TJ 13055, 20 juin 2024, RG 24/02806

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Septembre 2024
Président : Madame ATIA,
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 20 Juin 2024

GROSSE :
Le 06 septembre 2024
à Me Elsa FOURRIER-MOALLIC
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 06 septembre 2024
à la préfecture
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/02806 - N° Portalis DBW3-W-B7I-44TZ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [V] [Z] épouse [X], demeurant [Adresse 6]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous signature privée en date du 15 novembre 2021, la société anonyme (SA) d’Habitation à loyer modéré (Hlm) UNICIL a donné à bail à Madame [V] [Z] épouse [X] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 384,53 euros, outre 197,59 euros de provision sur charges.
 
Des loyers étant demeurés impayés, la SA UNICIL a fait signifier à Madame [V] [Z] épouse [X] par le 23 mars 2022 un commandement de payer la somme de 5.360,51, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Le 29 septembre 2022, la Commission de surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône à imposé un plan de désendettement à Madame [V] [Z] épouse [X], sur la base de mensualités de 156 euros.

Elle a lui a notifié la caducité du plan de désendettement par courrier recommandé du 13 janvier 2023.
 
Par acte de commissaire de justice en date du 29 avril 2024, la SA UNICIL, prise en la personne de son directeur général, a fait assigner Madame [V] [Z] épouse [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir:

- déclarer recevable la demande de la société UNICIL du fait de la saisine préalable de la CAF des Bouches du Rhône ;
- constater que par l’effet du commandement en date du 23 mars 2022, la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et portant sur la location d’un logement et d’un emplacement de stationnement sis [Adresse 5] est acquise et que Madame [X] occupe donc les lieux sans droit ni titre depuis cette date ;
- ordonner l’expulsion immédiate, si besoin est, avec le concours de la force publique, de Madame [X], ainsi que tous occupants de son chef, du logement et de l’emplacement de stationnement sis [Adresse 4] ;
- condamner Madame [X] à payer à la Société UNICIL la somme de 5970,28 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative, comptes arrêtés au 05/03/2024 avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer en application de l’article 1231-6 du Code civil, cette somme étant à parfaire à la date de la décision à intervenir ;
- condamner Madame [X] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle globale à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des lieux loués, égale au montant des derniers loyers échus, majorés des charges et autres accessoires que le locataire aurait dû payer si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé, notamment en cas de variation l’APL ou en cas de suppression de celle-ci ;
- juger que l’indemnité d’occupation mensuelle globale sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle des loyers ;
- condamner Madame [X] à payer à la société UNICIL la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile, outre les entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.
 
Au soutien de ses prétentions, la SA UNICIL expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 23 mai 2022 et ce, pendant plus de deux mois.
 
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 juin 2024.
 
A cette audience, la SA UNICIL, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 5.541,05 euros, selon décompte en date du 13 juin 2024, terme de juin 2024 inclus. La bailleresse indique s’opposer à des délais de paiements.

Bien que régulièrement citée à étude, Madame [V] [Z] épouse [X] n’a pas comparu et n’est pas représentée.
 
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 05 septembre 2024.
 
  MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 30 avril 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 20 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA UNICIL justifie avoir signalé la situation d'impayés à la CAF des Bouches-du-Rhône le 27 janvier 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 29 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 15 novembre 2021 contient une clause résolutoire (article IX) stipulant un délai de deux mois résolutoire reproduite dans le commandement de payer signifié le 23 mars 2022 pour la somme en principal de 1827,26 euros.

Dès lors, le commandement de payer étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 23 mai 2022.

Madame [V] [Z] épouse [X] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par conséquent, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [V] [X] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [V] [X] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 587,06 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner Madame [V] [X] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Madame [V] [Z] épouse [X] reste devoir, après déduction des frais de procédure de 180,54 euros, la somme de 5.360,51, à la date du 13 juin 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de mai 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Madame [V] [Z] épouse [X], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [V] [Z] épouse [X] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 5.360,51, avec les intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2022, date du commandement de payer sur la somme de 1.827,26 euros et du prononcé de la décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Madame [V] [Z] épouse [X], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA UNICIL les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,