TJ 13055, 12 sept. 2024, RG 24/02854

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 07 Novembre 2024
Président : Madame ATIA,
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 12 Septembre 2024

GROSSE :
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 08 novembre 2024
à Me Valérie PICARD
Le 08 novembre 2024
à Me Sofien DRIDI
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/02854 - N° Portalis DBW3-W-B7I-444S

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [X]
né le 09 Juin 1954 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Valérie PICARD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [E] [C]
née le 20 Août 1983, demeurant [Adresse 3]
(AJ totale)
représentée par Me Sofien DRIDI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 24 mai 2019, Monsieur [Z] [X] a consenti à Madame [E] [C] un bail d'habitation portant sur appartement situé au [Adresse 2] dans le [Localité 4] moyennant le paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à 650 euros, outre 30 euros de provisions sur charges.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [E] [C] le 31 janvier 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 9.038 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 17 avril 2024, Monsieur [Z] [X] a fait assigner en référé Madame [E] [C] devant le juge des contentieux de la protection, afin d'obtenir :

le prononcé de la résiliation du bail,l'expulsion de Madame [E] [C] et de tous occupants de son chef, la condamnation de Madame [E] [C] au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer, charge en sus, jusqu'à libération définitive des lieux,la condamnation de Madame [E] [C] au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.
S’agissant diagnostic social et financier, un rapport de carence de la locataire dans la transmission du questionnaire a été établi.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 20 juin 2024 à laquelle la compétence du juge des référés pour statuer sur une demande de prononcé de la résiliation du bail a été soulevée d’office.

A l'audience du 12 septembre 2024, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, ont sollicité le bénéfice de leurs écritures.

Aux termes de ses conclusions, Monsieur [Z] [X] réitère ses demandes initiales et sollicite la condamnation de Madame [E] [C] à lui payer la somme provisionnelle de 10.660 euros au titre des loyers dus, comptes arrêtés au 30 avril 2024.

Sur question de la juge des contentieux de la protection, il indique solliciter le constat de l’acquisition de la clause résolutoire en lieu et place du prononcé de la résiliation du bail.

Aux termes de ses conclusions, Madame [E] [C] soulève l’irrecevabilité des demandes de Monsieur [Z] [X] au motif de l’absence de notification au représentant de l’Etat et à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX). Elle conclut à titre principal au débouté des demandes de Monsieur [Z] [X] au motif d’une contestation sérieuse. Elle sollicite :

- à titre subsidiaire, la suspension des effets de la clause résolutoire et les plus larges délais de paiement,
-en tout état de cause, la condamnation de Monsieur [Z] [X] à lui payer la somme de 1 .500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.
La décision a été mise en délibéré au 7 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 17 avril 2024 a été dénoncée le 26 avril 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience.

La notification du commandement de payer à la CCAPEX ne concerne pas les bailleurs personnes physiques.

La fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de l’action en résiliation du bail sera écartée.

Par conséquent, Monsieur [Z] [X] est recevable en ses demandes.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 24 mai 2019 contient une clause résolutoire (article XI des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 janvier 2024, pour la somme en principal de 9.038 euros.

Ce commandement rappelle la mention que la locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Madame [E] [C] fait valoir l’absence de décompte joint au commandement de payer. Le commandement de payer versé au débat vise un décompte annexé, non communiqué, le seul décompte versé au débat étant un décompte au mois d’avril 2024.

Il en résulte une contestation sérieuse de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande de résiliation du bail et les demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

L’article 1353 du code civil prévoit que « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »

En outre, l'article 9 du code de procédure civile prévoit : «Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Madame [E] [C] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Le décompte produit en demande, indique un solde débiteur de 10.660 euros au mois d’avril 2024, terme d’avril 2024 inclus.

Madame [E] [C] soulève une contestation sérieuse au motif de l’absence de prise en compte du versement de l’aide de l’Union départementale des associations familiales (UDAF) de 230 euros, incluse dans l’aide au logement versée par la Caisse d’allocations familiales (CAF). Elle ne justifie d’aucune aide de l’UDAF et son relevé de droits du mois de septembre 2024 ne mentionne pas d’aide au logement, apparaissant ainsi comme suspendue du fait des impayés locatifs.

En revanche, le décompte produit par Monsieur [Z] [X] ne comporte aucune ventilation entre le loyer et les charges ainsi que les aides au logement versées par la Caisse d’allocations familiales (CAF), ce dernier indiquant dans ses écritures l’absence de tout versement par Madame [E] [C] depuis le mois de mai 2021.

Il en résulte une contestation sérieuse de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande en paiement de l’arriéré locatif.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Z] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Madame [E] [C], bénéficiaire d’une aide juridictionnelle totale, est mal fondée à solliciter une indemnité au titre des frais irrépétibles sur le seul fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Sa demande sera rejetée.

PAR CES MOTIFS,