TJ 78646, 10 avr. 2025, RG 24/00004

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES YVELINES

JUGEMENT FIXANT INDEMNITE

DU 10 AVRIL 2025

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N° RG 24/00004 - N° Portalis DB22-W-B7I-R6EY
Code NAC : 70H

OPÉRATION : Expropriation - Installation d’une plateforme portuaire dite PSMO à [Localité 16].

Nous, Noélie CIROTTEAU, Juge de l’expropriation des YVELINES, désignée le 31 août 2022 par ordonnance n°391/2022 de Monsieur le Premier Président de la Cour d’appel de VERSAILLES en conformité des dispositions des articles L. 211-1 et L. 220-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, assistée de Sarah TAKENINT, Greffier,

ENTRE :

GRAND PORT [24], établissement public de l’Etat dont le siège social est situé au [Adresse 12] à [Localité 33], représenté par Monsieur [Z] [P], Directeur Général Délégué en charge de la Direction Territoriale de [Localité 42], domicilié en cette qualité au siège de la Direction Territoriale de [Localité 42] sis [Adresse 4] à [Localité 43].

En application de l’article 1er - I de l’ordonnance n°2021-614 du 19 mai 2021 relative à la fusion du Port Autonome de [Localité 42] et des grands ports maritimes [Localité 33] et de [Localité 45] en un établissement public unique, le grand port [24] se substitue de plein droit au Port Autonome de [Localité 42] dans ses droits et obligations à compter du 01er juin 2021.

Ainsi, à [26] DE [Localité 42] s’est substitué le GRAND PORT [24].

AUTORITÉ EXPROPRIANTE ET DEMANDERESSE
Représentée par Maître Céline LHERMINIER de la SELAS SEBAN ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, substituée par Maître Tadjdine BAKARI-BAROINI, avocat aux mêmes cabinet et barreau.

ET

Monsieur [L] [R] [KT], né le 15 janvier 1947 à [Localité 42], de nationalité française, demeurant [Adresse 9] à [Localité 39].

Madame [U] [F] [KT], née le 06 mars 1948 à [Localité 42], de nationalité française, demeurant [Adresse 14] à [Localité 40].

Monsieur [O] [KT], né le 03 mars 1949 à [Localité 42], de nationalité française, demeurant [Adresse 7] à [Localité 47].

Monsieur [Y] [X] [N] [KT], né le 19 septembre 1950 à [Localité 42], de nationalité française, demeurant [Adresse 8] à [Localité 20].

Monsieur [H] [D] [KT], né le 08 septembre 1952 à [Localité 42], de nationalité française, demeurant [Adresse 13] à [Localité 44].

Madame [F] [FO] [KT] épouse [E], née le 23 novembre 1954 à [Localité 42], de nationalité française, demeurant [Adresse 1] à [Localité 46].

Monsieur [PU] [G] [VY], né le 03 juillet 1962 à [Localité 17], de nationalité française, demeurant [Adresse 3] à [Localité 48].

Madame [A] [T] [VY] épouse [W], née le 13 février 1958 à [Localité 15] (CÔTE D’IVOIRE), demeurant [Adresse 5] à [Localité 23].

Madame [K] [VY] épouse [B], née le 15 mars 1960 à [Localité 42], de nationalité française, demeurant [Adresse 38] à [Localité 41].

Madame [SW] [VY] épouse [S], née le 26 avril 1951 à [Localité 42], de nationalité française, demeurant [Adresse 11] à [Localité 25].

Monsieur [J] [VY], né le 22 octobre 1952 à [Localité 42], de nationalité française, demeurant [Adresse 2] à [Localité 31].

Monsieur [V] [M] [I], né le 24 janvier 1978, demeurant [Adresse 6] à [Localité 50].

En qualité d’héritiers présumés de Monsieur [N] [VY], décédé.

PROPRIETAIRES EXPROPRIES ET DEFENDEURS
N’ayant pas constitué avocat.

DÉBATS
À l’audience du 07 mars 2025, tenue en audience publique.

EN PRESENCE DE :
Monsieur [ZA] [C], Inspecteur des Finances Publiques suppléant le Directeur Départemental des Finances Publiques, Commissaire du Gouvernement.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur [N] [VY] était propriétaire d’un bien situé [Adresse 22] à [Localité 16], sur la parcelle cadastrée B n°[Cadastre 10]. Monsieur [N] [VY] est décédé et ses héritiers présumés sont : Madame [U] [KT], Madame [F] [KT] épouse [E], Monsieur [L] [KT], Monsieur [Y] [KT], Monsieur [O] [KT], Monsieur [H] [KT], Monsieur [PU] [VY], Madame [A] [VY] épouse [W], Madame [K] [VY] épouse [B], Madame [SW] [VY] épouse [S], Monsieur [J] [VY] et Monsieur [V] [I] (ci-après les consorts [KT]/[VY]/[I]).

Dans le cadre de la construction d’une plateforme portuaire multimodale, déclarée d'utilité publique au profit de [26] (devenu l’établissement public GRAND PORT-[24]) par arrêté préfectoral du 8 juillet 2021, le GRAND PORT-[24] a engagé une procédure d'expropriation des parcelles et immeubles situés dans le périmètre de l'opération dont la parcelle précitée.

Aucune ordonnance d’expropriation n’a été rendue s’agissant de cette parcelle.

Le GRAND PORT-[24] a notifié aux consorts [KT]/[VY]/[I] son offre d’indemnisation par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 28 novembre 2023.

En l’absence d’acceptation, suivant mémoire reçu au greffe le 20 mars 2024, le GRAND PORT-[24] a saisi le juge de l’expropriation des Yvelines aux fins de voir fixer l’indemnité de dépossession devant revenir aux consorts [KT]/[VY]/[I].

L'ordonnance fixant la date du transport et de l'audience a été rendue le 8 novembre 2024 et modifiée par ordonnance du 18 décembre 2024.

Les conclusions du commissaire du gouvernement ont été réceptionnées le 30 janvier 2025.

Le transport sur les lieux est intervenu le 13 février 2025, en présence de l’autorité expropriante et du commissaire du gouvernement.

L’affaire a été retenue à l’audience du 7 mars 2025, au cours de laquelle l’autorité expropriante et le commissaire du gouvernement ont été entendus.

Aux termes de son mémoire valant offre, réceptionné par le greffe le 20 mars 2024, le GRAND PORT-[24] demande au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité devant revenir aux expropriés à une somme totale de 1.950 euros décomposée comme suit :
1.625 euros au titre de l’indemnité principale, en valeur libre, 325 euros au titre de l’indemnité de remploi.
Aux termes de ses dernières conclusions réceptionnées au greffe le 30 janvier 2025, le commissaire du gouvernement propose de fixer l’indemnité de dépossession à une somme totale de 2.340 euros décomposée comme suit :
1.950 euros au titre de l’indemnité principale, en valeur libre, 390 euros au titre de l’indemnité de remploi.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LE BIEN
Sur les dates à fixer et la situation de l’urbanisme
1) Sur la situation d’urbanisme et la date de référence pour l’usage du bien

En application de l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L.322-3 à L.322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L.1 ou, dans le cas prévu à l'article L.122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L.121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand [Localité 42], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L.311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.

Aux termes de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L.322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L.213-4.

Lorsqu'un bien fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique sur le fondement d'une déclaration d'utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l'article L.212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé, la date de référence prévue à l'article L.322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L.213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d'utilité publique, cette date est déterminée en application de l'article L.322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique

Aux termes de l’article L.213-4 a du code de l’urbanisme, la date de référence prévue à l'article L.322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est :
Pour les biens compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé :i) la date de publication de l'acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d'aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l'acte créant la zone est publié dans le délai de validité d'un périmètre provisoire ;ii) la date de publication de l'acte créant la zone d'aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d'aménagement différé n'a pas été délimité ;iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l'acte créant la zone d'aménagement différé ;Pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
En l’espèce, en application des articles précités, la date de référence est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’occurrence, le PLUi a été approuvé par délibération du conseil communautaire de la communauté urbaine Grand [Localité 42] Seine et Oise du 16 janvier 2020, celle-ci étant devenue opposable aux tiers le 21 février 2020.

La date de référence est donc le 21 février 2020.

À cette date, l’emprise était située en zone 1AUEf2a du PLUi de la commune d’[Localité 19], correspondant à une zone à urbaniser, regroupant des espaces bâtis ou non, destinés à recevoir des recompositions ou des extensions urbaines, dans le respect de condition d’aménagement et d’équipements fixées par le règlement et les orientations d’aménagement et de programmation (OAP) définies. La zone est désignée dans le PLU comme constructible.

2) Sur la date d’appréciation de la consistance du bien

Aux termes de l’article L.322-1 du code de l'expropriation pour cause d’utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. À défaut d’ordonnance, l’indemnité est fixée d’après la consistance du bien au jour de la décision.

En l’espèce, en l’absence d’ordonnance, la consistance du bien est appréciée à la date du 10 avril 2025.

3) Sur la date d’estimation du bien

L’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, principe dont il sera fait application.

B. La surface

Le GRAND PORT-[24] et le commissaire du gouvernement s’accordent sur une superficie totale de 325 m2.

L’évaluation s’effectuera donc sur cette base.

C. L’occupation du bien

Il n’est pas contesté que le bien exproprié est évalué libre de toute occupation.

D. Les constats lors de la visite des lieux

Le transport sur les lieux a permis de faire les constatations suivantes :

Sur l’environnement

La parcelle est située en périphérie de la commune d’[Localité 16], en milieu rural à proximité d’un lycée technique, à 40 minutes en voiture de [Localité 49] et à 1 heure en voiture de [Localité 42].

Sur la visite de la parcelle cadastrée B n°[Cadastre 10]
Nous avons pu constater que le chemin communal menant à la parcelle est partiellement détruit ou envahi de ronces.
Néanmoins il a été possible de voir la parcelle. Celle-ci est un terrain en terre dépourvu de végétation.

II. SUR LA DETERMINATION DE L’INDEMNITE DE DEPOSSESSION

Sur l’évaluation de l’indemnité principale
Le GRAND PORT [24] retient une valeur de 5 €/m2 et présente les termes de comparaison suivants, situés sur la commune d’[Localité 16] :

1- Cession du 1er juillet 2022 de deux parcelles de terre libres en zone 1AUEf2a situées [Adresse 36] à [Localité 16]
Surface du bien : 815 m²
Prix de vente : 4.890 €
Prix au m² : 5 €

2- Cession du 8 novembre 2017 d’un terrain nu en friche, enclavé, inondable en zone 1AUEf2a situé à [Adresse 28] à [Localité 16]
Surface du bien : 1.992 m²
Prix de vente : 10.000 €
Prix au m² : 5,02 €

3- Cession du 13 février 2023 de plusieurs parcelles de terre en zone N et en zone 1AUEf2a situées L’[Localité 18], [Adresse 37], [Adresse 29], Devant le magasin, [Adresse 35] et [Adresse 21] à [Localité 16]
Surface du bien : 27.539 m²
Prix de vente : 150.914 €
Prix au m² : 5,48 €

Soit une moyenne de 5,16€/m2 arrondie à 5€/m2.

Le demandeur estime que le bien n’est pas constructible car il ne possède pas les qualités de terrains à bâtir telles que le fait d’être desservi par une voie d’accès, la proximité des réseaux (électricité, eau, assainissement).
Par courriel du 27 février 2025, le conseil de l’établissement public a justifié de l’accord de certains expropriés concernant la somme proposée : courrier de Monsieur [PU] [VY] en date du 2 décembre 2023, courrier de Monsieur [J] [VY] du 18 janvier 2024, courrier de Madame [K] [B] du 8 décembre 2023, courrier de Madame [A] [VY] du 2 décembre 2023. De plus, par courriel du 18 février 2025, Monsieur [O] [KT] a indiqué ne pas s’opposer à l’offre faite. Ont fait de même, Monsieur [V] [I] par courriel du 26 février 2025, Madame [SW] [VY] épouse [S] par courriel du 20 février 2025, Monsieur [H] [KT] par courriel du 24 février 2025, Monsieur [L] [KT] par courriel du 24 février 2025, Madame [U] [AN] par courriel du 21 février 2025, Monsieur [Y] [KT] par courriel du 21 février 2025, Madame [F] [KT] épouse [E] par courriel du 20 février 2025.

Le commissaire du gouvernement présente les comparables suivants correspondants à des ventes récentes de terrains en zone en zone 1AUEf2a d’une superficie de 200 m2 à 30.000 m2, dans un rayon de 500 mètres autour du bien à évaluer sur la commune d’[Localité 16] et la commune limitrophe d’[Localité 19] :

1- Cf terme n°1 de l’établissement public GRAND PORT [24] en précisant que le prix au m2 est de 6€/m2.

2- Cession du 16 décembre 2022 d’un terrain nu en zone 1AUEf2a situé [Adresse 28] à [Localité 19]
Surface du bien : 281 m²
Prix de vente : 1.405 €
Prix au m² : 5 €

3- Cession du 27 février 2024 d’un terrain nu en zone 1AUEf2a situé [Adresse 34] à [Localité 16]
Surface du bien : 1.528 m²
Prix de vente : 9.036 €
Prix au m² : 5,91 €

4- Cession du 13 février 2023 d’un terrain nu en zone 1AUEf2a situé [Adresse 34], [Adresse 27], [Adresse 32] et devant le Magasin à [Localité 16]
Surface du bien : 27.539 m²
Prix de vente : 150.913,72 €
Prix au m² : 5,48 €

5- Cession du 18 décembre 2023 d’un terrain nu en zone 1AUEf2a situé L’[Localité 18], [Adresse 30] à [Localité 16] et [Adresse 28] à [Localité 19]
Surface du bien : 15.356 m²
Prix de vente : 127.448,55 €
Prix au m² : 8,3 €

Soit une moyenne de 6,14€/m2 arrondie à 6€/m2.

Le commissaire du gouvernement critique les termes de comparaison présentés par l’établissement public. La valeur retenue pour le terme n°1 est erronée, elle n’est pas de 5€/m2 mais de 6€/m2. Le commissaire du gouvernement souligne que le terme n°2 de l’autorité expropriante est très ancien, qu’il y a des valeurs plus récentes.

Par conséquent, le GRAND PORT [24] et le commissaire du gouvernement proposent les valeurs unitaires suivantes, en valeur libre :
Pour le GRAND PORT [24] : 5 euros/m²D’après le commissaire du gouvernement : 6 euros/m².
*

Aux termes de l’article L.321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

S’agissant de la méthode, le demandeur et le commissaire du gouvernement retiennent la méthode de comparaison, laquelle consiste à fixer la valeur vénale à partie de l’étude des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible du bien sur lequel s’exerce la préemption à évaluer sur le marché immobilier local. Cette méthode sera retenue.

L’article R.311-22 alinéa 1er du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose « Le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu'elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant ». En l’espèce, les conclusions du commissaire du gouvernement proposent une évaluation supérieure à celle du demandeur et ne pourront être prise en compte sauf à rectifier les erreurs matérielles du calcul de l’expropriant. L’accord des expropriés ne peut être pris en compte qu’à titre de simple information.

La moyenne corrigée des termes de comparaison de l’expropriant est de : 6 + 5,02 + 5,48 = 5,50 euros/ m2.

Soit le calcul suivant : 325 m2 x 5,50 €/m2 = 1.787,50 euros.

B. Sur l’indemnité de remploi

En application de l’article R.322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale.

L’indemnité de remploi sera fixée - comme usuellement et conformément à la jurisprudence - de manière dégressive sur la base du montant de l’indemnité principale.

Elle est égale à : 20 % jusqu'à 5 000 euros = 357,50 euros.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Il convient de rappeler que les dépens sont à la charge du GRAND PORT-[24] par application de l'article L.312-1 du code de l'expropriation pour cause d’utilité publique.

PAR CES MOTIFS