TJ 13055, 15 avr. 2025, RG 23/06585

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 15 Avril 2025
Président : Madame JEANVOINE, Juge
Greffier : Madame BERKANI,
Débats en audience publique le : 28 Janvier 2025

GROSSE :
Le 15 Avril 2025
à Me Silvio ROSSI-ARNAUD
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le ..........................................................
à Maître Laura SARKISSIAN
Le ..........................................................
à Me ......................................................
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à Me ......................................................

N° RG 23/06585 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4CNR

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [H] [Z] [T] épouse [E]
née le 20 Avril 1976 à [Localité 3] (INDONÉSIE), demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Silvio ROSSI-ARNAUD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [M] [Y], représentée par la société SIGA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Laura SARKISSIAN de la SELARL GAZIELLO SARKISSIAN, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 12 mai 2016 avec effet au 25 mai 2016, madame [M] [Y], par l’intermédiaire de son mandataire, la SARL cabinet LIAUTARD, a consenti un bail d’habitation à madame [H] [Z] [T] épouse [E] sur des locaux situés au [Adresse 2] (M2 1er étage à droite) à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 700 euros, outre 50 euros de provisions sur charges.

En mars 2017, le restaurant SARL TENTATION DE PEKIN, cogéré par madame [H] [Z] [T] épouse [E], s’est porté preneur d’un local commercial situé au rez-de-chaussée du même immeuble. Cette entreprise a fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire ouverte le 8 septembre 2021, et ayant abouti à un plan de redressement prononcé par le tribunal de commerce de Marseille le 9 novembre 2022.

Se plaignant d’impayés de loyer, madame [M] [Y], par l’intermédiaire de son nouveau mandataire, le cabinet SIGA, a fait délivrer le 2 août 2023 à la locataire un commandement de payer la somme principale de 10407,18 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Contestant le montant des loyers et charges sollicités, en particulier suite à la reprise de certains loyers payés par la SARL TENTATION DE PEKIN, madame [H] [Z] [T] épouse [E] a, par acte du 29 août 2023, fait assigner madame [M] [Y], représentée par son mandataire, la société SIGA, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’obtenir la nullité du commandement de payer.

Après des renvois sollicités à la demande des avocats, l’affaire a été utilement retenue à l’audience du 28 janvier 2025.

Madame [H] [Z] [T] épouse [E], représentée par son conseil, se réfère à ses dernières écritures pour demander au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :
Prononcer la nullité du commandement de payer du 2 août 2023,Débouter madame [M] [Y] de l’ensemble de ses demandes,Condamner madame [M] [Y], représentée par la société SIGA à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Madame [M] [Y], représentée par son conseil, se réfère à ses dernières écritures pour demander au tribunal, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 1103 du code civil, de débouter madame [E] de l’ensemble de ses demandes et la condamner à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l'article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 avril 2025.

MOTIVATION

1. Sur la demande en nullité du commandement de payer et de l’assignation

L’article 114 du code de procédure civile prévoit en matière de nullité que :

« Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public. »

S’agissant du commandement de payer, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
(…) »

De jurisprudence constance, toute erreur dans le décompte des sommes dues dans le commandement de payer ou toute imprécision sur la période sur laquelle les loyers et les charges sont sollicités, font nécessairement grief au locataire et sont de nature à entrainer la nullité de l’acte.

En l’espèce, le commandement de payer du 2 août 2023 contient bien un décompte avec des loyers et des charges.

Toutefois, l’intitulé « reprise quittancement locataire » au 31/12/21 affichant un solde de 7.748,32 euros n’est ni détaillé, ni justifié. Cette ligne apparait d’ailleurs en deux fois (page 1 et 2 du décompte), sans explication. La liste des loyers en dessous de cette ligne en page 1 du décompte affiche des montants variables (730,35 euros puis 729,68 euros puis 677,70 euros) et ne précise pas la date à laquelle chaque mensualité se reporte. De la même manière, aucune date n’est affectée aux lignes intitulées « provisions charges » de 50 euros.
Dans ces conditions, il n’est pas possible de savoir s’il s’agit d’une régularisation de charges, d’une indexation de loyer ou d’une reprise de paiement de loyers indûment versé par la SARL TENTATION DE PEKIN.

De la même manière, l’intitulé « reprise quittancement locataire » du 01/06/20222 au 01/02/2023 de 18,11 euros n’est pas justifié, aucun élément ne permettant de s’assurer qu’il s’agit bien de la révision du loyer pratiquée en mai 2022, comme la prétend madame [Y]. Par clarté, il aurait fallu que ce montant s’intitule « révision du loyer ». Cela laisse supposer que la locataire a correctement payé le loyer et charges sur cette période ; or ces versements n’apparaissent pas au décompte.

Ces nombreuses imprécisions ont nécessairement causé un grief à la locataire, qui n’a pas été mis en mesure de connaître les causes de cet acte et de comprendre le montant des sommes sollicitées.

Dans ces conditions, et sans qu’il ne soit nécessaire d’étudier les autres moyens tirés de l’absence de pouvoir ou d’intérêt à agir de madame [M] [Y] pour délivrer le commandement de payer, la nullité de cet acte sera prononcée.

2. Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, madame [M] [Y], représentée par son mandataire, la société SIGA, devra supporter les dépens.

L’équité, l’enjeu du litige et les échanges de conclusions commandent d’allouer la somme de 700 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à madame [H] [Z] [T] épouse [E].

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS