TJ 13055, 13 févr. 2025, RG 25/00435

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 10 Avril 2025
Président : Madame FATY, Vice-présidente
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 13 Février 2025

GROSSE :
Le 10 avril 2025
à Me GISBERT
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/00435 - N° Portalis DBW3-W-B7J-553V

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. [O]
dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Me François GISBERT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [Z] [L]
née le 18 Mai 1988 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 1]
non comparante

Par acte de Commissaire de Justice en date du 10 décembre 2024, la SAS [O] a assigné Madame [Z] [L] devant le juge des référés du pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE pour voir :

• constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire contenue au contrat;

• ordonner l’expulsion de Madame [L] et celle de tous occupants de son chef des lieux sis à [Adresse 3], au besoin avec le concours de la [Localité 2] Publique et d'un serrurier;

• condamner Madame [L] à lui payer :

-la somme provisionnelle de 2023,72 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er novembre 2024;

-une somme égale au montant du dernier loyer et des charges au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à libération complète des lieux;

-la somme de 1500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.

La SAS [O] sollicite en outre que dans l'hypothèse ou à défaut de paiement spontané des condamnations prononcées par la décision à intervenir, l'exécution forcée devra être entreprise par l'intermédiaire d'un Huissier, les sommes retenues par celui-ci en application de l'article A 444-32 du code de commerce, seront supportées par Madame [L].

Madame [L], citée par procès-verbal de recherches infructueuses doublé d'une lettre recommandée avec accusé de réception, n’a pas comparu à l’audience, ni ne s'est faite représenter.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l'article 472 du Code de Procédure Civile que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et que le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande:

L'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que "à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de Justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience".

L'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que " les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locative.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

La SAS [O] produit la notification à la CCAPEX en date du 29 août 2024 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié à la locataire le 28 août 2024, soit deux mois au moins avant l'assignation en date du 10 décembre 2024.

Elle produit par ailleurs la dénonciation de l'assignation à la Préfecture en date du 12 décembre 2024, soit six semaines au moins avant l'audience en date du 13 février 2025.

L'action de la SAS [O] est donc déclarée recevable.

Sur les demandes en constatation de résiliation de bail, d’expulsion et de paiement d’indemnités d’occupation :

Selon acte de Commissaire de Justice en date du 28 août 2024, la SAS [O] a fait commandement à Madame [L] d’avoir à payer la somme de 1483,90 euros hors frais dans un délai de six semaines.

Or, la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail prévoit que « il est expressément convenu qu’à défaut, savoir :

-du paiement du dépôt de garantie ;

-du paiement intégral à son échéance exacte d’un seul terme de loyer et de ses accessoires ;

(…)

le contrat de location sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, un mois après un commandement de payer, une sommation ou une signification selon le cas, demeuré sans effet, et sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire (…) »

Le fait que la clause litigieuse, en ce qu’elle fait état d’une résiliation de plein droit du contrat de bail un mois, et non deux mois au moins après un commandement de payer resté infructueux, rend nécessaire une appréciation de sa conformité aux dispositions d’ordre public de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et partant de sa validité à fonder une résiliation du contrat, appréciation qui ne relève pas du juge des référés.

Dès lors, il importe peu que le commandement de payer, qui a seulement vocation à régir les effets de la clause résolutoire convenue entre les parties, réponde aux dispositions légales.

Il n’y a donc pas lieu à référés sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire nécessitant un débat au fond, ni sur les demandes subséquentes tendant à obtenir l’expulsion de la locataire et le paiement d’indemnités d’occupation.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :

Madame [L] reste redevable des loyers impayés.

Il ressort du décompte versé aux débats par la SAS [O] que Madame [L] reste devoir la somme de 2023,72 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 14 novembre 2024 au paiement de laquelle elle sera condamnée par provision, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les frais d'exécution forcée:

La SAS [O] n'explique pas en quoi et sur quel fondement devrait reposer le transfert de la charge des sommes retenues par le Commissaire de Justice sur Madame [L].
Elle ne saurait donc prospérer en cette demande.

Sur l'exécution provisoire:

Il sera rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires par provision en vertu des dispositions de l'article 514 du Code de Procédure Civile.

Sur les frais et dépens:

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Madame [L] conservera la charge des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

En outre, Madame [L] sera tenue de payer à la SAS [O] la somme de 150,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS