TJ 91228, 20 mars 2025, RG 24/01672

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY
Pôle de proximité
[Adresse 1]
[Localité 4]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 24/01672 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QLHK

JUGEMENT

DU : 20 Mars 2025

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 10]

C/

M. [O] [L] [R]

Mme [J] [M]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 20 Mars 2025.

DEMANDERESSE:

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 10]
rep par son Syndic le Cabinet IMMO DE FRANCE [Localité 12] IDF
[Adresse 2]
[Adresse 7]
[Localité 3]
représentée par Me Nadia MOGAADI, avocat au barreau de PARIS
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 24-6090 du 12/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

DEFENDEURS:

Monsieur [O] [L] [R]
[Adresse 11]
[Localité 5]
comparant en personne

Madame [J] [M]
[Adresse 11]
[Localité 5]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge
Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 20 Janvier 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge du Tribunal Judiciaire d’Evry, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier
Copie exécutoire délivrée le :
À : +1CCC à Me MOGAADI
+ 1CCC aux défendeurs

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [R] [P] [L] et Madame [M] [J] sont propriétaires des lots n° 883, 797 et 820 dépendant de la copropriété d'un ensemble immobilier [Adresse 9] DU TEMPLE sis [Adresse 14] et [Adresse 6] à [Localité 13].

Par acte de commissaire de justice en date du 13 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de L'IMMEUBLE [Adresse 10] agissant par son syndic le cabinet IMMO DE FRANCE PARIS IDF a fait assigner Monsieur [R] [P] [L] et Madame [M] [J] devant le Pôle de proximité du Tribunal judiciaire d'EVRY aux fins de voir:
- condamner solidairement Monsieur [R] [P] [L] et Madame [M] [J] à lui payer la somme de 6178, 25 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 3ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 29 mars 2024 sur la somme de 3494,68 et à compter de l’assignation pour le surplus,
- condamner solidairement Monsieur [R] [P] [L] et Madame [M] [J] à lui payer la somme de 2000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,
- ordonner le maintien de l’exécution provisoire du jugement,
- condamner solidairement Monsieur [R] [P] [L] et Madame [M] [J] aux entiers dépens et au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l'audience du 20 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de L'IMMEUBLE [Adresse 10] a réactualisé sa demande à 7986, 96 euros au 1er trimestre 2025 et a précisé que la somme de 600 euros avait été versée postérieurement à l’assignation.
Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que les copropriétaires ne se sont pas acquittés de leur quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Cités par acte de commissaire de justice délivrés par remise à l'étude, Monsieur [R] [P] [L] et Madame [M] [J] ont comparu à l'audience. Ils ne contestent pas le non paiement des charges, tout en indiquant que le montant leur parait élevé. Ils indiquent avec rencontrés des difficultés financières à la suite d’un arrêt maladie de Monsieur [R] [P] [L], que le couple a trois enfants à charge et ils demandent à bénéficier de délais de paiement en offrant de régler mensuellement la somme de 300 euros.
Le syndicat des copropriétaires a indiqué être opposé à l’octroi de délais de paiement.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

*
* *

SUR QUOI, LE TRIBUNAL,

Sur le bien-fondé de l'action et les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, “les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges” ;
En application de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

Le syndicat des copropriétaires de L'IMMEUBLE [Adresse 10] produit aux débats l’appui de sa demande :
- le contrat de syndic
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de propriétaires des défendeurs,
- les procès-verbaux d’assemblée générale ordinaire des copropriétaires approuvant les comptes des exercices antérieurs et arrêtant les budgets prévisionnels pour les exercices au cours desquels la dette est née ( procès-verbaux du 19 juin 2023, 25 avril 2022 et 24 juin 2024)
- les appels de fonds
- le décompte de la créance

Le décompte des charges incombant à Monsieur [R] [P] [L] et Madame [M] [J] arrêté au 17 janvier 2025, appel du 1er trimestre 2025 et Appel fonds travaux ALUR 01/01/2025 inclus fait apparaître un solde débiteur de 7096, 96 euros et justifie de ce que les copropriétaires n'ont pas acquittés dans son intégralité de la quote-part des charges de copropriété dues.

Les mises en demeures et relances délivrées à Monsieur [R] [P] [L] et Madame [M] [J] le 15 novembre 2023, 30 novembre 2023, 16 février 2024, 06 mars 2024 et 29 mars 2024 ainsi que l’assignation du 13 septembre 2024 sont demeurés sans effet.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires de L'IMMEUBLE [Adresse 10] démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S'agissant de son montant, la créance certaine, liquide et exigible s'élève à la somme de 6665.26 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 17 janvier 2025, appel du 1er trimestre 2025 et Appel fonds travaux ALUR 01/01/2025 inclus , les frais nécessaires au recouvrement de la créance relevant de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et non de la créance en principal des charges de copropriété.

Monsieur [R] [P] [L] et Madame [M] [J] seront condamnés au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2024 ;

L’article 1202 du code civil dispose que la solidarité ne se présume point et doit être expressément stipulée ; qu’en l’espèce, le syndicat des copropriétaires de L'IMMEUBLE [Adresse 10] ne justifie pas qu’une clause de solidarité des propriétaires indivis d’un même lot serait stipulée au règlement de copropriété; qu’il s’ensuit que les condamnations aux termes de la présente décision ne peuvent être assorties de la solidarité et seront limitées à hauteur de la part que chacun des co-débiteurs doit supporter ;

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, “les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur” ;
Seuls les frais nécessaires, c'est-à-dire ceux exposés pour l'avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n'est pas le cas à titre d'exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d'honoraires du syndic. En effet, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d'honoraires supplémentaires, n'en change pas la nature.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de L'IMMEUBLE [Adresse 10] sollicite paiement des frais visés en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour un montant de 1321,70 euros.

Les mises en demeures et relance étaient nécessaires aux fins de mise en demeure des débiteurs avant introduction de l’instance. Monsieur [R] [P] [L] et Madame [M] [J] seront condamnés au paiement de la somme de 283.76 euros au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le surplus des frais demandés ne relevant pas des frais de l’article 10-1 précités.

Sur les dommages-intérêts

L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L'article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le demandeur établit l’existence d’un préjudice distinct de celui représentant du retard dans les paiements ou l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifient l’allocation de dommages-intérêts distincts ;

Il résulte effet du paiement irrégulier et partiel de leurs charges par Monsieur [R] [P] [L] et Madame [M] [J] que les autres copropriétaires ont dû supporter leur part dans le règlement des charges de copropriété , et que Monsieur [R] [P] [L] et Madame [M] [J] se sont octroyés des délais de paiement auxquels il n'avait pas droit, ce qui constitue un préjudice distinct du seul retard de paiement.

En conséquence, il y aura lieu de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires de L'IMMEUBLE [Adresse 10] et de condamner Monsieur [R] [P] [L] et Madame [M] [J] à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts ;
Sur les délais de paiement

L'article 1343-5 du code civil dispose qu'au regard de la situation du débiteur et des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ;

Qu'en l'espèce, la situation des débiteurs caractérisée par des difficultés financières liées à une baisse de revenus à la suite d’un arrêt de travail, justifie l'octroi de délais de paiement ;

La dette sera apurée par 24 mensualités de 300 euros au plus tard le 10 de chaque mois, la dernière étant constituée du solde de la dette; qu'à défaut de règlement d'une mensualité à son échéance, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible après une mise en demeure adressée aux débiteurs par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse pendant quinze jours ;

Il convient de rappeler qu'en application de l'article 1343-5 du code civil, durant le délai fixé pour apurer la dette, les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues;

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit ;

Monsieur [R] [P] [L] et Madame [M] [J] succombent à l’instance, il y a lieu de les condamner aux entiers dépens de l’instance ;

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires que la carence du défendeur a obligé à intenter une action judiciaire la totalité des frais irrépétibles engagés, il convient en conséquence de lui allouer la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Il y a lieu de condamner Monsieur [R] [P] [L] et Madame [M] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de L'IMMEUBLE [Adresse 10] une somme de 400 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;.

*
* *

PAR CES MOTIFS,