TJ 75056, 17 avr. 2025, RG 24/07973

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 17/04/2025
à : Me Myriam BELAIDI, Me Pauline DECLERCK, le préfet de Paris

Copie exécutoire délivrée
le : 17/04/2025
à : Maître Frédéric CATTONI

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 24/07973 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5WW6

N° MINUTE : 3/2025

JUGEMENT
rendu le jeudi 17 avril 2025

DEMANDERESSE
PARIS HABITAT - OPH, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C0199
DÉFENDEURS
Monsieur [D] [I], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Pauline DECLERCK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0014
Madame [B] [T], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Pauline DECLERCK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0014
Monsieur [F] [J], domicilié : chez M.[I] et Mme [T], [Adresse 1]
comparant en personne assisté de Me Myriam BELAIDI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1153
Madame [Z] [A], domiciliée : chez M. [I] et Mme [T], [Adresse 1]
comparante en personne assistée de Me Myriam BELAIDI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1153

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS : Audience publique du 13 février 2025

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 avril 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 17 avril 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/07973 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5WW6

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 30/ 10/ 2019 à effet au 30/ 10/ 2019, PARIS HABITAT OPH a donné à bail à M. [I] [D] et Mme [T] [B] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 1], avec cave pour un loyer de 369,86 euros , outre provisions sur charges mensuelles.

Par LRAR du 29/08/2023 revenue non réclamée , PARIS HABITAT OPH a fait part à M. [I] [D] et Mme [T] [B] de l'inoccupation des lieux loués par eux et rappelé les règles du congé .

M. [I] [D] a porté plainte pour violation de domicile contre M. [J] [F] et Mme [A] [Z] le 18/08/2023, en exposant avoir accueilli Mme [A] en 2020 et ses enfants, rejointe par son conjoint M. [M] en 2020 , puis que la situation s'étant prolongée , il s'est aperçu le 15/06/2023,en rentrant du travail, du changement de serrure et du refus de le laisser entrer par les occupants.

Mme [A] [Z] a déposé plainte le 13/08/2023 , pour harcèlement moral contre M. [I] [D] en expliquant qu'elle avait sous-loué les lieux en payant en 2020 un sous loyer de 600 euros , augmenté jusqu'à 1000 euros , puis encore avec une nouvelle demande d'augmentation , si bien qu'elle ne pouvait plus régler cette somme , qu'elle avait été harcelée par le locataire en titre accompagné de trois hommes, la mère de M. [I] [D] ayant conservé un double des clés.

PARIS HABITAT OPH a fait signifier à M. [J] [F] et Mme [A] [Z] une sommation de quitter les lieux le 29/11/2023.

Par actes de commissaire de justice en date du 20/08/2024 et 22/08/2024, PARIS HABITAT OPH a fait assigner M. [I] [D] et Mme [T] [B] aux fins de :

- Voir prononcer la résiliation judiciaire du bail du 30/10/2019 aux torts de M. [I] [D] et Mme [T] [B]
- Voir constater l'occupation sans droit ni titre de l'appartement par M. [J] [F] et Mme [A] [Z]
- Voir ordonner l'expulsion de M. [I] [D] et Mme [T] [B] , M. [J] [F] et Mme [A] [Z] ainsi que tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est et l'assistance d'un serrurier,
- Voir autoriser PARIS HABITAT OPH a procéder à cette expulsion dès le commandement de quitter les lieux
- Voir supprimer le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux , conformément à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution
- Voir ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [I] [D] et Mme [T] [B]
- Voir condamner in solidum M. [I] [D] et Mme [T] [B] , M. [J] [F] et Mme [A] [Z] au paiement :

- d'une indemnité d'occupation mensuelle, égale au montant du loyer contractuel et des charges jusqu'au prononcé de la résiliation
- d'une indemnité d'occupation égale au montant de 435.21 euros , majoré de 50% et des charges exigibles , à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux,

- Voir condamner in solidum M. [I] [D] et Mme [T] [B] à payer à PARIS HABITAT OPH la somme de 34800 euros, au titre des fruits civils perçus à l'occasion de la sous-location irrégulière ,

- Voir condamner in solidum M. [I] [D] et Mme [T] [B], M. [J] [F] et Mme [A] [Z] au paiement d'une somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens

- Voir condamner in solidum M. [I] [D] et Mme [T] [B], M. [J] [F] et Mme [A] [Z] au paiement d'une somme de 69.20 euros au titre du PV de constat du 29/11/2023

Ces assignations sur et aux fins aient été placées au greffe le 29/08/2024 pour l'audience du 09/10/2024 , qui ont donc seules saisi la juridiction.

M. [I] [D] et Mme [T] [B] ont fait signifier à M. [J] [F] et Mme [A] [Z] le 08/07/2024 une sommation de quitter les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 15/10/2024, M. [I] [D] et Mme [T] [B] ont assigné M. [J] [F] et Mme [A] [Z] sur le fondement de l'article L412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution , L131-1 du code de procédure civile aux fins de :

-voir juger M. [I] [D] et Mme [T] [B] recevables et bien fondés en leurs demandes
- voir ordonner l'expulsion immédiate de M. [J] [F] et Mme [A] [Z] et de tous occupants de leur chef des lieux loués à PARIS HABITAT OPH , et ce , sous astreinte de 50 euros par jour de retard , en sus de l'indemnité d'occupation
- voir juger que si les occupants ne partent pas volontairement , l'exécution de la décision, c'est-à-dire son expulsion et de toute personne dans les lieux pourra intervenir après commandement d'avoir à quitter les lieux , avec assistance du Commissaire de Police et de la force publique
- voir supprimer le délai légale de deux mois suivant le commandement d'avoir à quitter les lieux par une décision spéciale et motivée
- voir juger que les occupants ne pourront pas bénéficier de la trêve hivernale
- voir autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place , dans les conditions de l'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution
- voir condamner M. [J] [F] et Mme [A] [Z] à payer à M. [I] [D] et Mme [T] [B] une indemnité d'occupation mensuelle de 555.57 euros à compter du 15/06/2023 , soit une somme de 9166.90 euros , octobre 2024 inclus , à parfaire
- voir condamner in solidum M. [J] [F] et Mme [A] [Z] au paiement d'une somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût de la sommation de quitter les lieux du 08/07/2024 pour un coût de 150.00 euros

L'affaire a été retenue le 13/02/2025, date à laquelle l'instance enregistrée sous n° RG 24/09583 a été jointe à l'instance principale RG n° 24/07973.

PARIS HABITAT OPH maintient l'ensemble de ses demandes formées par assignation, en observant que M. [I] [D] et Mme [T] [B] n'occupent plus les lieux loués et ont reçu des sous-loyers , que les plaintes pénales des locataires et sous-locataires seraient classées. Il précise que les occupants se sont présentés le 18/08/2023 pour faire part de leur situation. Le bailleur demande paiement à M. [I] [D] et Mme [T] [B] des fruits civils pour les sous-loyers reçus , calculés jusqu'à l'assignation.

Le bailleur fait valoir que les manquements à l'obligation d'occuper les lieux et ne pas les sous-louer sont graves et réitérés, si bien que sa demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail est bien fondée.

M. [I] [D] et Mme [T] [B] soutiennent oralement leurs conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicitent de :

- voir juger M. [I] [D] et Mme [T] [B] recevables et bien fondés en leurs demandes
- voir débouter PARIS HABITAT OPH de l'ensemble de ses demandes , fins et conclusions à l'encontre de M. [I] [D] et Mme [T] [B]
- voir ordonner l'expulsion immédiate de M. [J] [F] et Mme [A] [Z] et de tous occupants de leur chef des lieux loués à PARIS HABITAT OPH, et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard , en sus de l'indemnité d'occupation
- voir juger que si les occupants ne partent pas volontairement, l'exécution de la décision, c'est-à-dire leur expulsion et de toute personne dans les lieux pourra intervenir après commandement d'avoir à quitter les lieux, avec assistance du Commissaire de Police et de la force publique
- voir supprimer le délai légale de deux mois suivant le commandement de quitter les lieix par une décision spéciale et motivée
- voir juger que les occupants ne pourront pas bénéficier de la trêve hivernale
- voir autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place , dans les conditions de l'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution
- voir condamner M. [J] [F] et Mme [A] [Z] à payer à M. [I] [D] et Mme [T] [B] une indemnité d'occupation mensuelle de 555.57 euros à compter du 15/06/2023 , soit une somme de 10872.66 euros , février 2025 inclus, à parfaire
- voir condamner in solidum M. [J] [F] et Mme [A] [Z] au paiement d'une somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût de la sommation de quitter les lieux du 08/07/2024 pour un coût de 150.00 euros
- voir condamner PARIS HABITAT OPH à payer à M. [I] [D] et Mme [T] [B] la somme de 1000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile

M. [I] [D] et Mme [T] [B] invoquent une absence de preuve de la part de M. [J] [F] et Mme [A] [Z] des faits invoqués de sous-location et le fait qu'ils sont hébergés depuis juin 2023 chez la mère de M.[I] à [Localité 4] du fait que l'accès aux lieux leur est refusé par les occupants ;ils précisent à l'audience qu'ils n'ont pas entamé d'action en référé à cette époque contre M. [J] [F] et Mme [A] [Z] ; ils ajoutent qu'ils payent les loyers au bailleur , demandent le débouté de PARIS HABITAT OPH pour les fruits civils réclamés et l'expulsion des sous-locataires.

M. [J] [F] et Mme [A] [Z] soutiennent oralement leurs conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicitent de :

- voir débouter M. [I] [D] et Mme [T] [B] de l'ensemble de leurs demandes contre M. [J] [F] et Mme [A] [Z]
- voir débouter PARIS HABITAT OPH de l'ensemble de ses demandes contre M. [J] [F] et Mme [A] [Z]

M. [J] [F] et Mme [A] [Z] exposent être de bonne foi, avoir sous-loué les lieux depuis juin 2020 en l'absence d'obtention d'un logement social sollicité en 2016 et malgré une décision de la commission DALO les jugeant prioritaires. Ils font valoir que le sous-loyer payé en espèce a augmenté de 600 euros , à 800 euros puis 1000 euros , et qu'ils n'ont pas accepté une augmentation sollicitée à hauteur de 1300 euros, ce qui a été à l'origine du différends avec M. [I] [D] et Mme [T] [B]. Ils indiquent avoir rencontré le bailleur en août 2023.
Ils demandent le débouté des demandes de PARIS HABITAT OPH au titre des indemnités d'occupation et des demandes financières de M. [I] [D] et Mme [T] [B] .
Ils précisent n'avoir plus payé de sous-loyer à M. [I] [D] et Mme [T] [B] depuis le conflit intervenu entre eux .

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation judiciaire du bail :

En application des articles 1224 et suivants du code civil, la résiliation judiciaire du bail est prononcée quand il est démontré des manquements suffisamment graves du débiteur à ses obligations. En cas de demande de résiliation judiciaire, en vertu de l'article 1228 du code civil, le juge peut selon les circonstances constater ou prononcer la résiliation ou ordonner l'exécution du contrat en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La date de la résiliation est celle fixée par le juge ou à défaut celle de l'assignation en justice en vertu de l'article 1229 du code civil.

En application de l'article 8 de la loi du 06/07/89, toute sous-location est illicite sans accord du bailleur et cet article est applicable au bail conventionné entre PARIS HABITAT OPH et M. [I] [D] et Mme [T] [B], en vertu de l'article 40 III de la loi du 06/07/89.

PARIS HABITAT OPH soutient que la demande est fondée compte-tenu de l'absence d'occupation des lieux loués par M. [I] [D] et Mme [T] [B] et des attestations de M. [J] [F] et Mme [A] [Z] et des voisins de l'immeuble , de l'adresse de l'avis d'imposition de M. [I] [D] et Mme [T] [B] de 2022 pour les revenus 2021, et des preuves de la sous-location que M. [J] [F] et Mme [A] [Z] lui ont expliqué le 18/08/2023.

M. [I] [D] et Mme [T] [B] exposent avoir accueilli Mme [A] et ses enfants pendant la période Covid , son mari les rejoignant ultérieurement, et avoir constaté un changement des serrures le 15/06/2023 , n'avoir pas pu revenir chez eux .
Ils contestent avoir reçu des sous-loyers et la valeur probatoire des attestations versées par M. [J] [F] et Mme [A] [Z].Ils ajoutent continuer à payer le loyer. Ils précisent avoir reçu des menaces de Mme [A].

Le contrat de bail stipule en son article 3 l'interdiction de sous-louer , de céder ou échanger ledit contrat.

Il ressort des attestations versées par PARIS HABITAT OPH que tous les voisins indiquent connaître M. [J] [F] et Mme [A] [Z] et leurs quatre enfants comme demeurant dans les lieux depuis 2020 ( M. [L], M. [W], M.[U] , M. [C] , Mme [H] ) . Si les attestations produite ne respectent pas les formes de l'article 202 du code de procédure civile, elles valent comme renseignements et corroborent les propos de M. [J] [F] et Mme [A] [Z] eux- même qui indiquent ne pas être entrés dans les lieux à cause du Covid, mais par suite de l'absence de logement fixe, et ce depuis juin 2020 contre paiement de sous-loyer.
Aucune procédure n'a été introduite en référé par M. [I] [D] et Mme [T] [B] pour obtenir le départ des lieux de M. [J] [F] et Mme [A] [Z] depuis juin 2023, après une plainte pénale déposée seulement en août 2023. Au contraire l'avis d'imposition 2022 et de dégrèvement 2022 sur revenus 2021 mentionne pour M. [I] une adresse à [Localité 4] en juillet 2022 , puis pour Mme [T] à [Localité 5] en décembre 2022.
Il n'est pas non plus produit de suite pénale de la plainte déposée , ou de documents d'attestations qui feraient état de faits distincts de ceux recueillis par PARIS HABITAT OPH.

Le manquement à l'obligation de l'article 8 de la loi du 06/07/89 est suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du bail , alors que manifestement il n'existe aucune occupation des lieux loués par M. [I] [D] et Mme [T] [B] depuis 2020 et que la preuve de sous-location est rapportée par la pérennisation de la situation de M. [J] [F] et Mme [A] [Z] , alors que tous les loyers sont réglés, sans que M. [I] [D] et Mme [T] [B] qui allèguent l'existence d'un squat, aient tenté d'y mettre fin.
L'affirmation selon laquelle ils n'ont consenti qu'un hébergement de proches est contredit par ces éléments et la chronologie des plaintes pénales, celle de M. [I] [D] et Mme [T] [B] ne faisant suite qu'au courrier de M. [J] [F] et Mme [A] [Z] à PARIS HABITAT OPH . En outre ils n'ont fait signifier une sommation de quitter les lieux seulement que le 08/07/2024 à M. [J] [F] et Mme [A] [Z] , soit plus d'un an après la période depuis laquelle ils affirment ne plus avoir eu accès à leur domicile . Ils ne versent aucun document qui attesterait de leur vie courante à cette adresse d'ailleurs.

Il y a donc lieu de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de M. [I] [D] et Mme [T] [B] , pour cession et sous-location , à compter du 22/08/2024 .

Il convient donc d'ordonner l'expulsion de M. [I] [D] et Mme [T] [B] et de tout occupant de leur chef , notamment M. [J] [F] et Mme [A] [Z] , à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l'assistance d'un serrurier. En effet les titulaires du bail étant en droit , M. [I] [D] et Mme [T] [B], PARIS HABITAT OPH est bien fondée à demander leur expulsion , même s'ils indiquent ne plus les occuper de fait.

PARIS HABITAT OPH sollicite la suppression du délai suivant commandement de quitter les lieux .
En application de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution :

Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Il convient de constater la mauvaise foi de M. [I] [D] et Mme [T] [B], qui ont conclu un bail conventionné et introduit des tiers dans le logement en fixant un sous-loyer , en tout état de cause supérieur au loyer dont eux-mêmes étaient redevables et ont laissé perdurer la situation. Le délai de deux mois de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ne trouve donc pas à s'appliquer dans ce cas à leur égard.

Le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de M. [I] [D] et Mme [T] [B] , M. [J] [F] et Mme [A] [Z] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les article L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution, le commissaire de justice désigné devant en ce cas lister les biens meubles de M. [I] [D] et Mme [T] [B] et ceux de M. [J] [F] et Mme [A] [Z].

Sur l'indemnité d'occupation :

En application de l'article 1240 et suivants du code civil, l'indemnité d'occupation a valeur indemnitaire et compensatoire du préjudice subi par le bailleur.

Le bailleur est un bailleur social , qui propose des logements avec baux conventionnés sous condition de ressources, après décision d'une commission d'attribution dont les règles sont précisément fixées.

Il convient donc de déterminer le montant du préjudice subi par PARIS HABITAT OPH en prenant en compte cette situation. Par ailleurs le principe de la réparation intégrale du dommage est à retenir et conduit à la condamnation de toux ceux qui par leur comportement fautif ont contribué à ce préjudice par leur action commune.

Il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par M. [I] [D] et Mme [T] [B], et M. [J] [F] et Mme [A] [Z] à un montant majoré depuis le 22/08/2024, pour être égale au montant du loyer indexé majoré de 50% et des charges révisées qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi jusqu'à libération effective des lieux par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion.

Il convient de condamner in solidum M. [I] [D] et Mme [T] [B], M. [J] [F] et Mme [A] [Z] au paiement de celle-.

Sur la demande de PARIS HABITAT OPH au titre des fruits civils contre M. [I] [D] et Mme [T] [B] :

En application de l'article 547 du code civil, les fruits civils d'un bien appartiennent au propriétaire par accession.

Il ressort de l'article 546 et 547 du code civil que l'appropriation par un tiers de fruits civils qui reviennent à un propriétaire est fautive et lui cause préjudice, indépendamment des loyers que le locataire doit au propriétaire. Ainsi sur le seul fondement de la théorie de l'accession, le locataire qui sous loue illicitement est redevable des sous- loyers, comme fruits civils au bailleur.

PARIS HABITAT OPH demande paiement de la somme de 34800 euros en se basant sur un sous-loyer payé de 600 euros de juin 2020 à mai 2021, de 800 euros de juin 2021 à mai 2022 , de 1000 euros de juin 2022 à août 2023 et de 5 mois à 600 euros de septembre 2023 à janvier 2024 inclus.

M. [I] [D] et Mme [T] [B] s'y opposent en faisant valoir l'absence de preuve de paiement des sous-loyers.

Le montant des sous loyers est indiqué par Mme [A] [Z] être de 600 euros , puis dans sa plainte le 17/08/2023 , elle mentionne un sous loyer de 1000 euros, mais sans dater depuis quand précisément .
Mme [A] a confirmé sous-louer les lieux avec M. [J] sur sommation du 29/11/2013 de PARIS HABITAT OPH , sans plus de précision, confirmant en cela les éléments indiqués au bailleur le 18/08/2023 .
Selon l'attestation de Mme [P] dans les formes légales de l'article 202 du code de procédure civile, il est mentionné qu'elle a assisté à la remise des clés par M. [I] [D] et Mme [T] [B] à Mme [A] qui cherchait un logement avec ses trois enfants et qui attendait son quatrième enfant , contre 600 euros en espèce pour juin 2020, négociation menée chez la mère de M.[I] à [Localité 4] . Elle fait état d'augmentation du sous loyer à 800 euros, puis 1000 euros , et du conflit intervenu lors de la demande d'augmentation à 1300 euros par M. [I] [D] et Mme [T] [B] . Dans d'autres attestations , il n'est pas mentionné le prix du sous loyer , mais son existence ( Mme [E] , M. [X]).
En l'absence de preuve des paiements en espèce par des retraits bancaires, le sous-loyer étant seulement payé en espèce , sans plus de précision, la somme correspondant à des réévaluations annuelles ne peut être retenue comme demandé , alors que les éléments prouvés débutent par un sous loyer de 600 euros, puis de 1000 euros au 17/08/2023.
Il sera donc retenu une somme due de :
600 x 38 + 1000 x 6= 28800 euros , arrêté à janvier 2024 comme demandé par PARIS HABITAT OPH .

Il convient de condamner M. [I] [D] et Mme [T] [B] à payer à PARIS HABITAT OPH la somme de 28800 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

Sur les demandes reconventionnelles de M. [I] [D] et Mme [T] [B] :

M. [I] [D] et Mme [T] [B] sollicitent l'expulsion de M. [J] [F] et Mme [A] [Z] du fait qu'ils sont occupant sans droit ni titre des lieux loués , en raison de l'occupation sans droit ni titre des lieux loués, qui les a privés de l'occupation de leur logement, qui les a contraints à demeurer chez la mère de M. [I], en rappelant la plainte pénale pour violation de domicile, et l'absence de possibilité de récupérer leur courrier, notamment de celui du bailleur le 29/08/2023. Ils font état de leur sommation de quitter les lieux du 08/07/2024 à M. [J] [F] et Mme [A] [Z] non suivie d'effet.

La demande en expulsion de M. [I] [D] et Mme [T] [B] est irrecevable envers M. [J] [F] et Mme [A] [Z] , alors que le bail est résilié à effet du 20/03/2024 , faute de qualité à agir .

M. [I] [D] et Mme [T] [B] sollicitent paiement par M. [J] [F] et Mme [A] [Z] de la somme de 10872.66 euros au titre des indemnités d'occupation dues , février 2025 inclus, pour le préjudice subis, soit les sommes payées au bailleur de 557.57 euros x 19.5 mois du 15/06/2023 au 28/02/2025.

La faute de M. [J] [F] et Mme [A] [Z] dans l'occupation des lieux n'est pas en lien de causalité avec le préjudice invoqué par M. [I] [D] et Mme [T] [B] pour la période allant jusqu'au 08/07/2024 , puisque M. [I] [D] et Mme [T] [B] sont alors locataires en titre et ce jusqu'au 22/08/2024.
Pour la période postérieure , ceux-ci invoquent une absence de libération des lieux malgré la sommation du 08/07/2024. La faute de M. [J] [F] et Mme [A] [Z] dans la persistance de cette occupation est constituée à compter de la résiliation du bail.

Le préjudice de M. [I] [D] et Mme [T] [B] est égal aux sommes versées au bailleur depuis le 23/08/2024 , PARIS HABITAT OPH n'ayant fait état d'aucun arriéré au 13/02/2025, et M. [J] [F] et Mme [A] [Z] ayant précisé n'avoir plus payé de sous-loyers à M. [I] [D] et Mme [T] [B] depuis leur différends .

M. [J] [F] et Mme [A] [Z] seront condamnés in solidum à payer à M. [I] [D] et Mme [T] [B] la somme de :

- 557.57 x 9/31 + 557.57 x 6 = 3507.29 euros , février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la demande de M. [J] [F] et Mme [A] [Z] en application de l'article L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d'exécution :

L'article L412-6 du code des procédures civiles d'exécution dispose :

Nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés en vertu de l'article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille.
Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s'applique pas lorsque la mesure d'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l'aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

M. [J] [F] et Mme [A] [Z] font valoir l'absence d'entrée dans les lieux par manœuvres , menaces , voies de fait ou contrainte en soulignant leur demande de logement social, la décision de la commission de médiation DALO pour demander l'application de la trêve hivernale , et pour le maintien du délai de deux mois de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution également de leur absence de mauvaise foi.

PARIS HABITAT OPH s'en remet.

Le bénéfice de la trêve hivernale reste possible faute de manœuvres , menaces , voies de fait ou contrainte par M. [J] [F] et Mme [A] [Z], qui sont entrés dans les lieux du chef de M. [I] [D] et Mme [T] [B].

En ce qui concerne le délais pour quitter les lieux de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution , M. [J] [F] et Mme [A] [Z] ont fait part au bailleur de la situation de sous-location en août 2023, et n'ont pas obtenu de logement social malgré leur demande depuis le 19/02/2016 renouvelée au 16/11/2024 , et malgré la décision de la commission DALO du Val de Marne du 05/10/2023 déclarant Mme [A] prioritaire. Ils se sont maintenus dans les lieux après l'assignation du bailleur et la sommation du 08/07/2024.

Le délai de deux mois ne peut être maintenu , à la suite de l'assignation de PARIS HABITAT OPH , laquelle a eu pour objectif initial de mettre fin au bail de M. [I] [D] et Mme [T] [B] mais également de faire cesser toute occupation des lieux. Ils ne sont pas entrés dans les lieux par manœuvres , menaces , voies de fait ou contrainte .
La mauvaise foi , au vu de la situation de M. [J] [F] et Mme [A] [Z] ne peut résulter de la seule occupation qui a persisté après le 18/08/2023 avec cessation du paiement des sous loyers, ou après l'assignation dans le contexte décrit, avec recherche de relogement.

Sur la demande de délais de paiement de M. [I] [D] et Mme [T] [B] :

En application de l'article 1343-5 du code civil, il peut être accordé des délais de paiement au débiteur en considération des besoins du créancier dans la limite de deux ans.
La demande de délais de paiement de M. [I] [D] et Mme [T] [B] ne porte en l'état que sur la majoration de l'indemnité d'occupation et les fruits civils , en raison de l'absence d'arriéré de loyers ou indemnités d'occupation et de leur situation familiale , ceux-ci invoquant leurs faibles revenus de 7789 euros en 2024 , le couple ayant deux enfants à charge.
La dette de fruits civils ne peut faire l'objet de délais de paiement, s'agissant d'un manquement grave aux obligations du locataire, le débiteur ne pouvant en tout état de cause la régler en 24 mois.

Sur l'exécution provisoire :

L'exécution provisoire est de droit . Aucune circonstance ne justifie de l'écarter envers M. [I] [D] et Mme [T] [B] , alors que ceux-ci ont entendu laisser perdurer une situation de sous-location, qui a permis l'encaissement des sommes supérieures au loyer pendant une longue période.

Sur l'article 700 du code de procédure civile :

Il convient de condamner in solidum M. [I] [D] et Mme [T] [B] à payer à PARIS HABITAT OPH la somme de 800 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens, que le bailleur a dû engager pour obtenir un titre exécutoire.

L'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile pour la demande de M. [I] [D] et Mme [T] [B] envers M. [J] [F] et Mme [A] [Z] .

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner in solidum M. [I] [D] et Mme [T] [B] aux dépens, de condamner M. [J] [F] et Mme [A] [Z] à payer à PARIS HABITAT OPH la somme de 150 euros de frais de sommation du 08/07/2024.

PAR CES MOTIFS