TJ 33063, 18 avr. 2025, RG 25/00063

Du 18 avril 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00063 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2AAG

S.C.I. DES LIEGES

C/

[F] [G], [T] [G]

- Expéditions délivrées à
S.C.I. DES LIEGES

- FE délivrée à S.C.I. DES LIEGES

Le 18/04/2025

Avocats :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 avril 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE, lors de l’audience,
GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, lors du délibéré,

en présence de Madame Vanessa RIEU, magistrat en préaffectation,

DEMANDERESSE :

S.C.I. DES LIEGES - RCS Bordeaux 484881081
[Adresse 1]
[Adresse 1]

Représentée par Monsieur [H] [V], gérant,

DEFENDEURS :

Monsieur [F] [G]
né le 17 Avril 1993 à KOSOVO
[Adresse 3]
[Adresse 3]

Absent

Madame [T] [G]
née le 22 Mars 1994 à [Localité 4]
[Adresse 3]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 07 Mars 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 30 Décembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 31 août 2023, la SCI des Lièges a donné à bail à Madame [T] [G] et Monsieur [F] [G], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 3].

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI des Lièges a fait signifier le 9 octobre 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette. La SCI des Lièges leur a en outre fait commandement de fournir le justificatif d'une assurance locative.

Le 30 décembre 2024, la SCI des Lièges a fait assigner Madame [T] [G] et Monsieur [F] [G] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux statuant en référé, à l’audience du 07 mars 2025, en lui demandant :
- de constater le jeu de la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et non production d’un justificatif d’assurance et les dire sans droit ni titre d’occupation conformément aux dispositions des articles 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- d’ordonner en conséquence leur expulsion des lieux, ainsi que celle de tous occupants de leur chef du logement qu’ils occupent [Adresse 3], et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier,
- de les condamner solidairement à lui payer la somme de 3.360 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés à ce jour, avec intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du Code civil,

- de les condamner solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant qu’il y aura lieu de fixer au montant du dernier terme de loyer, à compter du jour où le bail s’est trouvé résilié et ce, jusqu’à leur départ effectif des lieux ainsi que celui de tout occupant de leur chef conformément aux dispositions de l’article 1760 du Code civil
- de les condamner solidairement au paiement de la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens de l’instance et de ses suites conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

L'affaire a été débattue à l’audience du 07 mars 2025.

Lors des débats, la SCI des Lièges, représentée par Monsieur [H] [V], gérant associé selon l’extrait kbis communiqué du 19 octobre 2019, maintient ses demandes et informe que le paiement du loyer courant n’a pas été repris.

En application de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation, valant conclusions, pour l'exposé complet des prétentions et des moyens de la SCI des Lièges.

Madame [T] [G] et Monsieur [F] [G], bien que régulièrement cités à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 18 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

- Sur le défaut de comparution des défendeurs

En l'absence d'un défendeur, régulièrement assigné et en application de l'article 472 du code de procédure civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et fondée.

L'article 473 du code de procédure civile indique que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »

Madame [T] [G] et Monsieur [F] [G], qui ont été assignés à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Il convient donc de statuer au vu des demandes et des pièces produites par la SCI des Lièges, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

- Sur la recevabilité de l'action :

La SCI des Lièges justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 10 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 30 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

- Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

Il résulte de l'article 7 g), de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable au présent bail, que le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, que la justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement reproduit, à peine de nullité, ces dispositions.

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire libellée en ces termes : « modalités de résiliation de plein droit du contrat : La résiliation de plein droit du contrat de location interviendra pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, le non versement du dépôt de garantie, la non souscription d’une assurance des risques locatifs ou le non respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée :  ».

Deux commandements ont été signifiés le 9 octobre 2024 à domicile avec avis de dépôt des actes en l’étude de commissaire de justice, adressés à chacun des locataire, ce qui a permis, d’une part, de déclencher la procédure de résiliation du bail, d’autre part, aux locataires de régulariser leur situation dans les délais légaux :
Un commandement de payer la somme en principal de 2.240 euros, informant les locataires de façon claire et visible, que sans régularisation de leur situation dans un délai de deux mois à compter de cette date, une procédure de résiliation du bail et d’expulsion pourra être engagée contre eux.Un commandement pour défaut d’assurance, les informant qu’à défaut d’y satisfaire dans le délai d’un mois à compter de cette date, le requérant entend se prévaloir de la clause résolutoire et demander la résiliation du contrat de location et leur expulsion des lieux.
Faute de comparaître, Madame [T] [G] et Monsieur [F] [G] n'établissent pas avoir remis d'attestation justifiant de ce que le logement était couvert par une assurance dans le mois suivant le commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 novembre 2024.

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin.

Madame [T] [G] et Monsieur [F] [G], qui n’ont plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de leur chef seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

- Sur les demandes en paiement :

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

La SCI des Lièges produit le bail, mentionne selon le décompte produit dans l’assignation que les époux [G] restaient devoir la somme de 3.360 euros au 30 décembre 2024, loyer de décembre 2024 inclus, et indique que le paiement du loyer n’a pas repris depuis juillet 2024.

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l'article 7 susrappelé, ainsi qu'aux sommes qui auraient été dues en raison de l'occupation des lieux si le bail n'avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation des baux et jusqu'à libération effective des lieux.

Faute de comparaître, Madame [T] [G] et Monsieur [F] [G] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette, comme d’une éventuelle reprise du paiement du loyer courant, et doivent par conséquent, être condamnés au paiement de la somme de 3.360 euros, à titre provisionnel. S'agissant d'une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Madame [T] [G] et Monsieur [F] [G] seront également condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er janvier 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, qui sera équivalente au montant du loyer et des charges avec revalorisation telle que prévue au bail et ce jusqu'à libération effective des lieux (560 euros en décembre 2024).

Les défendeurs étant mariés, il sera fait droit à la demande de condamnation solidaire.

- Sur les mesures accessoires :

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Madame [T] [G] et Monsieur [F] [G], partie perdante, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de leur situation économique Madame [T] [G] et Monsieur [F] [G] supporteront solidairement une indemnité de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS