TJ 75056, 22 avr. 2025, RG 24/09468

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Monsieur [V] [R]
Madame [D] [M]
M. LE PREFET DE [Localité 3]

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Marie-Sophie CHAPUIS-DAZIN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/09468 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6BKM

N° MINUTE : 9

JUGEMENT
rendu le 22 avril 2025

DEMANDERESSE

Madame [F] [I] [B] [Y],
[Adresse 2]
représentée par Me Marie-Sophie CHAPUIS-DAZIN, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [V] [R],
[Adresse 1]
non comparant, ni représenté

Madame [D] [M],
[Adresse 1]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 12 février 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 22 avril 2025 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 22 avril 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/09468 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6BKM

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 septembre 2019, à effet au 25 septembre 2019, Mme [F] [Y] a consenti un bail d’habitation à M. [V] [R] et à Mme [D] [M] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 2450 euros et d’une provision pour charges de 265 euros.

Par actes de commissaire de justice des 6 et 17 juin 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3 009,31 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [V] [R] et Mme [D] [M] le 17 juin 2024.

Par assignations du 4 octobre 2024, Mme [F] [Y] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement, voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [V] [R] et Mme [D] [M], statuer sur le sort des meubles et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à une fois et demie le loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5492,19 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 septembre 2024, échéance du mois de septembre incluse, outre les indemnités d’occupation échues, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,1000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût des commandements de payer des 28/09/2020, 25/11/2020, 15/01/2021, 27/07/2021, 07/09/2022, 6 et 17/06/2024,ainsi que les frais de signification de l’assignation et les dépens de l’exécution.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 8 octobre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 12 février 2025, Mme [F] [Y] maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 10 février 2025, s'élève désormais à 13199,39 euros. Elle indique n’avoir aucune nouvelle du couple qui est probablement séparé mais liés par la clause de solidarité qui est prévue au contrat de bail.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice respectivement délivrés à étude et selon les formes prévues par l'article 659 du code de procédure civile, M. [V] [R] et Mme [D] [M] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande
Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience (…).

En l’espèce, Mme [F] [Y] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires par actes séparés en date des 6 et 17 juin 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3009.31 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire à l’encontre des deux locataires à compter du 17 août 2024, selon la demande formée et correspondant au délai de deux mois suivant la signification du second commandement de payer.

Si, en application de l’article 24 V et VII, le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire pendant des délais de paiement, c’est à la condition qu’il ait été saisi d’une demande en ce sens, que le locataire ait reprise le versement intégral du loyer courant et qu’il soit en capacité de régler sa ette.

Or en l’espèce, M. [V] [R] et Mme [D] [M] ne comparaissent pas à l’audience et ne forment, par définition, aucune demande aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire, à l’instar de la requérante. En tout état de cause, ils n’ont pas repris le paiement de leur loyer.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [F] [Y] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu. Par ailleurs, le maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le contrat de bail signé par les preneurs prévoit la solidarité entre les cotitulaires du bail. Mme [F] [Y] demande ainsi la condamnation solidaire des défendeurs à lui régler l’arriéré locatif et à lui verser une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à une fois et demie le loyer, en application des prévisions contractuelles.

Toutefois, il résulte du décompte actualisé au 10 février 2022 que sa demande en paiement à hauteur de 13 199,39 euros au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation échues est basée sur le coût du loyer. Dès lors, sa demande d’augmentation du coût de l’indemnité d’occupation n’est pas justifiée et l’application de cette clause contractuelle aboutirait, en outre, à un montant supérieur à celui autorisé par l’encadrement des loyers.

Le coût de l’indemnité mensuelle d’occupation sera donc fixé au montant du loyer qui aurait été du si le bail s’était poursuivi, outre les charges, conformément à ce qui a été pratiqué jusque-là par la bailleresse et les défendeurs ainsi seront condamnés solidairement à verser à la bailleresse cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 17 août 2024 et ce, jusqu’à la libération des locaux matérialisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

Par ailleurs, Mme [F] [Y] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 10 février 2025, M. [V] [R] et Mme [D] [M] lui devaient la somme de 13 199,39 euros, soustraction faite des frais de procédure au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation échues au 10 février 2025, échéance du mois de février 2025 incluse.

M. [V] [R] et Mme [D] [M] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés, à payer cette somme à la bailleresse avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision – les causes du commandement ayant été apurées depuis sa délivrance par les paiements effectués par les défendeurs.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de M. [V] [R] et Mme [D] [M] dans le paiement des sommes dues, ni leur mauvaise foi, laquelle ne se présume pas. Elle ne saurait se prévaloir du coût induit par la multiplication des commandements de payer dont la délivrance à échéances aussi rapprochées n’est que de son fait.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [V] [R] et Mme [D] [M], parties perdantes, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, à l’exclusion de tous les commandements de payer hors ceux des 6 et 17 juin 2024.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 600 euros à la demande de Mme [F] [Y] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Rien ne justifie, en l’espèce, qu’il soit dérogé à ce principe.

PAR CES MOTIFS,