TJ 93008, 11 avr. 2025, RG 24/02731

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
Immeuble [10] - Hall A
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 8]

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Télécopie : [XXXXXXXX01]
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N° RG 24/02731 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2K2E

Minute : 25/00260

S.A. ADOMA
Représentant : Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0226

C/

Madame [F] [L]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 Avril 2025

DEMANDEUR :

S.A. ADOMA
[Adresse 5]
[Localité 6]

représentée par Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [F] [L]
ADOMA - Chambre B303
[Adresse 4]
[Localité 7]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 07 Mars 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 11 Avril 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée, intitulé " contrat de résidence " en date du 26 novembre 2012, la société ADOMA a attribué la jouissance privative, à usage exclusif d'habitation du logement n°B303 situé, [Adresse 4] à Mme [F] [L] moyennant une redevance mensuelle initiale de 378,98 euros.
Par acte de commissaire de justice en date 23 février 2024, la société ADOMA a fait signifier à Mme [F] [L] un courrier la mettant en demeure d'avoir à payer dans le délai de 8 jours la somme de 1 551, 17 euros au titre de l'arriéré de redevance mensuelle arrêté au 22 février 2024 et l'avertissant qu'en application d'une clause de son contrat, à défaut de paiement de la dette un mois après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, le présent contrat serait résilié de plein droit.

Par un second acte de commissaire de justice en date du même jour, la société ADOMA a fait signifier à Mme [F] [L] un courrier lui rappelant que le règlement intérieur prévoit qu'à titre d'obligation essentielle, le résident est tenu d'occuper personnellement les lieux mis à sa disposition et de n'en consentir l'occupation à aucune tierce personne, à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit. Dans ce courrier la société ADOMA indiquait " nous constatons que vous hébergez une tierce personne et l'a mis en demeure de faire cesser cet hébergement dans un délai de 48 heures " et attirait son attention sur le fait qu'en cas d'inexécution, le contrat sera résilié de plein droit, un mois après cette mise en demeure envoyée en recommandé accusé de réception resté sans effet.

Saisi par requête de la société ADOMA, le juge des contentieux de la protection de Bobigny, par ordonnance du 13 mai 2024, a commis un commissaire de justice avec pour mission de se rendre chambre B303, [Adresse 4] et de notamment constater les conditions d'occupation et d'utilisation actuelle de cette chambre dont la titulaire est Mme [F] [L] et a dit que le commissaire de justice devra procéder à sa mission dans les deux mois à compter de son ordonnance.

Le commissaire de justice s'est rendu sur place le 20 juin 2024 à 6 heures 05 et a dressé un procès-verbal de constat le même jour. Dans ce procès-verbal il indique : " après avoir frappé à plusieurs reprises à la porte d'accès de la chambre, une femme m'ouvre. Je lui décline mes nom, prénom, qualité et l'objet de ma mission. Cette dernière me laisse pénétrer à l'intérieur du logement je lui signifie l'ordonnance et la requête dont je suis porteuse. Elle me déclare être Mme [F] [L] et me présente un titre de séjour pour en justifier. Je constate qu'un homme est présent à ses côtés. Mme [F] [L] déclare qu'il s'agit de M. [T] [D], son compagnon qui vit avec elle au sein de la résidence dans l'attente de trouver un autre logement. Ce dernier se refuse à me justifier de son identité. Je constate que des vêtements et effets personnels masculins sont présents dans la chambre. "

Par exploit de commissaire de justice en date du 18 novembre 2024, la société ADOMA a fait assigner Mme [F] [L] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l'audience de 7 mars 2025, au visa des articles 1103 du code civil L633-2, R633-3 du code de la construction et de l'habitation et 835 du code de procédure civile, aux fins de :
Voir constater le maintien dans les lieux sans droit ni titre de la défenderesse suite à la résiliation de son contrat de résidence adressée par ADOMA pour impayés et suroccupation,
En conséquence,
Ordonner l'expulsion de Mme [F] [L] de la résidence sociale ADOMA ainsi que celle de tous occupants de son chef du foyer, ce au besoin avec l'assistance de la force publique,
Condamner Mme [F] [L] à payer à ADOMA à titre de provision sur arriérés de redevances et indemnités d'occupation, la somme de 1 347,02 euros avec intérêts au taux légal à compter du jour de la mise en demeure selon compte due au 31 octobre 2024,
Condamner Mme [F] [L] à régler à ADOMA à titre de provision à compter du 1er novembre 2024 et jusqu'à libération complète des lieux une indemnité d'occupation mensuelle égale au tarif en vigueur de la redevance,
Condamner enfin Mme [F] [L] à payer à ADOMA la somme de 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner Mme [F] [L] en tous les dépens du référé.

A l'audience du 7 mars 2025, la société ADOMA représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualisant la dette à la somme de 1 169,46 euros.

Mme [F] [L], régulièrement assignée à étude, n'a pas comparu.

L'affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de Mme [F] [L] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions de la loi et du contrat.
Sur les demandes principales

Sur la demande aux fins de constat de résiliation
Aux termes de l'article 1304 du code civil, la condition résolutoire est celle qui, lorsqu'elle s'accomplit, entraîne l'anéantissement de l'obligation et qui remet les choses au même état que si l'obligation n'avait pas existé. L'article 1228 du même code ajoute que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Par ailleurs, l'article 1103 du code civil dispose que " les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. "
En l'espèce, le contrat de résidence contient une clause qui prévoit que " le résident s'engage à payer la redevance aux termes convenus, ainsi que les éventuelles prestations facultatives " et que " les gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat pour [le motif] suivant : à défaut d'inexécution par le résident de l'une des obligations lui incombant au regard du présent contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur, la résiliation ne produit effet qu'un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception. "

La société ADOMA verse aux débats un courrier signifié par commissaire de justice le 23 février 2024 visant la clause résolutoire et demandant à Mme [F] [L] de payer un solde de redevances d'un montant de 1 551,17 euros dans le délai d'un mois. Il ressort du décompte que Mme [F] [L] n'a pas payé dans le délai d'un mois à compter de de la mise en demeure.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au 24 mars 2024 et le contrat est résilié à cette date.
Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Mme [F] [L] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Le bail étant résilié pour défaut de paiement de la résidence, la demande de résiliation pour manquement à l'obligation de ne pas héberger un tiers est sans objet et il n'y a pas lieu de statuer sur cette demande.

Sur la demande de condamnation au paiement provisionnel d'une indemnité d'occupation

L'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l'article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Mme [F] [L] devenue occupante sans droit ni titre depuis le 24 mars 2024, date de la résiliation du contrat, doit donc indemniser la société ADOMA du préjudice causé par cette occupation. En conséquence, elle sera condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle à compter du 24 mars 2024 et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés.
Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant mensuel de la redevance au taux en vigueur dans le foyer, qui aurait été due si le contrat s'était poursuivi.

Sur la demande en paiement de l'arriéré de redevance et d'indemnités d'occupation

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de résidence du 26 novembre 2012 et du décompte de la créance actualisé au 7 mars 2025, échéance de février 2025 incluse que la société ADOMA rapporte la preuve de l'existence de l'arriéré de redevances à hauteur de 1 169,46 euros.

En conséquence, il convient de condamner Mme [F] [L] à payer à la société ADOMA la somme provisionnelle de 1 169,46 euros, au titre des sommes dues arrêtées au 7 mars 2025 échéance de février 2025 avec intérêts au taux légal à compter la signification de la présente ordonnance, des paiements étant intervenus depuis la mise en demeure et depuis l'assignation.

Sur les demandes accessoires
Mme [F] [L] qui succombe, supportera les dépens de la présente procédure, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il n'apparaît pas inéquitable, eu égard à la situation des parties, de laisser à la charge de la société ADOMA les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient de débouter la société ADOMA de sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS