TJ 68224, 22 avr. 2025, RG 24/02188

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n° 826/25

N° RG 24/02188 - N° Portalis DB2G-W-B7I-I66P

Section 2

PH
République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 22 avril 2025

PARTIE REQUERANTE :

Monsieur [O] [K]
né le 25 Décembre 1945 à [Localité 6]
demeurant [Adresse 4]
- représenté par Maître Baptiste BELZUNG de la SCP SCHWOB ET ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 37

Madame [T] [W] épouse [K]
née le 29 Octobre 1948 à [Localité 5]
demeurant [Adresse 4]
- représentée par Maître Baptiste BELZUNG de la SCP SCHWOB ET ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 37

PARTIE REQUISE :

Monsieur [H] [N]
né le 11 Décembre 1994 à [Localité 5]
demeurant [Adresse 3]
- non comparant, ni représenté

Monsieur [S] [N]
né le 09 Juin 1964 à [Localité 5]
demeurant [Adresse 1]
- non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

NOUS, Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée de Clarisse GOEPFERT, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 22 avril 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 11 mars 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 17 décembre 2021 à effet au 20 décembre 2021, M. [Z] [K] et Mme [T] [K] ont loué à M. [H] [N] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 550,00 € outre 45,00 € de provision pour charges.

Un acte de caution solidaire a été établi le même jour selon lequel M. [S] [N] se porte caution solidaire et indivisible des engagements souscrits par M. [H] [N].

Par acte de commissaire de justice du 5 juin 2024, M. [Z] [K] et Mme [T] [K] ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 960,00 € au titre des loyers et charges échus au 17mai 2024.

Ce commandement a été dénoncé à M. [S] [N], caution, par acte de commissaire de justice remis le 17 juin 2024.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 5 juin 2024.

Par actes de commissaire de justice en date du 9 septembre 2024, M. [Z] [K] et Mme [T] [K] ont fait assigner M. [H] [N] et M. [S] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant en référé, et demandent, de :
- déclarer la demande recevable et bien fondée,
- constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail depuis le 5 août 2024,
- ordonner l'expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique, et sous peine d’astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir et jusqu’à évacuation complète des lieux et remise des clés à la partie demanderesse ou son mandataire,
- condamner solidairement le locataire et la caution à payer la somme provisionnelle de 2 585,00 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,
- condamner solidairement la locataire et la caution à payer une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des loyers et charges à compter du 1er octobre 2024 jusqu'à la libération complète des lieux et après remise des clés à la partie demanderesse ou son mandataire,
- condamner solidairement le locataire et la caution à payer la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris les frais du commandement de payer,

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 10 septembre 2024.

L'affaire a été appelée lors de l'audience du 12 novembre 2024 puis renvoyée à l’audience du 11 mars 2025 à la demande M. [H] [N], arrivé après l’appel des causes.

Lors de cette audience, M. [Z] [K] et Mme [T] [K], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur assignation.

Cité par acte délivré selon dépôt à l'étude, M. [H] [N] ne comparaît pas à cette audience de renvoi.

Cité par acte délivré selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, M. [S] [N] ne comparaît pas non plus.

L’affaire est mise en délibéré au 22 avril 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Les bailleurs justifient avoir procédé à ce signalement le 5 juin 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 10 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 12 novembre 2024.

La demande formée par les bailleurs est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, M. [Z] [K] et Mme [T] [K] versent aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au 5 septembre 2024, la dette locative de M. [H] [N] s’élève à la somme de 2 585,00 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de septembre 2024 inclus. Il convient donc de condamner le locataire et la caution solidairement au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 5 juin 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 6 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de M. [H] [N] sera ordonnée, en conséquence.

Il n'apparaît en revanche pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour M. [H] [N] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par les bailleurs, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

M. [H] [N] et M. [S] [N] seront également condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 06 août 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l'occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [H] [N] et M. [S] [N] succombent à l’instance de sorte qu'ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles
 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [Z] [K] et Mme [T] [K] et en l'absence d'éléments sur la situation financière du défendeur, M. [H] [N] et M. [S] [N] seront condamnés in solidum à verser aux demandeurs la somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS