TJ 13055, 15 avr. 2025, RG 24/02989

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 15 Avril 2025
Président : Madame JEANVOINE, Juge
Greffier : Madame BERKANI,
Débats en audience publique le : 28 Janvier 2025

GROSSE :
Le 15 Avril 2025
à Me Lionel ROUX
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le ..........................................................
à Me Caroline SALAVERT-BULLOT Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/02989 - N° Portalis DBW3-W-B7I-46DH

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [L] [I]
né le 03 Décembre 1946 à , demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Lionel ROUX, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [D] [N] [R]
née le 24 Janvier 1963 à [Localité 3] (13), demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Caroline SALAVERT-BULLOT, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [K] [J]
né le 26 Juillet 1964 à [Localité 3] (13), demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Olivier BLANC, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 17 novembre 2021, M. [L] [I] a consenti un bail d’habitation à Mme [D] [N] [B] et M. [K] [J] dit [C] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1000 euros, charges comprises pendant les deux premières années, puis avec l’ajout de 200 euros de provisions sur charges pour les années suivantes.

Par actes de commissaire de justice du 14 novembre 2022, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 9800 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [D] [N] [B] et M. [K] [J] dit [C] le 15 novembre 2022.

Par ordonnance de référé du 25 janvier 2024, le juge des référés du pôle de proximité du judiciaire de Marseille a constaté une contestation sérieuse et a renvoyé les parties à mieux se pourvoir.

Par assignations du 30 avril 2024, M. [L] [I] a ainsi saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [D] [N] [B] et M. [K] [J] dit [C] sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1200 euros (charges comprises), jusqu’à libération des lieux,26980 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de février 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 avril 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 28 janvier 2025, M. [L] [I], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Il précise qu'il conteste les demandes formulées par les locataires au titre des travaux effectués, ajoutant qu’une seule échéance de loyer n’a été réglée en mars 2022.

Mme [D] [N] [B] et M. [K] [J] dit [C], représentés par leur conseil, demandent au tribunal de :
Débouter M. [L] [I] de l’ensemble de ses demandes,Ordonner la compensation du montant des travaux qu’ils ont dû réalisés à hauteur de 40397,11 euros, avec le montant des loyers réclamés de février 2022 à février 2024,Condamner M. [L] [I] à lui payer la somme de 15997,11 euros au titre de travaux réalisés pour rendre l’appartement habitable, en sus de la compensation sollicitée,Enjoindre M. [L] [I] à procéder aux réparations du faux plafond en conformité avec les normes électriques ainsi qu’à remédier aux infiltrations en plafond de l’appartement, et ce, sous astreinte de 50 euros de jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenirA titre subsidiaire, leur accorder des délais de paiement sur 24 mois,En tout état de cause, condamner M. [L] [I] à leur payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l'article 455 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [L] [I] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 14 novembre 2022. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 9800 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 janvier 2023.

Toutefois, les locataires soulèvent une exception d’inexécution qu’il convient d’étudier.

1.3. Sur l’exception d’inexécution, la demande en compensation et de travaux

L'article 1219 du code civil prévoit la possibilité pour une partie de refuser d'exécuter son obligation si l'inexécution d'une obligation par son co-contractant est suffisamment grave.

L'article 1719 du code civil dispose « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. »

En outre, l'article 1720 du code civil prévoit que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »

Le bailleur est donc tenu de délivrer la chose en bon état de réparations et est tenu d'une obligation d'entretien. Il est responsable en cas de dysfonctionnement des éléments d'équipement dus à la vétusté. Les demandes formées à l'encontre du bailleur ne sont pas subordonnées à une mise en demeure, un simple avertissement suffisant.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret. Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…),
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués

Ces caractéristiques sont définies à l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :
Il assure le clos et le couvert ; le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ; les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage,la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.
Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :
(…) une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ;(…) une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et en eau froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;(...) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement,(...) Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées,(...) Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. »
L’indemnisation d’un trouble de jouissance suppose une réclamation du preneur pendant l’occupation des lieux.

Il en résulte qu’en cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance, qui pourra compenser l’absence de versement de loyer.

De son côté, le locataire est notamment tenu, en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 de :

« d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (…)

f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés (…) ».

En l’espèce, Mme [D] [N] [B] et M. [K] [J] dit [C] sollicitent la compensation du montant des travaux qu’ils ont réalisé à hauteur de 40397,11 euros, avec le montant des loyers réclamés de février 2022 à février 2024, ainsi que le remboursement du coût des travaux restant, après compensation, à hauteur de 15997,11 euros. Ils demandent également à ce que le bailleur soit condamné sous astreinte à effectuer des travaux pour remédier aux problèmes d’infiltration et réparer le faux plafond suite à la chute du lustre.

A l’appui de leur demande, ils produisent des factures relatives à des travaux de peinture dans toutes les pièces, de pose de parquet dans le salon et les chambres, de pose de carrelage dans la salle de bain, les toilettes et la cuisine et d’installation d’équipement de cuisine et de robinetterie.

Or, les locataires ne rapportent pas la preuve du caractère indécent et inhabitable du logement avant la réalisation de ces travaux, de sorte que le tribunal n’est pas en mesure de s’assurer que ces travaux, particulièrement couteux, étaient nécessaires et incombaient au bailleur en vertu des textes légaux susvisés.

S’agissant de la cuisine, rien ne démontre qu’avant la réalisation des travaux, celle-ci n’était pas équipée d’un appareil de cuisson et d’un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et en eau froide et à une installation d'évacuation des eaux usées. De la même manière, aucun élément ne démontre que le logement était dépourvu de système de ventilation, d’un WC, d’une douche ou d’une baignoire, alimentés en eau chaud et en eau froide. Il ressort même du contrat de bail qu’il s’agit d’un logement loué non meublé mais avec une cuisine équipée et des installations sanitaires.

A cela s’ajoute qu’il ressort de l’étude du devis du 2 octobre 2021 établi par la SARL RENE LECOEUR et des photographies que les travaux effectués, en particulier l’aménagement de la cuisine avec le déplacement de la chaudière, la pose de meubles bas et haut et la modification de l’alimentation du lave-vaisselle et de l’évier, ainsi que la pose d’un nouveau carrelage en marbre et du parquet stratifié dans toutes les pièces de l’appartement apparaissent davantage comme des travaux d’embellissement.

Or, le fait de maintenir les murs et les plafonds propres, d’entretenir les sols, les canalisations, les menuiseries, les installations de chauffage, d'eau chaude et la robinetterie, de réparer certains équipements (de type réfrigérateur, lave-linge, sèche-linge, lave-vaisselle, hotte aspirante, meubles scellés) ou encore de remplacer les matériaux de revêtements sont des réparations locatives, à la charge des locataires, en vertu de l’article 7 susvisé.

Par ailleurs, les locataires ne démontrent ni avoir averti le bailleur des dysfonctionnements allégués dans le logement, ni avoir sollicité son accord pour effectuer ces travaux d’ampleur. Seule une dispense de 200 euros pendant 2 ans était prévue dans le contrat, sans qu’aucune précision sur des éventuels travaux à la charge des locataires ne fasse l’objet d’une clause.

De la même manière, la preuve des infiltrations alléguées n’est pas rapportée ; de simples photographies prises par les locataires ni datées, ni géolocalisées ne permettant pas au tribunal de s’assurer de la réalité de ces désordres, d’autant plus qu’aucune déclaration de sinistre n’a été faite par Mme [D] [N] [B] et M. [K] [J] dit [C].

Enfin, si la preuve de la chute du lustre et les dégâts subséquents au niveau du plafond du salon est rapportée à travers le procès-verbal de constat du 8 août 2022, cet élément est insuffisant à établir que le logement est inhabitable, rien ne permettant de démontrer que l’installation électrique n’est pas aux normes ou que la chute du lustre est de la responsabilité du bailleur. Là encore, les locataires ne justifient pas avoir averti le bailleur de ce désordre, ni avoir effectué une déclaration de sinistre auprès de leur assureur, alors même que cet incident est survenu il y a plus de 2 ans.

En tout état de cause, Mme [D] [N] [B] et M. [K] [J] dit [C] ne rapportent pas la preuve de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé désordres, rendant le logement indécent.

Il convient enfin de relever que s’il n’est pas contesté que ces derniers ont effectué de nombreux travaux à leurs frais, améliorant le bien appartenant à M. [I], ils ont bénéficié d’une suspension de loyers les trois premiers mois et des provisions sur charges de 200 euros pendant 26 mois, ce qui représente déjà une réduction totale de loyer de 8200 euros.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il en résulte que les locataires n’étaient pas légitimes à suspendre le paiement des loyers en raison de l’exécution de ces travaux ou du fait de l’existence de désordres rendant le bien inhabitable.

Par conséquent, l’exception d’inexécution est infondée, soit les demandes en compensation et en remboursement au titre des travaux effectués par Mme [D] [N] [B] et M. [K] [J] dit [C], ainsi que les demandes de condamnation du bailleur à effectuer des travaux seront rejetées.

Comme vérifié ci-dessus, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont valablement réunies à la date du 15 janvier 2023. L’expulsion de Mme [D] [N] [B] et M. [K] [J] dit [C] sera donc ordonnée, en conséquence.

2. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du contrat de bail initial et du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1200 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 15 janvier 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [L] [I] ou à son mandataire.

En revanche, la demande d’expulsion sous astreinte apparait disproportionnée et sera rejetée, dans la mesure où une indemnité d’occupation est déjà due.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [L] [I] verse aux débats un décompte démontrant qu’au mois de février 2024 inclus, Mme [D] [N] [B] et M. [K] [J] dit [C] lui devaient la somme de 26980 euros.

Ce décompte prend bien en compte la gratuité des trois premiers mois de loyer (de novembre 2021 à janvier 2022), ainsi que la suppression de la provision sur charges de 200 euros entre novembre 2021 et décembre 2022 inclus.

Il convient de déduire de ce solde la régularisation des charges (213 euros) et les taxes d’ordures ménagères (552 + 591 euros) non justifiés, malgré la demande des locataires, ainsi que les frais d’huissier (380 euros), également non justifiés, et en partie pris en compte dans les dépens.

Du fait de la résiliation du bail, la demande en paiement de la caution à hauteur de 800 euros ne vaut plus, dans la mesure où aucun élément ne justifie que les locataires soient condamnés au paiement de cette caution au titre de dégradations ou réparations locatives leur incombant.

En revanche, si le chèque de 1800 euros remis initialement au bailleur au titre de la caution et du mois de février 2021 n’a pas été encaissé, M. [L] [I] est en droit de demander le paiement de cette 1ère mensualité, aucune exonération sur ce loyer ne ressortant du contrat de bail initial ou de toute autre pièce, contrairement à ce que prétendent les locataires.

Enfin, il convient de constater que le contrat de bail du 17 novembre 2021 contient bien une clause de solidarité.

Mme [D] [N] [B] et M. [K] [J] dit [C] seront ainsi solidairement condamnés à payer à M. [L] [I] la somme de 24.444 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2022 sur la somme de 9800 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

4. Sur les délais de paiement

Mme [D] [N] [B] et M. [K] [J] dit [C] ne justifient pas avoir repris le paiement d'au moins un loyer courant entre l'assignation et l'audience. Seule la mensualité de mars 2022 a été réglée.

Par ailleurs, ils ne produisent aucun justificatif permettant au tribunal de connaître leurs revenus et leurs charges afin de s’assurer qu’ils sont raisonnablement en mesure d’assumer le remboursement de la dette tous les mois, en plus des charges courantes.

Dans ces conditions et au regard de l’importance de la dette, il convient de rejeter leur demande subsidiaire en délais de paiement.

5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [D] [N] [B] et M. [K] [J] dit [C], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le cout du commandement de payer du 14 novembre 2022 et de l’assignation du 30 avril 2024 mais qui ne comprendront pas la somme de 380 euros intitulé « Huissier » et non justifiée dans le décompte produit par le bailleur.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de M. [L] [I] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,