TJ 13055, 20 juin 2024, RG 24/00287

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Septembre 2024
Président : Madame ATIA,
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 20 Juin 2024

GROSSE :
Le 06 septembre 2024
à Mme [I] [P]
Le ...................................................
à Me ...............................................
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EXPEDITION :
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N° RG 24/00287 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4MEG

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 4] PROVENCE [Localité 3] [Localité 4] PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Madame [P] [I], munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE

Madame [Z] [K], demeurant [Adresse 5]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous signature privée en date du 24 octobre 2019, l'Etablissement Public HABITAT [Localité 4] PROVENCE a donné à bail à Madame [Z] [K] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 339,19 euros, outre 135,96 euros de provision sur charges, 31,20 euros au titre de la consommation d’eau froide et 11,01 euros au titre d’accessoires.

Des loyers étant demeurés impayés, l'Etablissement Public HABITAT [Localité 4] PROVENCE a fait signifier à Madame [Z] [K] par acte de commissaire de justice en date du 26 septembre 2023 un commandement de payer la somme de 780,45 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 décembre 2023, l'Etablissement Public HABITAT MARSEILLE PROVENCE a fait assigner Madame [Z] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire faute d’avoir déféré dans le délai légal au commandement de payer en date du 26.09.2023 et donc entendre prononcer la résiliation du bail liant les parties,
- ordonner son expulsion immédiate et sans délai de Madame [Z] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 1],
- condamner Madame [Z] [K] à verser à la requérante la provision de 1030,92 euros comptes arrêtés au 15.12.2023,
- condamner Madame [Z] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges et indexée selon les clauses relatives à la révision de loyer depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à complète libération des lieux loués,
- condamner Madame [Z] [K] à verser à HABITAT [Localité 4] PROVENCE la somme de 100 euros par application de l’article 700 du Code Procédure Civile,
- au visa de l’article 696 du CPC, s’entendre condamner aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et de la présente assignation outre les frais d’exécution de la décision à venir.

Au soutien de ses prétentions, l'Etablissement Public HABITAT [Localité 4] PROVENCE expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 26 septembre 2023 et ce, pendant plus de deux mois.

Un diagnostic social et financier a été établi le 19 janvier 2024.

Appelée à l'audience du 29 février 2024, l'affaire a fait l'objet d’un renvoi contradictoire pour être finalement retenue à l'audience du 20 juin 2024.

A cette audience, l'Etablissement Public HABITAT [Localité 4] PROVENCE, représenté par sa chargée de mission, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 738,09 euros, selon décompte en date du 31 mai 2024, terme de mai 2024 inclus.

Bien que régulièrement citée à étude, Madame [Z] [K] ne comparaît pas et n’est pas représentée.

Au regard de la diminution de la dette, la bailleresse a donné son accord concernant l’octroi de délais de paiements et suspension des effets de la clause résolutoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 05 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 09 janvier 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 29 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l'Etablissement Public HABITAT [Localité 4] PROVENCE justifie avoir signalé la situation d'impayés à la Caisse d'allocations familiales le 16 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 27 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 24 octobre 2019 contient une clause résolutoire (article 8 des conditions générales) stipulant un délai de deux mois.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
Il est ainsi régulier en sa forme.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 10 novembre 2023.

Madame [Z] [K] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il appartiendra à la demanderesse de faire trancher par le juge de l’exécution les frais avérés de cette procédure, hypothétique à la date de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [Z] [K] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.
Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Madame [Z] [K] reste devoir la somme de 738,09 euros, à la date du 31 mai 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation frais d’enquête sociale justifiés, terme du mois de mai 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Madame [Z] [K], non comparante à l’audience de renvoi, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [Z] [K] est donc condamnée par provision, au paiement de la somme de 738,09 euros, à compter de la décision pour le surplus déduction faite des frais de justice.

Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Le bailleur indique à l’audience être d’accord pour l’octroi de délais de paiements et de suspension de la clause résolutoire.
Compte tenu de ces éléments, de l'ancienneté du bail, de la qualité de la bailleresse, et des propositions de règlements formulées, il convient d'accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.
Comme demandée par le bailleur, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
· à défaut pour Madame [Z] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
· Madame [Z] [K], devenu occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à l'Etablissement Public HABITAT [Localité 4] PROVENCE une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit la somme de 591,37 euros actuellement,
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Madame [Z] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il n'apparaît pas équitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de l'Etablissement Public HABITAT [Localité 4] PROVENCE les sommes exposées par lui dans la présente instance. Il lui sera alloué la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,