TJ 75056, 17 avr. 2025, RG 24/08594

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 17/04/2025
à : Me BOURON Valentin

Copie exécutoire délivrée
le : 17/04/2025
à : Me MARRIÉ Laurent, Me GARNIER Sébastien

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 24/08594 - N° Portalis 352J-W-B7I-C53M5

N° MINUTE : 5/2025

JUGEMENT
rendu le jeudi 17 avril 2025

DEMANDEUR
Monsieur [B] [Y], demeurant [Adresse 4]
Représenté par Me MARRIÉ Laurent, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS
SICA INVEST, dont le siège social est sis [Adresse 1]
Représenté par Me GARNIER Sébastien, avocat au barreau de PARIS

Madame [Z] [W], demeurant [Adresse 3]
Représenté par Me BOURON Valentin, avocat au barreau du Val de Marne
Monsieur [E] [W], demeurant [Adresse 2]
Représenté par Me BOURON Valentin, avocat au barreau du Val de Marne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 13 février 2025

JUGEMENT
Mixte, contradictoire, prononcé par mise à disposition le 27 mai 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Florian PARISI, Greffier
Décision du 17 avril 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/08594 - N° Portalis 352J-W-B7I-C53M5

Par acte sous signature privée du 08/06/2021 à effet au 18/06/2021, M. [W] [X] , ayant pour mandataire SICA INVEST a conclu avec M. [Y] [B] un bail à usage d'habitation pour 3 ans sur un appartement situé au [Adresse 4] d'une surface habitable de 92.03m², pour un loyer de 2810 euros et 190 euros de provision sur charges.

Le conseil de M. [Y] [B] a sollicité par LRAR du 03/01/2023 reçue le 04/01/2023 à la SARL SICA INVEST une diminution de loyer , à fixer à 2282.34 euros selon l'arrêté d'encadrement des loyers à [Localité 8] 2020-06 et l'article 140 de la loi du 23/11/2018 sur la base 24.80 x 92.03m², en demandant de déclarer un sinistre auprès de son assureur. SERENIS Assurances a dénié sa garantie , en faisant valoir que M.[W] avait sollicité la fixation à ce montant en rappelant les termes des échanges intervenus . Elle a réitéré son refus auprès du conseil de M. [Y] [B] le 05/06/2024.

Le conseil de M. [W] a répondu le 14/09/2023 à M. [Y] [B] qu'il entendait appliquer un loyer de 2361.74 euros en raison de l'IRL applicable , et proposé de fixer un complément de loyer de 130 euros , avec un avenant au bail pour un loyer hors charges de 2491.78 euros incluant loyer et complément de loyer.

Une recherche de règlement amiable a été effectuée entre les parties.
La SARL SICA INVEST a informé M.[W] [E] et Mme [W] [Z] de la fin du mandat confié au 19/04/2024, en raison du décès de M.[W] [X].

Le locataire a saisi la commission de conciliation par LRAR du 31/05/2024 reçue le 05/06/2024.

Par acte de commissaire de justice du 05/06/2024, M. [Y] [B] a assigné M.[W] [E] et Mme [W] [Z] sur le fondement de l'article 140 III de la loi ELAN et l'article 23 de la loi du 06/07/89 aux fins de :
- Voir fixer le loyer de l'appartement loué donné à bail par M.[W] [E] et Mme [W] [Z] à M. [Y] [B] au montant du loyer de référence majoré en vigueur au 18/06/2021 , soit la somme mensuelle de 2282.34 euros à compter de la date du bail
- Voir condamner in solidum M.[W] [E] et Mme [W] [Z] à payer à M. [Y] [B] la somme de 18918.66 euros à parfaire au titre du trop-perçu sur le loyers
- Voir condamner in solidum M.[W] [E] et Mme [W] [Z] à payer à M. [Y] [B] la somme de 5973.09 euros au titre des provisions sur charges non justifiées
- Voir condamner in solidum M.[W] [E] et Mme [W] [Z] à payer à M. [Y] [B] la somme de 10000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens
Par acte du 23/09/2024, M.[W] [E] et Mme [W] [Z] ont assigné la SARL SICA INVEST sur le fondement de l'article 331 du code de procédure civile , 140 de la loi ELAN et 1991, 1992 du code civil pour l'audience du 10/ 10/2024 aux /fins de :
- Voir déclarer M.[W] [E] et Mme [W] [Z] recevables et bien fondés en la présente action en intervention forcée et garantie
- Voir faire sommation à la SARL SICA INVEST de communiquer sous quinzaine un exemplaire du mandat de gestion conclu par elle avec M.[W] [X] portant sur les lieux loués
- Voir ordonner la jonction de la présente instance avec celle enregistré sous RG 24/08594
- Voir condamner la SARL SICA INVEST à garantir M.[W] [E] et Mme [W] [Z] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre
- Voir condamner la SARL SICA INVEST à payer à M.[W] [E] et Mme [W] [Z] la somme de 3000 euros chacun en application de l'article 700 du code de procédure civile , outre les dépens

L'affaire a été retenue le 13/02/2025 après renvois. L' instance en intervention forcée a été jointe à l'instance principale sous RG 24/08594.

M. [Y] [B] soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicite de :
- Voir fixer le loyer de l'appartement loué donné à bail par M.[W] [E] et Mme [W] [Z] à M. [Y] [B] au montant du loyer de référence majoré en vigueur au 18/06/2021 , soit la somme mensuelle de 2282.34 euros à compter de la date du bail
- Voir condamner in solidum M.[W] [E] et Mme [W] [Z] à payer à M. [Y] [B] la somme de 23255.38 euros à parfaire au titre du trop-perçu sur le loyers , avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11/07/2023 et au plus tard à compter de l'assignation, avec capitalisation annuelle
- Voir condamner in solidum M.[W] [E] et Mme [W] [Z] à payer à M. [Y] [B] la somme de 8131.65 euros au titre des provisions sur charges non justifiées , avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, avec capitalisation annuelle
- Voir condamner in solidum M.[W] [E] et Mme [W] [Z] à payer à M. [Y] [B] la somme de 10000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens
- Voir rappeler l'exécution provisoire de droit sur les demandes de M. [Y] [B] et l'écarter pour le surplus.

M.[W] [E] et Mme [W] [Z] soutiennent oralement leurs conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicitent de :
- Voir déclarer M.[W] [E] et Mme [W] [Z] recevables et bien fondés
- Voir déclarer M. [Y] [B] irrecevable en ses demandes, fins et conclusions au regard de la prescription de celles-ci
- Subsidiairement :
- Voir condamner la SARL SICA INVEST à garantir M.[W] [E] et Mme [W] [Z] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre
- Voir débouter la SARL SICA INVEST de l'ensemble de ses demandes , fins et conclusions envers M.[W] [E] et Mme [W] [Z]
- Voir condamner la SARL SICA INVEST à payer à M.[W] [E] et Mme [W] [Z] la somme de 4000 euros chacun en application de l'article 700 du code de procédure civile , outre les dépens
la SARL SICA INVEST soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicite de :
- A titre principal :
- Voir débouter M.[W] [E] et Mme [W] [Z] de l'ensemble de leurs demandes formulées à l'encontre de la SARL SICA INVEST
- A titre subsidiaire :
- Voir juger que la perte de chance alléguée par M.[W] [E] et Mme [W] [Z] de prétendre et percevoir un complément de loyer ne saurait excéder 10% du complément de loyer revendiqué, soit la somme de 52.70 euros par mois
- Voir débouter du surplus de leurs prétentions tant au titre de la garantie requise que de l'indemnisation de la perte de chance qu'ils allèguent
- En tout état de cause :
- Voir condamner M.[W] [E] et Mme [W] [Z] à payer à la SARL SICA INVEST la somme de 4000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile

DISCUSSION :

Sur la recevabilité de la demande de M. [Y] [B] :

L'article 140 III de la loi du 23/11/2018 dispose :

A. - Dans les territoires où s'applique l'arrêté mentionné au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat. La commission départementale de conciliation prévue à l'article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée est compétente pour l'examen des litiges relatifs à cette action en diminution.

En cas de colocation du logement définie à l'article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, le montant de la somme des loyers perçus de l'ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement en application du présent article.

M.[W] [E] et Mme [W] [Z] et la SARL SICA INVEST soulèvent une fin de non-recevoir de l'action de M. [Y] [B] pour prescription en faisant valoir que l'article 140 V de la loi ELAN dispose que la commission départementale de conciliation des baux doit être saisie dans les 3 mois de la conclusion du bail,en cas de demande de diminution de loyer.

M. [Y] [B] soutient être recevable pour se fonder sur l'article 140 III de la loi ELAN pour son action en diminution , distincte de l'action de mise en conformité du bail de l'article 140 V .

Il est manifeste que les dispositions de la loi du 06/07/89 et de la loi du 23/11/2018 sont des dispositions d'ordre public .Cette dernière a mis en œuvre un dispositif d'encadrement des loyers : " A titre expérimental et pour une durée de cinq ans à compter de la publication de la présente loi, dans les zones mentionnées à l'article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, les établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d'habitat, la commune de [Localité 8], les établissements publics territoriaux de la métropole du Grand [Localité 8], la métropole de [Localité 6] et la métropole d'[Localité 5]-[Localité 7]-Provence peuvent demander qu'un dispositif d'encadrement des loyers régi par le présent article soit mis en place ".

La présente action n'est pas une action visant à mettre en conformité le bail pour absence de précision sur le loyer de référence, mais une action en diminution de loyer due à un trop-perçu pour dépassement du loyer de référence majoré.

Elle est soumise en conséquence au délai de prescription de 3 ans de l'article 7-1 de la loi du 06/07/89, qui débute lors de la conclusion du bail , soit le 08/06/2021 .

Par ailleurs la loi 3DS du 21/02/2022 a seulement précisé que la commission départementale de conciliation des baux était compétente pour statuer sur l'examen d'un litige relatif à cette action , afin de préciser son champ de compétence, mais sans introduire d'obligation de saisine préalable à la saisine du juge à peine d'irrecevabilité , contrairement à celle prévue lors du renouvellement du bail .

L'action est donc recevable pour avoir été introduite le 05/06/2021, dans le délai de prescription à compter du 08/06/2021.

Sur la demande de restitution des trop perçus :

M. [Y] [B] soutient que selon l'arrêté d'encadrement des loyers du 03/06/2020 applicable au 01/07/2020 jusqu'au 30/06/2021, le loyer devait être fixé à 24.80 euros/m² , si bien que le loyer de base était pour une surface habitable de 92.03m², de 2282.34 euros à compter de la date du bail .

M.[W] [E] et Mme [W] [Z] font valoir la responsabilité de leur mandataire , mais ne forment pas d'observation sur la demande de M. [Y] [B] .

Il résulte des décisions de la Cour administrative d'appel du 02/10/2023 que le jugement du tribunal administratif du 08/07/2022, qui avait rejeté la demande d'annulation de cet arrêté, est annulé , que le pourvoi introduit par le Ministère n'a pas été admis selon décision du Conseil d'Etat du 22/10/2024, si bien que la décision d'annulation de l'arrêté de 2020 est définitive.

L'arrêt du 02/10/2023 a précisé que " " l'arrêté du 03/06/2020 du Préfet de la région Ile de France , préfet de PARIS, est annulé .Toutefois , sous réserve des actions engagées à la date du présent arrêt à l'encontre d'actes pris sur son fondement , les effets antérieurs à cette annulation doivent être réputés comme définitifs ".

Il convient donc d'enjoindre les parties de conclure sur les conséquences de la décision de modulation de l'annulation de l'arrêté du 03/06/2020 de la Cour administrative d'Appel du 02/10/2023 sur la présente instance, pour la demande portant sur le remboursement de trop versés de loyers relatif à la période entre le 18/06/2021 et le 30/06/2022 . Elles concluront de ce fait sur les demandes consécutives pour les périodes suivantes .

Les débats seront réouverts en ce sens à l'audience de plaidoiries du JCP fond -Pôle civil de proximité du 27 /05/2025 à 9h01.

Sur la demande au titre des charges :

L'article 23 de la loi du 06/07/89 dispose :
Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.
Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

M. [Y] [B] demande remboursement des provisions versées en l'absence de production des justificatifs des charges qui ont fait l'objet de décomptes de régularisation pour 2021 pour 293.14 euros débitrice , et pour 2023 pour 429.92 euros débitrice , mais pas pour 2022 , avec une augmentation de la provision au 01/6/2022 à 233.99 euros et 01/06/2024 à 269.82 euros . Il demande une somme de 8131.65 euros .

M.[W] [E] et Mme [W] [Z] observent que ces justificatifs ont été demandés en cours d'instance, si bien que la demande n'est pas fondée et n'ont pas été produits par la SARL SICA INVEST qui devait y répondre, en tout état de cause et a été fautive.
La remise des pièces justificatives est une obligation pour le bailleur, qui peut jusqu'aux débats en apporter la preuve. Elles n'ont pas été jointes en cours d'instance.

Par conséquent la demande de restitution des provisions est justifiée jusqu'au 30/06/2024 seulement, puisque la régularisation des charges 2024 n'est pas encore intervenue , celle -ci étant effectuée en avril de l'année suivante selon les pièces aux débats.

Ainsi il est dû la somme de 2465.47 + 3237.80 euros selon les calculs non contestés, et un total de 5703.27 euros .

Il convient donc de condamner in solidum M.[W] [E] et Mme [W] [Z] à payer à M. [Y] [B] la somme de 5703.27, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation .

Sur la demande de capitalisation des intérêts :

En application de l'article 1343-2 du code civil, il convient d'ordonner la capitalisation des intérêts dus sur une année entière à compter de l'assignation.

Sur la demande en garantie de M.[W] [E] et Mme [W] [Z] envers la SARL SICA INVEST :

En application de l'article 1992 du code civil , le mandataire répond de ses fautes de gestion , et il est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en est chargé en application de l'article 1991 du code civil .

Le mandat conclu le 04/12/2020 a été exécuté entre le 08/06/2021 et le 19/04/2024, date du décès de M.[W] [X] et de résiliation par la SARL SICA INVEST de celui-ci.

M.[W] [E] et Mme [W] [Z] font valoir la faute de la SARL SICA INVEST dans la rédaction du bail avec un dépassement du loyer de référence majoré, mention qui ne figurait pas au bail , outre une absence d'information sur la réglementation et un bail sans complément de loyer alors que la nature des lieux le permettait.

La SARL SICA INVEST le conteste , en faisant valoir qu'elle a mentionné un loyer de 2355 euros pour le logement avec cave et parking, ce qui correspondait en enlevant le parking non donné à bail finalement à 2245 euros sur une base pour le parking de 110 euros , soit une somme inférieure au loyer de référence majoré . Elle précise que le mandant a passé outre en demandant un loyer de 2810 euros , sans le parking, si bien que sa responsabilité de mandataire ne peut être retenue. Elle conteste que le logement puisse donner lieu à complément de loyer , vu sa localisation ou ses caractéristiques de confort , avec deux balcons, sans standing particulier . Elle conteste la demande qui doit s'analyser en une perte de chance des bailleurs d'avoir pu louer le bien à 2810 euros .

Sur la demande portant sur les charges , la SARL SICA INVEST expose que n'étant plus mandataire de M.[W] [E] et Mme [W] [Z] , ceux-ci devaient se charger de solliciter les pièces justificatives des charges auprès du nouveau gestionnaire ou les demander eux-mêmes au syndic.

M.[W] [E] et Mme [W] [Z] soutiennent qu'ils n'ont pas obtenu de la SARL SICA INVEST les éléments nécessaires pour justifier les charges régularisées .

La réparation du préjudice de M.[W] [E] et Mme [W] [Z] par une action en responsabilité pour faute de son mandataire repose donc sur les termes du mandat de gestion et de la diligence attendue d'un professionnel de l'immobilier .

Le mandataire n'avait plus la charge de la gestion de l'immeuble lors de l'assignation en garantie de M.[W] [E] et Mme [W] [Z] du 23/09/2024 . Il n'avait donc pas à adresser de pièces justificatives des charges à M.[W] [E] et Mme [W] [Z], qui ne prétendent pas qu'un nouveau gestionnaire qu'ils auraient mandatés leur aurait opposé le fait qu'il ne se les était pas vu remettre par la SARL SICA INVEST.

La SARL SICA INVEST ne peut donc être tenue à garantir M.[W] [E] et Mme [W] [Z] de cette condamnation prononcées contre eux .

La demande en garantie pour les restitutions de loyers en raison du non- respect de l'encadrement des loyers sera réservée après conclusions des parties ci-dessus sollicitées.

Sur l'exécution provisoire :

La demande sera réservée en fin de cause.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :

Il convient de réserver les dépens et les demandes en application de l'article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS :