TJ 33063, 11 avr. 2025, RG 25/00041
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Texte de la décision
Du 11 avril 2025
5AA
SCI/FH
PPP Référés
N° RG 25/00041 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Z75W
[M] [P]
C/
[U] [I]
- Expéditions délivrées à
Mme [U] [I]
- FE délivrée à
Me Sophie LEVY
Le
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 3]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 avril 2025
PRÉSIDENT : Mme Tamara MARIC-SANCHEZ,
GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,
DEMANDEUR :
Monsieur [M] [P]
né le 03 Mai 1968 à [Localité 12]
[Adresse 6]
[Localité 5]
Représenté par Me Sophie LEVY, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL PUYBARAUD - LEVY
DEFENDERESSE :
Madame [U] [I]
née le 15 Août 1990
[Adresse 7]
[Adresse 11][Adresse 9]
[Localité 4]
Présente
DÉBATS :
Audience publique en date du 14 Février 2025
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 11 Décembre 2024
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
Contradictoire et en premier ressort
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 17 janvier 2023, Monsieur [M] [P] a donné à bail à Madame [U] [I] un logement situé [Adresse 2] [Adresse 10] [Immatriculation 1] à [Localité 13] moyennant un loyer initial de 697 euros et 60 euros de charges, ainsi qu'un emplacement de stationnement n°P34 situé à la même adresse.
Par acte de commissaire de justice du 10 septembre 2024, Monsieur [M] [P] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2.420,18 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.
Par acte de commissaire de justice du 11 décembre 2024, Monsieur [M] [P] a assigné Madame [U] [I] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 14 février 2025 aux fins de voir :
- CONSTATER par le jeu de la clause résolutoire, la résolution du bail consenti par Monsieur [M] [P] à Madame [U] [I] ;
- ORDONNER son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les huit jours pour tout délai de la signification de l'Ordonnance à intervenir avec, si besoin est, le concours de la force publique ;
- CONDAMNER Madame [U] [I] à payer à titre provisionnel la somme de 2.875,29 euros
à valoir sur le montant des loyers et charges restants actuellement dus ;
- CONDAMNER Madame [U] [I] à payer une indemnité d'occupation mensuelle de 781,37 euros égale au montant du loyer et des charges, à indexer selon les clauses du bail jusqu'à vidange effective des lieux ;
- CONDAMNER Madame [U] [I] à payer la somme de 1.000,00 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- CONDAMNER Madame [U] [I] à tous les dépens de l'instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 10 septembre 2024 et du présent acte.
L'affaire a été débattue à l’audience du 14 février 2025.
Lors de l’audience du 14 février 2025, Monsieur [M] [P], représenté par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 200,03 euros au 13 février 2025 et confirme les termes de sa demande initiale. Il indique être opposé à l’octroi de délai de paiement.
En défense, Madame [U] [I] comparaît et expose qu’elle ne conteste pas la dette. Elle sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 40 euros en sus du loyer courant.
La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.
A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 11 avril 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 12 décembre 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 14 février 2025.
Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 27 novembre 2024.
L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail
L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.
En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.
En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique à l'emplacement de stationnement loué par Monsieur [M] [P] à Madame [U] [I].
En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.
Monsieur [M] [P] a fait signifier à Madame [U] [I] un commandement d’avoir à payer la somme de 2.420,18 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 10 septembre 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
La locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai de deux mois.
Ce défaut de régularisation fonde Monsieur [M] [P] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 12 novembre 2024, date prorogée (le 11 novembre 2024 étant un jour férié ce qui a eu pour effet de proroger le délai pour régulariser par application de l’article 642 du code de procédure civile), par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.
Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.
Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé que Madame [U] [I] a repris le paiement intégral du loyer courant, et qu’elle a réglé la somme totale de 1.803 euros au mois de février 2025, démontrant sa capacité à régulariser sa dette, outre le fait qu’elle indique à l’audience vouloir reprendre une activité professionnelle, ce qui devrait intervenir au plus tard en septembre 2025, dès l’attribution d’un mode de garde pour ses deux enfants.
Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.
En cas de non-respect de ce moratoire, Monsieur [M] [P] sera autorisé à poursuivre l’expulsion de Madame [U] [I].
En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [U] [I] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (794,37 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.
Sur la provision et les indemnités d’occupation
En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, au soutien de sa demande, Monsieur [M] [P] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 200,03 euros à la date du 13 février 2025.
Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [U] [I] sera donc condamnée au paiement de la somme de 200,03 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 13 février 2025 – échéance du mois de février 2025 incluse.
S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Dans l’hypothèse où Madame [U] [I] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchue, elle sera en outre condamnée, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er mars 2025.
Sur le sort des meubles
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [U] [I].
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [U] [I] à verser à Monsieur [M] [P] la somme de 250 euros.
Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :
CONSTATONS la réunion à la date du 12 novembre 2024 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 17 janvier 2023 entre Madame [U] [I] et Monsieur [M] [P], relatif au logement situé [Adresse 8] [Adresse 10] [Immatriculation 1] à [Localité 13] ainsi qu'à l'emplacement de stationnement n°P34 ;
CONDAMNONS Madame [U] [I] à payer à Monsieur [M] [P] la somme de 200,03 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 13 février 2025 (échéance du mois de février 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
ACCORDONS à Madame [U] [I] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 5 mois à raison de 4 mensualités successives de 40 euros chacune, suivies d’une 5ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;
DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;
ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;
DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;
DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts, sept jours après l'envoi d'une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;qu’en ce cas, à défaut pour Madame [U] [I] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (794,37 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Madame [U] [I] à son paiement à compter du 1er mars 2025, jusqu’à libération effective des lieux ;
CONDAMNONS Madame [U] [I] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;
CONDAMNONS Madame [U] [I] à payer à Monsieur [M] [P] une indemnité de 250 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS le surplus des demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX
DE LA PROTECTION
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