TJ 93008, 11 avr. 2025, RG 24/02922

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 9]
[Adresse 9]
[Adresse 9]
[Localité 7]

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N° RG 24/02922 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2NVQ

Minute : 25/00263

Société EMMAUS HABITAT, SA D’HLM
Représentant : Me Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101

C/

Monsieur [V] [P]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 Avril 2025

DEMANDEUR :

Société EMMAUS HABITAT, SA D’HLM
[Adresse 5]
[Localité 6]

représentée par Maître Marie CHAUMANET, du cabinet de Maître Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [P]
[Adresse 10] (anciennement [Adresse 3])
[Adresse 10]
[Localité 7]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 07 Mars 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 11 Avril 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée en date du 17 juillet 1998 à effet au 1er août 1998, la société EMMAUS HABITAT a donné à bail à M. [V] [P] et à Mme [E] [R] [Y] épouse [P] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], aujourd'hui [Adresse 10] moyennant un loyer mensuel initial de 2 722,19 francs, outre une provision pour charges récupérables.
Par acte sous signature privée en date du 30 janvier 2023, la société EMMAUS HABITAT et M. [V] [P], prenant acte que le bail du 17 juillet 1998 s'est trouvé résilié par décision judicaire du 5 avril 2011, ont convenu " de réactualiser le contrat de location d'origine " moyennant un loyer principal mensuel de 611,30 euros. Cet acte prévoit que " toutes les autres dispositions prévues dans le contrat de location d'origine ; signé entre les parties le 17 juillet 1998, demeurent inchangées. "
Par avenant en date du 22 juillet 2024 la société EMMAUS HABITAT et M. [V] [P] ont convenu que, suite au jugement de divorce prononcé le 15/02/2005, le bail à effet au 1er août 1998 se poursuit en faveur de M. [P] [V] à compter du 15 février 2005.
Par acte de commissaire de justice en date du 12 juillet 2024, la société EMMAUS HABITAT a fait signifier à M. [V] [P] un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer la somme de 3 023,72 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Cette situation d'impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 24 juillet 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 28 novembre 2024, la société EMMAUS HABITAT a fait assigner à M. [V] [P], devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l'audience du 7 mars 2025, au visa des articles 834 et suivants du code de procédure civile 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de :
Condamner M. [P] à payer par provision à EMMAUS HABITAT la somme de 3 915,51 euros,
Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise au profit de EMMAUS HABITAT,
En conséquence,
Ordonner l'expulsion du logement ainsi que de tous les locaux accessoires, sis [Adresse 4] (nouvellement [Adresse 10] de M. [P] ainsi que de toutes les personnes dans les lieux de son chef et ce, avec le concours de la force publique, ainsi que d'un serrurier s'il y a lieu,
Condamner M. [P] à payer à EMMAUS HABITAT une indemnité d'occupation mensuelle fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel révisé et augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux comme si le bail s'était poursuivi,
Le condamner à verser à EMMAUS HABITAT la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Le condamner en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.
L'assignation a été notifiée par la voie électronique au Préfet de Seine-Saint-Denis le 10 décembre 2024.

A l'audience du 7 mars 2025, la société EMMAUS HABITAT, qui s'est fait représenter par son conseil, a maintenu les termes de son assignation actualisant la dette à la somme de 5 741,16 euros échéance de février 2025 incluse. Elle a précisé que le bail avait été résilié une première fois suite à une précédente procédure judiciaire et que M. [P] avait bénéficié d'un effacement de sa dette locative d'un montant de 19 902,35 euros et que si le paiement du loyer courant avait été repris, les paiements étaient irréguliers.

M. [V] [P] a comparu en personne. Il a fait valoir qu'il payait tous les mois la somme de 1000 euros, somme supérieure à son loyer et a demandé des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire pendant ces délais. Il a indiqué que son salaire était de 1300 euros augmentés de primes dont le montant est variable, qu'à compter d'avril ses ressources augmenteront et qu'il recevrait de l'aide de sa famille pour régler sa dette. Il a proposé de régler 150 euros, chaque mois, en plus de son loyer.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.
Sur la demande principale

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l'espèce, la société EMMAUS HABITAT produit le bail du 17 juillet 1998 et l'acte sous seing privé du 30 janvier 2023, réactualisant le bail du 17 juillet 1998 démontrant l'obligation au paiement de M. [V] [P], le commandement de payer délivré le 12 juillet 2024 et un décompte de la créance arrêté au 4 mars 2025, échéance de février 2025 incluse mentionnant une dette de 5 741,16 euros. Ce décompte inscrit au débit du locataire la somme de 155, 46 euros et la somme de 219,32 euros au titre de frais de contentieux, lesquels seront, s'ils sont justifiés, compris dans les dépens. Il convient donc de les déduire.
Ainsi, le bailleur rapporte la preuve de l'existence d'un arriéré de loyers, et charges impayés à hauteur de 5 366,38 euros (5 741,16 - 374,78).

En conséquence, il convient de condamner M. [V] [P] à payer à la société EMMAUS HABITAT la somme provisionnelle de 5 366,38 euros arrêtée au 4 mars 2025, échéance de février 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, des paiements étant intervenus depuis le commandement de payer et depuis l'assignation.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation
Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 " les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. "

En l'espèce, la société EMMAUS HABITAT justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 24 juillet 2024.

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 10 décembre 2024 soit au moins six semaines avant l'audience.

En conséquence, la demande de la société EMMAUS HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets
Aux termes de l'article 1103 du code civil " les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. "
En l'espèce, le bail du 17 juillet 1998 dont les dispositions sont reprises par le contrat du 30 janvier 2023 contient une clause qui prévoit que "en cas de non-paiement des loyers ou charges régulièrement appelées ou de non-paiement du dépôt de garantie, le contrat pourra être résilié de plein droit à l'initiative de la Société d'HLM. Cette résiliation interviendra dans le cadre des dispositions de l'article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 reproduit en annexe au présent contrat. "

Au jour de la signature du contrat du 17 juillet 1998 comme le 30 janvier 2023, l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 disposait que " toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. "

La société EMMAUS HABITAT a fait signifier à M. [V] [P] un commandement d'avoir à payer la somme de 3 023,72 euros, le 12 juillet 2024.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail est résilié à la date du 13 septembre 2024.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l'espèce, il ressort des éléments communiqués que M. [P] a repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l'audience et qu'il est en capacité de payer sa dette.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à M. [V] [P] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues et de dire que les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant la période des délais de paiement ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

En revanche, si M. [V] [P] ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera réputée acquise et le bail sera résilié. M. [V] [P] devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la société EMMAUS HABITAT sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est, ainsi qu'au transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Dans l'hypothèse où M. [V] [P] ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, il devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifié, jusqu'à son départ définitif des lieux, manifesté par la remise des clés ou le procès-verbal d'expulsion ou de reprise.

Sur les demandes accessoires
En application de l'article 696 du code de procédure civile, M. [V] [P], qui succombe, supportera les dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 12 juillet 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société EMMAUS HABITAT, les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 50 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS