TJ 97411, 14 avr. 2025, RG 24/00627

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00627 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GYZJ

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

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Copie exécutoire délivrée

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à :
COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT DU 14 AVRIL 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Roger LEMONNIER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS et par Me Pierre HOARAU, Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION substitué par Me Marie-Françoise LAW-YEN, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [C] [X] [F]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 4] (RÉUNION)
représenté par Maître Diane MARCHAU de l’ASSOCIATION LAGOURGUE - MARCHAU, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION substituée par Me Amandine JAN, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 97411-2024-003871 du 24/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de SAINT DENIS DE LA REUNION)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Cécile VIGNAT,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 10 Février 2025

DÉCISION :

Contradictoire
EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [U] [R] épouse [N] a donné à bail à Monsieur [C] [X] [F] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Localité 4] selon contrat du 22 mars 2018, moyennant un loyer mensuel dans son dernier état de 403,59 euros, provision sur charges comprise.

A la suite d'incidents de paiement, Madame [U] [R] épouse [N], a mis en oeuvre l'engagement de caution de la société ACTION LOGEMENT SERVICES, caution subrogée dans tous les droits et actions de la bailleresse en application de l'article 8 du contrat de cautionnement VISALE.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a adressé au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 10 avril 2024, pour la somme en principal de 1.977,85 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par un acte de commissaire de justice du 20 juin 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [C] [X] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement le prononcé de la résiliation du bail
- l'autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [C] [X] [F].
- la condamnation de Monsieur [C] [X] [F] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 2.373,42 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 avril 2024 sur la somme de 1.977,85 euros et pour le surplus à compter de la présente assignation ;
- sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle révisable jusqu'à libération effective des lieux ;
- sa condamnation au paiement de la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer et l'assignation.

Après renvois, l'affaire a été évoquée à l'audience du 10 février 2025. Les parties sont représentées par leurs conseils respectifs.

Aux termes de ses conclusions, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes initiales et précisé que Monsieur [C] [X] [F] restait devoir la somme de 1.997,30 euros au titre de l'arriéré locatif.
A l'audience, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a indiqué que Monsieur [C] [X] [F] n'était redevable que des loyers en cours.

En défense, aux termes de ses conclusions responsives II, Monsieur [C] [X] [F] demande au juge des contentieux de la protection :
- A titre principal : constater que Monsieur [C] [X] [F] a réglé l'intégralité de sa dette et suspendre en conséquence les effets de la clause résolutoire
- A titre subsidiaire : constater que la dette de la société ACTION LOGEMENT SERVICES s'élève à la somme de 381,77 euros au 1er décembre 2024
- Suspendre les effets de la clause résolutoire
- Accorder à Monsieur [C] [X] [F] un délai pour apurer sa dette locative
- Débouter la société ACTION LOGEMENT SERVICES de ses demandes au titre des dépens et frais irrépétives et au titre de l'exécution provisoire.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 14 avril 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a été autorisée à produire une note en délibéré sur les sommes restant effectivement dues par Monsieur [C] [X] [F]. La note en délibéré a été reçue au greffe le 24 février 2025 accompagnée d'un décompte actualisé.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 24 juin 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique avec accusé réception en date du 12 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat de bail prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le contrat de bail conclu le 22 mars 2018 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [C] [X] [F] le 10 avril 2024, pour la somme en principal de 1.977,85 euros.

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois dans la mesure où aucune somme n'a été versée par le locataire pendant cette période, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 10 juin 2024.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La société ACTION LOGEMENT SERVICES est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [C] [X] [F]dans les lieux et l'impossibilité de relouer le bien, une indemnité d'occupation à compter du 10 juin 2024, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a produit en délibéré :
- la quittance subrogative d'un montant de 2.372,42 euros
- un décompte arrêté au 1er février 2025 aux termes duquel elle justifie un solde lui restant dû au titre de l'arriéré locatif réglé à la bailleresse d'un montant de 1.579,48 euros.

Monsieur [C] [X] [F] reste donc débiteur au titre des loyers et charges impayés de la somme de 1.579,48 euros selon décompte arrêté au 1er février 2025.

En conséquence, il convient de le condamner à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, régulièrement subrogée dans les droits et actions de Madame [U] [R] épouse [N], la somme de 1.579,48 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au1er février 2025 outre les intérêts au taux légal à compter 10 avril 2024, date du commandement de payer.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...)".

Le VII de cet article précise que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Il convient de relever que Monsieur [C] [X] [F] règle son loyer courant, lequel, déduction faite de la CAF d'un montant de 282 euros s'élève à la somme mensuelle de 121,59 euros, charges comprises. Il a justifié de ses difficultés financières, étant relevé que depuis le début du bail, soit mars 2018, il avait toujours honoré dans les délais le paiement de son loyer. Monsieur [C] [X] [F] a également fait des efforts pour régler partiellement l'arriéré locatif. Compte tenu des aides sociales perçues, il est en capacité de régler dans un délai court la totalité de son arriéré locatif.

Dans ces circonstances, il y a lieu d'accorder à Monsieur [C] [X] [F] des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause résolutoire en application des dispositions précitées des V et VII de l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais de paiement ainsi accordés, la demande relative à l’expulsion est sans objet.

Toutefois, tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l'arriéré locatif échelonné, entraînera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l'exigibilité immédiate du solde de la dette. Dans cette hypothèse, la société ACTION LOGEMENT SERVICES sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [C] [X] [F] et celui-ci sera condamné à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [C] [X] [F], partie perdante, supportera la charge de l'intégralité des dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société ACTION LOGEMENT SERVICES les frais qu'il a dû engager pour assurer la défense de ses intérêts. Il y a lieu de condamner Monsieur [C] [X] [F] lui payer la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,