TJ 75056, 20 mars 2025, RG 24/10356

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Lucie HASENOHRLOVA-SILVAIN

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Sébastien MENDES GIL

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/10356 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6JAM

N° MINUTE : 10

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 20 mars 2025

DEMANDERESSE
E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT - OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Sébastien MENDES GIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0173

DÉFENDEUR
Monsieur [U] [V], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne assisté de Me Lucie HASENOHRLOVA-SILVAIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J0009

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 09 janvier 2025

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 20 mars 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 20 mars 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/10356 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6JAM

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 6 juin 2017 à effet au 14 juin 2017, l'établissement public [Localité 4] HABITAT - OPH a consenti un bail d'habitation à M. [U] [V] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 183,63 euros outre une provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 2 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1234,21 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [U] [V] le 3 juillet 2024.

Par assignation du 4 novembre 2024, l'établissement public PARIS HABITAT - OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de M. [U] [V] avec l'intervention de la force publique si besoin, autoriser la séquestration des meubles, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au loyer et aux charges, à partir du lendemain de l'acquisition de la clause résolutoire jusqu'à libération des lieux,
- 2125,68 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 11 octobre 2024, à actualiser,
- 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 5 novembre 2024, et un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l'audience lors de laquelle il en a été donné lecture.

À l'audience du 9 janvier 2025, l'établissement public [Localité 4] HABITAT - OPH, représenté par son avocat, demande le bénéfice de son acte introductif d'instance et précise que la dette locative actualisée au 6 janvier 2025 s'élève désormais à 2688,16 euros. Il ne s'oppose pas au plan d'apurement de la dette proposé par le défendeur et la suspension des effets de la clause résolutoire s'il remplit les conditions de reprise du paiement intégral du loyer.

M. [U] [V] reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 80 euros, en plus du loyer courant. Il assure avoir procédé au paiement de 184 euros le 23 décembre 2024. Il precise être en difficulté financière depuis qu'il ne dispose plus de titre de séjour.

À l'issu des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par note en délibéré en date du 10 mars 2025 sollicitée par le magistrat, le demandeur a communiqué un décompte actualisé faisant apparaître le paiement de 184 euros du 23 décembre 2024.

MOTIVATION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1 Sur la recevabilité de la demande

L'établissement public [Localité 4] HABITAT - OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2 Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 2 juillet 2024. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 1234,21 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 3 septembre 2024.

M. [U] [V] reconnaît la dette et n'apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Il sera donc condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision.

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, notamment de l'audience et du décompte, que le dernier loyer payé en intégralité date du mois d'août 2024, de telle sorte que les revenus M. [U] [V] ne lui permettent pas d'assumer le paiement d'une somme de 80 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

M. [U] [V] n'a par ailleurs pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l'audience, le paiement du 23 décembre 2024 ne réglant pas l'intégralité de la somme due au titre du loyer et des charges (266,98 euros pour le mois de décembre 2024).

En conséquence, il ne sera pas accordé de délais de paiement à M. [U] [V] et les effets de la clause résolutoire ne seront pas suspendus, les conditions légales n'étant pas réunies.

Sur la dette locative et l'indemnité d'occupation

La locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d'occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l'espèce, l'établissement public [Localité 4] HABITAT - OPH verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 6 janvier 2025, M. [U] [V] lui devait la somme de 2676,97 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [U] [V], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,