TJ 75056, 11 avr. 2025, RG 24/07913

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [A] [V] [F]

Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 24/07913 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5V7W

N° MINUTE : 2/2025

JUGEMENT
rendu le vendredi 11 avril 2025

DEMANDERESSE
PARIS HABITAT- OPH ( ANCIENNEMENT OPAC DE [Localité 3]), dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096

DÉFENDEUR
Monsieur [A] [V] [F], demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 29 janvier 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 11 avril 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 11 avril 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/07913 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5V7W

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 février 2015, PARIS HABITAT-OPH a donné à bail à Monsieur [A] [F] et à Madame [K] [Y] un appartement à usage d'habitation (escalier 01, 3ème étage, porte n°19) ainsi qu'une cave situés [Adresse 1] à [Localité 3] pour un loyer mensuel de 384,91 euros hors charges.

Par acte sous seing privé du 21 mai 2019, PARIS HABITAT-OPH a par ailleurs donné à bail à Monsieur [A] [F] et à Madame [K] [Y] un emplacement de stationnement (n°0024) situé à la même adresse pour un loyer mensuel de 73,89 euros charges comprises.

Madame [K] [Y] est décédée le 16 avril 2023.

Par acte de commissaire de justice du 5 août 2024, PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Monsieur [A] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- le prononcé de la résiliation judiciaire des baux aux torts exclusifs du preneur,
- l'expulsion de Monsieur [A] [F] et de tous occupants de son chef, avec suppression du délai de deux mois de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du jugement et à défaut de sa signification, en se réservant la liquidation de l'astreinte,
- la condamnation de Monsieur [A] [F] à lui payer la somme de 17 689,49 euros au titre de l'arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation et capitalisation des intérêts, ainsi qu'à une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer, majoré de 30 % et aux charges locatives jusqu'à la libération effective des lieux,
- la condamnation de Monsieur [A] [F] à lui payer la somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant le coût du procès-verbal de constat du 16 mai 2024.

Au soutien de ses demandes, PARIS HABITAT-OPH se prévaut d'une absence d'occupation des lieux par Monsieur [A] [F] constatée par commissaire de justice le 16 mai 2024 et d'un défaut de paiement des loyers et charges en violation notamment des articles 2, 7 et 14 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1227 et suivants et 1741 du code civil.

À l'audience du 29 janvier 2025, PARIS HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance sauf à actualiser sa créance à la somme de 12 548,42 euros, échéance de décembre 2024 incluse, selon décompte arrêté au 25 janvier 2025.

Assigné selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile, faute pour le commissaire de justice d'avoir pu déterminer son domicile actuel, Monsieur [A] [F] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. La lettre recommandée adressée par le commissaire de justice lui a été retournée avec la mention "pli avisé et non réclamé".

En application de l'article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 avril 2025.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation judiciaire

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

PARIS HABITAT-OPH invoque à l'appui de sa demande un manquement du locataire à son obligation d'occupation effective des lieux ainsi qu'un défaut de paiement des loyers et des charges termes convenues.

Il apparaît toutefois à l'examen des pièces annexées au dossier de plaidoirie que Monsieur [A] [F] a postérieurement à la délivrance de l'assignation donné congé par lettre du 22 novembre 2024.

En application des dispositions des articles 12 et 15 de la loi du 6 juillet 1989, le preneur peut délivrer un congé à tout moment, le délai de préavis de trois mois en principe étant réduit à un mois en zone tendue, notamment à [Localité 3].

À l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation.

Il résulte de ces dispositions que le congé régulièrement délivré est un acte unilatéral qui met fin au bail par la seule manifestation de volonté de celui qui l'a délivré et que le congé valablement donné par un locataire ne peut être rétracté, sauf accord exprès du bailleur.

Il s'ensuit que les baux se sont retrouvés résiliés par l'effet du congé le 23 décembre 2024 de sorte que la demande de résiliation judiciaire est désormais sans objet.

Monsieur [A] [F] étant sans droit ni titre depuis le 24 décembre 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer s’agissant du logement que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n'apparaît pas non plus nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l'exécution.

Sur les demandes en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [A] [F] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, PARIS HABITAT-OPH produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [A] [F] reste lui devoir la somme de 12 548,42 euros à la date du 25 janvier 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers et charges impayés échus à décembre 2024.

Monsieur [A] [F], non comparant, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette et sera donc condamné au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 17 689,49 euros conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité, étant rappelé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Monsieur [A] [F] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant de l'échéance de janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges, qui auraient été dus si les baux s'étaient poursuivis, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative des biens loués.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [A] [F], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du procès-verbal de constat du 16 mai 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de PARIS HABITAT-OPH les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS