TJ 59350, 14 avr. 2025, RG 24/13362

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/13362 - N° Portalis DBZS-W-B7I-ZALT

N° de Minute : 25/00187

JUGEMENT

DU : 14 Avril 2025

Syndicat des copropriétaires [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la SAS SYNDIC ONE.

C/

[Y] [Z]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 14 Avril 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Syndicat des copropriétaires [Adresse 5], [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la SAS SYNDIC ONE., [Adresse 3]

représenté par Me Jean-Sébastien TESLER, avocat au barreau de l'ESSONNE, substitué par Me Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [Y] [Z], demeurant [Adresse 5]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 27 Janvier 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 14 Avril 2025, date indiquée à l'issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 13362/24 – Page - MA

EXPOSE DU LITIGE

Mme [Y] [Z] est propriétaire des lots n°4, 9, 15 et 19 situés dans l’ensemble immobilier dépendant de la copropriété [Adresse 5], [Adresse 5] à [Localité 4].

Par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] a fait délivrer à Mme [Z] un commandement de payer la somme en principal de 1 902,08 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er juillet 2023.

Par exploit d'huissier de justice du 14 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], représenté par son syndic, la SAS Syndic One, a fait assigner Mme [Y] [Z] devant le Tribunal judiciaire de Lille afin d'obtenir sa condamnation, sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à lui payer les sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

1 910,08 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er avril 2024, appel de fonds-charges courantes et appel de fonds – Fonds Prévoyance inclus,2 800 euros à titre de dommages et intérêts en application de l'article 1231-1 du code civil,297 euros au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens,dire que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil à compter du 28 juillet 2022, date de la mise en demeure.
A l’audience du 27 janvier 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a réitéré ses demandes initiales.

Bien que régulièrement assigné à étude, Mme [Z] n’a pas comparu et ne s'est pas faite représenter.

A l'issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non comparution du défendeur

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

En l’espèce, le présent jugement sera réputé contradictoire.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et provisions

Aux termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que “ ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.”
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L’article 10-1 de cette même loi prévoit que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige ».

L'article 14-1 de cette même loi dispose que : « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. 

L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ». 

L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

un relevé de propriété,un extrait de compte du 1er octobre 2020 au 15 janvier 2024,un extrait du grand livre du 1er octobre 2022 au 1er janvier 2025,des appels de fonds (Fonds Prévoyance, charges de copropriété courantes trimestrielles, travaux) pour les quatre lots pour la période du 1er/01/2023 au 1er/10/2023,les procès-verbaux d'assemblée générale du 7 décembre 2015, du 27 janvier 2022, du 3 mars 2023 et du 15 janvier 2024,un commandement de payer les charges de copropriété du 21 novembre 2023,les contrats de syndic du 19 février 2021 et du 15 janvier 2024.
Il résulte de ces pièces que s’agissant des charges, cotisations au fonds travaux et frais du 1er octobre 2022 au 1er avril 2024 inclus, la créance du syndicat des copropriétaires est justifiée à hauteur de 1915,08 euros en principal, incluant les provisions sur charges pour le deuxième trimestre 2024 ainsi que les frais justifiés d'un montant de 140 euros afférents au commandement de payer du 21 novembre 2023 intitulés « provision huissier » mais hors frais de « provision huissier » d'un montant de 135 euros figurant au débit du compte en date du 10 février 2023, ladite provision n'étant justifiée tant dans son principe que dans son montant par aucune pièce.

Il convient, en conséquence, de condamner Mme [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1915,08 euros au titre des charges de copropriété échues et des provisions pour la période du 1er octobre 2022 au 1er avril 2024 inclus et des frais de recouvrement y afférents, avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2023, date du commandement de payer.

Il y a lieu également d'ordonner la capitalisation des intérêts échus dus pour une année entière à compter du présent jugement, en application de l'article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive

Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
En l'espèce, le requérant ne démontre ni la mauvaise foi de Mme [Z] ni l'existence d'un préjudice distinct de celui résultant du retard dans le paiement des charges de copropriété et qui est réparé par les intérêts de retard.

Par conséquent, la demande de ce chef sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Succombant à l'instance, Mme [Z] sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation en justice.

Il y a également lieu de condamner Mme [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, incluant les frais liés à la « lettre comminatoire avocat ».

Enfin, il sera rappelé que le présent jugement est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS