TJ 33063, 15 avr. 2025, RG 23/08245

N° RG 23/08245 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YKUY

7E CHAMBRE CIVILE SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX 7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 15 AVRIL 2025 54G

N° RG 23/08245
N° Portalis DBX6-W-B7H- YKUY

Minute n° 2025/

AFFAIRE :

Syndicat des Copropriétaires de la Résidence NOBILIS - [Adresse 26]
C/
SCCV NOBILIS
SOCIETE PCAVADO FRANCE
[V] [N]
SARL MENUISERIE FOYENNE
SA AQUITAINE DECOR PEINTURE (ADP)
SARL ARS CARRELAGE
AXA FRANCE IARD
SAS ARCAS
SA ALLIANZ IARD
SA MMA IARD
MMA IARD MUTUELLES
SMABTP
SAS SIREC
SA AXA FRANCE IARD
SARL [F] [D]
N° RG 23/08245 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YKUY

Grosse Délivrée
le :
à

SELARL AVOCAGIR
SELARL BARDET & ASSOCIES
SELARL BLAZY & ASSOCIES
SCP D’AVOCATS JEAN-PHILIPPE LE BAIL
SCP DEFFIEUX - GARRAUD - JULES
SAS DELTA AVOCATS
SELARL DGD AVOCATS
AARPI GRAVELLIER - LIEF - DE LAGAUSIE - RODRIGUES
SCP HARFANG AVOCATS
SCP INTERBARREAUX D’AVOCATS DUPOUY
SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU
Me Servane LE BOURCE
AARPI RIVIERE - DE KERLAND
Me Marin RIVIERE

1 copie à Monsieur [X], expert judiciaire

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,
Madame VERGNE, Vice-Président,
Madame PINAULT, Juge,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 18 Février 2025,

JUGEMENT :

Réputé contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de la Résidence NOBILIS - [Adresse 26] pris en la personne de son Syndic en exercice, le Cabinet LIQUARD, domicilié en cette qualité au siège social
[Adresse 7]
[Localité 8]

représentée par Me Laurent SUSSAT de la SCP HARFANG AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

SCCV NOBILIS
[Adresse 3]
[Localité 8]

représentée par Me Vianney LE COQ DE KERLAND de l’AARPI RIVIERE - DE KERLAND, avocat au barreau de BORDEAUX

SOCIÉTÉ PCAVADO FRANCE
[Adresse 24]
[Localité 20]

défaillante

Monsieur [V] [N] artisan
né le 22 Décembre 1967 à [Localité 28] (GIRONDE)
[Adresse 15]
[Localité 14]

représenté par Me Pierre BLAZY de la SELARL BLAZY & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

SARL MENUISERIE FOYENNE
[Adresse 29]
[Localité 10]

représentée par Me Franck DUPOUY de la SELARL 3D AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

SA AQUITAINE DÉCOR PEINTURE (ADP)
[Adresse 5]
[Localité 9]

représentée par Me Fernando SILVA de la SAS DELTA AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

SARL ARS CARRELAGE
[Adresse 22]
[Localité 11]

représentée par Me Servane LE BOURCE, avocat au barreau de BORDEAUX
N° RG 23/08245 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YKUY

AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur de la SOCIÉTÉ PCAVADO FRANCE
[Adresse 6]
[Localité 25]

représentée par Me Jean-Philippe LE BAIL de la SCP D’AVOCATS JEAN-PHILIPPE LE BAIL, avocat au barreau de BORDEAUX

SAS ARCAS
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 13]

représentée par Me Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

SA ALLIANZ IARD
[Adresse 23]
[Localité 18]

représentée par Me Marin RIVIERE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

SA MMA IARD venant aux droits de la compagnie COVEA RISKS en qualité d’assureur de IDMO
[Adresse 1]
[Localité 17]

représentée par Me Julie JULES de la SCP DEFFIEUX - GARRAUD - JULES, avocat au barreau de BORDEAUX

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES venant aux droits de COVEA RISKS en qualité d’assureur de IDMO
[Adresse 1]
[Localité 17]

représentée par Me Julie JULES de la SCP DEFFIEUX - GARRAUD - JULES, avocat au barreau de BORDEAUX

SMABTP en qualité d’assureur de TERRE D’ENERGIE
[Adresse 21]
[Localité 19]

représentée par Me Jean CORONAT de la SELARL AVOCAGIR, avocat au barreau de BORDEAUX

SAS SIREC (SOCIÉTÉ D’ISOLATION RÉSINES ÉTANCHÉITÉ COUVERTURE)
[Adresse 16]
[Localité 12]

représentée par Me Géraldine LECOMTE-ROGER de la SELARL BARDET & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

SA AXA FRANCE IARD en qualité d’assureur de la SAS SIREC
[Adresse 6]
[Localité 25]

représentée par Me Fabrice DELAVOYE de la SELARL DGD AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

SARL ENTREPRISE DE COUVERTURE ZINGUERIE [F] [D]
[Adresse 4]
[Localité 8]

représentée par Me Marina RODRIGUES de l’AARPI GRAVELLIER - LIEF - DE LAGAUSIE - RODRIGUES, avocat au barreau de BORDEAUX
EXPOSÉ DU LITIGE

Courant 2011, la SCCV NOBILIS a fait réaliser un ensemble immobilier situé [Adresse 26], destiné à être vendu en l'état futur d'achèvement et placé sous le régime de la copropriété.

Dans le cadre de ces travaux, la SCCV NOBILIS a souscrit un contrat « Constructeurs Non Réalisateurs », un contrat d'assurance Responsabilité Civile, ainsi qu’une assurance dommages-ouvrage auprès de la SA ALLIANZ IARD.

La maîtrise d’œuvre d’exécution a été confiée à la SARL INGENIERIE DE LA MAITRISE D’ŒUVRE D’EXECUTION (IDMOE), aujourd'hui radiée et assurée auprès des SA MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES.

Les travaux ont été confiés par lots séparés à différentes entreprises, et notamment :
• Les sociétés AQUITAINE BTP puis ARCAS, assurée auprès de la SMABTP sur le lot gros oeuvre,
• La SARL [F], titulaire du lot zinguerie,
• La SARL MENUISERIE FOYENNE, titulaire du lot menuiserie extérieures et serrurerie,
• La SARL ARS titulaire du lot carrelage,
• La SAS SOCIETE D’ISOLATION RESINES ETANCHEITE COUVERTURE (SIREC), titulaire du lot étanchéité assurée auprès de la SA AXA FRANCE,
• La SAS AQUITAINE DECORS PEINTURES, titulaire du lot peinture,
• Monsieur [V] [N], titulaire du lot menuiserie bois intérieure,
• La société TERRE D’ENERGIES, filiale de TEMP ENERGIES, puis la société PCAVADO FRANCE, titulaires du lot plomberie, sanitaire, chauffage, toutes deux dorénavant radiées, et assurées respectivement auprès des sociétés SMABTP et AXA France IARD.

Le 20 février 2015, les parties communes ont été réceptionnées avec réserves.

Le 30 mars 2015, la livraison des parties communes est intervenue avec de nombreuses réserves dont la liste a été dressée dans un procès-verbal d'huissier de justice.

Au motif de l'apparition de nouveaux désordres et de la non-levée des réserves listées par monsieur [W], expert missionné par le syndic, dans un rapport du 16 mars 2016, par acte du 25 mars 2016, le syndicat des copropriétaires a fait délivrer assignation à la SCCV NOBILIS devant le Juge des référés de Bordeaux aux fins de voir organiser une expertise judiciaire, ainsi que devant le tribunal de grande instance de Bordeaux statuant au fond aux fins d'indemnisation.

Par ordonnance de référé du 17 octobre 2016, monsieur [X] a été désigné en qualité d'expert.

Par acte des 10, 13 et 18 octobre 2016, la SCCV NOBILIS a appelé en intervention forcée au fond la société PCAVADO, monsieur [N], la SARL MENUISERIE FOYENNE, la SARL ARS, la SAS ADP, la SAS ARCAS et la SA ALLIANZ IARD es-qualité d'assureur CNR et RC de la SCCV.

Par ordonnance du 27 janvier 2017, le Juge de la Mise en État a prononcé un sursis à statuer dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise judiciaire et ordonné le retrait du rôle.

Monsieur [X] a déposé son rapport d’expertise le 28 septembre 2022.

Le syndicat des copropriétaires a notifié le 22 septembre 2023 des conclusions de remise au rôle et, par acte des 02, 03 et 04 octobre 2023 a appelé en cause les MMA, assureurs de la SARL IDMOE, la SMABTP, assureur de TEMP ENERGIES, la SAS SIREC, la SA AXA FRANCE IARD, es-qualité d'assureur des SA PCAVADO et de la SAS SIREC, ainsi que la SARL [F] [D].

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 février 2025 par le syndicat des copropriétaires de la résidence NOBILIS,

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 décembre 2024 par la SCCV NOBILIS,

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 07 février 2025 par la SA ALLIANZ IARD,

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 07 février 2025 par les SA MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES,

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 février 2025 par la SMABTP, assureur de TEMP ENERGIES et PCAVADO,

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 août 2024 par la SA AXA FRANCE IARD, assureur de PCAVADO,

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 06 février 2025 par la SAS SIREC,

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 05 février 2025 par la SA AXA FRANCE IARD, assureur de la SAS SIREC,

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 février 2025 par monsieur [N],

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 février 2025 par monsieur [D] [F],

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 février 2025 par la SARL ARS CARRELAGE,

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 décembre 2024 par la SA ADP,

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 août 2024 par la société MENUISERIE FOYENNE,

La SA PCAVADO FRANCE n'a pas constitué Avocat.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture est intervenue le 14 février 2025.

MOTIFS

Le désistement d'action du syndicat des copropriétaires à l'égard de la SARL ARS sera constaté, ainsi que l’extinction de cette partie d’instance et le dessaisissement du tribunal, en application de l'article 384 du code de procédure civile. Sur le fondement de l’article 399 du code de procédure civile et à défaut de convention contraire, le syndicat des copropriétaires supportera les dépens de cette partie d’instance.

Par ailleurs, la SA PCAVADO a fait l'objet d'une liquidation judiciaire le 07 octobre 2016 clôturée pour insuffisance d'actif le 04 juillet 2017. La SCCV NOBILIS a assigné la SA PCAVADO postérieurement à l'ouverture de la procédure collective et demande sa condamnation à la relever indemne. En application des articles L. 622-21 et L.624-2 du code de commerce, s’il n’y a pas eu d’action en justice engagée avant l’ouverture de la procédure collective, le créancier, après avoir déclaré sa créance, ne peut en faire constater le principe et fixer le montant qu'en suivant la procédure de vérification du passif. Si l’instance n'est pas en cours à la date de l’ouverture de la procédure collective, la juridiction qui est saisie postérieurement en paiement d’une somme due par le débiteur pour une cause antérieure à l’ouverture de cette procédure collective doit déclarer l’action irrecevable.

Enfin, il est démontré, à la lecture de l'assignation au fond délivrée par la SCCV NOBILIS à l'encontre de la SA ALLIANZ IARD, que cet assureur a été assigné en qualité d'assureur Constructeur non réalisateur et d'assureur responsabilité civile de la SCCV mais qu'aucune mise en cause de la SA ALLIANZ IARD es-qualité d'assureur dommages-ouvrage n'a été régularisée.
N'étant pas partie à l'instance, toute demande dirigée contre la SA ALLIANZ IARD en cette qualité doit être déclarée irrecevable sur le fondement de l'article 14 du code de procédure civile.

I/ Sur les demandes d'indemnisation du syndicat des copropriétaires

L’ensemble des contrats en litige ayant été conclus avant le 1er octobre 2016 et les faits générateurs de responsabilité étant de même apparus avant cette date, les dispositions du code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 sont applicables.

Aux termes de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est, pendant dix ans à compter de la réception, responsable de plein droit envers le maître de l’ouvrage des dommages non apparents à réception qui compromettent sa solidité ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou d’équipement le rendent impropre à sa destination.

L’article 1646-1 du même code dispose que le vendeur d'un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code. Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l'immeuble.

Il pèse sur ces constructeurs, en ce qui concerne seulement les désordres affectant les ouvrages réalisés par leurs soins, une présomption simple d'imputabilité, susceptible de tomber devant la preuve contraire, apportée par tous moyens, que leur activité est étrangère aux travaux qui constituent le siège des désordres.

A défaut de nature décennale des dommages invoqués, le maître d'ouvrage ou l’acquéreur peut rechercher la responsabilité contractuelle de droit commun des constructeurs en cas de dommage dit intermédiaire, à charge de rapporter la preuve d'un manquement ou d'une faute, d'un préjudice et d'un lien causal.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1642-1 du code civil, le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents et l'acquéreur est recevable pendant un an à compter de la prise de possession des ouvrages à intenter contre le vendeur l'action en garantie des vices apparents, même dénoncés postérieurement à l'écoulement du délai d'un mois après la prise de possession, en application de l'article 1648 du code civil.

Ce fondement spécifique est exclusif de la responsabilité contractuelle de droit commun vis à vis du vendeur, sauf si, par un engagement non équivoque, celui-ci s'est obligé à reprendre ces vices et défauts de conformité.

Enfin, le constructeur non réalisateur à l'encontre duquel n'est invoquée aucune circonstance ni fait exonératoire, et son assureur disposent en application de l’article 1792 du code civil d’un recours intégral contre les constructeurs auxquels le désordre est imputable, ainsi tenus in solidum à leur égard à garantie. En effet, si l'action en garantie décennale se transmet en principe avec la propriété de l'immeuble à l’acquéreur, le maître de l'ouvrage ne perd pas la faculté de l'exercer quand elle présente pour lui un intérêt direct et certain, notamment lorsqu'il a été condamné à réparer les vices de cet immeuble.

C'est à la lumière de ces règles et principes juridiques que doivent être examinées les prétentions du syndicat des copropriétaires pour chacun des désordres allégués qui seront examinés dans l'ordre de présentation qu'il a choisi dans le dispositif de ses conclusions.

Le rapport de monsieur [X], dont l’expertise a été réalisée au contradictoire des parties, procédant à une analyse objective des éléments de fait, à une étude complète et détaillée des questions posées dans ses missions, et à des conclusions sérieusement motivées, doit servir de support technique à la décision.

Sur les désordres affectant le système de chauffage

Il ressort de l'assignation en référé délivrée par le syndicat des copropriétaires que les désordres allégués par ce dernier et justifiant l'organisation d'une expertise judiciaire, consistaient en une liste de réserves non levées à la livraison et contenues dans un procès-verbal de constat du 30 mars 2015, ainsi que d'autres désordres apparus postérieurement et listés limitativement dans une note de monsieur [W], expert missionné par le syndic, en date du 10 mars 2016.

Le procès-verbal de constat ne fait pas référence à des problèmes de chauffage, l'huissier précisant en page 44 que le local chaufferie est fermé à clé et "ne peut donc être réceptionné".

Cependant, monsieur [W], dans sa note du 10 mars 2016, évoque à titre de réserves complémentaires la mention suivante "problèmes de chauffage dans plusieurs appartements, forte chaleur liée aux canalisations de chauffage dans les couloirs du bâtiment A".

Ainsi l'examen du système de chauffage, incluant les fuites sur les gaines techniques, entrait bien dans la mission de l'expert, contrairement à ce que soutient la SA ALLIANZ IARD.

Le défaut de calorifugeage des canalisations dans les couloirs du bâtiment A a été réglé en cours d'expertise (page 41 du rapport, note expertale n°3) et le syndicat des copropriétaires ne forme aucune demande à ce titre.

S'agissant du système de chauffage, il est exact que l'expert n'a pas visité les appartements concernés par les problèmes de chauffage, ni constaté lui-même les fuites évoquées sur les colonnes montantes dans les gaines techniques, dans la mesure où elles ont entre-temps fait l'objet de réparations.

Cependant, la matérialité des dommages subis n'est pas contestable au vu des factures produites aux débats qui mentionnent des prestations non pas d'entretien ou de maintenance, mais des réparations rendues nécessaires, suite à des fuites sur les gaines en PVC, des coupures anormales de chauffage, ou encore des manques d'eau récurrents dans la chaudière.

Ainsi les factures du 1er et du 10 mars 2016 relatent l'existence de nombreuses fuites qui ont entraîné l'interruption et la remise en service du système de chauffage et d'eau chaude, et nécessité le changement des gaines PVC pour un montant de 6 760,88 € ; la facture du 22 novembre 2016 concerne le remplacement de la vanne de régulation et la pompe au débit insuffisant pour un montant de 1 189,20 € ; et celle du 06 janvier 2017 est relative au remplacement des corps de chauffe des deux chaudières murales, en raison de la mauvaise qualité de l'inox, d'une variation trop rapide de la température ainsi que de l'absence d'adoucisseur d'eau, alors qu'un tel système était préconisé par le fabricant de la chaudière dans les régions où l'eau est calcaire.

Contrairement à ce que soutiennent certains défendeurs, si l'expert judiciaire a effectivement retranscrit les conclusions techniques contenues dans les dires de monsieur [W], c'est qu'il partage son analyse, et non qu'il a omis d'investiguer sur les causes des dommages.

En page 93 de son rapport, l’expert judiciaire a ainsi énuméré les points suivants :

1 « Des fuites sur les canalisations de chauffage notamment sur les colonnes montantes dans les gaines techniques ;
2 Absence de l’adoucisseur d’eau : pas chiffré dans le devis : MAIS INDISPENSABLE.
3 La mauvaise qualité de certains équipements ; gaines etc.
4 Les non conformités relevées et travaux non réalisés : voir dire n°1 de Mr [O] [W] : avec notamment les raccordements des panneaux solaires n’ont toujours pas été réalisés ».
Suite aux dires de Mr [W] : les désordres : Entretien maintenance :
• De nombreuses fuites sur les canalisations de chauffage, notamment sur les colonnes montantes dans les gaines techniques ; ces fuites ont pour origine des défauts de collage et pour certaines l’utilisation d’un PVC non adapté à des fortes températures.
• Problème important de manque d’eau : entre le 11 janvier 2016 et le 31 octobre 2017.
• Problème de dureté de l’eau : selon l’analyse du 21 juillet 2016 : le titre hydrotimétrique relevé est de 24.7°f confirmant • la dureté de l’eau : l’eau est dure à partir de 15°f ;
• Prestation oubliée : après l’installation de l’appareil et avant son utilisation, il fallait effectuer un lavage soigné de toutes les canalisations.
• Non-conformité sur certains équipements de la chaufferie.

Il ressort des pièces versées aux débats et du rapport d'expertise que les premiers dysfonctionnements sont apparus en janvier 2016 (date de la première facture de réparation). Les dommages n'étaient donc pas apparents à la réception.

En ce qu'ils altèrent le système de chauffage et la production d'eau chaude sanitaire d'un immeuble à usage d'habitation, les dommages précités rendent nécessairement l'ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination.

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Ils revêtent donc une nature décennale et engagent à ce titre la responsabilité de plein droit des constructeurs intervenus sur le siège du dommage, sur le fondement de l'article 1792 du code civil, ainsi que la garantie de leurs assureurs responsabilité décennale, qui ne le contestant pas, en application de l'article L.241-1 du code des assurances.

En l'espèce, sera retenue la responsabilité de plein droit de la SCCV NOBILIS, en sa qualité de promoteur vendeur, des sociétés TERRE D’ENERGIES, et PCAVADO qui sont intervenues successivement au titre du lot plomberie chauffage, et de la SARL IDMOE en sa qualité de maître d'oeuvre d'exécution.

Ayant chacune par leur intervention contribué à causer les dommages altérant le système de chauffage, ces parties ou leurs assureurs qui ne contestent pas leur garantie décennale, seront condamnées in solidum à réparation.

L'expert dont les conclusions ne sont pas sérieusement contestables, attribue les désordres à des défauts d'exécution des entreprises qui se sont succédées sur le lot plomberie chauffage ainsi qu'à un défaut de vigilance du maître d'oeuvre sur le contenu des devis (absence d'adoucisseur d'eau) et dans la surveillance des travaux.

Les MMA, assureurs de la SARL IDMOE ne peuvent affirmer que le maître d'oeuvre n'encourt aucune responsabilité au motif qu'il n'est pas tenu à une présence permanente sur le chantier, alors qu'il était investi d'une mission complète et devait apporter un soin tout particulier à la mise en place du système de chauffage compte tenu de l'enjeu d'une telle installation pour l'ensemble de la résidence.

Le syndicat des copropriétaires demande, exclusivement sur le fondement de l'article 1792 du code civil, la condamnation in solidum de la SCCV NOBILIS, ALLIANZ, assureur DO et CNR, la SMABTP, assureur de TERRE D’ENERGIES, AXA France IARD, assureur de PCAVADO et les MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, assureurs d’IDMOE à lui payer les sommes suivantes :

* 13 734,89€ TTC en remboursement des travaux de dépannage et de réparations pris en charge par le syndicat des copropriétaires, qui produit 11 factures de janvier 2016 à janvier 2017,
* 15 207,30€ TTC au titre des travaux de mise aux normes 2022 du système de chauffage, et pose d'un adoucisseur d'eau,
* 902,00 € TTC correspondant à la fourniture et à la pose d’un robinet de puisage dans le local poubelle (point 1.41 du devis COREN).
* Contrairement à ce qui est soutenu par certains défendeurs, la demande de remboursement de la somme de 13 734,89 € TTC représentant l'ensemble des factures payées par le syndicat est justifiée, en ce qu'elle ne concerne pas de simples opérations de maintenance ou d'entretien, mais des prestations de dépannage et de changement de pièces nécessaires pour remédier aux désordres survenus : fuites sur les gaines, coupures répétées de chauffage, manques d'eau récurrents sur la chaudière.

Cependant, c'est à juste titre que l’expert judiciaire, qui a étudié cette réclamation en page 87 de son rapport, indique qu’il convient de répartir la charge du remboursement des factures en fonction de la nature des désordres ayant justifié les réparations, et de leur imputabilité.

Les travaux du lot n°9 « Plomberie-Chauffage-Ventilation » ont successivement été exécutés par la société Terre d’Energies selon contrat et ordre de service du 10 avril 2012 pour un montant HT de 150.307,42 €, société en liquidation judiciaire depuis le 10 octobre 2013 et assurée au titre de sa responsabilité décennale par la SMABTP, puis par la SA PCAVADO, pour un montant de 90 000 € HT selon un ordre de service non daté, les prestations sur lesquelles s’engageait PCAVADO étant précisément énumérées dans le devis en date du 03 octobre 2014, joint à l’ordre de service, cette société ayant fait l’objet d’une liquidation judiciaire par jugement du 07 octobre 2016, clôturée pour insuffisance d’actif le 04 juillet 2017, et assurée par la SA AXA France IARD.

L'examen du devis de la SA PCAVADO démontre que cette société, qui a pris la suite de la société Terre d'Energies, n'est intervenue, dans les parties communes, que pour la fourniture et la mise en place des deux chaudières et de leurs équipements, ainsi que pour la fourniture et la pose de l'installation photovoltaïque.
Faute de preuve du contraire, et compte tenu des pièces contractuelles versées aux débats, les autres prestations, notamment la mise en place des gaines, ont donc été réalisées par la société Terre d'Energies.

Ainsi, la SMABTP, assureur décennal de TERRE D’ENERGIES, doit prendre en charge les factures de réparation en lien avec les fuites sur gaines techniques pour un montant total de 8 170,79 € TTC alors que la SA AXA FRANCE IARD, assureur décennal de la SA PCAVADO assumera le paiement des autres factures de réparation de la chaudière proprement dite pour un montant de 5 564,10 € TTC.

En conséquence, la SCCV NOBILIS, son assureur CNR ALLIANZ, la SMABTP, assureur décennal de TERRE D’ENERGIES, et les MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, assureurs d’IDMOE seront in solidum condamnées à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8 170,79 €, assortie des intérêts au taux légal à compter du dépôt du rapport d'expertise, en application de l'article 1231-7 du code civil, avec capitalisation en application de l'article 1343-2 du code civil.

La SA ALLIANZ IARD sera condamnée in solidum avec la SMABTP et les MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à garantir intégralement la SCCV NOBILIS.

La SA ALLIANZ IARD sera autorisée à opposer à la SCCV NOBILIS sa franchise contractuelle de 1 000 € à indexer selon l’indice BT 01, par application de l’annexe I de l’article A. 243-1 du code des assurances.

Enfin, la SMABTP et les MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES seront condamnées in solidum à garantir la SA ALLIANZ IARD de cette condamnation.

Eu égard aux manquements respectifs du maître d'oeuvre et du titulaire du lot chauffage, la charge finale de cette condamnation sera supportée par les MMA à hauteur de 25 % et par la SMABTP à hauteur de 75 %.
Ces deux parties se garantiront mutuellement dans ces proportions.

La SCCV NOBILIS, son assureur CNR ALLIANZ, la SA AXA FRANCE IARD, assureur décennal de la SA PCAVADO, et les SA MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, assureurs d’IDMOE seront in solidum condamnées à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 564,10 € TTC , assortie des intérêts au taux légal à compter du dépôt du rapport d'expertise, en application de l'article 1231-7 du code civil, avec capitalisation en application de l'article 1343-2 du code civil.

N° RG 23/08245 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YKUY

La SA ALLIANZ IARD sera condamnée in solidum avec la SA AXA FRANCE IARD et les MMA IARD et MMA IARD MUTUELLES à garantir intégralement la SCCV NOBILIS.

La SA ALLIANZ IARD sera autorisée à opposer à la SCCV NOBILIS sa franchise contractuelle de 1 000 € à indexer selon l’indice BT 01, par application de l’annexe I de l’article A. 243-1 du code des assurances.

Enfin, la SA AXA FRANCE IARD et les MMA IARD et MMA IARD MUTUELLES seront condamnées in solidum à garantir la SA ALLIANZ IARD de cette condamnation.

Eu égard aux manquements respectifs du maître d'oeuvre et du titulaire du lot chauffage, la charge finale de cette condamnation sera supportée par les MMA à hauteur de 25 % et par la SA AXA FRANCE IARD à hauteur de 75%.
Ces deux parties se garantiront mutuellement de la condamnation prononcée dans ces proportions.

* S'agissant d'un dommage de nature décennale mobilisant une garantie obligatoire, la SA AXA FRANCE IARD ne pourra pas, comme elle le demande, opposer à tous la franchise figurant aux conditions particulières de la police souscrite par PCAVADO, à hauteur de 1 597 €, par application de l’annexe I de l’article A. 243-1 du code des assurances.

* S'agissant de la demande de 15 207,30 € TTC au titre des travaux de réparation, dont le quantum a été validé par l'expert (à partir de deux devis de la société AXIMA du 07 février 2022), elle se décompose en 2 postes :
- pose d’un adoucisseur d’eau pour un montant de 7 571,40 € TTC.
- travaux de « mise en conformité de l’installation chauffage » pour un montant de 7 635,90 € TTC.

Si le premier poste de réclamation se justifie en ce que l'absence d'un adoucisseur, compte tenu de la dureté de l'eau relevée par l'expert, a incontestablement contribué aux dysfonctionnements prématurés du système de chauffage, en revanche le second devis de 7 635,90 € TTC, comprenant l'installation d'un disconnecteur chaufferie, d'une vanne gaz de coupure extérieure d'un éclairage de secours de clapets anti-retour alimentation ECS et de la mise en peinture jaune réseau gaz, correspond à des travaux de mise aux normes de l’année 2022 de la chaufferie ayant été réceptionnée 7 ans auparavant.
Dans la mesure où il n'est pas démontré le lien de causalité entre ces travaux et les désordres subis, ce poste de préjudice sera rejeté.

La SCCV NOBILIS, son assureur CNR ALLIANZ, la SA AXA FRANCE IARD, assureur décennal de la SA PC AVADO, la SMABTP, assureur décennal de TERRE D’ENERGIES et les MMA IARD et MMA IARD MUTUELLES, assureurs d’IDMOE seront in solidum condamnées à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7 571,40 € TTC, avec indexation sur l'indice BT 01 entre la date du dépôt du rapport d'expertise judiciaire et le jugement à intervenir.

S'agissant d'un dommage de nature décennale mobilisant une garantie obligatoire, la SA AXA FRANCE IARD ne pourra pas, comme elle le demande, opposer à tous la franchise figurant aux conditions particulières de la police souscrite par PCAVADO, à hauteur de 1 597€, par application de l’annexe I de l’article A. 243-1 du code des assurances.

N° RG 23/08245 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YKUY

La SCCV qui détaille ses recours selon les condamnations demandées par le syndicat, n'a pas précisé de recours sur ce poste de préjudice.

Cependant, dans son dispositif figure la prétention suivante : "condamnation in solidum de son assureur ALLIANZ IARD et des entreprises SIREC, et MMA assureur de IDOME et de SIREC, PCAVADO, SMABTP assureur de TERRES D’ENERGIES, AXA France IARD assureur de PC AVADO, [N], MENUISERIE FOYENNE, AQUTAINE DECORS PEINTURE, [F], et à la relever indemne et garantir de toute autre demande de paiement, et notamment les dépens, frais d’expertise, frais irrépétible franchise d’assureurs".

La SMABTP, la SA AXA FRANCE IARD, et les MMA IARD et MMA IARD MUTUELLES seront donc condamnées in solidum à garantir intégralement la SCCV NOBILIS de cette condamnation.

La SA ALLIANZ IARD sera autorisée à opposer à la SCCV NOBILIS sa franchise contractuelle de 1 000 € à indexer selon l’indice BT 01, par application de l’annexe I de l’article A. 243-1 du code des assurances.

La SA AXA FRANCE IARD, la SMABTP et les MMA IARD et MMA IARD MUTUELLES seront condamnées in solidum à garantir la SA ALLIANZ IARD de cette condamnation.

En présence d'un dommage de nature décennale mobilisant une garantie obligatoire, la SA AXA FRANCE IARD ne pourra pas, comme elle le demande, opposer à tous la franchise figurant aux conditions particulières de la police souscrite par PCAVADO, à hauteur de 1 597 €, par application de l’annexe I de l’article A. 243-1 du code des assurances.

S'agissant de l'absence d'adoucisseur d'eau, il sera relevé que cet élément d’équipement ne figurait pas dans le CCTP établi par IDMOE ni dans le devis de PCAVADO, et vraisemblablement pas dans le devis de la société TERRE D’ENERGIES, alors que tout professionnel doit savoir que la région dans laquelle se situe l'immeuble est soumise à une eau très calcaire, ce qui est de nature à dégrader prématurément les équipements de production de chauffage et d'eau chaude.
Il appartenait également au maître d’œuvre d’exécution soit de faire procéder à l’analyse de l’eau supposée alimenter la résidence en construction, soit de préconiser la mise en œuvre préventive d’un tel équipement, soit enfin de reporter explicitement sur les entreprises la décision de faire figurer une telle prestation dans le devis proposé.

En considération de ces éléments, il y a lieu retenir un partage de responsabilité dans les proportions suivantes :
TERRES D'ENERGIE (SMABTP): 40 %.
SA PCAVADO (AXA) : 40 %.
IDMOE (MMA) : 20%.

Les assureurs respectifs de ces parties se garantiront donc mutuellement de la condamnation précitée à hauteur de cette répartition, sur le fondement de l'article 1382 du code civil.

* S'agissant enfin de la demande de 902 € pour la pose d'un robinet de puisage dans le local poubelle, l'expert judiciaire a effectivement relevé l'absence de points d'eau dans les deux locaux poubelle situés l'un rue verte, l'autre [Adresse 27], alors même que dans ces locaux existe au sol un siphon d'évacuation des eaux de nettoyage (page 38 du rapport).

Il s'agit d'une absence de réalisation apparente, même pour un maître d'ouvrage profane. Elle n'a cependant pas fait l'objet de réserve lors de la réception des travaux et ne peut par conséquent engager la responsabilité décennale des constructeurs.
Le syndicat des copropriétaires, qui ne fonde cette prétention que sur l'article 1792 du code civil, sans former de demande subsidiaire au titre de la garantie légale du vendeur pour les désordres apparents, sera donc débouté de sa demande.

Les désordres causés par l'absence d'étanchéité sur la casquette en béton

Le syndicat des copropriétaires demande sur le fondement exclusif de l'article 1792 du code civil la condamnation in solidum de la SCCV NOBILIS, de la SA ALLIANZ IARD, des MMA, assureurs de la SARL IDMOE, de la SA SIREC et de son assureur AXA à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 9 444,60 € TTC.

Durant son intervention Monsieur [W] a constaté l’absence d’étanchéité sur la casquette en béton au droit du plancher haut du 1er étage du bâtiment B, relevant des infiltrations sur la terrasse de l’appartement n° 101 et des coulures verdâtres autour de la descente des eaux pluviales. Monsieur [X] confirme l’existence de ce désordre en pages 39 et 40 de son rapport. Il ajoute que même si cette étanchéité n'est pas réglementairement obligatoire, "l'ensemble va très vite se dégrader".

Nul ne conteste que ce désordre est apparu postérieurement à la réception. Cependant, même si l'expert judiciaire reprend à son compte le constat de monsieur [W] et évoque des infiltrations, les photos jointes au rapport ne le montrent pas, seules de petites coulures verdâtres étant visibles. Même dans l'hypothèse où de telles infiltrations existeraient, elles ne touchent pas l'intérieur de l'appartement et sont localisées sur la terrasse, le syndicat des copropriétaires n'apportant pas en outre la preuve d'une dégradation, telle qu'annoncée par l'expert judiciaire, survenue dans le délai d'épreuve qui a expiré le 20 février 2025.

Aucune impropriété à destination, ni atteinte à la solidité de l'ouvrage n'étant démontrée en l'espèce, ce désordre ne revêt pas un caractère décennal.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires, qui ne fonde sa demande que sur l'article 1792 du code civil, sera débouté de sa prétention.

Sur les réserves apparentes dépendant du lot gros oeuvre

Au visa des articles 1642-1 et 1147 du Code civil, le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de la SCCV NOBILIS à lui payer la somme de 8 500,27 €.

En page 91 de son rapport l’expert synthétise les réserves non levées qu'il a pu constater dépendant du lot gros-œuvre dont était titulaire l’entreprise AQUITAINE BTP et qui figuraient déjà en détail dans le procès-verbal de constat réalisé lors de la livraison des parties communes intervenue le 30 mars 2015

Il s'agit des réserves libellées de la façon suivante :
• Rue verte, le joint vertical entre le mur-pignon du bâtiment B de la Résidence NOBILIS et l’ancien mur en pierres n’a toujours pas été traité (fond de joint, élastomère et couvre joint) ;
• A droite de l’entrée du bâtiment B, enduire la tête de mur visible derrière la première lame du claustra ;
• En sortant du parking, malgré que le seuil béton ait été retaillé, le bas de caisse de certains véhicules frottent toujours ;
• Dans le local vélo : Nettoyage, raccord et ragréage du sol de ce local à effectuer ;
• Dans le parking : Aucun nettoyage n’a été effectué après le chantier – à effectuer, y compris l’intérieur des regards ;
• Local poubelles du bâtiment A : Petite marche pour rentrer dans le local rendant l’entrée et la sortie des poubelles difficiles ;
• Dans la chaufferie : Seuil laissé brut – Ragréage propre à réaliser ;
• Hall d’entrée du bâtiment A : Seuil extérieur réalisé en béton balayé et non en carrelage ;
• Sur l’[Adresse 27], à droite du claustra du parking, sur la mitoyenneté, un acier à couper et tête de mur brute de béton à enduire ;
• Le couvre-joint entre la résidence et le n°98 est à refixer correctement ;
• Cage d’escalier du bâtiment A : Entre les niveaux 2 et 3, une armature à recouper sur le mur au-dessus du luminaire".

Chacune de ces réserves, apparente lors de la livraison et dénoncée au vendeur moins d'un an après la prise de possession des lieux, sous la forme d'une assignation au fond délivrée le 25 mars 2016, engage la garantie légale du vendeur en application des articles 1642-1 et 1648 du code civil.

Les travaux réparatoires ont été chiffrés par l'expert à la somme totale de 8 500,27 € TTC sur la base d'un devis COREN aux postes 1.1, 1.3, 1.4, 1.8, 1.16, 1.18, 1.20, 1.21, 1.23, 1.26, 1.27, 1.28, 1.29 et 1.36.

Ces travaux étant de nature à lever les réserves précitées et n'étant pas contestés dans leur quantum par les défendeurs, la SCCV NOBILIS sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8 500,27 € TTC, avec indexation sur l’indice BT 01 entre la date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire et le jugement.

La SCCV NOBILIS recherche la garantie in solidum de son assureur ALLIANZ IARD, de l'entreprise AQUITAINE BTP et des MMA assureurs de IDMOE.

La demande de condamnation de la société AQUITAINE BTP, qui n'est pas partie à cette instance sera déclarée irrecevable en application de l'article 14 du code de procédure civile.

Les désordres décrits ci-dessus étant apparents à la réception, ils ne revêtent pas un caractère décennal et ne sauraient engager non plus la garantie de la SA ALLIANZ IARD à ce titre.

Le volet de la police responsabilité civile de la SA ALLIANZ IARD n'a pas non plus vocation à s'appliquer dans la mesure où il exclut expressément :
➢ les dommages, y compris les défauts et impropriété à destination, subis par les ouvrages et notamment ceux entraînant les responsabilités et obligations prévues aux articles 1147, 1792 à 1792-6, 1641 à 1641-1 et 1831-1 du Code civil (Article 6.10).
➢ les dommages immatériels consécutifs aux dommages aux ouvrages engageant la responsabilité.

Un avenant a certes étendu la garantie à la responsabilité civile du Maître de l’ouvrage en matière de dommages intermédiaires mais cette garantie ne s’applique pas :
➢ aux condamnations relatives à des dommages survenus et/ou signalés en cours de construction pendant la période de garantie de parfait achèvement visée à l’article 1792–6 du code civil.
➢ aux dommages immatériels consécutifs ou non, quel que soit le fondement de la réclamation.

Les désordres sur lesquels portent la demande de garantie de la SCCV entrant dans le cadre de ces exclusions contractuelles, la SCCV sera déboutée de l'ensemble de ses recours contre la SA ALLIANZ IARD.

Contrairement à ce que soutiennent les MMA, et ainsi que le relève à juste titre l'expert dans son rapport en page 85, la SARL IDMOE, investie d'une mission complète de maîtrise d'oeuvre comprenant la direction des travaux et la livraison des ouvrages, et qui ne justifie pas de ses diligences pour veiller à la réalisation des travaux de levée des réserves, doit répondre de ce manquement à l'égard de la SCCV NOBILIS sur le fondement de l'article 1147 du code civil

Les MMA font valoir que la garantie responsabilité civile de la SARL IDMOE est une garantie facultative qui est déclenchée en base réclamation (p14 – conventions spéciales RC autre que décennale) et que la réclamation constituée par l’assignation de la société IDMOE en date du 13 juin 2017 étant postérieure à la résiliation effective du contrat survenue le 24 novembre 2015, les garanties des MMA au titre de la responsabilité civile professionnelle de la société IDMOE ne sont pas mobilisables.

Or, en application des dispositions de l’article L.124-5 du code des assurances, la garantie déclenchée par la réclamation couvre l'assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable est antérieur à la date de résiliation ou d'expiration de la garantie, et que la première réclamation est adressée à l'assuré ou à son assureur entre la prise d'effet initiale de la garantie et l'expiration d'un délai subséquent à sa date de résiliation ou d'expiration mentionné par le contrat, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs des sinistres.
Ce délai subséquent ne pouvant pas être inférieur à cinq ans, la garantie souscrite en base réclamation a vocation à s’appliquer jusqu'au 24 novembre 2020.
En l'espèce, les désordres et réserves susceptibles d'engager la responsabilité du maître d'oeuvre ayant été relevées dès la réception du 20 février 2015 puis dans le procès-verbal de livraison du 30 mars 2015, le fait dommageable est intervenu avant la résiliation du contrat et la réclamation est intervenue le 13 juin 2017, soit à l'intérieur du délai subséquent.

Par conséquent la garantie responsabilité civile des MMA est mobilisable et elles seront condamnées à garantir intégralement la SCCV NOBILIS de cette condamnation, en l'absence de faute démontrée à l'encontre du vendeur.

Elles seront néanmoins autorisées à lui opposer leur franchise contractuelle s’élevant à 10 % du montant des dommages avec un minimum de 1 000€ et un maximum de 3 000€, sur le fondement de l'article L.112-6 du code des assurances.

Sur l'inachèvement de l'installation photovoltaïque

Au visa des articles 1642-1 et 1147 du Code civil, le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de la SCCV NOBILIS à lui payer la somme de 10 455,30 €.
N° RG 23/08245 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YKUY

Aux termes de sa note du 16 mars 2016, monsieur [W] mentionne la réserve suivante « : Les panneaux solaires ne sont toujours pas raccordés. Ils ne fonctionnent donc pas depuis plus d’un an ».
L’Expert judiciaire a confirmé l’existence de cette réserve, en page 21 de son rapport (Pièce 20).

Cette réserve qui était apparente lors de la livraison du 30 mars 2015 et qui a été dénoncée au vendeur moins d'un an après la prise de possession des lieux, sous la forme d'une assignation au fond délivrée le 25 mars 2016, engage la garantie légale du vendeur en application des articles 1642-1, et 1648 du code civil.

S’agissant des travaux réparatoires, l’expert les a chiffrés à la somme totale de 10 455,30 € de la façon suivante en page 93 de son rapport :
- devis "prestations solaires" AXIMA : raccordement panneaux solaires bâtiment A : 4 695, 30 € TTC.
"estimations prestations solaires" :
- raccordement panneaux solaires bâtiment B : 4 800 € TTC.
- fourniture et pose de 4 compteurs d'énergie manquants bâtiment B : 960 € TTC.

Le principe et le quantum de ces travaux ne faisant pas l'objet de discussion de la part des défendeurs, et étant de nature à lever la réserve alléguée, la SCCV NOBILIS sera donc condamnée à payer cette somme au syndicat des copropriétaires, avec indexation sur l’indice BT 01 entre la date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire et la date du jugement.

La SCCV NOBILIS demande la condamnation in solidum de son assureur ALLIANZ IARD et des entreprises PCAVADO, AXA France IARD assureur de PCAVADO et MMA assureur de IDMOE, à la relever indemne et garantir de cette condamnation.

Comme développé précédemment, le recours contre la SA PCAVADO doit être déclaré irrecevable.

C'est à juste titre que la SA AXA FRANCE IARD, assureur de la SA PCAVADO, fait valoir une exclusion de garantie, la police souscrite par son assurée ne couvrant pas l’activité « installation à énergie solaire par capteurs photovoltaïques » (page 2 des conditions particulières). La demande de garantie contre cet assureur sera donc également rejetée.

En revanche, la SARL IDMOE, investie d'une mission complète de maîtrise d'oeuvre comprenant la direction des travaux et la livraison des ouvrages, et qui ne justifie pas, nonobstant la défaillance de la SA PCAVADO, de ses diligences pour veiller à la levée des réserves, doit être déclarée responsable à l'égard de la SCCV NOBILIS sur le fondement de l'article 1147 du code civil et les MMA garantiront intégralement la SCCV de cette condamnation, en l'absence de faute démontrée à l'égard du vendeur.

Elles seront néanmoins autorisées à lui opposer leur franchise contractuelle s’élevant à 10% du montant des dommages avec un minimum de 1.000€ et un maximum de 3.000€, sur le fondement de l'article L.112-6 du code des assurances.

Sur les réserves non levées dépendant du lot zinguerie

Le syndicat demande de condamner in solidum la SCCV NOBILIS et l’entreprise [F] à lui verser la somme de 1 938,34 € au titre des réserves non levées sur le lot zinguerie.

En page 91 de son rapport l’expert judiciaire résume ce qu'il a pu constater lors de ses opérations :
- absence de solin et de couvertine entre le mur pignon du bâtiment B et l'ancien mur de pierre favorisant les infiltrations d’eau entre les deux murs, et constat que la végétation commence à recouvrir ce mur pignon,
- dégradation prématurée des façades extérieures liée à des défauts de pose et d’alignement des couvertines sur les dessus des acrotères et des murs (couleurs vertes), à une couvertine trop courte sur le dessus du mur de clôture sur la mitoyenneté et à l’absence d’habillage de la dalle de couverture de la terrasse du 2 ème étage.

Les travaux réparatoires ont été chiffrés par l'expert à partir du devis COREN à hauteur de 1 938,34 € TTC (postes 1.2, 1.3, 1.4 et 1.45).

Aucun de ces désordres n'a fait l'objet de réserves lors de la réception des travaux du 20 février 2015.

Le premier désordre figurait dans le procès-verbal de constat établi lors de la livraison des parties communes le 30 mars 2015, alors que le second fait partie seulement des réserves complémentaires relevées par monsieur [W] dans sa note du 16 mars 2016.

En application des articles 1642-1, et 1648 du code civil, si ces deux désordres ont bien été dénoncés au vendeur moins d'un an après la prise de possession, seul le premier désordre engage la garantie légale du vendeur, car il n'est pas établi que la dégradation des façades soit apparue dans le délai d'un mois suivant la livraison.

Ce second désordre ne peut non plus engager la responsabilité du vendeur en application de l'article 1147 du code civil, le syndicat ne démontrant pas une faute du vendeur en lien avec ce désordre.

La SCCV NOBILIS ne peut donc être condamnée qu'à prendre en charge le coût de réalisation du solin de protection pour une somme de 840 € HT, soit 924 € TTC (TVA à 10 %), les frais annexes chiffrés dans le devis COREN (postes 1.3 et 1.4 stationnement et frais administratifs) ayant déjà été comptabilisés dans les travaux de reprise du gros oeuvre.

L'entreprise [F] verse aux débats son devis (certes non signé mais dont le montant de 86 112,01 € TTC correspond à celui figurant dans l'ordre de service du lot zinguerie n°15 signé par le maître d'ouvrage et le maître d'oeuvre) dans lequel ne figurent ni la pose de la couvertine litigieuse ni la pose du solin.

Or, c'est précisément cette absence d'ouvrages qui est à l'origine des désordres et l'entreprise [F], en sa qualité de professionnel, aurait dû, en dépit de la présence d'un maître d'oeuvre, les prévoir dans son devis, ou en avertir le maître d'oeuvre, d'autant que le CCTP du lot zinguerie rédigé par le maître d'oeuvre prévoyait au point 2.1.14 la réalisation de bandes de solin en zinc permettant d'assurer une fonction étanche entre les éléments de couverture et une paroi.

En raison de ce manquement d'exécution, l'entreprise [F] a engagé sa responsabilité contractuelle à l'égard du maître de l'ouvrage, et par voie de conséquence à l'égard du syndicat des copropriétaires.

N° RG 23/08245 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YKUY

En conséquence, la SAS [F] [D] et la SCCV NOBILIS seront condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 924 € TTC et la SAS [F] [D] sera condamnée seule à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 395 € HT, soit 434,50 € TTC (TVA à 10 %) telle que chiffrée dans le devis COREN au poste 1.45 relatif à la reprise de l'extrémité de la couvertine autour de la descente EP sur mur de clôture en mitoyenneté, avec pour chacune de ces condamnations, indexation sur l’indice BT 01 entre la date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire et la date du jugement.

La SCCV demande la condamnation in solidum de son assureur ALLIANZ IARD, de la SAS [F] [D] et des MMA, assureurs de la SARL IDMOE, à la relever indemne.

Pour les mêmes motifs que précédemment, la SCCV sera déboutée de son recours contre la SA ALLIANZ IARD.

Il doit être, comme précédemment retenu contre le maître d'oeuvre un défaut de vigilance dans le contrôle du devis de la SAS [F] [D], d'autant que le CCTP du lot zinguerie comportait la pose du solin, ainsi qu'un défaut de surveillance des travaux et, comme développé précédemment, un manque de diligences pour obtenir la levée des réserves.

La SAS [F] [D] et les MMA seront par conséquent condamnées in solidum à garantir intégralement la SCCV NOBILIS de la condamnation prononcée à son encontre au profit du syndicat des copropriétaires, en l'absence de démonstration d'une faute de cette dernière en lien avec le désordre.

La SAS [F] [D] et les MMA ne forment pas de recours en garantie au titre de ce désordre.

Sur les réserves non levées dépendant du lot menuiseries extérieures et serrurerie

Le syndicat des copropriétaires demande de condamner in solidum la SCCV NOBILIS, la SARL MENUISERIE FOYENNE et les MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, assureurs d’IDMOE, à lui verser la somme de 22 954,90 €.

Dans sa note du 16 mars 2016, monsieur [W] a listé les réserves restant à lever dépendant du lot menuiseries extérieures serrurerie dont était titulaire l’entreprise MENUISERIE FOYENNE et qui figuraient déjà en détail dans le procès-verbal de constat réalisé lors de la livraison des parties communes intervenue le 30 mars 2015.

Ces réserves étaient libellées de la façon suivante :
• A l’entrée du bâtiment B, les deux portes du SAS d’entrée en aluminium n’ont pas été remplacées comme promis par le promoteur. Elles ont été livrées trop courtes et rallongées sur chantier avec des morceaux de profilés en aluminium de la même teinte ;
• Dans cette entrée, l’alimentation de la serrure à ventouse est à mettre sous gaine ;
• Dans le local entretien, la descente EP n’a pas été protégée ;
• La porte sectionnelle du garage n’a toujours pas été nettoyée depuis la livraison ;
• Dans le local vélos : Remplacement de la plaque du compteur d’eau ;
• Dans le local vélo : La descente EP centrale en PVC n’est pas protégée ;
• Dans le local vélo : Cadre de la porte à refixer correctement ;
• Dans le local poubelle : Pas de ferme porte ; uniquement le boitier ;
• Dans la chaufferie : Peinture de la porte et du cadre à réaliser ;
• Au 2ème étage, la trappe d’accès au-dessus de la porte d’entrée de l’appartement n°101 n’est pas posée ;
• Dans la cage d’escalier du bâtiment B : L’échelle d’accès au local technique des panneaux solaires est à déplacer. Elle est actuellement posée contre le mur du couloir d’accès aux logements et elle peut présenter un danger pour des enfants.

En page 91 de son rapport, l’expert a listé les réserves demeurant non levées et qu'il a pu constater :
- ensembles portes d’entrée des bâtiments A et B : l’expert judiciaire considère qu’elles sont trop courtes et n'ont pas été remplacées comme promis par le promoteur.
- absence de protection descentes EP dans le local d'entretien et le local vélo
- scellement des platines métalliques en haut des poteaux entourant la porte de garage
- Absence de ferme-porte dans le local poubelle du bâtiment A, uniquement boîtier
- pose trappes d'accès
- baguette finition porte chaufferie
- dépose et rescellement dans la cage d'escalier de l'échelle d'accès au local technique des panneaux solaires, actuellement posée contre un mur et présentant un danger pour les enfants.

Les travaux réparatoires ont été chiffrés par l'expert sur la base du devis COREN précité et s’élèvent à la somme totale de 22 954,90 € TTC (postes 1.5, 1.6, 1.7, 1.9, 1.10, 1.12, 1.13, 1.14, 1.15, 1.17, 1.19, 1.22, 1.30 et 1.32). Ces travaux sont de nature à lever les réserves et ne sont pas contestés dans leur quantum.

Les réserves relevées par l'expert judiciaire ne figuraient pas dans le procès-verbal de réception des travaux du 20 février 2015 mais étaient apparentes lors de la livraison du 30 mars 2015, et ont été dénoncées au vendeur moins d'un an après la prise de possession des lieux, sous la forme d'une assignation au fond délivrée le 25 mars 2016. Elles engagent donc la garantie légale du vendeur en application des articles 1642-1 et 1648 du code civil.

Ainsi que la SARL MENUISERIE FOYENNE le fait valoir à juste titre, les réserves émises lors de la livraison ne figuraient dans le procès-verbal de réception des travaux alors même qu'en raison de leur nature elles étaient nécessairement apparentes, même pour un maître d'ouvrage profane. La réception sans réserve purgeant le vice apparent et non dénoncé, toute demande contre cette société sera par conséquent rejetée.

Il doit être retenu contre le maître d'oeuvre un manquement à l'égard du maître d'ouvrage pour ne pas avoir noté les réserves lors de la réception, et surtout, comme développé précédemment, en raison d'un manque de diligences pour obtenir la levée des réserves, ce qui engage sa responsabilité contractuelle à l'égard du syndicat des copropriétaires.

La SCCV NOBILIS sera donc condamnée in solidum avec les MMA à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 22 954,90 € TTC avec indexation sur l’indice BT 01 entre la date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire et le jugement.

En l'absence de démonstration d'une faute commise par le promoteur vendeur, la SCCV NOBILIS sera intégralement garantie de cette condamnation par les MMA, qui, elles, ne forment aucun recours au titre de ce préjudice.

Elles seront néanmoins autorisées à lui opposer leur franchise contractuelle s’élevant à 10 % du montant des dommages avec un minimum de 1 000€ et un maximum de 3 000€, sur le fondement de l'article L.112-6 du code des assurances.

Sur les réserves non levées dépendant du lot peinture

Le syndicat des copropriétaires demande de condamner in solidum la SCCV NOBILIS et la SAS AQUITAINE DECORS PEINTURE (ADP) à lui verser la somme de 423,50 €.

Parmi les réserves figurant tant dans le procès-verbal de réception que dans le procès-verbal de livraison, l’expert judiciaire a constaté qu'il ne restait que celle relative à l'absence de peinture sur la retombée du faux-plafond du couloir, ainsi que sur le plafond, après rebouchage du joint entre prédalles.

Il a chiffré le coût de cette reprise à la somme de 423,50 € TTC sur la base du devis COREN précité (point 1.31) dont le quantum n'est pas contestable et que la société ADP accepte de prendre en charge.

Elle sera donc condamnée sur le fondement de l’article 1147 du code civil in solidum avec la SCCV NOBILIS, au titre de sa garantie légale, la réserve étant apparente lors de la livraison de l'immeuble et dénoncée dans le délai légal, à payer au syndicat la somme de 423,50 € TTC, avec indexation sur l’indice BT 01 entre la date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire et la date du jugement.

Pour le même motif que précédemment, la demande de garantie de la SCCV contre la SA ALLIANZ IARD sera rejetée.
La SCCV NOBILIS sera en revanche, en l'absence de faute de sa part, intégralement relevée indemne de cette condamnation par la société ADP, in solidum avec les MMA, dont la responsabilité de leur assurée, la SARL IDMOE, doit être retenue pour défaut de diligences dans la levée des réserves.

Ni la société ADP, ni les MMA ne forment de recours sur ce poste de préjudice.

Sur les réserves non levées dépendant du lot menuiseries intérieures

Le syndicat des copropriétaires demande de condamner in solidum la SCCV NOBILIS, monsieur [V] [N] et les MMA IARD et MMA IARD MUTUELLES, assureurs d’IDMOE, à lui verser la somme de 2 449,64 €.

Parmi les réserves figurant tant dans le procès-verbal de réception que dans le procès-verbal de livraison, l’expert judiciaire a constaté que restaient à réaliser au titre du lot « Menuiseries bois intérieurs » attribué à monsieur [N] les prestations libellées de la façon suivante :
"remplacement ouvrant de la porte avec joint coupe feu en R+2
trappe d'accès vers VMC en R+3
pose de joint accoustique sur portes accès cage d'escalier".

Les travaux réparatoires ont été chiffrés par l'expert sur la base du devis COREN précité à la somme de 2 449,64 € TTC (points 1.34, 1.35 et 1.39 du devis) et correspondent aux travaux réparatoires nécessaires pour mettre fin aux réserves.

Ces réserves qui étaient apparentes lors de la livraison du 30 mars 2015 et qui ont été dénoncées au vendeur moins d'un an après la prise de possession des lieux, sous la forme d'une assignation au fond délivrée le 25 mars 2016, engagent la garantie légale du vendeur en application des articles 1642-1, et 1648 du code civil.

Par ailleurs, comme développé précédemment, la SARL IDMOE doit être déclarée responsable pour son défaut de diligences dans la levée des réserves.

Monsieur [N] soutient qu'il ne peut lui être reproché d'avoir omis de réaliser des prestations alors que ces dernières n'étaient pas incluses dans son acte d'engagement. Il affirme aussi que ne peuvent être mis à sa charge le coût d'un joint coupe-feu en R+2 et la pose de joints acoustiques sur les portes donnant accès aux cages d'escalier alors que dans le CCTP d’avril 2011, il n’est pas précisé que les portes des cages d’escalier doivent prévoir un joint acoustique, cela ne concernant que les « portes palières intérieures pour les logements » (page 10 CCTP) ni qu'un joint coupe feu soit nécessaire, cette exigence ne concernant que les « Blocs de porte sur sas au Rdc et local extérieur », soit pour la « porte extérieure sas parking / circulations Rdc, Portes intérieures local poubelles et vélos » (page 13 du CCTP).

Il ressort de son devis qu'il devait fournir 18 trappes de visite. Or, une des réserves concerne bien l'absence d'une trappe de visite en R+3 et non simplement sa pose
En outre, monsieur [N] demande au tribunal d'"ORDONNER la réévaluation de la somme due au syndicat des copropriétaires de la résidence NOBILIS par Monsieur [N] au titre des désordres concernant l’absence de fermeture de la porte de la cage d’escalier au deuxième étage". L'absence de précision de cette prétention ne permet pas au tribunal d'y faire droit et en tout état de cause, le coût d'un joint coupe-feu est dérisoire, même s'il est inclus dans le devis COREN, en comparaison avec le remplacement de la porte de la cage d'escalier en R+2 dont la défectuosité engage la responsabilité de monsieur [N].
Enfin, le CCTP prévoit la nécessité de poser des joints acoustiques sur les portes palières intérieures, ce qui inclut les portes donnant accès à la cage d'escalier sur le palier.

Par conséquent, la SCCV NOBILIS, monsieur [N] sur le fondement de l’article 1147 du code civil, et les MMA, qui ont contribué par leur intervention aux dommages subis, seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 449,64 € TTC avec indexation sur l’indice BT 01 entre la date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire et le jugement.

Pour le même motif que précédemment, la demande de garantie de la SCCV contre la SA ALLIANZ IARD sera rejetée.

La SCCV NOBILIS sera en revanche, en l'absence de faute de sa part, intégralement relevée indemne de cette condamnation par monsieur [N], in solidum avec les MMA.

Les MMA ne forment pas de recours sur ce poste de préjudice.

Monsieur [N] demande dans le dispositif de ses conclusions d'"ORDONNER un partage de responsabilité comme suit : - Un maximum de 10 % pour Monsieur [N] - Un minimum de 90 % pour IDMO ", ce qui n'est pas assimilable à une demande de condamnation à être garanti et relevé indemne.

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation in solidum de la SCCV NOBILIS, ALLIANZ, assureur DO et CNR, la SMABTP, assureur de TERRE D’ENERGIES, AXA France IARD, assureur de PCAVADO, les MMA IARD et MMA IARD MUTUELLES, assureurs d’IDMOE, SIREC et son assureur AXA, et la SARL MENUISERIE FOYENNE à lui verser la somme de 15 000 € en réparation du préjudice de jouissance collectif subi.

Il soutient qu'alors même que l’expert avait imparti un délai allant jusqu’au 22 décembre 2017 pour procéder à la levée de l’ensemble des réserves, seules les réserves portant sur le lot peinture ont été levées et que, à ce jour, et 7 ans après la livraison, les réserves subsistent. Il en déduit que cette situation a nécessairement porté préjudice au syndicat des copropriétaires.

Or, il ressort des pièces versées aux débats que le seul désordre qui était susceptible de causer un préjudice de jouissance collectif était celui portant sur le système de chauffage et qu'il a été réparé rapidement, l'expert n'ayant pas constaté lui-même les dysfonctionnements qui avaient déjà été réparés à l'ouverture des opérations d'expertise judiciaire.
Les autres désordres consistent en des réserves n'ayant aucun impact dans la jouissance de l'immeuble, sachant qu'en outre le caractère collectif du préjudice de jouissance n'est pas démontré.

Il n'est pas non plus démontré que les travaux minimes et ponctuels de réparation auront un impact sur l'utilisation normale de l'immeuble par ses occupants.

Sur la demande d'indemnisation pour résistance abusive contre la SCCV

Conformément à l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires soutient que, dans le cadre de la gestion du présent litige, la SCCV NOBILIS a fait preuve d’une particulière mauvaise foi et d’un comportement abusif en ce qu'elle n’a accompli aucune diligence pour procéder à la levée des réserves émises lors de la livraison des travaux et que ce manquement a été souligné par l’expert en page 58 de son rapport.

Or, outre le fait que ce défaut de diligences est imputable à la SARL IDMOE, à qui la SCCV NOBILIS a confié une mission complète de maîtrise d'oeuvre, dont une des obligations consistait à faire en sorte que les réserves soient levées au plus vite, le syndicat des copropriétaires ne caractérise pas, autrement que par ses affirmations, le préjudice qui résulterait de cette prétendue résistance abusive.

Il sera débouté de sa demande.

II/ Sur la demande reconventionnelle en paiement de monsieur [N] à l'encontre de la SCCV NOBILIS

Monsieur [V] [N] prétend au paiement d'une somme de 20 760,81 € en règlement du solde de son marché.
Cette demande n'a pas été présentée en cours d'expertise et ne repose pas sur la production de factures mais d'un extrait du grand livre de comptes pour l'exercice du 1er octobre 2013 jusqu'au 30 septembre 2014.

La SCCV NOBILIS soulève, au visa de l'article 122 du code de procédure civile, une fin de non-recevoir tirée de la prescription quinquennale de l'action en application de l'article 2224 du code civil.

Il s’agit d’une fin de non-recevoir qui relève de la compétence du tribunal statuant au fond, l’article 789 6° du code de procédure civile, dans sa version issue du décret du 11 décembre 2019, qui donne une compétence exclusive au Juge de la mise en état pour statuer sur les fins de non-recevoir, n’étant applicable qu’aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020 et le syndicat des copropriétaires ayant saisi le tribunal de grande instance de Bordeaux au fond en 2016.

Il est constant que l'action en paiement d'un entrepreneur au titre de ses travaux court à compter de l'achèvement des prestations, peu importe le moment d'émission de sa facture.

En l'espèce, l'achèvement des prestations de monsieur [N] correspond à la date de réception des travaux datant du 20 février 2015. Monsieur [N] devait donc agir en paiement au plus tard le 20 février 2020.

Or, sa première demande en paiement résulte de ses conclusions notifiées le 15 octobre 2024.

L'action en paiement est donc prescrite et la demande reconventionnelle doit être déclarée irrecevable.

III/ Sur les autres demandes

La SCCV NOBILIS, son assureur CNR la SA ALLIANZ IARD, la SMABTP, assureur de TERRE D’ENERGIES, la SA AXA France IARD, assureur de la SA PCAVADO, les MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, assureurs de la SARL IDMOE, la SAS [F] [D], la SAS ADP et monsieur [N], qui succombent à l'instance seront in solidum condamnés aux dépens, incluant les dépens de référé et les frais d'expertise judiciaire mais excluant le coût du constat d'huissier du 30 mars 2015, qui entre dans les frais irrépétibles, en application de l'article 695 du code de procédure civile.

Ces parties, en tant que condamnées aux dépens, seront in solidum condamnées à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité qu'il est équitable de fixer à 12 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La SMABTP, la SA AXA France IARD, les MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, la SAS [F] [D], la SAS ADP et monsieur [N] seront condamnés in solidum à garantir la SCCV NOBILIS et la SA ALLIANZ IARD de la condamnation au titre des dépens et des frais irrépétibles.

La charge finale des dépens dont il sera fait masse et des frais irrépétibles sera supportée par la SMABTP à hauteur de 13 %, par la SA AXA FRANCE IARD à hauteur de 10 %, par la SAS AQUITAINE DECORS PEINTURE à hauteur de 0,20 %, par les SA MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à hauteur de 75 %, par monsieur [N] à hauteur de 1%, et par la SAS [F] [D] à hauteur de 0,80 %.

Compte tenu de l'ancienneté du litige, l'exécution provisoire, compatible avec la nature de l'affaire, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS