TJ 75056, 22 avr. 2025, RG 24/09353

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Monsieur [J] [X]-[K]-[M]
Madame [Z] [E] [Y] [B] [L]

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Emmanuel COSSON

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/09353 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6ALS

N° MINUTE : 3

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 22 avril 2025

DEMANDERESSE

S.A. d’HLM ICF LA SABLIERE,
[Adresse 1]
représentée par Me Emmanuel COSSON, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [J] [X]-[K]-[M],
[Adresse 2]
non comparant, ni représenté

Madame [Z] [E] [Y] [B] [L],
[Adresse 3]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 12 février 2025

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 22 avril 2025 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 22 avril 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/09353 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6ALS

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 septembre 2022 à effet au 22 septembre 2022, la société ICF LA SABLIERE a consenti, pour une durée de trois mois renouvelables, un bail d’habitation à M. [J] [X]-[K]-[M] et à Mme [Z] [E] [Y] [B] [L] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4], escalier 1, 5ème étage, porte n°455, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 444,98 euros et d’une provision pour charges de 207,77 euros.

Par acte de commissaire de justice su20 novembre 2023, la bailleresse a fait délivrer à Mme [Z] [E] [Y] [B] [L] un commandement de payer la somme principale de 2 976.58 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté le 9 novembre 2023 dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contenue au contrat.

Elle a également fait délivrer à M. [J] [X]-[K]-[M], par acte de commissaire de justice du 23 février 2024, un commandement de payer la somme prinipcale de 5 615.67 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 février 2024, dans ce même délai.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée des situations respectives de Mme [Z] [E] [Y] [B] [L] et de M. [J] [X]-[K]-[M] les 21 novembre 2023 et 26 février 2024.

Par assignations du 27 septembre 2024, la société ICF LA SABLIERE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [J] [X]-[K]-[M] et Mme [Z] [E] [Y] [B] [L] sous astreinte journalière de 200 euros, statuer sur le sort des meubles et obtenir leur condamnation solidaire ou à défaut, in solidum au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,7 123,13 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 19 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,650 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 octobre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 12 février 2025, la société ICF LA SABLIERE maintient l'intégralité de ses demandes, et indique que la dette locative, actualisée au 11 février 2025, s'élève à 8 075,59 euros. Elle précise toutefois que la locataire aurait fait un versement qui n’apparaît pas encore au décompte ramenant la dette à 7 365,59 euros. Elle considère qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et accepte ainsi le plan d'apurement de cette dette proposé par les défendeurs. Elle fait savoir que M. [J] [X]-[K]-[M] a donné congé de l’appartement le 8 février 2024.

Mme [Z] [E] [Y] [B] [L] expose qu’elle est actuellement sans emploi et qu’elle perçoit une allocation chômage dont le montant s’élève à environ 1100 euros par mois. Elle déclare vivre désormais seule dans le logement. Elle demande à pouvoir apurer sa dette en versant 204 euros par mois en sus du loyer courant et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant ces délais de paiement.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à personne, M. [J] [X]-[K]-[M] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Dans le cours du délibéré, la société ICF LA SABLIERE verse un décompte arrêté au 13 février 2025 faisant apparaître un solde débiteur de 7 365,59 euros, échéance du mois de janvier 2025 incluse.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande
Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience (…).

La société ICF LA SABLIERE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à Mme [Z] [E] [Y] [B] [L] le 20 novembre 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2 976,58 euros n’a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire à son encontre depuis le 21 janvier 2024.

Elle est également bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire à l’encontre de M. [J] [X]-[K]-[M] depuis le 24 avril 2024, soit deux mois après la délivrance du commandement de payer la somme de 5 615.67 euros à son encontre, demeuré vain.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte actualisé au 13 février 2025 transmis par la bailleresse dans le cours du délibéré que les locataires ont repris le paiement intégral du loyer courant.

Eu égard à ce qui précède d’une part et à la volonté de Mme [Z] [E] [Y] [B] [L] de s’acquitter de la dette ainsi qu’à l’accord de la bailleresse d’autre part, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.
En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective du logement, dont le montant sera égal au montant actuel du loyer et des charges, rien ne justifiant la majoration sollicitée par la requérante.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu.

En l’espèce, la société ICF LA SABLIERE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 13 février 2025, M. [J] [X]-[K]-[M] et Mme [Z] [E] [Y] [B] [L] lui devaient la somme de 7 365,59 euros, soustraction faite des frais de procédure, terme de janvier 2025 inclus.

Mme [Z] [E] [Y] [B] [L] ne conteste pas ce montant.

En application de l’article 10 du contrat de bail prévoyant la solidarité entre les preneurs s’agissant de l’ensemble des sommes dont ils pourraient être redevables au titre de « toute sommes dues en vertu du présent contrat », et ce même en cas de congé donné par l’un des preneurs, pendant une durée de deux ans à compter de la date d’effet d’un tel acte, il convient de condamner solidairement M. [J] [X]-[K]-[M] et Mme [Z] [E] [Y] [B] [L] au paiement de cette somme, à titre de provision sur l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation échues au 13 février 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus.

Compte-tenu de la complexité de la détermination du point de départ des intérêts résultant du caractère périodique de la créance et de l'imputation des paiements intervenus depuis le commandement de payer, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision en application de l'article 1231-6 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [J] [X]-[K]-[M] et Mme [Z] [E] [Y] [B] [L] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [J] [X]-[K]-[M] et Mme [Z] [E] [Y] [B] [L], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,