TJ 75056, 22 avr. 2025, RG 24/10043

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 22/04/2025
à : Maître Romuald SAYAGH

Copie exécutoire délivrée
le : 22/04/2025
à : Maître David SAIDON

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 24/10043
N° Portalis 352J-W-B7I-C6GHN

N° MINUTE : 1/2025

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 22 avril 2025

DEMANDEURS
Monsieur [T] [Z], demeurant [Adresse 2]

Madame [I] [F] épouse [Z], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [G] [W]-[Z], demeurant [Adresse 1] - QC CANADA

représenté par Maître David SAIDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0630 substitué par Maître Corinne MONAGHEDDU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0886

DÉFENDERESSE
Madame [V], [O], [C] [P], demeurant [Adresse 3]
représentée par Maître Romuald SAYAGH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0311

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 10 avril 2025

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 22 avril 2025 par Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière

Décision du 22 avril 2025
PCP JCP référé - N° RG 24/10043 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6GHN

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 15 décembre 2017 à effet au 18 décembre 2017, Monsieur [T] [Z] et Madame [I] [F], épouse [Z] ont consenti à Monsieur [M] [S] un bail d'habitation portant sur un appartement de 41 m² situé [Adresse 3] (2ème étage gauche) dont ils sont usufruitiers et dont Monsieur [G] [W]-[Z] est nu-propriétaire.

Un congé leur a été adressé par courrier recommandé avec accusé de réception du 9 août 2024, à effet au 13 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 18 octobre 2024, Monsieur [T] [Z], Madame [I] [F], épouse [Z] et Monsieur [G] [W]-[Z] ont fait assigner Madame [V] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS statuant en référé, afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
la résiliation du bail liant Monsieur [T] [Z] et Madame [I] [F], épouse [Z] à Monsieur [M] [S],l'expulsion de Madame [V] [P], occupante sans droit ni titre du logement,sa condamnation, à défaut de libération volontaire du logement, à payer une astreinte journalière de 100 euros à l'expiration d'un délai de 8 jours suivant la signification du commandement de quitter les lieux,sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer si le bal s'était poursuivi, outre les taxes et charges, à compter de la date de résiliation jusqu'à la libération du logement,sa condamnation au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la procédure.
Lors de l'audience du 10 février 2025 à laquelle l'affaire a été retenue, les demandeurs, représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions soutenues oralement. Ils sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d'instance et forment, à titre subsidiaire, une demande de résiliation du bail du fait du décès de Monsieur [M] [S]. Ils sollicitent également la condamnation de Madame [V] [P] à leur verser la somme de 5.040 euros au tire des indemnités d’occupation échues entre le mois de novembre 2024 et le mois de février 2025.

Ils estiment que les contestations soulevées par la défenderesse au visa de l'article 834 du code de procédure civile ne sont pas sérieuses. D'une part, les conditions du transfert de bail sur le fondement de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas réunies, le preneur ayant donné congé du logement avant de décéder le 14 décembre 2024. D'autre part, les sommes versées mensuellement par Madame [V] [P] ne permettent pas d'attester de l’existence alléguée d'un bail verbal. Enfin, ils soutiennent que cette dernière ne peut bénéficier d'un droit au maintien dans les lieux en vertu de l'article 10 de la loi du 1er septembre 1948, celle-ci disposant d'un autre domicile. Par conséquent, l'occupation des lieux sans droit ni titre par Madame [V] [P] est manifestement illicite depuis le 13 septembre 2024 et justifie que soit ordonnée son expulsion.

La défenderesse, représentée par son conseil, soutient oralement les conclusions déposées, aux termes desquelles elle demande au juge des contentieux de la protection :
de se déclarer incompétent compte-tenu des contestations sérieuses qu'elle soulève et de l'absence d'urgence,de débouter les requérants de l'ensemble de leurs demandes,de les condamner à lui verser 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et à s'acquitter des entiers dépens.Elle soutient, au visa des article 834 et 835 du code de procédure civile, que les requérants ne démontrent pas qu'il y a une urgence à récupérer leur bien, puisqu'elle est à jour dans le paiement des loyers. Par ailleurs, elle estime que la demande se heurte à une contestation sérieuse puisque le congé n'a pas été rédigé par Monsieur [M] [S] mais par son épouse, après avoir découvert qu'il avait pris en location cet appartement pour y loger sa maîtresse. En tout état de cause elle relève qu'à la date de rédaction du courrier, il était gravement malade et hospitalisé et qu'il n'était donc pas en capacité de rédiger un tel document. Par ailleurs, elle fait valoir que Monsieur [M] [S] n'était en réalité que caution et que le bail avait en réalité conclu avec elle, Madame [I] [F], épouse [Z] sachant pertinemment qu'elle en était l'occupante unique et la vraie locataire, ce qui est encore démontré par le fait qu'elle s'est acquittée de l’ensemble des loyers. Elle sollicite ainsi que soit reconnue la novation qui s'est opérée en application de l'article 1332 du code civil.

La décision a été mise en délibéré au 26 mars 2025 ; toutefois, la réouverture des débats a été ordonnée à l’audience du 10 avril 2025 afin que la défenderesse justifie de son identité par la production d’une pièce d’identité.

A l’audience du 10 avril 2025, le conseil de la défenderesse a produit sa carte d’identité laissant apparaître le nom suivant : Mme [V], [O], [C] [P]. Il a soulevé la nullité de l’assignation du fait de cette erreur.

Le conseil des demandeurs a indiqué que cette erreur n’avait causé aucun grief à la défenderesse et a souligné qu’elle avait pris un nom d’usage.

La décision a été mise en délibéré au 22 avril 2025.

Le conseil des demandeurs a, par la suite, adressé une note en délibéré indiquant que la demande de nullité de l’assignation portait atteinte au principe du contradictoire et a sollicité que cette prétention soit rejetée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité de l’assignation

A titre liminaire, il sera rappelé que la procédure devant le juge des contentieux de la protection est orale et que les demandeurs ont pu répondre à l’exception de nullité soulevée par la défenderesse lors de l’audience du 10 avril 2025.

Selon l’article 57 du code de procédure civile, l’assignation comprend, à peine de nullité, le nom et le prénom du défendeur.

L’article 112 du même code dispose que la nullité des actes de procédure peut être invoquée au fur et à mesure de leur accomplissement mais elle est couverte si celui qui l'invoque a, postérieurement à l'acte critiqué, fait valoir des défenses au fond ou opposé une fin de non-recevoir sans soulever la nullité.

Enfin, il résulte de l’article 114 qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public et que la nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

En l’espèce, Mme [V], [O], [C] [P] soulève la nullité de l’assignation après avoir présenté ses moyens de défense au fond, lors de la précédente audience.

Décision du 22 avril 2025
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Par conséquent, la demande est irrecevable. En tout état de cause, Mme [V], [O], [C] [P] ne justifie d’aucun grief puisqu’elle était représentée à la première audience.

Sur l'occupation sans droit ni titre du logement et ses conséquences

En application des articles 834 et 835 alinéa 1er du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Ils peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il convient de rappeler que l'absence d'urgence ou l’existence d'une contestation sérieuse ne font pas obstacle à la compétence du juge des référés au sens de l'article 75 et suivants du code de procédure civile, mais à ses pouvoirs, de sorte qu'il ne saurait, le cas échéant se déclarer incompétent pur statuer sur les demandes mais seulement dire n'y avoir lieu à référé les concernant.

Il sera également rappelé que le juge des référé n'a pas le pouvoir de prononcer la résiliation judiciaire du bail, qui suppose une appréciation au fond. Il ne peut, le cas échéant, que constater que le bail est résilié.

Sur l'occupation sans droit ni titre de Mme [V], [O], [C] [P] du fait du congé
Selon l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut donner congé du logement en respectant un délai de préavis de trois mois ou, lorsque le logement se trouve en zone tendue, un préavis d'un mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

En l’espèce, les requérants produisent le contrat de bail liant les époux [Z] d'une part et Monsieur [M] [S] d'autre part depuis le 18 décembre 2017, portant sur l’appartement situé [Adresse 3] (2ème étage gauche). Ils versent également un courrier daté du 09 août 2024 aux termes duquel Monsieur [M] [S] donne congé et précise qu'étant « en réanimation » celui-ci a un effet immédiat.

Mme [V], [O], [C] [P], qui indique que Monsieur [M] [S] était en réanimation au moment de la rédaction du congé et ne pouvait donc pas en être l'auteur, à tout le moins, de manière éclairée, soulève une contestation sérieuse.
Décision du 22 avril 2025
PCP JCP référé - N° RG 24/10043 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6GHN

Par conséquent, la preuve de l'occupation sans droit ni titre de Mme [V], [O], [C] [P] du fait de l'effet de ce congé depuis le 13 septembre 2024, n'est pas rapportée avec l'évidence requise en référé.

Sur l'occupation sans droit ni titre du fait du décès de Monsieur [M] [S]
Selon l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :
-au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil ;
-aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;
-au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;
-aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.
En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.
A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier.

En l'espèce, il n'est pas contesté que Monsieur [M] [S] est décédé le 14 décembre 2024. Mme [V], [O], [C] [P], qui ne soutient pas avoir été la concubine notoire de celui-ci mais indique qu'elle était sa « maîtresse » ne satisfait pas aux conditions énoncées par cet article.

En tout état de cause, la contestation soulevée par Mme [V], [O], [C] [P] ne porte pas sur un éventuel transfert de bail auquel elle pourrait prétendre mais sur le fait qu'en réalité, par l'effet de la novation, elle était bien la locataire en titre de l’appartement tandis que Monsieur [M] [S] n'en était que la caution. Pour en justifier, elle verse :
des échanges de messages entre elle et la propriétaire,un courriel et un courrier, respectivement datés des 4 et 5 janvier 2019, aux termes dequels Monsieur [M] [S] indique que c'est bien Mme [V], [O], [C] [P] qui règle les loyers, qu'il s'est proté garant pour elle, alors qu'elle n'avait pas les documents permettant l'établissement d'un bail à son nom propre.
Cependant, il résulte des pièces versées par les requérants que le bail a bien été signé par M. [M] [S], qu'il était ainsi le seul locataire en titre du logement, que Mme [V], [O], [C] [P] n'étant ni mariée ni liée à à lui par un pacte civil de solidarité ne bénéficie donc d'aucun droit au bail. Par ailleurs, il est constant que le fait de régler les loyers en lieu et place du locataire ne confère aucun titre à celui qui s'en acquitte, de même que l'occupation effective du logement n'a pas d'influence hormis les hypothèques sumentionnées. La contestation soulevée au titre d'une prétendue novation n'est donc pas sérieuse.

Ainsi, le bail conclu avec Monsieur [M] [S] est, en tout état de cause, résilié depuis son décès, survenu le 14 décembre 2024.

Mme [V], [O], [C] [P] a, depuis cette date de manière certaine la qualité d'occupante sans droit ni titre du logement, ce qui constitue un trouble manifestement illicite au sens de l'article 835 du code de procédure civile et justifie, même en dehors de tout cas d'urgence, que soit ordonnée son expulsion selon les modalités détaillées dans le dispositif de la présente décision.

Il n’apparaît cependant pas nécessaire d'ordonner une astreinte, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [V], [O], [C] [P] à quitter les lieux et les demandeurs obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.
Décision du 22 avril 2025
PCP JCP référé - N° RG 24/10043 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6GHN

Sur la provision au titre de l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.

Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Mme [V], [O], [C] [P] occupe sans droit ni titre le logement litigieux avec certitude depuis le 14 décembre 2024, date du décès de Monsieur [M] [S]. Afin de préserver les intérêts des requérants, il convient donc de dire qu'elle sera redevable, à leur égard, d'une indemnité d'occupation mensuelle à compter de cette date et jusqu'à libération effective des lieux.

Le montant du loyer actuel (1170 euros) et de la provision sur charge (90 euros) n'est pas contesté et le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle due par Mme [V], [O], [C] [P] sera ainsi fixée à la somme de 1 260 euros par mois.

En l'absence de décompte produit par les requérants, Mme [V], [O], [C] [P] sera condamnée à verser ces indemnités d'occupation échues depuis el 14 décembre 2024 en derniers ou quittance.

Par ailleurs, il sera dit n'y avoir lieu à référé sur la demande en paiement formée au titre des indemnités d'occupation échues qui est contestable puisqu'elle porte sur le mois de novembre 2024 et la totalité du mois de décembre 2024 alors que Mme [V], [O], [C] [P] n'est condamnée à verser une indemnité d'occupation qu'à compter du 14 décembre 2024 et qu'en outre, aucun décompte n'est produit par les requérants.

Sur les demandes accessoires

Mme [V], [O], [C] [P], partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs le poids des frais irrépétibles qu'ils ont du engager pour la présente instance. Par conséquent, Mme [V], [O], [C] [P] sera également condamnée à leur verser la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, la présente décision est, de plein droit, assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS