TJ 78646, 24 avr. 2025, RG 21/04735

Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
24 AVRIL 2025

N° RG 21/04735 - N° Portalis DB22-W-B7F-QF6T
Code NAC : 71F

DEMANDEURS :

1/ Madame [R] [M] épouse [W]
née le 29 Décembre 1946 à [Localité 4] (88),
demeurant [Adresse 1],

2/ Monsieur [G] [W]
né le 21 Février 1944 à [Localité 5] (ITALIE),
demeurant [Adresse 1],

représentés par Maître Sophie PORCHEROT de la SELARL REYNAUD AVOCATS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Aude GONTHIER, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] pris en la personne de son syndic, OUEST IMMO, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 799 157 698 dont le siège social est situé
[Adresse 3] et agissant poursuites et diligences de son Président, Monsieur [T] [P], domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Frédéric DROUARD de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Pascal KOERFER de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT, avocat plaidant au barreau de VERSAILLES.

ACTE INITIAL du 31 Août 2021 reçu au greffe le 08 Septembre 2021.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 12 Décembre 2024, M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 13 février 2025 prorogé au 31 Mars 2025 et 24 Avril 2025 pour surcharge magistrat.

* * * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. et Mme [W] sont propriétaires non occupant d’un studio au sein de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] (78) soumis au statut de la copropriété et ayant comme syndic la société OUEST IMMO.

En 2019, M. et Mme [Z] ont acquis un appartement attenant au dit studio et ont entrepris des travaux de rénovation qu’ils ont confiés à la société BATEM. Les deux appartements sont séparés par un palier commun.

A la suite de désordres constatés à l’occasion des travaux entrepris par les époux [Z], une résolution N°16 rédigée dans les termes suivants a été adoptée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 juin 2021 :

L’assemblée générale prend acte que :
Monsieur et Madame [Z] ont entrepris des travaux dans leur lot du 1er étage du bâtiment A. Il a été constaté un affaissement important du palier du 1er étage. Les travaux ont été stoppés par sécurité.
Afin de pouvoir sécuriser et reprendre les travaux de leur lot, Monsieur et Madame [Z] ont proposé de prendre en charge 50 % du montant des travaux de la société BATEM, sous condition de ne pas attendre de décision d’AG et sous la responsabilité de leur architecte.
Après accord du conseil syndical en date du 21 mai 2021, les travaux de la société BATEM ont été lancés.
Le conseil syndical souhaite discuter de cette proposition en assemblée générale.
L’assemblée décide donc de :
- Confirmer un partage des frais à égale valeur entre le bâtiment et les consorts
[Z], comme proposé par ces derniers,
ou
- Prendre en compte une autre proposition du conseil syndical pour la prise en
charge des travaux.”

Au cours de la même assemblée générale ont été adoptées les résolutions n°5, 7, 8 et 9 relatives à l’approbation des comptes de l’exercice 2020, la régularisation de l’engagement de travaux urgents de structure sur le bâtiment A et l’approbation des comptes exceptionnels.
Par acte du 31 août 2021, M. et Mme [W] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 6] (78) afin de voir annuler les résolutions 5, 7, 8, 9 et 16 de l’assemblée générale du
29 juin 2021.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 20 septembre 2024, M. et Mme [W] demandent au Tribunal de :

- Dire et juger Monsieur et Madame [W] tant recevables que bien fondés en toutes leurs demandes, fins et prétentions
- Annuler les résolutions 5, 7, 8, 9 et 16 approuvées par l’assemblée générale du 29 juin 2021 du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] sis à [Localité 6] (78)
- Débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes
- Condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur et Madame [W] la somme de 3.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile
- Condamner le Syndicat des copropriétaires aux entiers dépens,
- Dispenser Monsieur et Madame [W] de toute participation à la dépense commune au titre des frais de procédure et condamnations à intervenir, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi n° 65-5 57 du 10 juillet 1965.
- Dire que le jugement à intervenir sera assorti, en toutes ses dispositions, de l’exécution provisoire de droit au visa des dispositions de l’article 514 du code civil.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 3 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires demande au Tribunal de :

- Dire et juger infondés Monsieur et Madame [W] en leurs demandes d’annulation des résolutions n° 5, 7, 8, 9 et 16 de l’assemblée générale du 29 juin 2021,

- Dire et juger en effet que Monsieur et Madame [W] opèrent une confusion quant au texte adopté lors de la résolution n° 16 de l’assemblée générale du 29 juin 2021, laquelle n’a pas approuvé le principe des travaux ayant remédié à l’affaissement survenu au niveau du palier du 1er étage du bâtiment A, mais a uniquement porté sur la répartition entre les copropriétaires, de cette dépense,

- Dire et juger que Monsieur et Madame [W] n’apportent aucun élément justifiant leur demande d’annulation en bloc des résolutions n° 5, 7, 8 et 9 votées lors de l’assemblée générale du 29 juin 2021,

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 26 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’annulation de la résolution N° 16

Sur le moyen tiré de la modification des modalités de jouissance des parties privatives de M. et Mme [W]

Aux termes de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 :

«L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.»

Les demandeurs font valoir que les travaux ont pour conséquence de modifier les conditions d’accès au lot N°3 correspondant à leur studio et donc les modalités de jouissance de celui-ci.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que suite à l’affaissement du palier commun constaté lors des travaux de la société BATEM, des travaux urgents ont été décidés par le syndic sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, que ces travaux ont porté sur des parties communes et que la résolution N°16 que M. et Mme [W] souhaitent voir annuler ne concerne pas la validation a posteriori de ces travaux mais la répartition de leur coût, M. et Mme [Z] ayant accepté de prendre à leur charge la moitié de celui-ci. Il ajoute que les demandeurs n’apportent pas la preuve de la modification dans les modalités de jouissance de leur lot qui serait entraînée par les travaux et qu’en tout état de cause leurs allégations ne sont étayées par aucun rapport technique.

Au cas d’espèce, le syndicat des copropriétaires est bien fondé à faire valoir que la modification dans les modalités de jouissance de leur lot par les époux [W], à supposer cette modification établie, ne saurait résulter du principe de répartition du coût des travaux adopté dans la résolution N°16 querellée.

Ce premier moyen doit donc être écarté.

Sur la responsabilité des époux [Z] dans la différence de niveau de leur appartement et l’affaissement des cloisons

Les demandeurs font valoir que selon le règlement de copropriété, chaque copropriétaire sera responsable de tous affaissements et dégradations qui se produisent du fait de travaux portant sur la modification de la disposition intérieure de son appartement. Ils soulignent, à cet égard, que les époux [Z] ont causé un affaissement des cloisons palières de leur appartement laissées dans le vide lors de la destruction du plancher et sont responsables du fait que leur appartement est désormais à 6 ou 8 cm au dessus du niveau normal du palier, lequel n’a pas bougé.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir au contraire que les travaux touchant les parties communes, leur coût aurait dû être réparti à hauteur des tantièmes de sorte que la résolution N°16 bénéficie aux demandeurs dont la quote part de travaux se trouve de fait réduite.

Au cas d’espèce, le raisonnement des demandeurs suppose que la responsabilité exclusive des époux [Z] dans la survenance des désordres soit démontrée ce qui justifierait l’annulation de la résolution N°16 dans la mesure où elle fait supporter indûment à la copropriété la moitié du coût des travaux.

M. et Mme [W] soutiennent à cet égard que les époux [Z], ont dans le cadre de leurs travaux, détruit la totalité de la dalle de leur appartement ce qui a provoqué l’affaissement des cloisons palières et de la cloison mitoyenne.
M. et Mme [W] versent aux débats un constat d’huissier du
5 juillet 2021 qui, s’il permet de décrire les désordres, n’apporte cependant
pas d’élément en ce qui concerne leur origine, ce que ne fait pas davantage le rapport d’expertise protection juridique également produit suite à des travaux de reprise de la société ARCO.

Ainsi, les demandeurs n’apportent pas la preuve d’une responsabilité exclusive des époux [Z].

Le moyen sera donc écarté.

Sur le défaut d’information des copropriétaires

M. et Mme [W] font valoir au visa de l’article 11 du décret du
17 mars 1967 que la fourniture d’un seul devis est insuffisante, qu’il n’est précisé ni la durée ni les dates de réalisation des travaux et qu’il n’y a pas eu de mise en concurrence. Ils ajoutent que les travaux ont des conséquence directes sur leurs parties privatives et qu’aucune solution alternative n’a été envisagée.

Cependant, les travaux ayant été diligentés dans le cadre de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le moyen n’apparaît pas pertinent. En tout état de cause et ainsi qu’exposé précédemment, la résolution ne porte pas sur le principe des travaux mais sur la répartition du coût des travaux.

Il s’ensuit que le moyen doit être écarté.

Sur l’abus de majorité allégué

L’abus de majorité allégué par les demandeurs repose sur le postulat d’une responsabilité exclusive des époux [Z] dans l’affaissement des cloisons ce que ne permettent pas de démontrer les éléments soumis au débat.

Contrairement à ce que soutiennent M. et Mme [W], l’abus de majorité n’est donc pas caractérisé.

Compte tenu de ce qui précède, M. et Mme [W] seront déboutés de leur demande d’annulation de la résolution N°16.

Sur la demande d’annulation des résolutions N° 5, 7, 8 et 9

S’agissant de la résolution N°5, celle-ci porte sur l’approbation des comptes de l’exercice du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020, question étrangère au présent litige puisque les travaux susceptibles d’avoir impacté le lot des demandeurs ont été réalisés en 2021.

S’agissant de la résolution N°7, celle-ci porte sur des travaux supplémentaires par rapport à un devis initial du 17 juin 2020 et consécutifs à un fléchissement accentué du plancher bois. Les demandeurs ne justifient donc pas du bien fondé de leur demande d’annulation, l’objet de la résolution étant distinct de celui des travaux concernant le palier commun.

S’agissant de la résolution N°8, celle-ci porte approbation des dépenses exceptionnelles de l’exercice 2020, et ne porte donc pas sur les travaux de remise en état du palier. Là encore, les demandeurs ne formulent pas de moyen pertinent au soutien de leur demande.

S’agissant de la résolution N°9, celle-ci concerne l’approbation des comptes exceptionnels du Bâtiment A pour l’exercice 2020 et ne porte donc pas davantage sur les travaux de remise en état du palier.

Compte tenu de ce qui précède, il y a lieu de débouter M. et Mme [W] de leurs demandes d’annulation des résolutions N° 5, 7, 8 et 9.

Sur les autres demandes

M. et Mme [W], parties perdantes, seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de la SCP BOULAN, KOERFER, PERRAULT et associés.

L’exécution provisoire est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige.

PAR CES MOTIFS