [K] [P] [N]

- FE délivrée à
Me Charlotte DE LAGAUSIE

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 mars 2025

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,
GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDEURS :

Monsieur [M] [J]
né le 16 Octobre 1986 à [Localité 13] (BURKINA FASSO)
[Adresse 2]
[Localité 4]

Madame [L] [G] [R] [O] épouse [J]
née le 11 Octobre 1990 à [Localité 14]
[Adresse 2]
[Localité 4]

Tous deux représenté par Maître Charlotte DE LAGAUSIE, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de l’AARPI GRAVELLIER - LIEF - DE LAGAUSIE - RODRIGUES (postulant) et Maître Claire FAGES, Avocat au barreau de TOULOUSE, membre de la SELARL CLF (plaidant)

DEFENDEUR :

Monsieur [K] [P] [N]
né le 29 Août 1995 à [Localité 15]
[Adresse 9] [Adresse 5]
[Adresse 8]
[Localité 3]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 24 Janvier 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 04 Octobre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date des 23 juin et 6 juillet 2023, Monsieur [M] [J] et Madame [L] [G] [R] [J] née [O] ont donné à bail à Monsieur [K] [P] [N] un logement situé [Adresse 10] [Adresse 6] à [Adresse 12] [Localité 11].

Par acte de commissaire de justice du 4 juillet 2024, Monsieur et Madame [J] ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 3.283,20 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d'une assurance locative, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 4 octobre 2024, Monsieur et Madame [J] ont assigné Monsieur [K] [P] [N] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 20 décembre 2024 aux fins de voir :
- CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail conclu le 23 juin 2023 ;
- CONSTATER la résiliation du bail conclu et ordonner l'expulsion de Monsieur [K] [P] [N] ou de tout occupant de son chef, au besoin par la force publique,
- CONDAMNER Monsieur [K] [P] [N] à verser à Monsieur [M] [J], Madame [L] [J] une provision d'un montant de 4.095 € au titre des loyers et charges impayés, cette somme étant à parfaire au jour de l'audience,
- ORDONNER la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles aux frais, risques et périls de la locataire et occupants,
- FIXER l'indemnité d'occupation due par Monsieur [K] [P] [N] jusqu'à son départ ou son expulsion, à une somme mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer et des charges locatives qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail et ce, jusqu'à la reprise effective des lieux,
- CONDAMNER Monsieur [K] [P] [N] à verser à Monsieur [M] [J], Madame [L] [J] la somme de 1.000,00 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

- CONDAMNER Monsieur [K] [P] [N] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le cout du commandement de payer, délivré et les dépens de l'article A444-32 du Code de commerce en cas de recours à l'exécution forcée.

L'affaire initialement appelée à l'audience du 20 décembre 2024, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 24 janvier 2025.

Lors de l’audience du 24 janvier 2025, Monsieur [M] [J] et Madame [L] [J], représentés par leur conseil, exposent que la dette locative s’élève désormais à la somme de 5.020,42 euros au 7 janvier 2025 et confirment les termes de leur demande initiale.

En défense, Monsieur [K] [P] [N] comparaît et fournit le justificatif de son assurance locative, expose qu’il ne conteste pas la dette. Il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler sa dette dans un délai d'un mois.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 21 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 15 octobre 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 20 décembre 2024.

Les bailleurs justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 9 juillet 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Monsieur et Madame [J] ont fait signifier à Monsieur [K] [P] [N] un commandement d’avoir à payer la somme de 3.283,20 euros au titre des loyers échus et d’avoir à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, suivant exploit du 4 juillet 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 7g de la même loi.
Toutefois, si le commandement vise effectivement le défaut d'assurance couvrant les risques locatifs, cette demande n'est pas réitérée dans l'assignation ou à l'audience.

Elle est donc réputée abandonnée, seule demeurant celle relative au défaut de paiement des loyers et charges locatives.
Le locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai de deux mois.

Ce défaut de régularisation fonde les bailleurs à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 5 septembre 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.
Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités, fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités, fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats que Monsieur [K] [P] [N] a repris le paiement intégral du loyer courant.

Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, Monsieur et Madame [J] seront autorisés à poursuivre l’expulsion de Monsieur [K] [P] [N].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur [K] [P] [N] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (721,37 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de leur demande, Monsieur [M] [J] et Madame [L] [J] produisent un décompte actualisé, selon lequel leur créance s’établirait à la somme de 5.020,42 euros à la date du 7 janvier 2025.

Cependant, ce décompte intègre les frais de procédure qui relèvent pour certains des dépens (201,05 + 76,80 + 276,52 + 184,94 = 739,31 euros), somme qu’il convient de déduire de cette créance.

Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Monsieur [K] [P] [N] sera donc condamné au paiement de la somme de 4.281,11 euros en deniers ou quittance à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 7 janvier 2025 – échéance du mois de janvier 2025 incluse, compte tenu de virements de 1.100,00 euros et 1.700,00 euros susceptibles d'être intervenues postérieurement à ce décompte.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l’hypothèse où Monsieur [K] [P] [N] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchu, il sera en outre condamné, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er février 2025.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [K] [P] [N].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [K] [P] [N] à verser à Monsieur et Madame [J] la somme de 250 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,