TJ 75056, 11 avr. 2025, RG 25/01814

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copies conformes délivrées
le : 11/04/2025
à : - Me Ch. TEBOUL ASTRUC
- Me O. HOCHER

Copies exécutoires délivrées
le : 11/04/2025
à : - Me Ch. TEBOUL ASTRUC
- Me O. HOCHER

La Greffière,

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP référé

N° RG 25/01814 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7C7M

N° de MINUTE :
3/2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 11 avril 2025

DEMANDEURS
Monsieur [I] [M], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Chantal TEBOUL ASTRUC, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #A0235, substituée par Me Tom SERRER, Avocat au Barreau de PARIS
Monsieur [R] [T], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Chantal TEBOUL ASTRUC, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #A0235, substituée par Me Tom SERRER, Avocat au Barreau de PARIS
Madame [F] [A] épouse [T], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Chantal TEBOUL ASTRUC, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #A0235, substituée par Me Tom SERRER, Avocat au Barreau de PARIS
Monsieur [B] [P], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Chantal TEBOUL ASTRUC, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #A0235, substituée par Me Tom SERRER, Avocat au Barreau de PARIS
Madame [X] [J], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Chantal TEBOUL ASTRUC, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #A0235, substituée par Me Tom SERRER, Avocat au Barreau de PARIS

Décision du 11 avril 2025
PCP JCP référé - N° RG 25/01814 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7C7M

DEMANDEURS
Monsieur [G] [D], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Chantal TEBOUL ASTRUC, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #A0235, substituée par Me Tom SERRER, Avocat au Barreau de PARIS
Madame [Y] [P], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Chantal TEBOUL ASTRUC, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #A0235, substituée par Me Tom SERRER, Avocat au Barreau de PARIS

DÉFENDERESSE
La Société d’investissement à capital variable AREFV, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Octave HOCHER, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #F0001

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Nicole COMBOT, Magistrate à titre honoraire, Juge des contentieux de la protection
assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 5 mars 2025

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 11 avril 2025 par Madame Nicole COMBOT, Magistrate à titre honoraire, assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.C.I. du [Adresse 3], propriétaire de l’ensemble des lots composant l’immeuble de huit étages situé au [Adresse 3], lequel n’est donc pas soumis au statut de la copropriété, a donné à bail à usage d’habitation à :
- Monsieur [R] [T] et son épouse, Madame [F] [A], ci-après désignés les époux [T], par acte sous seing privé du 23 septembre 2013, un appartement de cinq pièces situé au 1er étage dudit immeuble, moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 3.300 euros outre 600 euros de provision sur charges,
- Monsieur [I] [M], par acte sous seing privé du 10 mars 2017, un appartement de cinq pièces, d’une surface habitable de 151,68 m2, situé au 1er étage gauche, moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 3.400 euros outre 400 euros de provision sur charges,
- Monsieur [G] [D] et son épouse, Madame [Y] [P], ci-après désignés les époux [D], par acte sous seing privé du 23 mai

2017, un appartement de quatre pièces, d’une surface habitable de 136 m2, situé au 1er étage bâtiment A, moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 2.820 euros outre 380 euros de provision sur charges,
- Monsieur [B] [P] et Madame [X] [J], par acte sous seing privé du 30 octobre 2020, un appartement de quatre pièces d’une surface habitable de 138,60 m2, situé au 3ème étage bâtiment A, moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 3.176 euros outre 424 euros de provision sur charges.

La S.C.I. du [Adresse 3] a vendu l’immeuble le 21 décembre 2023 à la société par actions simplifiée (S.A.S.) AREFV, qui a entrepris d’y réaliser d’importants travaux de rénovation et de sécurité consistant, principalement, en :
- le ravalement de la façade sur cour et la pose d’une isolation thermique extérieure,
- le changement de l’ensemble des menuiseries extérieures, afin de les munir d’un double-vitrage,
- le remplacement des installations techniques de l’immeuble (chauffage, eau froide et chaude, ventilation),
- la rénovation des parties communes,
- la création de parties communes supplémentaires (local pour déchets et local à vélos),
- le changement de l’ascenseur et de la machinerie.

Se plaignant des nuisances importantes occasionnées par les travaux de rénovation entrepris par la S.A.S. AREFV et de l’inertie de celle-ci, malgré leurs nombreuses mises en demeure, les époux [T], Monsieur [I] [M], les époux [D], Monsieur [B] [P] et Madame [X] [J] ont, par acte de commissaire de justice du 10 février 2025, assigné la S.A.S. AREFV devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins, au visa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, de l’article 187 de la loi du 13 décembre 2000 et de son décret d’application et de l’article 145 du code de procédure civile, de voir :
- ordonner, sous astreinte, l’arrêt immédiat des travaux en cours, jusqu’à ce que l’expert désigné en autorise la reprise,
- ordonner une expertise, aux frais avancés de la S.A.S. AREFV, aux fins, notamment, de décrire les désordres allégués, de préciser les travaux permettant d'y mettre un terme, de fournir tous éléments techniques permettant de déterminer les causes et l’imputabilité des désordres et les préjudices en résultant, de donner son avis sur toutes mesures visant à sécuriser le chantier et, notamment, les parties communes, de se faire communiquer le marché de travaux, l’assurance de responsabilité décennale du maître d’œuvre et des entreprises en charge de la réalisation des travaux,
- ordonner la suspension des loyers dans l’attente de la réalisation des travaux de remise en état qui seront définis par l’expert,
- condamner la S.A.S. AREFV aux dépens, ainsi qu’à payer à chacun d’entre eux la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’audience du 5 mars 2025 à laquelle l’affaire a été plaidée, l’ensemble des demandeurs, représentés par leur conseil, ont déposé des
conclusions, visées par le greffe, aux termes desquelles ils ont sollicité en se fondant, également, sur les articles 834 et 835 du code de procédure civile et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, le bénéfice de leur acte introductif d’instance tout en demandant, dans l’hypothèse où la consignation des loyers ne serait pas ordonnée, de se voir autoriser à les consigner, dans l’attente de l’achèvement des travaux de remise en état qui seront définis par l’expert. Ils ont conclu au rejet des demandes formées par la S.A.S. AREFV à leur encontre.

Les demandeurs font valoir, en substance, qu’ils subissent du fait des travaux, dont ils ne contestent pas la nécessité ni le droit de la bailleresse de les faire réaliser, des nuisances graves et persistantes et des désordres importants consistant, notamment, en l’affaissement du sol, la chute d’un lustre du plafond, celle de gravats dans la cheminée, la fissuration des murs et des infiltrations ou une fuite d’eau majeure dans l’appartement des époux [T], un dégât des eaux important chez Monsieur [I] [M], la difficulté de fermer les portes palières qui ont gonflé en raison de l’humidité ambiante, la privation de chauffage et d’eau chaude pendant plusieurs mois, de manière continue, contraignant les demandeurs à utiliser des radiateurs électriques, l’ouverture permanente des portes de l’immeuble avec les problèmes de sécurité qui en découlent nécessairement, des jets de matériaux depuis l’échafaudage.

Ils soutiennent que, malgré leurs très nombreuses réclamations, la bailleresse, qui n’a pas contesté les désagréments subis, a intensifié les travaux, contraignant l’une des locataires occupant les lieux depuis cinquante-cinq ans à donner congé, et n’a pris aucune mesure concrète pour y remédier, les qualifiant de « désagréments consubstantiels à toute opération d’ampleur » ; que la bailleresse a persisté dans son attitude, en dépit de la mise en demeure qui lui a été adressée le 30 décembre 2024 par leur conseil d’avoir à lui communiquer un planning des travaux, ainsi que les mesures qu’elle entendait prendre pour garantir la sécurité des locataires ; que, loin de déférer à cette mise en demeure, elle a délivré aux époux [T] le 10 janvier 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Ils soutiennent encore que la bailleresse manque, de manière manifeste, à son obligation de leur assurer une jouissance paisible des lieux et de leur délivrer un logement décent et en bon état d’usage et de réparations, que les conditions dans lesquelles les travaux sont réalisés sont constitutives d’un réel danger pour leur sécurité.

En réplique, la S.A.S. AREFV, représentée par son conseil, a demandé que la pièce des demandeurs portant le n° 23, qui lui a été communiquée par leur conseil le jour de l’audience et dont elle n’a pas eu le temps de prendre connaissance, soit écartée des débats. Elle a déposé des conclusions, visées par le greffe, aux termes desquelles, elle a, sur le fondement des articles 145, 834 et 835 du code de procédure civile et de la loi du 6 juillet 1989 :
- à titre principal, conclu au rejet de l’intégralité des demandes formées par l’ensemble des demandeurs,
- à titre subsidiaire, sollicité la désignation d’un expert, avec pour mission de donner son avis sur l’existence d’un risque grave pour la sécurité des personnes et des biens en raison des travaux qu’elle fait réaliser dans l’immeuble et sur les mesures correctives pour y mettre un terme,
- en tout état de cause, demandé la condamnation des demandeurs aux dépens, ainsi qu’à lui payer, chacun d’eux, la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle objecte qu’elle a pris le soin d’organiser plusieurs réunions d’information des locataires, afin de présenter le programme des travaux ; que ceux-ci sont rendus nécessaires par l’état de vétusté avancé de l’immeuble, construit entre 1928 et 1932 et n’ayant jamais fait l’objet de travaux depuis lors, et l’obligation d’améliorer la performance énergétique de l’immeuble actuellement classé en E et de certains appartements actuellement classés en F-G ; qu’elle a mis en œuvre toutes les mesures de sécurité pour permettre la réalisation des travaux en site occupé, sans sacrifier à aucune règle de sécurité, ainsi qu’en attestent tant le maître d’œuvre que le coordonnateur en matière de sécurité et de protection de la santé, qui est totalement indépendant tant de la bailleresse que du maître d’œuvre ; que l’entreprise, qui n’a pas respecté les consignes de sécurité lors du curage de l’immeuble, provoquant une chute de gravats dans la cheminée de l’appartement des époux [T], a vu son contrat aussitôt résilié.

Elle en conclut que les demandeurs n’apportent pas la preuve de l’existence d’un trouble manifestement illicite ou d’un dommage imminent ; que, parmi les demandeurs, les plaintes réitérées émanent, principalement, des époux [T], qui ont un important arriéré de loyers, et ce, alors qu’une réponse et une solution ont toujours été apportées à leurs réclamations.

Elle ajoute que l’interruption d’un chantier, outre le fait qu’il retarde l’achèvement des travaux, comporte également des risques graves et nuit aux autres locataires, étant observé que sur les 11 appartements occupés, seuls les locataires de quatre appartements sont demandeurs à la procédure ; que l’expertise ne présente aucune utilité ; que si, néanmoins, elle était ordonnée, elle devrait l’être aux frais avancés des demandeurs et se limiter aux questions de sécurité ; que les locataires n’apportent pas la preuve de l’impossibilité totale d’habiter les lieux, seule de nature à justifier la suspension du paiement de leur loyer.

Le conseil des demandeurs a admis la communication très tardive de la pièce portant le n° 23 et a accepté de la retirer des débats. Il a précisé qu’un autre locataire, Monsieur [Z], avait, également, engagé contre la bailleresse une procédure tendant aux mêmes fins.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions déposées par les conseils respectifs des parties à l’audience et que ceux-ci ont développées oralement, pour un plus ample exposé des moyens développés à l'appui de leurs prétentions.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 11 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le rejet de la pièce des demandeurs portant le n°23

Aux termes des articles 15 et 16 du code de procédure civile, les parties
doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense, étant observé que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction et qu’il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l’espèce, il n’est pas contesté par le conseil des demandeurs que la pièce portant le n° 23, qui est un constat de commissaire de justice datant du 4 mars 2025, veille de l’audience, a été communiquée au conseil de la S.A.S. AREFV le jour de l’audience, de sorte que celui-ci n’a, matériellement, pas eu le temps d’en prendre connaissance, de la soumettre à sa cliente pour recueillir ses explications et, donc, d’en débattre contradictoirement.

Par ailleurs, les conseils des deux parties ont souhaité plaider l’affaire en refusant toute possibilité de renvoi, même à bref délai.

La pièce des demandeurs portant le n° 23 sera, donc, écartée des débats.

Sur l’arrêt des travaux

Les demandeurs fondent leur demande d’arrêt immédiat des travaux en cours sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile.

Aux termes de cet article, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Pour que le juge des référés prescrive les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, encore faut-il que la situation du demandeur soit menacée par un risque de préjudice grave et irréparable ou qu’elle soit troublée par un comportement illicite et évident. Il incombe au demandeur de rapporter la preuve qu’il existe un risque de préjudice grave et irréparable ou un comportement illicite et évident de la partie adverse.

Le dommage imminent s’apprécie en fonction du caractère actuel ou potentiel du danger.

Il y a dommage imminent lorsqu’un dommage, qui n’est pas encore réalisé, se produira sûrement si la situation existante doit se perpétuer.

Le juge doit constater un risque de préjudice, la méconnaissance d’un droit qui est sur le point de se réaliser ou dont la survenance est probable.

Le trouble manifestement illicite est, quant à lui, établi lorsque la perturbation résulte d’un fait matériel ou juridique qui constitue une violation évidente, directement ou indirectement, d’une norme obligatoire ou d’une règle de droit, dont l’origine peut être contractuelle, législative ou réglementaire, de nature civile ou pénale.

L’appréciation du caractère manifestement illicite d’un trouble et la prescription de mesures nécessaires pour y mettre fin relèvent du pouvoir souverain du juge des référés. La mesure prescrite ne doit tendre qu’à la cessation du trouble manifestement illicite.

En l’espèce, aucune des parties n’indique à quelle date les travaux ont débuté.

Le constat dressé le 30 juillet 2024 par la S.C.P. JD § Associés, commissaire de justice (pièce n° 5 des demandeurs), à la requête de Madame [H] [W], ne peut être retenu, pour ce qui concerne l’état de l’appartement occupé par cette dernière et la privation de son accès à une ligne téléphonique fixe, au motif que le câble en aurait été sectionné par les ouvriers réalisant les travaux dans l’immeuble, dans la mesure où elle n’est pas partie à la procédure.

Il résulte de ce constat que plusieurs pièces de métal et de bois issues des travaux en cours sont tombées sur le sol extérieur de la terrasse attenante à l’appartement de Monsieur [E] [T], situé au rez-de-chaussée de l’immeuble du [Adresse 3]. Cependant, cette pièce n’est pas pertinente dans le présent litige dans la mesure où ces chutes ne se sont pas produites chez l’un des demandeurs à l’arrêt du chantier. En effet, les époux [T] sont locataires d’un appartement situé au 1er étage et non au rez-de-chaussée de l’immeuble et Monsieur [T], du couple [T], se prénomme [R] et non [E]. D’autre part, rien n’indique donc que les matériaux de chantier aient emprunté dans leur chute une trajectoire passant devant les appartements des demandeurs à la présente procédure et provoquant un danger pour leur sécurité.

Les époux [T] n’apportent pas la preuve de l’affaissement du sol du 2ème étage, dont ils se plaignent dans leur courriel adressé le 30 octobre 2024 par Madame [F] [A] épouse [T] à la société White Bird, gestionnaire de l’immeuble (pièce n° 6 des demandeurs).

Les demandeurs se plaignent, également, de l’absence ou d’un dysfonctionnement du chauffage et de l’absence d’eau chaude ou d’une forte réduction de son débit sur une période continue de plusieurs mois.

S’agissant de l’absence de chauffage et d’eau chaude, il résulte des constats dressés le 4 décembre 2024, soit à la fin de l’automne, à une période où il fait généralement froid, par Maître [L] [S], commissaire de justice à [Localité 7], tant chez les époux [T] (pièce n° 9 des demandeurs), que chez Monsieur [I] [M] (pièce n° 10 des demandeurs), que la température ambiante est de 19° Celsius chez les premiers et de 20° Celsius, au moins, chez le second.

Le commissaire de justice constate que Monsieur [I] [M] a branché des convecteurs électriques pour atteindre cette température, de sorte qu’il est impossible de savoir ce qu’elle aurait été sans cet appoint. Il note, cependant, que les radiateurs sont tièdes au toucher dans les deux appartements et ne relève pas la présence de chauffage d’appoint chez les époux [T], chez lesquels il règne une température ambiante qu’on peut estimer correcte (19° Celsius), signe que le chauffage fonctionnait à cette date.

Les époux [T] se sont plaints, à de nombreuses reprises, par courriels notamment des 30 octobre 2024 (pièce n° 6 des demandeurs), 23 et 25 novembre 2024 (pièce n° 7 des demandeurs), 2 décembre 2024 (pièce n° 8 des demandeurs), de l’arrêt ou du fonctionnement défectueux du chauffage, et les 10, 11 et 15 décembre 2024 (pièce n° 12 des demandeurs) d’un débit insuffisant d’eau, voire d’une privation d’eau chaude. Si ces plaintes des époux [T] n’apportent pas la preuve d’un dysfonctionnement continu du chauffage et de la production d’eau chaude pendant plusieurs mois, la S.A.S. AREFV ne conteste pas des dysfonctionnements dus, selon elle, à l’état d’usage de l’installation de chauffage (pièce n° 19 de la défenderesse) et de production d’eau chaude qui a vocation à être remplacée, l’ayant conduit à faire appel au chauffagiste à 45 reprises en 2024 pour les régler (page n° 15 des conclusions de la défenderesse). Le nombre élevé de ces interventions, alors même que seulement onze appartements sont occupés dans l’immeuble, est le signe manifeste d’un dysfonctionnement des installations.

Ce dysfonctionnement ne constitue, cependant, pas un risque de préjudice grave et irréparable et, en outre, rien ne permet de conclure que l’arrêt du chantier serait susceptible d’y mettre un terme.

Par ailleurs, l’appartement des époux [T] a, manifestement, subi un dégât des eaux dont la cause paraît imputable aux travaux dans l’immeuble. En effet, Maître [L] [S], commissaire de justice, a constaté le 4 décembre 2024 (pièce n° 9 des demandeurs), dans le dégagement menant à la première chambre à droite, un affaissement du point lumineux et l’arrachement des fils d’alimentation électriques, ainsi que des auréoles et des tâches sur le parquet, juste en-dessous et dans deux chambres, des traces d’infiltration d’eau (peinture cloquée et écaillée à certains endroits autour des tuyaux du chauffage).

Maître [L] [S], commissaire de justice, a, également, procédé au visionnage d’une vidéo que lui a remis Monsieur [I] [M] le 4 décembre 2024 (pièce n° 10 des demandeurs), qui montre des infiltrations et ruissellements importants juste à l’endroit d’un luminaire au plafond, le commissaire de justice attestant que le lieu filmé correspondant bien à l’entrée de l’appartement de Monsieur [I] [M], dans lequel il a, par ailleurs, pu constater des traces d’infiltration d’eau (peinture craquelée et désolidarisation des boiseries) et le gonflement des boiseries de la porte palière en raison de l’humidité qui rend pénible l’actionnement de son battant.

Ces fuites d’eau apparaissent d’autant plus dangereuses qu’elles se sont produites au contact direct d’installations électriques. Cependant, les demandeurs n’apportent pas la preuve qui leur incombe de leur persistance et, donc, du caractère actuel ou potentiel du danger et, partant, d’un dommage imminent.

Enfin, il résulte du constat de Maître [L] [S], commissaire de justice, du 4 décembre 2024, qu’une chute de gravats s’est produite dans la cheminée du salon des époux [T], représentant un grave danger pour les personnes se trouvant à proximité, qui auraient pu être sérieusement blessées, ainsi que des salissures des tapis et meubles encadrant la cheminée.

Il s’agit, cependant, d’un accident isolé, qui ne s’est heureusement pas reproduit et auquel la S.A.S. AREFV a, aussitôt, réagi en mettant, sous vingt-quatre heures, un terme au contrat qui la liait à l’entreprise de curage responsable dudit accident (pièce n° 11 de la défenderesse).

Enfin, s’il est exact que l’ouverture de la porte principale d’accès à l’immeuble qui a été constatée par Maître [L] [S], commissaire de justice à [Localité 7], le 4 décembre 2024 (pièces n° 9 et 10 des demandeurs), pose un problème de sécurité tant pour les personnes occupant l’immeuble que pour leurs biens, il n’est pas prouvé que celle-ci ait perduré. En effet, le gestionnaire de l’immeuble a indiqué à Monsieur [R] [T], par mail du 6 décembre 2024, que cette ouverture était temporaire, le temps de la mise en place de l’échafaudage, les éléments de celui-ci ne pouvant passer que par la porte d’entrée, les autres alternatives explorées s’étant révélées impraticables (pièce n° 11 des demandeurs).

Il résulte des développements qui précédent que les demandeurs, s’ils peuvent, légitimement, se plaindre des conditions dans lesquelles les travaux de réhabilitation de l’immeuble sont réalisés et d’une certaine désinvolture dans les réponses qui leur sont apportées, la bailleresse ayant qualifié les problèmes auxquels ils sont confrontés de « désagréments inévitables consubstantiels à toute opération de rénovation de cette ampleur » (pièce n° 19 de la défenderesse), échouent à rapporter la preuve d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite justifiant l’arrêt des travaux.

Leur demande d’arrêt des travaux sera, donc, rejetée.

Sur l’expertise

Aux termes de l'article 145 du code procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir, avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Pour que le motif de l'action soit légitime, il faut, et il suffit, que la mesure soit pertinente et qu'elle ait pour but d'établir une preuve dont la production est susceptible d'influer sur la solution d'un litige futur ayant un objet et un fondement précis et non manifestement voué à l'échec.

Dès lors, le demandeur à la mesure doit justifier d'une action en justice future, sans avoir à établir l'existence d'une urgence. Il suffit que le demandeur justifie de la potentialité d'une action pouvant être conduite
sur la base d'un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée, à condition que cette mesure soit possible. Il ne lui est pas demandé de faire connaître ses intentions procédurales futures. Il lui faut, uniquement, établir la pertinence de sa demande en démontrant que les faits invoqués doivent pouvoir l'être dans un litige éventuel susceptible de l'opposer au défendeur, étant rappelé qu'au stade d'un référé probatoire, il n'a pas à les établir de manière certaine.

Il existe un motif légitime dès lors qu'il n'est pas démontré que la mesure sollicitée serait manifestement insusceptible d'être utile lors d'un litige ou que l'action au fond n'apparaît manifestement pas vouée à l'échec.

En l’espèce, il est suffisamment démontré par les développements qui précèdent que les locataires ont subi un certain nombre de désordres, dont certains persistent (traces d’infiltrations d’eau chez les époux [T] et Monsieur [I] [M], affaissement du point lumineux et arrachement des fils d’alimentation électriques chez les époux [T]), et qui paraissent en lien avec les travaux réalisés dans l’immeuble, ainsi que des nuisances (notamment dysfonctionnement du chauffage et de l’alimentation en eau, chute de gravats dans la cheminée des époux [T]), qui sont manifestement la conséquence des travaux dans l’immeuble, dont ils pourraient demander une réparation.

Par ailleurs, certains incidents, tels que la fuite d’eau qui s’est produite dans l’appartement de Monsieur [I] [M] ou la chute de gravats dans la cheminée des époux [T], interrogeant sur les conditions dans lesquelles les travaux sont réalisés par la S.A.S. AREFV et son maître d’œuvre, il convient de diligenter un expert, afin de vérifier si celles-ci garantissent la sécurité des locataires de l’immeuble.

Il s'ensuit que, contrairement à ce que soutient la S.A.S. AREFV, la mesure d'instruction sollicitée ne saurait être qualifiée d'inutile.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande d'expertise des demandeurs qui procède d'un motif légitime suffisamment caractérisé.

La mission de l'expert et les modalités de cette expertise seront précisées dans le dispositif de la présente ordonnance.

Les demandeurs ne justifient pas de la nécessité de voir communiquer à l’expert le marché de travaux, l’assurance de la responsabilité décennale du maître d’œuvre et des entreprises en charge de la réalisation des travaux. Leur demande à ce titre sera rejetée, étant observé qu’il appartient à l’expert de se faire communiquer tous documents et toutes pièces qu’il estimera nécessaires à l'accomplissement de sa mission.

L’expertise sera ordonnée aux frais avancés des demandeurs qui ont intérêt à ce qu'elle soit pratiquée, à raison de 1.250 euros par demandeur, à savoir, d’une part, les époux [T], d’autre part, Monsieur [I] [M], de troisième part, les époux [D], et, enfin, Monsieur [B] [P] et Madame [X] [J].

Sur la demande de consignation des loyers

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer ses loyers.

L'article 6 de la même loi impose au bailleur de délivrer au locataire un logement décent, en bon état d'usage, de réparation et de lui assurer la jouissance paisible du logement.

L'article 20-1 de cette loi dispose que, si le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence, le locataire peut en solliciter la mise en conformité au bailleur. Il prévoit, également, que le juge peut être saisi aux fins de déterminer les travaux à réaliser et réduire ou suspendre le paiement du loyer, avec ou sans consignation, jusqu'à l'exécution de ces travaux.

Il est, en outre, constant, que le juge des référés peut ordonner la suspension des loyers prévus au bail, avec ou sans consignation, à condition que le preneur se trouve dans l'impossibilité absolue d'occuper le bien loué en raison des manquements du bailleur à ses obligations de délivrance et d'entretien.

Il résulte des textes précités que la suspension des loyers, avec consignation, ne peut être autorisée que si le logement est inhabitable ou indécent.

Le caractère indécent ou inhabitable du logement n'étant pas établi par les demandeurs avec l’évidence requise en référé, leur demande de suspension des loyers, avec ou sans consignation sera rejetée.

Sur les mesures accessoires

L'article 696 du même code prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, aucune responsabilité n'étant à ce stade déterminée, chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Chacune des parties conservant la charge de ses dépens, les demandes formées au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,