TJ 30189, 10 févr. 2025, RG 24/01327

TRIBUNAL JUDICIAIRE
Annexe Avenue Feuchères
5, avenue Feuchères
30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/01327 - N° Portalis DBX2-W-B7I-KVSU

[P] [Z], [G] [Z]

C/

[X] [U] épouse [F]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 10 FEVRIER 2025

DEMANDEURS:

M. [P] [Z]
né le 13 Août 1952 à CHAMBERY (SAVOIE)
15 Chemin De Cotefort
73100 BRISON ST INNOCENT
comparant en personne

Mme [G] [Z]
née le 07 Décembre 1952 à LILLE (NORD)
15 Chemin De Cotefort
73100 BRISON ST INNOCENT
comparante en personne

DEFENDERESSE:

Mme [X] [U] épouse [F]
née le 30 Novembre 1971 à LYON (RHONE)
Le Clos Des Deux Chênes BÄT C 4.
Bd Jean Rey
30133 LES ANGLES
aide juridictionnelle partielle (55%) n° de la demande C-30189-2024-007826 en date du 13 novembre 2024, BAJ de Nîmes
représentée par Me Pascal CASSEVILLE, avocat au barreau de NIMES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne GIVAUDAND, Vice- Présidente, juge des contentieux de la protection
Greffier : Maureen THERMEA, lors des débats et Stéphanie RODRIGUEZ, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 04 Novembre 2024
Date des Débats : 16 décembre 2024
Date du Délibéré : 10 février 2025

DÉCISION :

contradictoire , en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 10 Février 2025 en vertu de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

Par acte sous seings privés en date du 08 décembre 2021 à effet au 16 décembre 2021, Monsieur [L] [Z] ET Madame [G] [Z] ont donné en location à usage unique d’habitation à Madame [X] [U] un logement situé Le Clos des Chênes C 4 boulevard Jean Rey 30133 LES ANGLES moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 600 euros outre 40 euros de provision sur charges.

Des loyers demeuraient impayés et le 23 février 2024, Monsieur [L] [Z] et Madame [G] [Z] faisaient délivrer un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire à leur locataire, pour un montant en principal de 2 560,00 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 août 2024, Monsieur [L] [Z] et Madame [G] [Z] ont assigné Madame [X] [U] par devant le Tribunal de céans, pour une première audience du 04 novembre 2024 afin de voir :

CONSTATER la résiliation du bail intervenue de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,En conséquence :
ORDONNER l’expulsion de corps et de biens de la locataire ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique,CONDAMNER Madame [X] [U] au paiement à titre provisionnel :De la somme principale de 1 785,41 euros représentant les loyers et charges, échéance du mois d’août 2024 incluse, D’une indemnité d'occupation mensuelle d’un montant de 640 euros à compter de la résiliation et jusqu’à entière libération des lieux,De la somme de 1 000, 00 euros à titre de dommages et intérêts,De la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l'instance.
Après avoir fait l’objet de renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 16 décembre 2024, au cours de laquelle les consorts [Z] ont comparu en personne et maintenu leurs demandes excepté celles formées au titre des dommages et intérêts et de l’article 700 du code de procédure civile. Ils ont actualisé la dette locative à la somme de 3 443,00 euros arrêtée à la date de l’audience (échéance de décembre 2024 incluse) et se sont opposés à l’octroi de délais de paiement au bénéfice de Madame [U].

Madame [U], comparante, a sollicité l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 février 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Sur le désistement des demandes formées à titre de dommages et intérêts et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de constater le désistement des consorts [Z] des demandes initialement formées à titre de dommages et intérêts et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :
« Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l'espèce, les bailleurs justifient avoir notifié le commandement de payer à la CCAPEX le 23 février 2024.

En outre, et dans le respect des dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, une copie de l’assignation a été dénoncée à la Préfecture du Gard par voie électronique le 23 août 2024 pour l’audience du 04 novembre 2024, soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d'irrecevabilité de l'action, ont été exécutées dans les délais impartis, de telle sorte que l'action en résolution de bail diligentée à l'encontre de Madame [X] [U] sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail :

Vu les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en vigueur au jour du commandement,

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [X] [U] le 23 février 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, en application des dispositions en vigueur à la date de sa délivrance, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 05 avril 2024 ; le contrat de location se trouve donc résilié depuis cette date.

Sur la demande d'expulsion et les mesures subséquentes :

Par le jeu de la clause résolutoire, Madame [X] [U] est devenue occupante sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de prononcer son expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution.

Sur l’arriéré locatif et les charges impayées :

Aux termes de l’article 7 (a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les locataires sont tenus de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes des dispositions de l'article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; et, réciproquement, celui qui sont prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant d’aucune contestation sérieuse.

Les demandeurs produisent un décompte arrêté à la date des débats faisant état d’une dette locative de 3 443,00 euros (terme du mois de décembre 2024 inclus).

Cette somme n’est pas contestée de sorte que Madame [X] [U] sera condamnée à payer par provision à Monsieur [L] [Z] et Madame [G] [Z] la somme de
3 443, 00 euros (terme du mois de décembre 2024 inclus) composée des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 16 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Au regard des dispositions de l'Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa del'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.»

Le paragraphe VII de ce même article précise :
« VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, il ressort du décompte versé en procédure que Madame [U] n’a pas repris le règlement du loyer courant et ne verse aucun élément de nature à éclairer la juridiction sur sa situation personnelle et ses capacités financières.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Sur l'indemnité d'occupation :

En application de l’article 1240 du Code Civil, l’occupation sans droit, ni titre constitue un trouble illicite préjudiciable qui emporte le versement par l’occupant d’une indemnité pour toute la durée de son maintien dans les lieux.

Il est de bon droit d'estimer que cette indemnité devra s'élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n'avait pas été résilié et comme tel, qu'elle subira les augmentations légales.

En conséquence, Madame [X] [U] sera condamnée à payer une indemnité d'occupation équivalente au loyer et charges actuels, en subissant les augmentations légales, soit la somme de 640 euros à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du même code, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. »

Madame [X] [U] qui succombe, supportera les entiers dépens sous réserve des dispositions relatives à l'aide juridictionnelle.

PAR CES MOTIFS :