TJ 44109, 22 avr. 2025, RG 21/02545

SG

LE 22 AVRIL 2025

Minute n°

N° RG 21/02545 - N° Portalis DBYS-W-B7F-LD7R

S.C.I. BDI

C/

S.A.S.U. FONCIA 44
Syndic. de copro. RÉSIDENCE CHARLES ROGER
S.A.S. FONCIA LOIRE ATLANTIQUE,
[T] [R]

Autres demandes relatives à la copropriété

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :
la SELARL ALEXA - 46
la SELARL CABINET CIZERON - 257
Me Clarisse LE GRAND - 307
la SELARL LIGERA 1 - 58

délivrées le
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE NANTES

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QUATRIEME CHAMBRE

JUGEMENT
du VINGT DEUX AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ

Composition du Tribunal lors du délibéré :

Président : Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,
Assesseur : Laëtitia FENART, Vice-Présidente,
Assesseur : Stéphanie LAPORTE, Juge,

GREFFIER : Sandrine GASNIER

Débats à l’audience publique du 21 JANVIER 2025 devant Nathalie CLAVIER, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 22 AVRIL 2025.

Jugement Contradictoire rédigé par Nathalie CLAVIER, prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

S.C.I. BDI, dont le siège social est sis [Adresse 2]
Rep/assistant : Maître François BOUYER de la SELARL LIGERA 1, avocats au barreau de NANTES

DEMANDERESSE.

D’UNE PART

ET :

S.A.S.U. FONCIA 44 (anciennement FONCIA LOIRE ATLANTIQUE), dont le siège social est sis [Adresse 3]
Rep/assistant : Me Clarisse LE GRAND, avocat au barreau de NANTES

Syndic. de copro. RÉSIDENCE CHARLES ROGER, dont le siège social est sis [Adresse 4]
Rep/assistant : Maître Guillaume CIZERON de la SELARL CABINET CIZERON, avocats au barreau de NANTES

S.A.S. FONCIA LOIRE ATLANTIQUE (anciennement FONCIA BRUNNER), dont le siège social est sis [Adresse 3]
Rep/assistant : Maître Guillaume CIZERON de la SELARL CABINET CIZERON, avocats au barreau de NANTES

Monsieur [T] [R], demeurant [Adresse 1]
Rep/assistant : Maître Gérard CHABOT de la SELARL ALEXA, avocats au barreau de NANTES

DEFENDEURS.

D’AUTRE PART

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Faits, procédure et prétentions des parties

L’ensemble immobilier dénommé “RÉSIDENCE CHARLES ROGER” sis [Adresse 4], est soumis au statut de la copropriété et offre, dans les parties communes, divers services collectifs à destination des seniors.

Suivant mandat en date du 18 août 2016, la S.C.I. BDI, propriétaire des lots de copropriété n°73 et 44 (studio, cave), a confié leur gestion locative à la S.A.S. FONCIA LOIRE ATLANTIQUE.

Par acte sous seing privé du 15 décembre 2017, la S.C.I. BDI, représentée par la S.A.S. FONCIA LOIRE ATLANTIQUE, a consenti à Monsieur [T] [R] un bail d’habitation portant sur ces lots de copropriété, moyennant un loyer révisable de 390,00 euros et une provision sur charges de 167,00 euros par mois.

Aux termes d’un compromis de vente en date du 03 décembre 2019, la S.C.I. BDI s’est engagée à vendre à Madame [Y] [S], ou à toute autre personne désignée par cette dernière, les lots de copropriété susvisés.

Le 14 mai 2020, la S.A.S. FONCIA LOIRE ATLANTIQUE a informé la S.C.I. BDI avoir reçu congé de Monsieur [T] [R] pour le 15 juin 2020.

Suivant acte authentique reçu le 11 septembre 2020 par Maître [C] [J], Notaire au [Localité 5], avec la participation de Maître [K], Notaire à [Localité 6], la S.C.I. BDI a vendu à Monsieur [B] [S] les lots de copropriété n°73 et 44 pour une somme de 44.000,00 euros.

Préalablement à cette vente, le 1er septembre 2020, la S.A.S. FONCIA BRUNNER, en sa qualité de syndic de la RÉSIDENCE CHARLES ROGER, avait établi un état des sommes restant dues à la copropriété par la S.C.I. BDI faisant apparaître un solde débiteur de 23.091,57 euros comprenant notamment, une “quote-part services résidence au 30 septembre 2020" d’un montant de 21.544,94 euros.

Le 16 novembre 2020, la S.C.I. BDI a mis en demeure Monsieur [T] [R] de lui restituer cette somme de 23.091,57 euros prélevée sur le prix de vente des lots de copropriété, considérant qu’elle était la contrepartie de services propres à la résidence et qu’il s’agissait de charges récupérables sur le locataire.

Le 25 février 2021, la S.C.I. BDI a également mis en demeure la S.A.S. FONCIA BRUNNER, en sa qualité de syndic de la RÉSIDENCE CHARLES ROGER, de lui restituer la somme de 21.544,94 euros indûment libérée, selon elle, au profit du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES, dès lors qu’elle ne correspondait pas à des charges de copropriété.

Par actes d’huissier de justice délivrés le 31 mars 2021, la S.C.I. BDI a fait assigner Monsieur [T] [R], la S.A.S. FONCIA LOIRE ATLANTIQUE, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la RÉSIDENCE CHARLES ROGER et la S.A.S. FONCIA BRUNNER devant le Tribunal Judiciaire de NANTES aux fins d’indemnisation de ses préjudices.

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Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 15 novembre 2024, la S.C.I. BDI sollicite du tribunal de :

Vu les articles 1104, 1188, 1231-1, 1991 et suivants et 1302 et suivants du Code civil,
Vu les articles 41-1 et suivants de la loi n°65-557,
Vu l’article 5 du décret n°67-223,
Vu les articles L.631-13 et L.631-15 du Code de la construction et de l’habitation,
Vu l’article 1231-7 du Code civil,
Vu la jurisprudence précitée,
Vu les pièces versées aux débats,

- Dire la société BDI recevable et bien fondée dans ses demandes, fins et conclusions ;
- Déclarer la société FONCIA 44, la société FONCIA LOIRE ATLANTIQUE, Monsieur [T] [R] et le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la RÉSIDENCE CHARLES ROGER irrecevables et mal fondés en leurs demandes dirigées contre la société BDI ;
- Les en débouter ;
- Dire que Monsieur [T] [R] a exécuté de mauvaise foi le contrat de bail en date du 15 décembre 2017 ;
- Dire que la société FONCIA 44 a commis des fautes dans l’exécution de son mandat ;
- Dire que l’état daté du 1er septembre 2020 comprenait 7.581,04 euros de prestations individualisées ;

A titre principal,
- Condamner in solidum Monsieur [T] [R] et la société FONCIA 44 à payer à la société BDI la somme de 12.756 euros à titre de dommages-intérêts, correspondant aux prestations non individualisées, assortie d’un intérêt au taux légal à compter du 2 avril 2021, date de l’assignation;

- Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la RÉSIDENCE CHARLES ROGER à restituer à la société BDI le coût des prestations individualisées indûment reçues d’un montant de 7.581,04 euros, assortie d’un intérêt au taux légal à compter du 2 avril 2021, date de l’assignation ;

A titre subsidiaire,
- Condamner in solidum Monsieur [T] [R] et la société FONCIA 44 à payer à la société BDI la somme de 7.581,04 euros à titre de dommages-intérêts correspondant aux prestations individualisées, assortie d’un intérêt au taux légal à compter du 2 avril 2021, date de l’assignation;

En tout état de cause,
- Dire que les états datés émis par le cabinet FONCIA LOIRE ATLANTIQUE en date des 29 juin et 1er septembre 2020 contreviennent aux dispositions du décret n°67-223;
- Condamner la société FONCIA LOIRE ATLANTIQUE à payer à la société BDI la somme de 464,25 euros à titre de dommages-intérêts, assortie d’un intérêt au taux légal à compter du 2 avril 2021, date de l’assignation ;
- Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la RÉSIDENCE CHARLES ROGER, Monsieur [T] [R], la société FONCIA LOIRE ATLANTIQUE et la société FONCIA 44 à payer à la société BDI la somme de 3.000,00 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la RÉSIDENCE CHARLES ROGER, Monsieur [T] [R], la société FONCIA LOIRE ATLANTIQUE et la société FONCIA 44 aux entiers dépens de l’instance.

***

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 18 décembre 2024, la S.A.S.U. FONCIA 44 (anciennement dénommée FONCIA LOIRE ATLANTIQUE) sollicite du tribunal de :

Vu les articles 1 104 et 1 188 du Code civil,
Vu les articles 41 et suivants de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l’article L 631-15 2° du CCH,

- Débouter la S.C.I. BDI de l’ensemble de ses demandes dirigées contre la société FONCIA 44 (anciennement FONCIA LOIRE ATLANTIQUE) ;
- Débouter Monsieur [R] de l’ensemble de ses demandes dirigées contre la société FONCIA 44 (anciennement FONCIA LOIRE ATLANTIQUE) ;
- Condamner la S.C.I. BDI, in solidum avec Monsieur [R] et tout succombant, à lui payer la somme de 3.500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner la S.C.I. BDI, in solidum avec Monsieur [R] et tout succombant, aux entiers dépens de l’instance.

***

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 08 septembre 2022, Monsieur [T] [R] sollicite du tribunal de :

Vu l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,
Vu les articles L. 631-13 et L.631-15 du Code de la construction et de l’habitation,

A titre principal,
- Constater que Monsieur [T] [R] n’a pas commis de manquement dans l’exécution du contrat de bail du 1er décembre 2017 ;
- Débouter la S.C.I. BDI de sa demande de condamnation in solidum de Monsieur [T] [R] et la société FONCIA LOIRE ATLANTIQUE au paiement de la somme de 20.482,04 euros ;

À titre subsidiaire,
- Constater que Monsieur [T] [R] a subi un préjudice résultant de la sous-évaluation des provisions mensuelles sur charges locatives ;
- Chiffrer le préjudice subi à hauteur de la somme de 19.733,09 euros ;
- Condamner in solidum la S.C.I. BDI et la société FONCIA LOIRE ATLANTIQUE à payer à Monsieur [T] [R] la somme de 19.733,09 euros ;

En toutes hypothèses,
- Débouter la S.C.I. BDI et la société FONCIA LOIRE ATLANTIQUE de toutes leurs demandes formulées contre Monsieur [T] [R] ;
- Condamner in solidum la S.C.I. BDI et la société FONCIA LOIRE ATLANTIQUE à payer à Monsieur [T] [R] la somme de 2.000,00 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner in solidum la S.C.I. BDI et la société FONCIA LOIRE ATLANTIQUE aux entiers dépens.

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Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 30 novembre 2022, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES sollicite du tribunal de :

Vu les articles 41 et s. de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable au présent litige,
Vu l’article 1240 du code civil,

- Débouter purement et simplement la S.C.I. BDI de l’ensemble de ses demandes dirigées contre le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la RÉSIDENCE CHARLES ROGER ;

A titre subsidiaire,
- Condamner Monsieur [R] à garantir le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la RÉSIDENCE CHARLES ROGER de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre dans le cadre de la présente instance;

En tout état de cause,
- Condamner la S.C.I. BDI, in solidum avec Monsieur [R] à verser au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la RÉSIDENCE CHARLES ROGER la somme de 4.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure Civile ;
- Condamner la S.C.I. BDI, in solidum avec Monsieur [R] aux entiers dépens de l’instance.

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Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 09 juin 2022, la S.A.S. FONCIA LOIRE ATLANTIQUE (anciennement dénommée FONCIA BRUNNER) sollicite du tribunal de :

Vu l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable au présent litige,
Vu l’article 5 du décret du 17 mars 1967,

- Débouter purement et simplement la S.C.I. BDI de l’ensemble de ses demandes dirigées contre la société FONCIA BRUNNER ;
- Condamner la S.C.I. BDI, in solidum avec Monsieur [R] à verser à la société FONCIA BRUNNER la somme de 2.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure Civile ;
- Condamner la S.C.I. BDI, in solidum avec Monsieur [R] aux entiers dépens de l’instance.

***

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 20 décembre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 21 janvier 2025. Les parties ont été informées par le président que le jugement serait rendu le 22 avril 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes de la S.C.I. BDI

A titre liminaire, il convient de souligner les éléments suivants :

- les parties conviennent manifestement que la RÉSIDENCE CHARLES ROGER est une résidence-services à destination des seniors, comme cela résulte clairement des pièces versées aux débats, avec notamment la mise à disposition des résidents de divers services collectifs, comme un service de restauration, de lingerie, d’infirmerie et d’animation ;

- la loi du 13 juillet 2006 portant engagement pour le logement (ENL), complétée par le décret du 20 avril 2010, a modifié la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, en insérant un chapitre IV bis relatif à ces résidences-services et les dispositions d’ordre public des articles 41-1 à 41-5 entrées en vigueur le 1er octobre 2010 ;

- en application de l’article 91 de la loi du 28 décembre 2015 relative à l’adaptation de la société au vieillissement (ASV), les résidences-services dont le règlement de copropriété a été publié avant le 29 juin 2016, restent régies par ces articles 41-1 à 41-5 de la loi du 10 juillet 1965 dans leur version issue de la loi du 13 juillet 2006 ;

- c’est le cas en l’espèce de la RÉSIDENCE CHARLES ROGER dont le règlement de copropriété en date du 29 décembre 1977 a été publié le 16 janvier 1978, modifié les 16 mai 1983 et 07 décembre 2009.

1. Sur la nature des charges, objets du litige

En application de l'article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi du 13 juillet 2006, applicable au litige :
“Le règlement de copropriété peut étendre l'objet d'un syndicat de copropriétaires à la fourniture, aux occupants de l'immeuble, de services spécifiques, notamment de restauration, de surveillance, d'aide ou de loisirs. Ces services peuvent être procurés en exécution d'une convention conclue avec des tiers.
Le statut de la copropriété des immeubles bâtis est incompatible avec l'octroi de services de soins ou d'aide et d'accompagnement exclusivement liés à la personne, qui ne peuvent être fournis que par des établissements et des services relevant du I de l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles.”

Le syndicat des copropriétaires peut donc fournir des services spécifiques, dont cet article donne une liste qui n'est pas limitative.

S'agissant du recouvrement des charges, l'article 41-3 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi du 13 juillet 2006, dispose :
“Les charges relatives aux services spécifiques créés sont réparties conformément au premier alinéa de l'article 10. Les charges de fonctionnement de ces services constituent des dépenses courantes au sens et pour l'application de l'article 14-1.
Toutefois, les dépenses afférentes aux prestations individualisées ne constituent pas des charges de copropriété.”

Chaque copropriétaire est donc tenu de contribuer aux charges relatives aux services spécifiques, qu'il en fasse ou non usage. Peu importe à cet égard qu'il n'occupe pas son lot.

S'agissant de leur recouvrement, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a seule qualité pour agir en recouvrement des charges de copropriété et non pas le tiers avec lequel une convention a été conclue pour la fourniture de ces services.

En l’espèce, le litige porte sur la somme globale de 20.337,04 euros réglée par la S.C.I. BDI à l’issue de la vente de ses lots de copropriété et représentant la “quote-part services résidence” mentionnée sur l’état des sommes dues à la copropriété pour la période du 1er janvier 2018 au 30 juin 2020, tel qu’établi par la S.A.S. FONCIA BRUNNER, en sa qualité de syndic, le 1er septembre 2020.

Les pièces versées aux débats et notamment, les factures établies par le tiers en charge de la fourniture de ces services au nom et pour le compte du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES, permettent d’établir que cette “quote-part services résidence” correspond :

- d’une part et à hauteur de 12.756,00 euros, aux charges de fonctionnement des services spécifiques créés au sein de la RÉSIDENCE CHARLES ROGER, comme ceux de restauration/hôtellerie, réparties en fonction des tantièmes de propriété et constituant des charges de copropriété tel que l’admet d’ailleurs la S.C.I. BDI ;

- d’autre part et à hauteur de 7.581,04 euros, aux prestations individualisées dont le locataire de la S.C.I. BDI, Monsieur [T] [R], a été bénéficiaire au cours de la période pendant laquelle il a occupé ses lots de copropriété, concernant essentiellement, les services de restauration, d’aide administrative/assistance, et ne constituant pas des charges de copropriété conformément aux dispositions légales susvisées.

2. Sur la demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la S.A.S.U. FONCIA 44 (anciennement FONCIA LOIRE ATLANTIQUE) et de Monsieur [T] [R] à hauteur de 12.756,00 euros

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, “le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure”.

En l’espèce, la S.C.I. BDI soutient que les manquements de la S.A.S. FONCIA LOIRE ATLANTIQUE et de Monsieur [T] [R] à leurs obligations contractuelles à son égard, l’ont contrainte à supporter l’intégralité des charges de service susvisées à hauteur de 12.756,00 euros et engagent dès lors leur responsabilité en application des dispositions légales susvisées.

Sur la responsabilité de la S.A.S. FONCIA LOIRE ATLANTIQUE, mandataire et gestionnaire locatif

La demanderesse fait valoir que la S.A.S. FONCIA LOIRE ATLANTIQUE a commis plusieurs fautes dans l’exécution du mandat de gestion locative qui lui a été confié le 18 août 2016 :

- d’une part, au moment de la rédaction du bail consenti à Monsieur [T] [R], en ne mentionnant pas la nature spécifique de la résidence, en ne précisant pas la liste des services non individualisables fournis au locataire et en ne prévoyant pas de clause résolutoire dans l’hypothèse d’un défaut de paiement des charges de services, tel que prévu par l’article L613-15 du code de la construction et de l’habitation ;

- d’autre part, au cours du bail, en ne l’informant pas du défaut de paiement de ces charges de services par Monsieur [T] [R] et en s’abstenant de mettre en oeuvre toute procédure de recouvrement.

Cependant et à supposer même que ces manquements de la S.A.S. FONCIA LOIRE ATLANTIQUE à ses obligations soient considérés comme caractérisés, force est de constater que l’existence du préjudice allégué, constitué par le paiement des charges de services d’un montant de 12.756,00 euros, ne peut être retenue, dès lors notamment :

- que conformément à ce qui a été précédemment exposé, il s’agissait de charges de copropriété dont le paiement incombait à la S.C.I. BDI ;

- que contrairement à ce qu’elle semble prétendre, la récupération de telles charges auprès d’un locataire dans le cadre d’un bail d’habitation soumis à la loi du 06 juillet 1989 est assujettie à certaines conditions définies notamment, par le décret n° 87-713 du 26 août 1987, et qu’en l’occurrence, les services rendus aux occupants de la RÉSIDENCE CHARLES ROGER se rapportant notamment, à la restauration ou à l’aide/assistance, ne peuvent être considérés comme des services directement liés à l’usage de la chose louée au sens des dispositions de l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989 et ne figurent pas dans la liste des charges récupérables annexée au décret susvisé.

En tout état de cause, il convient de souligner qu’aucun élément probant ne permet de retenir que la S.A.S. FONCIA LOIRE ATLANTIQUE, dans le cadre de l’exécution de son mandat de gestion locative, aurait, à un moment ou un autre et avant la vente des lots de copropriété, été informée d’un défaut de paiement des charges de service litigieuses, étant relevé:

- qu’aucune information précise n’est donnée par les parties quant à la nature exacte des relations juridiques unissant le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES à SOGERES (qui semble être en charge de la gestion des services litigieux) et quant aux modalités de règlement/recouvrement des dits services ;

- qu’aucune explication n’est davantage fournie s’agissant de l’absence de toute mise en demeure adressée par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES à la S.C.I. BDI ou à Monsieur [T] [R] avant le projet de vente des lots de copropriété de la demanderesse, alors que les charges de services litigieuses n’étaient manifestement pas réglées depuis le mois de janvier 2018 et qu’aucune indication d’un quelconque solde débiteur de la S.C.I. BDI ne figure sur les documents joints à la convocation de l’assemblée générale des copropriétaires pour le 18 mars 2020, quelques mois avant la vente;

- que les pièces versées aux débats sont insuffisantes pour s’assurer de la parfaite connaissance de la S.A.S. FONCIA LOIRE ATLANTIQUE de cet arriéré de charges de services, étant précisé qu’il ne peut à l’évidence être tiré argument sur ce point de l’intervention de la S.A.S. FONCIA BRUNNER, en qualité de syndic, s’agissant de deux entités juridiques distinctes et autonomes.

Au vu de ces éléments, la responsabilité de la S.A.S. FONCIA LOIRE ATLANTIQUE ne peut être retenue.

Dans ces conditions, il ne peut être fait droit à la demande formée par la S.C.I. BDI à l’encontre de la S.A.S.U. FONCIA 44, anciennement FONCIA LOIRE ATLANTIQUE.

Sur la responsabilité de Monsieur [T] [R], locataire

La demanderesse soutient que Monsieur [T] [R] s’est montré d’une particulière mauvaise foi dans l’exécution du contrat de bail en refusant d’assumer le paiement des charges de services, faisant valoir notamment qu’il n’ignorait pas que le logement se situait dans une résidence-services et qu’à ce titre, le coût des dits services lui serait facturé, comme à tout occupant.

Cependant et à supposer même que la mauvaise foi de Monsieur [T] [R] puisse être caractérisée, dès lors notamment qu’il était manifestement parfaitement informé des caractéristiques que présentait la résidence CHARLES ROGER, force est de constater, pour les mêmes motifs que ceux précédemment exposés, que l’existence du préjudice allégué, constitué par le paiement des charges de services d’un montant de 12.756,00 euros, ne peut être retenue, dès lors notamment :

- qu’il s’agissait de charges de fonctionnement des services spécifiques créés au sein de la résidence et ainsi, de charges de copropriété, dont le paiement incombait à la S.C.I. BDI, en sa qualité de copropriétaire ;

- qu’en tout état de cause et quand bien même la S.C.I. BDI aurait eu la possibilité de récupérer les dites charges sur son locataire, le bail prévoyait seulement le règlement d’une provision de charges de 167,00 euros par mois dont Monsieur [T] [R] s’est régulièrement acquitté, aucun autre paiement n’ayant été contractuellement mis à sa charge.

Au vu de ces éléments, la responsabilité de Monsieur [T] [R] ne peut être retenue.

Dans ces conditions, il ne peut être fait droit à la demande formée par la S.C.I. BDI à l’encontre de Monsieur [T] [R].

***

En conséquence, la S.C.I. BDI sera déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts formée à l’encontre de son mandataire et de son locataire à hauteur de 12.756,00 euros.

3. Sur la demande de restitution formée à l’encontre du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES à hauteur de 7.581,04 euros

Aux termes de l’article 1302 du code civil, “tout paiement suppose une dette; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution...”.

L’article 1302-1 du même code précise : “celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu’.

Conformément à l’article 1302-2 : “Celui qui par erreur ou sous la contrainte a acquitté la dette d'autrui peut agir en restitution contre le créancier. Néanmoins ce droit cesse dans le cas où le créancier, par suite du paiement, a détruit son titre ou abandonné les sûretés qui garantissaient sa créance.”

En l’espèce, les pièces versées aux débats font clairement apparaître que la somme de 7.581,04 réglée par la S.C.I. BDI par prélèvement sur le prix de vente de ses lots de copropriété, correspond non à des charges de copropriété, mais aux prestations individualisées dont Monsieur [T] [R] a bénéficié entre le mois de janvier 2018 et le mois de juin 2020, et plus précisément, aux frais de repas (déjeûners/diners/cocktail/plateaux repas), de photocopie, d’animation/sorite, d’aide administrative/assistance, exposés par ses soins.

Or, seul Monsieur [T] [R], bénéficiaire de ces prestations individualisées, était débiteur de leur coût en l’état des éléments produits par les parties, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES ne justifiant aucunement à quel titre la S.C.I. BDI aurait été tenue de régler ces prestations individualisées en lieu et place de son locataire.

Dans ces conditions, la S.C.I. BDI apparaît bien fondée en sa demande de restitution en application des dispositions légales susvisées.

En conséquence, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES sera condamné à payer à la S.C.I. BDI la somme de 7.581,04 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 02 avril 2021.

4. Sur la demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la S.A.S. FONCIA LOIRE ATLANTIQUE (anciennement FONCIA BRUNNER), en sa qualité de syndic, à hauteur de 464,25 euros

Aux termes de l’article 5 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :
“Le syndic, avant l'établissement de l'un des actes mentionnés à l'article 4, adresse au notaire chargé de recevoir l'acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot ou les lots objets d'une même mutation, un état daté comportant trois parties.
1° Dans la première partie, le syndic indique, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour chaque lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre :
a) Des provisions exigibles du budget prévisionnel ;
b) Des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel;
c) Des charges impayées sur les exercices antérieurs ;
d) Des sommes mentionnées aux articles 26-6 et 33 de la loi du 10 juillet 1965 ;
e) Des avances exigibles.
Ces indications sont communiquées par le syndic au notaire ou au propriétaire cédant, à charge pour eux de les porter à la connaissance, le cas échéant, des créanciers inscrits.
2° Dans la deuxième partie, le syndic indique, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour chaque lot considéré, à l'égard du copropriétaire cédant, au titre:
a) Des avances mentionnées à l'article 45-1 ;
b) Des provisions pour les périodes postérieures à la période en cours et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme prévue par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.
3° Dans la troisième partie, le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour chaque lot considéré, au titre :
a) De la reconstitution des avances mentionnées à l'article 45-1 et ce d'une manière même approximative ;
b) Des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ;
c) Des provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.
Dans une annexe à la troisième partie de l'état daté, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente à chaque lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne, s'il y a lieu, l'objet et l'état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie.”

En l’espèce, la S.C.I. BDI fait valoir que le syndic a établi, dans le cadre de la vente de ses deux lots de copropriété, deux états datés des 29 juin et 1er septembre 2020 “outrepassant les dispositions de l’article 5" du décret susvisé, en ce qu’ils comprenaient des sommes relevant de prestations individualisées devant être supportées par le locataire, et alors qu’un premier état établi au cours du mois de février 2020 n’avait révélé aucune dette et aucun empêchement à la vente.

La demanderesse soutient que ce faisant, le syndic a suscité les inquiétudes de l’acquéreur et que la vente prévue le 08 juillet 2020 a dû être reportée, à la demande de ce dernier, au 11 septembre 2020, ce retard lui ayant occasionné des frais d’un montant global de 464,45 euros (charges de copropriété, taxe foncière) justifiant une indemnisation.

Cependant, aucune des pièces versées aux débats ne permet de corroborer les allégations de la S.C.I. BDI et de déterminer les raisons exactes pour lesquelles la signature de l’acte authentique de vente a été reportée au mois de septembre 2020.

Dans ces conditions, la preuve d’un lien de causalité entre le manquement du syndic à ses obligations, à le supposer établi, et le préjudice subi par la S.C.I. BDI à la suite du report de la vente, n’est aucunement apportée.

En conséquence, la S.C.I. BDI sera déboutée de sa demande formée à l’encontre du syndic.

II. Sur la demande de garantie du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES

Conformément à l’article 1240 du code civil, “tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer”.

En l’espèce, Monsieur [T] [R] ne peut sérieusement soutenir qu’il n’était “pas locataire d’une résidence-services”, dès lors qu’il connaissait manifestement les caractéristiques de la RÉSIDENCE CHARLES ROGER et l’existence des divers services offerts à ses résidents dans les parties communes, même si, comme il le souligne, il pouvait faire le choix de ne pas bénéficier de prestations de services individualisées.

En l’occurrence, les pièces versées aux débats attestent précisément qu’il a bénéficié de plusieurs de ces prestations et notamment, essentiellement du service de restauration, avec la prise régulière de déjeuners/dîners/cocktails, pour un montant total de 7.581,04 euros entre janvier 2018 et juin 2020.

Si la mise à disposition de ces services n’était pas mentionnée dans son contrat de bail, il ne pouvait à l’évidence ignorer que ces prestations de restauration avaient un coût et qu’il était tenu d’en effectuer le paiement, sauf à considérer qu’il devait être nourri à titre gratuit.

Il n’a d’ailleurs jamais contesté les factures qui ont été établies à son nom et qui lui ont été adressées à ce titre.

Dans ces conditions, si Monsieur [T] [R] a pu valablement s’opposer au paiement des charges de service qui constituaient des charges de copropriété, il ne pouvait sérieusement s’opposer au paiement des prestations individualisées dont il a bénéficié, ce défaut de paiement devant être considéré comme fautif.

En conséquence, Monsieur [T] [R] devra garantir le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la condamnation prononcée à son encontre au titre de ces prestations individualisées.

Au vu de l’ensemble de ces éléments et dès lors que cette garantie due par Monsieur [T] [R] est sans lien avec une quelconque sous-évaluation des provisions mensuelles de charges locatives dues par ses soins, il ne peut être fait droit à sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la S.C.I. BDI et de la S.A.S. FONCIA LOIRE ATLANTIQUE.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES et Monsieur [T] [R] qui succombent dans leurs prétentions, supporteront in solidum les dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

En outre, la S.C.I. BDI a dû engager des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES et Monsieur [T] [R] seront donc condamnés in solidum à lui payer la somme de 3.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La charge finale de ces dépens et de cette indemnité accordée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera répartie par moitié entre le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES et Monsieur [T] [R].

L’équité s’oppose à toute autre condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS