TJ 13055, 20 juin 2024, RG 23/04105

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Septembre 2024
Président : Madame ATIA,
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 20 Juin 2024

GROSSE :
Le 06 septembre 2024
à Me Romaine MARQUAND-GAIRARD-CASABIANCA
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 06 septembre 2024
à Mme [N] [E]
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 23/04105 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3SYP

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société SOCIETE 13 HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Romaine MARQUAND-GAIRARD-CASABIANCA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [N] [E], demeurant [Adresse 1]

Comparante en personne

–EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 19 octobre 2018, l’Office Public de l’Habitat (OPH) 13 Habitat, représenté par son directeur général, a consenti à Madame [E] [N] un bail d'habitation portant sur un appartement situé au [Adresse 2], dans le [Localité 4] moyennant le paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à 452,60 euros.

Les loyers n'ont pas été scrupuleusement réglés. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Madame [N] [E] le 25 octobre 2022 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1.496,47 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 2 mai 2023, l’OPH 13 Habitat, agissant par son représentant légal, a fait assigner en référé Madame [N] [E] devant le juge des contentieux de la protection, afin d'obtenir :

le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire,l'expulsion de Madame [N] [E] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,sa condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 4.921,82 euros due au titre des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au 17 mars 2023, avec intérêts de droit à compter de l’assignation,sa condamnation au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer, outre sa revalorisation légale sur le fondement de l’article 1760 du code civil, jusqu'à libération définitive des lieux,sa condamnation au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais d’expulsion à venir.
L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 21 septembre 2023.

A l'audience du 20 juin 2024, l’OPH 13 Habitat, représenté par son conseil, a réitéré les termes de son assignation en présentant un décompte actualisé de sa créance au titre des impayés de loyers et charges à hauteur de 16.050,60 euros au 13 juin 2024.

Madame [N] [E], comparant en personne, a sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, l’OPH 13 Habitat s’y opposant.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 5 septembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

Sur la dénonciation en Préfecture

En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 2 mai 2023 a été dénoncée le même jour à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 21 septembre 2023.

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme

Aux termes de l'article II de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable en l’espèce, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 8 juin 1990 précitée.

Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, il est établi que la situation d'impayés a été signalée à la Caisse d’allocations familiales des Bouches-du-Rhône le 19 octobre 2022, soit plus de deux mois avant l’assignation du 2 mai 2023.

Par conséquent, l’OPH 13 Habitat est recevable en ses demandes.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 19 octobre 2018 contient une clause résolutoire (article 16) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 octobre 2022, pour la somme en principal de 1.496,47 euros.

Ce commandement rappelle la mention que la locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 décembre 2022.

Madame [N] [E] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

En application des dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il appartiendra à la demanderesse de faire trancher par le juge de l’exécution les frais avérés de cette procédure, hypothétique à la date de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [N] [E] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [N] [E] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 867,82 euros actuellement, et de condamner Madame [N] [E] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et des décomptes fournis que Madame [N] [E] reste devoir la somme de 16.050,60 euros, à la date du 13 juin 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers, charges impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de mai 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Madame [N] [E] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Elle est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 16.050,60 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2023, date de l’assignation pour la somme de 4.921,82 euros et de la présente décision pour le surplus.
Sur la demande de délai de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte locatif au 13 juin 2024 indique un dernier versement par la locataire intervenant le 12 avril 2024 pour un montant de 400 euros.

La demande sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes accessoires

Madame [N] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’OPH 13 Habitat, Madame [N] [E] sera condamnée à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,