TJ 93008, 11 avr. 2025, RG 24/02638

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX02]
Télécopie : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 8]

N° RG 24/02638 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2I7C

Minute : 25/00254

Monsieur [N] [V]
Représentant : Me Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0263
Madame [R] [G] épouse [V]
Représentant : Me Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0263

C/

Monsieur [D] [Z]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 Avril 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [N] [V]
[Adresse 4]
[Localité 6]

Madame [R] [G] épouse [V]
[Adresse 4]
[Localité 6]

représentés par Maître Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [Z]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 9]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 07 Mars 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 11 Avril 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée en date du 21 mai 2019, M. [N] [V] et Mme [R] [V] représentés par leur mandataire la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, ont donné à bail à M. [D] [Z] un local à usage d'habitation situé [Adresse 5], [Localité 9] et un emplacement de parking (lot 313) à la même adresse moyennant un loyer mensuel initial de 837 euros, outre 128 euros de provision pour charges récupérables.
Suite à des impayés de loyer, par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2023, M. [N] [V] et Mme [R] [G] épouse [V] ont fait signifier à M. [D] [Z] un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer la somme en principal de 1 971,34 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 août 2024, M. [N] [V] et Mme [R] [G] épouse [V] ont fait signifier à M. [D] [Z] un second commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer la somme en principal de 2 952,63 euros au titre des loyers et charges impayés.

Cette situation d'impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 2 septembre 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 18 novembre 2024, M. [N] [V] et Mme [R] [G] épouse [V] ont fait assigner M. [D] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l'audience du 7 mars 2025, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 7 a et G et 24 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de :
Constater l'acquisition de la clause résolutoire au profit de M. [N] [V] et Mme [R] [G] épouse [V],
Ordonner en conséquence, l'expulsion de M. [D] [Z], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux loués [Adresse 5] à [Localité 9], sans délai, avec le concours de la force publique et sous astreinte de 800 euros par jour de retard à compter de la signification d l'ordonnance à intervenir,
Condamner M. [D] [Z] au paiement de la somme provisionnelle de 5 123,36 euros au titre de la dette locative arrêtée au 4 novembre 2024,
Le condamner de même au paiement d'une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation égale aux loyers, charges et révision pratiquées jusqu'alors entre les parties, à compter du 1er décembre 2024 jusqu'à complète restitution des lieux et remise des clefs,
Le condamner au paiement des intérêts légaux sur la somme de 3 104,49 euros à compter du 30 août 2024, puis à compter de la présente assignation pour le surplus,
Le condamner sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à justifier de la quittance d'assurance couvrant les risques locatifs des lieux loués, dès à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir,
Ordonner la séquestration dans les lieux loués de l'ensemble des éléments mobiliers aux frais et risques du défendeur,
Condamner M. [D] [Z] au paiement de la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L'assignation a été notifiée à la préfecture le 19 novembre 2024.

A l'audience du 7 mars 2025 M. [N] [V] et Mme [R] [G] épouse [V], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d'instance et ont actualisé le montant de la dette locative à la somme de 3797,58 euros, selon un décompte arrêté au 5 mars 2025, précisant que le dernier paiement de M. [D] [Z] en date du 6 mars 2025, de 1350 euros n'était pas inclus dans le décompte et que celui-ci n'était plus redevable, en prenant en compte ce dernier décompte, que de la somme de 2 447,58 euros.

M. [D] [Z] a comparu en personne. Il a fait valoir qu'il avait repris le paiement du loyer et commencé à apurer la dette, démontrant avoir payé le 6 mars 2025 la somme de 1 350 euros. Il a demandé des délais de paiement pour le paiement de la dette et la suspension de la clause résolutoire. Il a proposé de payer chaque mois la somme de 500 euros en plus du loyer.
L'affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.
Sur la demande principale

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier et des débats, notamment du bail signé le 21 mai 2019, des décomptes de la créance dont le dernier mentionnant un solde de 3 797,58 euros arrêté au 5 mars 2025 échéance de mars 2025 et des débats au cours desquels le locataire a démontré avoir régler la somme de 1350 euros le 6 mars 2025 que le bailleur rapporte la preuve de l'existence d'un arriéré de loyers et charges impayés à hauteur de 2 447,58 euros.

En conséquence, il convient de condamner M. [D] [Z] à payer à M. [N] [V] et Mme [R] [G] épouse [V] la somme de 2 447,58 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 6 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, des règlements étant intervenus depuis le commandement de payer et depuis l'assignation.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation
Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 19 novembre 2024 soit au moins six semaines avant l'audience.

En conséquence, la demande de M. [N] [V] et Mme [R] [G] épouse [V] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets
Aux termes de l'article 1103 du code civil " les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. "
En l'espèce, le bail stipule que " des modalités particulières de résiliation du bail sont prévues par la loi lorsque le bailleur est à l'initiative de la demande judiciaire de résiliation du bail " et ajoute qu'"une clause du contrat peut prévoir sa résiliation de plein droit en cas d'inexécution de ses obligations [en cas] de défaut de défaut de paiement du loyer et des charges locatives au terme convenu " et que " lorsque le bailleur souhaite mettre en œuvre la clause pour défaut de paiement des loyers et des charges, il doit préalablement faire signifier au locataire, par acte d'huissier un commandement de payer … si le locataire ne s'est pas acquitté des sommes dues dans le délai de deux mois suivant l'assignation le bailleur peut alors assigner le locataire en justice pour faire constater la résiliation de plein droit du bail.

M. [N] [V] et Mme [R] [G] épouse [V] ont fait signifier à M. [D] [Z] un commandement d'avoir à payer la somme de 1 971,34 euros en principal dans un délai de deux mois, le 25 septembre 2023 et un autre commandement de payer la somme de 2 952,63 euros le 30 août 2024. Il résulte de l'assignation que les bailleurs entendent se prévaloir de ce dernier commandement de payer.
Celui-ci est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail est résilié à la date du 31 octobre 2024.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire
En application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l'espèce, le locataire a repris le paiement de l'intégralité du loyer courant avant le jour de l'audience et a déjà payé une bonne partie de la dette. Il a proposé de payer 500 euros en plus de son loyer.
Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à M. [D] [Z] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

En revanche, si M. [D] [Z] ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. M. [D] [Z] devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, sans qu'il n'y ait lieu d'assortir cette obligation d'une astreinte dès lors qu'il n'est pas démontré que M. [D] [Z] résistera à la décision et que le concours de la force publique est suffisant à assurer son départ.

Dans l'hypothèse où M. [D] [Z] ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, il devra indemniser M. [N] [V] et Mme [R] [G] épouse [V] du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ces derniers un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement à compter du 31 octobre 2024, d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifiées, jusqu'à son départ définitif des lieux, déduction faite des sommes déjà versées.

Sur la demande de transmission de l'attestation d'assurance sous astreinte

L'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire a l'obligation " de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant
Le bail stipule que le locataire est tenu de s'assurer contre les risques locatifs et de le justifier lors de la remise des clefs puis chaque année à la demande du bailleur par la remise d'une attestation.
M. [D] [Z] ne démontre pas avoir transmis son attestation d'assurance alors que ses bailleurs lui ont réclamée dans l'assignation.
En conséquence il convient de lui enjoindre de transmettre cette attestation d'assurance à ses bailleurs ou à leur mandataire sous astreinte, selon les modalités indiquées au dispositif.
Sur les demandes accessoires
M. [D] [Z] qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Les dépens comprendront le coût du commandement de payer du 30 août 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [N] [V] et Mme [R] [G] épouse [V], les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 900 euros leur sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS