TJ 13055, 10 avr. 2025, RG 24/01361

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 10 Avril 2025
Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente
Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier
Débats en audience publique le : 09 Janvier 2025

GROSSE :
Le 10 Avril 2025
à Me Fabien BOUSQUET
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EXPEDITION :
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N° RG 24/01361 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4UFS

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [Y] [I]
née le 29 Octobre 1995 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Fabien BOUSQUET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [X] [F], demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 7 juin 2020 ayant pris effet le 1er juillet 2020, Monsieur [X] [F] a donné à bail à usage d’habitation à Madame [I] [Y] un appartement avec terrasse et garage en sous-sol, situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 600 euros, outre 70 euros de provisions sur charges;

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été signé le 30 juin 2020 ;

Un état des lieux de sortie contradictoire a été signé le 5 août 2023;

Par acte de commissaire de justice du 22 janvier 2024 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Madame [I] [Y] a fait assigner Monsieur [X] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de voir:
- condamner Monsieur [X] [F] au paiement de la somme de 290,33 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance du fait du retard dans la délivrance effective du bien donné à bail
- condamner Monsieur [X] [F] au paiement d’une indemnité de 239,66 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi du fait d’une non-conformité électrique entraînant une surconsommation d’énergie
- condamner Monsieur [X] [F] au paiement de la somme de 2520 euros en remboursement des provisions sur charges indument perçues en l’état de l’absence de régularisation annuelle sur toute la durée du bail
- condamner Monsieur [X] [F] au paiement de la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive
- condamner Monsieur [X] [F] au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens
Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire

L'affaire a été appelée à l’audience du 13 mai 2024 et après un renvoi, a été retenue à l’audience du 9 janvier 2025 date à laquelle Madame [I] [Y] a été représentée par son avocat qui a réitéré les termes de son assignation ;

Monsieur [X] [F] a comparu en personne à l’audience du 13 juin 2024 et n’a pas comparu à l’audience de renvoi du 9 janvier 2025 ;

La décision a été mise en délibéré au 10 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En vertu de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Sur la demande en paiement de la somme de 290,33 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance du fait du retard dans la délivrance effective du bien donné à bail

Selon l’article 1719 du code civil : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

Les parties étaient liées jusqu’au 5 août 2023 par un bail à usage d’habitation portant sur un appartement avec terrasse et garage en sous-sol, situé [Adresse 4] mentionnant une date de prise d’effet au 1er juillet 2020 moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 600 euros, outre 70 euros de provisions sur charges;

La requérante fait valoir que si le bail fixe comme date d’entrée dans les lieux le 1er juillet 2020, elle n’a pu intégrer le logement que 13 jours après, qu’elle a réglé l’intégralité du loyer du mois de juillet 2020 et que Monsieur [F] a donc reçu un trop-perçu de 290,33 euros;

L’état des lieux d’entrée contradictoire signé le 30 juin 2020 mentionne une date d’entrée dans les lieux fixée au 1er juillet 2020 et mentionne que l’appartement n’a pas été vidé lors de l’état des lieux d’entrée;

Toutefois, les photographies produites qui ne permettent ni d’identifier les lieux, ni d’établir que l’appartement ne présentait pas un état d’entretien et de réparation suffisant pour y habiter au 1er juillet 2020 et les seules allégations de la locataire dans son courrier du 18 mai 2022 l’attestation de Madame [I] [L] mère de la requérante ne peuvent établir à elles seules que le logement était inhabitable au 1er juillet 2020 et que Madame [I] [Y] n’a pû intégrer le logement que 13 jours après;

Il s’ensuit que Madame [I] [Y] sera déboutée de sa demande de ce chef;

Sur la demande en paiement d’une indemnité de 239,66 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi du fait d’une non-conformité électrique entraînant une surconsommation d’énergie

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'État pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée
Il ressort de l’état des lieux d’entrée du 14 janvier 2011 qu’à la prise de possession des lieux, le logement était dans l’ensemble en bon état d’usage;
Le fait que l'état des lieux d'entrée ne mentionne pas la présence de nuisibles n'est pas un élément déterminant, les cafards étant des insectes nocturnes;

La requérante declare avoir souscrit un contrat de fourniture d’électricité pour le logement loué auprès de TOTAL ENERGIES ; Madame [Y] [I] fait valoir qu’une anomalie de compteur confirmée par la société ENEDIS a engendré une surconsommation d’électricité;
Elle soutient que la surconsommation électrique résulte d’un manquement du bailleur à ses obligations et fait valoir en outre qu’aucun diagnostic de performance énergétique ne lui a été transmis;

Madame [I] produit aux débats ses différents échanges avec la société TotalEnergies et son assureur de protection juridique BPCE desquels il ressort qu’un changement de compteur est intervenu le 9 août 2021, que les données de consommation ENEDIS comportaient une erreur corrigée par ENEDIS que son contrat de fourniture d’électricité a été clôturé le 3 septembre 2021, Madame [I] ayant souscrit un nouveau contrat auprès d’EDF;
La facture de cloture ne tient manifestement pas compte des index corrigés alors que le courriel de la société ENEDIS du 13 octobre 2021 établit que la correction d’index a bien été effectuée et les flux rectificatifs transmis au fournisseur qui doit tenir compte de la correction.
Madame [I] a sollicité un électricien M. [C] [O] et il résulte de la facture émise par celui-ci le 7 avril 2022 à l’attention de Monsieur [X] [F], que l’électricien a remplacé l’horloge et le contacteur HC en ayant constaté que le cumulus était branché directement sur le disjoncteur et fonctionnait donc 24h/24h et que suite à cette intervention facturée à son propriétaire la surconsommation a cessé;

Mme [I] fait valoir qu’il ressort des factures produites que pour la période avant l’intervention de Monsieur [C], soit du 7 septembre 2021 au 5 mai 2022 la facture totale était de 940,26 euros et que pour la période postérieure soit du 7 novembre 2022 au 18 juillet 2023 la facturation électrique totale était de 700,60 euros;

Toutefois, il est relevé que les périodes de consommation ne sont pas les mêmes, la deuxième période couvrant la fin du printemps et le début de l’été 2022;

Il s’ensuit que Madame [I] n’établit pas le lien de causalité entre l’intervention de l’électricien sur le cumulus et la diminution de sa consommation dans les proportions alléguées;
Le tribunal ne pouvant déterminer le préjudice subi en lien direct avec le manquement du bailleur à son obligation d’entretien et de réparation, Madame [I] sera déboutée de sa demande de ce chef;

Sur la demande en remboursement des provisions sur charges indument perçues en l’état de l’absence de régularisation annuelle sur toute la durée du bail

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.
. Selon l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 , les charges récupérables, peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent dans ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation , le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition du locataire.
Cette disposition légale prévoit qu'il incombe au bailleur de justifier sa créance de charges à l'encontre du preneur ;
L'article 23 s'impose à tous les bailleurs, y compris les bailleurs sociaux.

Le paiement par le locataire de la provision sur charges ne vaut pas acceptation de celles-ci et n'interdit pas à ce dernier de solliciter la restitution des provisions en l'absence de justification des sommes.
En outre, l'article 23 prévoit qu’une fois par an au moins, le bailleur devra procéder au compte de régularisation de charges en ajustant les sommes versées par le preneur à titre de provisions par rapport à celles réellement dues. Toutefois, le bailleur, faute d'établir ce compte de régularisation annuellement, serait quand même en droit de procéder à une régularisation sur plusieurs années. Par ailleurs, lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.
En cas de contestation, il appartient au juge de vérifier si les charges réclamées sont justifiées tant au regard des limites réglementaires qu’au regard des pièces qui seront produites à l’appui de la réclamation.
Il est rappelé que la régularisation annuelle des charges peut intervenir à tout moment sous la seule réserve du délai de prescription ;

En outre l’action en répétition des charges indûment perçues se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant de l’exercer c’est-à-dire le jour de la régularisation des charges ;

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Madame [I] reproche à son bailleur de ne jamais avoir opéré de régularisation annuelle des charges locatives et d’avoir fixé une provision mensuelle sans transmettre à Madame [I] les résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation avant la date de prise d’effet du bail;

Il est établi que le bail ayant pris effet le 1er juillet 2020 met à la charge de la locataire une provision sur charges mensuelle de 70 euros et il n’est pas contesté que la locataire ne s’en est pas acquittée ;

Madame [I] justifie avoir, par la voix de son avocat, mis en demeure son bailleur par courier recommandé avec accuse dé réception du 8 novembre 2023, de lui communiquer des justificatifs du montant de la provision sur charges de 70 euros par mois, des justificatifs des charges facturées sans acte de régularisation sur toute la période du bail et les décomptes de régularisation annuelle des charges;

La seule sanction prévue dans le cas d’une régularisation tardive des charges est la possibilité offerte au locataire d’obtenir le paiement par douzième.
Or, Madame [I] ne justifie pas avoir sollicité, en l’absence de régularisation annuelle des charges, un paiement effectué par douzième ;
Toutefois, Monsieur [X] [F] qui avait comparu à la première audience et n’a pas comparu à l’audience à laquelle l’affaire a été retenue, ne justifie pas avoir répondu à la mise en demeure du 8 novembre 2023 susvisée et n’a pas plus répondu à la convocation adressée par la Commission départementale de conciliation des Bouches-du-Rhône saisie par Madame [I] aux fins de règlement amiable du litige ;

Et Monsieur [X] [F] n’a produit aucun justificatif permettant de justifier du montant de la provision et ne justifie pas avoir tenu les pièces justificatives à disposition de sa locataire;

Son silence persistant caractérise sa mauvaise foi dans l’exécution du contrat de bail ;

L’existence de charges récupérables par le bailleur ne peut toutefois être niée ;

Monsieur [X] [F] sera dès lors condamné à payer la somme de 1285 euros au titre de la restitution de la moitié des provisions sur charges réglées par Madame [I] sur la durée du bail ;

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive
Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient à la requérante qui prétend que la défaillance de Monsieur [X] [F] lui a causé un préjudice de le prouver.

Il est établi par les pièces produites que Monsieur [X] [F] n’a jamais répondu aux mises en demeure de sa locataire et a ignoré la tentative de conciliation initiée par Madame [I] ;

Toutefois, Madame [Y] [I] n’établit pas l’existence de son préjudice du fait de la non production du DPE, la gestion de son litige avec ses fournisseurs d’énergie lui incombant et la requérante n’ayant pas justifié de son emménagement à une date postérieure à celle de la prise d’effet du bail ;

De surcroît, la demande au titre du remboursement des provisions sur charges a été partiellement accueillie ;

Il s’ensuit que la demande de dommages et intérêts sera rejetée ; 

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [F] qui succombe principalement supportera la charge des dépens ;

L’équité commande de condamner Monsieur [X] [F] à payer à Madame [I] [Y], la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Aucune circonstance en l’espèce ne justifie d’écarter l’exécution provisoire ;

PAR CES MOTIFS