TJ 13055, 16 mai 2024, RG 24/01446

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Juillet 2024
Président : Madame ZARB, Vice-Présidente
Greffier : Madame DEGANI, lors du délibéré et Madame BERKANI lors des débats
Débats en audience publique le : 16 Mai 2024

GROSSE :
Le 05 juillet 2024
à Me SCOTTI
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EXPEDITION :
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N° RG 24/01446 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4USD

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Jean-Charles SCOTTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [S] [T]
née le 01 Janvier 1962 à , demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 24 juillet 2018, la SA ERILIA a donné à bail à Madame [S] [T] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 269,67 euros outre 100,45 euros de charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA ERILIA a fait signifier à Madame [S] [T] par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2023 un commandement de payer la somme de 632,69 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 février 2024, la SA ERILIA a fait assigner Madame [S] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :
- constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;
- ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [S] [T], ainsi que celle de toutes personnes introduites dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du Code de Procédure Civiles d’exécution ;
- ordonner que faute pour elle de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
- condamner Madame [S] [T] au paiement à titre provisionnel de la somme de 889,46 euros, représentant les loyers et charges impayées à la date du 23/01/2024, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;
- au paiement à titre provisionnel, des loyers et charges impayés du 23/01/2024 au jour de la décision à intervenir et avec intérêts ;
- au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit ;
- au paiement de la somme de 300 euros au titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l’article 700 du Code de Procédure civile ;
- au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeurs mobilières (article 696 du Code de Procédure Civile).

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 mai 2024.

A cette audience, la SA ERILIA, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 649,32 euros, selon décompte en date du 30 avril 2024.

Cité par acte remis à étude, Madame [S] [T] n'a pas comparu et n’a pas été représenté ;

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 8 février 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 16 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA ERILIA justifie avoir signalé la situation d'impayés à la Caisse d'allocations familiales le 5 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 7 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 24 juillet 2018 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 octobre 2023 pour la somme en principal de 632,69 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 10 décembre 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [S] [T] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [S] [T] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi soit la somme de 456,59 euros sans que cette indemnité ne soit indexée et sans intérêts.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que la créance n’est pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 375,92 euros, à la date du 30 avril 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, déduction faite des frais de procédure (74,52 euros et 171,86 euros) et des frais d’enquête sociale le bailleur ne justifiant pas avoir adressé le questionnaire d’enquête au locataire (7,62 euros x 17.

Pour la somme au principal, Madame [S] [T], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [S] [T] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 375,92 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 30 avril 2024 , avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
 En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
 Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, Madame [S] [T] ne sollicite pas de délais de paiement ; de surcroît ni Madame [S] [T] ni la SA ERILIA n’a sollicité la suspension de la clause résolutoire ;

En conséquence, il convient d'ordonner l'expulsion de Madame [S] [T] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion avec au besoin le concours de la force publique ;

Sur les demandes accessoires

Madame [S] [T], qui succombe, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA ERILIA les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle Madame [S] [T] sera condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS