TJ 33063, 14 avr. 2025, RG 24/02103

Du 14 avril 2025

5AC

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 24/02103 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZNZI

[F], [Y] [A]

C/

[E] [I], [L] [Z] [B]

- Expéditions délivrées à

- FE délivrée à

Le 14/04/2025

Avocats : Me Aurélie FILIPPI-CODACCIONI
Me Béatrice LARRIEU
Maître [M] [N] de la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + [N] ET ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 14 avril 2025

JUGE : Mme Édith VIDALIE-TAUZIA, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Françoise SAHORES

DEMANDEUR :

Monsieur [F], [Y] [A]
né le 14 Février 1975 à [Localité 11]
[Adresse 6]
[Localité 7]

Représenté par Me Béatrice LARRIEU (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEURS :

Monsieur [E] [I]
né le 02 Mars 1973 à [Localité 13]
[Adresse 2]
[Localité 5]

Représenté par Maître [M] [N] de la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + [N] ET ASSOCIES

Madame [L] [Z] [B]
née le 02 Mars 1974 à [Localité 15]
[Adresse 8]
[Localité 4]

Représentée par Me Aurélie FILIPPI-CODACCIONI (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 17 Février 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [F] [A] a consenti un bail verbal au profit de Monsieur [E] [I] et Madame [L] [Z] [B] portant sur un bien situé [Adresse 8] à [Localité 13].

Suivant actes de commissaire de justice en date des 4 et 6 décembre 2023, Monsieur [F] [A] a fait délivrer aux locataires un congé aux fins de vente du logement à effet au 9 juin 2024.

Monsieur [E] [I] a quitté les lieux mais Madame [L] [Z] [B] s'est maintenue dans les lieux postérieurement à la date d'effet du congé.

Par actes de commissaire de justice en date des 25 et 26 juin 2024, Monsieur [F] [A] a fait assigner Monsieur [E] [I] et Madame [L] [Z] [B] devant le juge des contentieux de la protection auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 27 août 2024 aux fins de :

-valider le congé pour vente délivré les 4 et 6 décembre 2023 pour le 9 juin 2024 minuit relativement au bien donné à bail verbal par Monsieur [F] [A] à Monsieur [E] [I] et Madame [Z] [B] concernant le bien sis [Adresse 8] à [Adresse 12] ([Adresse 3])
-prononcer la résiliation du bail à la date du 9 juin 2024
-déclarer Madame [Z] [B] et Monsieur [E] [I] occupants sans droit ni titre et en conséquence,
-ordonner l'expulsion de Madame [Z] [B] et Monsieur [E] [I] du logement situé [Adresse 10] ainsi que celle de toute personne y demeurant de leur chef au besoin avec le concours d'un serrurier et de la force publique
-débouter Madame [Z] [B] et Monsieur [E] [I] de toute demande de délais pour partir
-condamner solidairement Madame [Z] [B] et Monsieur [E] [I] au paiement d'une indemnité d'occupation fixée à hauteur de 1.500€ jusqu'à la vidange effective des lieux, à titre subsidiaire fixer cette indemnité à hauteur de 700€ par mois
-condamner solidairement Madame [Z] [B] et Monsieur [E] [I] au paiement de la somme de 6.300€ au titre des loyers impayés
-condamner solidairement Madame [Z] [B] et Monsieur [E] [I] au paiement d'une indemnité de 1.500€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont frais de congés, PV de constat en date du 10 juin 2024
-ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel et sans caution

L'affaire a fait l'objet d'une mise en état au cours de laquelle plusieurs renvois ont été opérés, à la demande des parties, pour conclusions, puis a ensuite été fixée pour être plaidée le 17 février 2025.

Par conclusions oralement reprises à l'audience, Monsieur [F] [A], représenté par son conseil, sollicite, au visa de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, de :

-valider le congé pour vente délivré les 4 et 6 décembre 2023 pour le 9 juin 2024 minuit relativement au bien donné à bail verbal par Monsieur [F] [A] à Monsieur [E] [I] et Madame [Z] [B] concernant le bien sis [Adresse 8] à [Localité 13]
-prononcer la résiliation du bail à la date du 9 juin 2024
-Constater le désistement d'action et d'instance de Monsieur [F] [A] à l'encontre de Monsieur [E] [I]
-déclarer Madame [Z] [B] occupante sans droit ni titre et en conséquence,
-ordonner l'expulsion de Madame [Z] [B] du logement situé [Adresse 10] ainsi que celle de toute personne y demeurant de son chef au besoin avec le concours d'un serrurier et de la force publique
-débouter Madame [Z] [B] de toute demande de délais pour partir
-débouter Madame [Z] [B] de toutes ses demandes
-condamner Madame [Z] [B] au paiement d'une indemnité d'occupation fixée à hauteur de 1.500€ jusqu'à la vidange effective des lieux, à titre subsidiaire fixer cette indemnité à hauteur de 700€ par mois à compter du 10 juin 2024
-condamner Madame [Z] [B] au paiement d'une indemnité de 1.500€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont frais de congés, PV de constat en date du 10 juin 2024
-ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel et sans caution

Il expose avoir consenti un bail verbal au profit de Monsieur [I] et que, compte tenu de leurs liens amicaux et du fait que cela ne devait durer que quelques mois, il était convenu un prix d'ami à hauteur de 700€ par mois, bien en dessous du prix du marché d'environ 1.500€. Il soutient que le bail a pris effet le 10 juin 2015 pour une durée de trois ans conformément à la loi du 6 juillet 1989 et qu'il s'est tacitement reconduit pour la même durée à deux reprises. Il précise que par le jeu de la cotitularité prévue par l'article 1751 du Code civil, Madame [B], compagne de Monsieur [I] est devenue cotitulaire du bail. Il explique avoir fait délivrer un congé pour vente et qu'un état des lieux de sortie et remise des clefs pour la date du 10 juin 2024 a été prévu, mais qu'il n'a pas été procédé à la remise des clefs, les lieux étant toujours occupés par Madame [B]. Il précise que Monsieur [I] a quitté le logement et qu'il n'y a plus lieu de maintenir la procédure à son encontre. Il allègue que Madame [B] se maintient abusivement dans les lieux de sorte qu'il ne lui sera accordé aucun délai pour quitter les lieux et qu'elle a empêché que les visites de l'agence puissent se mettre en place. Il sollicite le prononcé de la validité du congé pour vente et la fixation d'une indemnité d'occupation à la somme de 1.500€.
Il indique que Madame [B] qui soutient qu'elle s'est plaint, à compter du mois de février 2023, de désordres au sein du logement et a sollicité des travaux au bailleur ne produit aucun élément à l'appui de cette allegation, et que les locataires n'ont jamais écrit à leur bailleur pour se plaindre de désordres ou de travaux qui seraient nécessaires. Il soutient avoir qualité à agir dans le cadre de la présente procédure agissant en qualité de propriétaire et verse une attestation de propriété ainsi que les taxes foncières de 2023 et 2024. Il estime en outre que le congé est valable dès lors qu'il est propriétaire du bien, que le congé délivré est parfaitement précis en ce qu'il reprend la désignation du bien telle qu'elle est indiquée sur l'attestation de propriété notariée, que le préavis de six mois a été respecté et que le prix n'est pas excessif en ce qu'il correspond à l'estimation d'une agence immobilière. Il ajoute qu'il n'y a aucun motif frauduleux et qu'il a l'intention de vendre le bien.
Il soutient que Madame [B], occupante sans droit ni titre depuis le 9 juin 2024, n'est plus locataire à partir de cette date et ne peut se prévaloir de demandes relatives à la réalisation de travaux sous astreinte. Il s'oppose aux demandes indemnitaires formées par la défenderesse et à l'octroi de délais pour quitter les lieux.
Il précise que si l'arriéré au titre des loyers a été régularisé en imputant les versements sur les échéances les plus anciennes, aucune somme n'a été versée depuis la résiliation du bail.

Par conclusions, Monsieur [E] [I], représenté par son conseil, sollicite, au visa de l'article 395 du Code de procédure civile, de :
-Lui donner acte de son acceptation du désistement d'action et d'instance de Monsieur [A]

-Laisser les frais irrépétibles ainsi que les dépens à la charge de chacune des parties

Il expose que Monsieur [A] lui a consenti à lui et à sa partenaire de PACS, Madame [B], un bail verbal pour le logement litigieux moyennant un loyer de 700€ et que ce contrat de bail verbal a été tacitement reconduit à trois reprises pour arriver à échéance le 9 juin 2024. Il indique s'être séparé de Madame [B] au mois de juin 2017, date à laquelle il a quitté le logement et que Madame [B] s'est maintenue dans les lieux. Il explique avoir proposé à son ex-partenaire de PACS, Madame [B], d'occuper le bien indivis dont ils sont propriétaires à [Localité 17] et ainsi permettre la libération du logement de son ami, Monsieur [A] et qu'il n'a reçu aucune réponse de Madame [B]. Il indique que suite à la signature d'un protocole d'accord transactionnel le 26 décembre 2024, Monsieur [A] a notifié des conclusions de désistement d'action et d'instance à son encontre, désistement qu'il accepte.

Par conclusions, Madame [L] [Z] [B], représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :

-Débouter Monsieur [F] [A] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions formulées à son encontre
-annuler le congé pour vente délivré les 4 et 6 décembre 2023 pour le 9 juin 2024 minuit relativement au bien donné à bail verbal par Monsieur [F] [A] à Monsieur [E] [I] et Madame [Z] [B] concernant le bien sis [Adresse 8] à [Localité 13]
-déclarer non valide le congé à la demande de Monsieur [A], faute de justification du caractère réel de son intention de vendre
-condamner Monsieur [F] [A] à lui verser la somme de 5.000€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral qu'elle a subi à la suite du congé pour vente frauduleux qui a été délivré suivant exploit d'huissier du 4 et 6 décembre 2023 pour le 9 juin 2024
-condamner Monsieur [F] [A] à exécuter ou faire exécuter dans un délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir les travaux nécessaires pour remédier à l'insalubrité des lieux loués à savoir :
-faire remplacer les menuiseries vétustes dudit logement, les fenêtres laissant anormalement passer l'air hors grille de ventilation (porte d'entrée et fenêtre souillarde)
-procéder à minima au comblement des fissures et à la réfection des revêtements dégradés
-faire mettre en conformité la ventilation du logement en indiquant le mode de ventilation retenu
-rechercher toutes les causes de la présence d'humidité et y remédier de façon durable
-procéder aux travaux de dératisations et d'extermination des nuisibles présents dans le logement ainsi que des travaux de remise en état d'assainissement des lieux loués

-et à défaut pour Monsieur [F] [A] de s'exécuter dans le délai susmentionné, le condamner au paiement d'une astreinte financière provisoire d'un montant de 100€ par jour ouvrable de retard à son bénéfice pendant une durée de 90 jours en application des dispositions de l'article L131-2 du code des procédures civiles d'exécution
-ordonner la suspension des effets du bail liant les parties à raison de l'insalubrité des lieux et en conséquence:
-l'autoriser à ne plus s'acquitter de son loyer jusqu'à la réalisation par son bailleur des travaux de remise en état qui s'imposent
-condamner Monsieur [F] [A] à la reloger et ou à défaut à supporter les frais de son relogement pendant toute la durée des travaux de remise en état du logement loué jusqu'à sa réintégration des lieux
-condamner Monsieur [F] [A] à lui verser la somme de 16.800€ à titre d'indemnisation de son préjudice de jouissance, correspondant au remboursement intégral des loyers depuis le mois de février 2023 date de constat de l'insalubrité des lieux loués
-condamner Monsieur [F] [A] succombant à son encontre au paiement de la somme de 1.500€ par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure

A titre subsidiaire,
-lui accorder les plus larges délais de paiement et ainsi la possibilité de s'acquitter des condamnations prononcées à son encontre en 36 mensualités
-lui accorder et tout occupant de son chef, en application des articles L412-3 et L412-4 des procédures civiles d'exécution, un délai de 6 mois pour libérer les lieux et dire qu'en conséquence, il sera sursis à l'exécution de la mesure d'expulsion pendant ce délai
-dire n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile par mesure d'équité
-statuer ce que de droit sur les dépens

En tout état de cause,
-écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

Elle soutient qu'à compter du mois de février 2023, les locataires devaient se plaindre de désordres au sein du logement et invitaient leur bailleur à effectuer des travaux d'entretien et de remise en état lui incombant, que le bailleur refusait d'accéder à leurs demandes et préférait leur délivrer un congé pour vente plutôt que d'effectuer des travaux d'entretien. Elle conteste la validité du congé et explique se maintenir dans les lieux.
Elle soulève l'irrecevabilité des demandes formulées par Monseur [A] en raison de l'absence de justification de sa qualité à agir et de ce qu'il est propriétaire de l'immeuble. Elle soutient en outre que le congé qui lui a été délivré est nul en ce que Monsieur [A] ne démontre pas être habilité pour délivrer congé, que le congé n'a pas été délivré 6 mois avant l'échéance du bail, qu'il doit être annulé à raison de l'imprécision de ce congé sur le bien vendu et surtout du prix excessif auquel le bien a été proposé aux locataires dans le cadre de leur droit de préemption. Elle ajoute qu'en outre le motif annoncé est frauduleux, le bailleur ne souhaitant pas vendre le logement mais se débarasser de sa locataire en raison du différend intervenu entre eux sur l'état du logement loué.
Elle sollicite le rejet de la demande de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente à 1.500€. Elle réclame en outre l'indemnisation de son préjudice moral à raison de la délivrance d'un congé frauduleux et d'une volonté de l'expulser sans décision de justice. Elle demande enfin la condamnation du bailleur à faire réaliser des travaux sous astreinte, la suspension des effets du bail en raison de l'insalubrité du logement, la suspension du paiement du loyer jusqu'à la réalisation desdits travaux ainsi que le remboursement des loyers versés depuis le mois de février 2023.
Elle sollicite à titre subsidiaire des délais de paiement et l'octroi de délais pour quitter les lieux au visa des articles L412-3 et L412-4 du Code des procédures civiles d'exécution expliquant qu'elle se retrouverait dans une situation plus que compliquée et devrait trouver en urgence une solution de relogement et en indiquant qu'elle est en invalidité.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes dirigées à l'encontre de Monsieur [E] [I]

Monsieur [F] [A] se désiste de l'ensemble de ses demandes dirigées à l'égard de Monsieur [E] [I], ce désistement étant accepté par ce défendeur.

Sur la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir

Aux termes de l'article 31 du Code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le

droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En outre, l'article 32 du code précité prévoit qu'est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

En vertu de l'article 122 dudit Code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l'espèce, Madame [B] soulève l'irrecevabilité des demandes de Monsieur [A] au motif que ce dernier ne démontrerait pas sa qualité de propriétaire du bien donné à bail.

Il ressort de l'attestation notariée datée du 29 avril 2011 et des taxes foncières pour les années 2023 et 2024 que Monsieur [F] [A] est propriétaire du bien sis [Adresse 8] à [Localité 13], donné à bail à Monsieur [I] et Madame [B].

Il avait donc qualité pour délivrer aux locataires un congé pour vente.

Pour les raisons ci-avant exposées, il convient de déclarer Monsieur [F] [A] recevable en ses demandes.

Sur l'application de la loi du 6 juillet 1989

A titre liminaire, il convient de relever que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sont applicables au bail verbal. En effet, malgré l'exigence d'un écrit pour conclure un bail d'habitation posée par l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, le bail verbal est valable.

À ce bail verbal s'appliquent automatiquement les règles de la loi du 6 juillet 1989 et notamment, celles relatives à la durée et au renouvellement du bail.

En l'espèce, le bail a été en l'espèce consenti par un bailleur personne physique de sorte que c'est la durée légale de 3 ans qui était applicable et qu'au terme de cette durée, le principe est celui d'une tacite reconduction sauf congé délivré par le bailleur.

Sur la validité du congé et l'expulsion

L'article 15 I et II de la loi du 6 juillet 1989 impose, à peine de nullité du congé pour vente, l'indication du motif invoqué, la mention du prix et des conditions de la vente ainsi que la reproduction des termes des cinq premiers alinéas du II de l'article 15 de la loi. En outre, le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Au surplus, le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats, des déclarations des parties et de l'application de la loi du 6 juillet 1989 au bail verbal, que Monsieur [A] a consenti un bail verbal à Monsieur [I] et Madame [B] portant sur un local d'habitation sis [Adresse 8] à [Localité 13] pour une durée de 3 ans reconductible lequel a été reconduit tacitement à plusieurs reprises.

Il est constant que Monsieur [A] a fait délivrer à Monsieur [I] et Madame [B], par actes de commissaire de justice des 4 et 6 décembre 2023, un congé pour vente à effet au 9 juin 2024.

Madame [B] allègue de la nullité du congé délivré pour plusieurs motifs:

-sur la qualité de Monsieur [A] à pouvoir délivrer un congé et offrir le bien à la vente :

L'attestation notariée datée du 29 avril 2011 et les taxes foncières pour les années 2023 et 2024 démontrent que Monsieur [F] [A] est propriétaire du bien sis [Adresse 8] à [Localité 13], de sorte que ce dernier avait qualité aux fins de délivrer un congé pour vente à Monsieur [I] et Madame [B].

-sur le délai de préavis de 6 mois :

Madame [B] allègue que ce délai de préavis n'a pas été respecté dès lors que le bail a pris effet le 1er juin 2015 et non le 10 juin 2015 sans apporter aucun élément au soutien de ses dires. Or, il résulte de l'attestation du 15 février 2025 de Monsieur [E] [I], autre locataire du bien, qu'il est entré en location le 10 juin 2015. Par ailleurs, la date de prise d'effet du bail au 10 juin 2015 est corroborée par l'attestation d'assurance fournie par Monsieur [E] [I].

Ainsi, la date d'effet du bail à prendre en compte est le 10 juin 2015. Le congé pour vente ayant été délivré par actes de commissaire de justice des 4 et 6 décembre 2023 avec une date d'effet au 9 juin 2024, le délai de préavis de six mois est respecté.

-sur l'imprécision du congé alléguée quant au bien vendu :

Si Madame [B] soutient que le congé est imprécis en ce qu'il ne fait ni mention de la date de construction de l'immeuble, ni de sa superficie et que la cave est précisée comme étant une chambre alors qu'en réalité ce ne peut être considérée comme une chambre, il y a lieu de relever que le congé pour vente reprend exactement la désignation du bien telle qu'elle est mentionnée dans l'attestation notariée du 29 avril 2011. Le congé indique ainsi l'adresse du bien ainsi qu'une description détaillée des lieux " une échoppe simple, partie sur terre-plein, partie sur cave aménagée (une chambre) avec jardin à la suite composée d'une entrée, un séjour avec cuisine américaine, une souillarde, deux chambres, une salle de bains et water-closets. Figurant au cadastre savoir: section [Cadastre 14] [Adresse 16] /Surface 00ha 01a 43 ca /Nature SOL".

La description du bien dans le congé est particulièrement précise et détaillée permettant d'éclairer le locataire sur son choix ou non de se porter acquéreur du bien.

Partant, Madame [B] échoue à soutenir que le congé délivré serait imprécis quant au bien vendu étant précisé que la date de construction n'est pas un élément devant obligatoirement et, à peine de nullité, figurer sur le congé. Par ailleurs, s'agissant de la superficie, la surface est donnée dans le congé. Enfin, s'agissant de la cave, il est expressément indiqué que le bien dispose d'une cave "aménagée" (une chambre)". Les motifs opposés par la défenderesse sont dès lors inopérants.

Au surplus, si Madame [B] soutient que le congé ne satisfait pas à l'exigence de faire connaître au locataire les conditions de la vente projetée pour le local pris à bail, il ressort expressément du congé pour vente qui lui a été délivré sous le paragraphe " offre de vente " les conditions de la vente projetée et plus précisément : " Les conditions de la vente projetée, en cas d'acceptation de la présente offre, étant le versement comptant du prix le jour de la signature de l'acte authentique de vente passé devant le Notaire, frais à la charge de l'acquéreur et suivant les autres conditions de droit et d'usage". Madame [B] fait donc preuve d'une réelle mauvaise foi en soutenant que le bailleur n'a pas satisfait à cette exigence.

-Sur le prix proposé :

Si Madame [B] soutient que le prix auquel le bien lui a été proposé à hauteur de 550.000€ au titre du droit de préemption est excessif au regard du mauvais état de la maison, le bailleur n'ayant pas donné suite aux demandes de travaux d'entretien formulée par ses soins, elle ne produit aucun élément au soutien de ses allégations et ne verse ainsi ni estimation de la valeur établie par une agence locative ni de prétendues demandes de travaux formulées au bailleur. Au contraire, Monsieur [A] verse aux débats une attestation de l'agence immobilière EFFICITY laquelle retient une estimation entre 500.000€ et 550.000€. Ainsi, aucun élément ne permet de considérer que le prix proposé est excessif.

-Sur le motif frauduleux allégué par Madame [B] :

Madame [B], qui soutient que, nonobstant le motif du congé à savoir la vente du logement, la volonté de Monsieur [A] est de louer de nouveau son bien à d'autres locataires après avoir donné congé et ce au prix du marché dès lors qu'il était donné à bail à un prix de 700€ en raison des liens d'amitié liant le bailleur à Monsieur [I], n'apporte aucun élément probant objectif permettant de corroborer ses dires.

L'estimation de la valeur du bien par l'agence EFFICITY, le diagnostic de performance énergétique réalisé le 15 mars 2024 et le courriel de Monsieur [A] du 16 décembre 2023 versés aux débats caractérisent au contraire l'intention de Monsieur [A] de vendre son bien.

Par ailleurs, l'allégation de Madame [B] selon laquelle le congé n'a été délivré que dans le seul objectif de l'expulser et se soustraire à son obligation d'entretien du logement loué et ce alors qu'elle a dénoncé la vétusté des lieux et a demandé à son bailleur d'intervenir n'est pas fondé. Elle n'a jamais fait état de la vétusté du logement ni n'a sollicité son bailleur en vue de la réalisation de travaux. Elle ne produit aucun courrier, SMS ou courriel en ce sens.

Partant, elle échoue à caractériser le motif frauduleux du congé délivré.

En tout état de cause, au vu de l'ensemble de ces éléments, le congé comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 15 I et II de la loi du 6 juillet 1989 en ce qu'il contient l'indication du motif invoqué, la mention du prix et des conditions de la vente ainsi que la reproduction des termes des cinq premiers alinéas de l'article 15 II de la loi précitée. Au surplus, il a été délivré par le bailleur dans un délai de six mois. Partant, le congé est valable.

Dès lors, Madame [B] sera déboutée de ses demandes tendant à voir annuler le congé et le déclarer non valide.

Le bail a ainsi été résilié à la date du 9 juin 2024.

En se maintenant dans les lieux à l'expiration du délai imparti soit depuis le 10 juin 2024, Madame [B] est devenue occupante sans droit ni titre ce qui constitue un trouble manifestement illicite à l'égard de Monsieur [F] [A] auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion de la défenderesse à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Par suite, Monsieur [F] [A] est fondé à faire ordonner l'expulsion de Madame [B] et de tous occupants de son chef.

Sur l'indemnité d'occupation

Au regard de la résiliation du bail, Monsieur [F] [A] est fondé à demander le paiement d'une indemnité d'occupation à l'encontre de Madame [B], devenue occupante sans droit ni titre à compter du 10 juin 2024. Cette indemnité doit correspondre au préjudice réel que subit le bailleur, c'est-à-dire à la valeur locative des lieux et au dommage résultant de la privation de la faculté de disposer de son bien.

Il en découle qu'une indemnité ne peut être réclamée au-delà du montant du loyer.

Monsieur [A] soutient que l'indemnité d'occupation doit être fixée à la somme de 1.500€ au regard des différentes estimations effectuées par les agences immobilières et à titre subsidiaire à la somme de 700€.

Or, il est constant que le montant du loyer a été fixé entre les parties à la somme de 700€ et que les locataires se sont toujours acquittés de cette somme pendant le cours du bail. Partant, il y a lieu de fixer l'indemnité d'occupation à la somme de 700€.

Dès lors, Madame [B] sera condamnée, en deniers ou quittances, au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant (700€ par mois à la date de l'audience), à compter du 10 juin 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes reconventionnelles émises par Madame [B] à titre principal

-Sur la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral

Dans la mesure où le congé a été validé et où Madame [B] a été déboutée de ses demandes tendant à annuler le congé et à le déclarer non valide, sa demande formée à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu'elle a subi à la suite du congé pour vente délivré sera rejetée.

De plus elle en démontre pas que Monsieur [F] [A] aurait tenté de lui faire quitter les lieux avant d'obtenir une decision autorisant son expulsion et ne peut donc se prévaloir d'un prejudice indemnisable.

-Sur les demandes de condamnation à réaliser des travaux sous astreinte, de suspension des effets du bail, de suspension du montant du loyer et de relogement

Madame [B], devenue occupante sans droit ni titre depuis le 10 juin 2024, n'a plus qualité à solliciter la réalisation de travaux sous astreinte ni une suspension du paiement du loyer jusqu'à la réalisation des travaux ni une condamnation de Monsieur [A] à la reloger ou à défaut à supporter les frais de relogement pendant la durée des travaux. Il convient donc de la débouter ses demandes de ces chefs.

Par ailleurs, la demande de suspension des effets du bail en raison de l'insalubrité des lieux est devenue sans objet au regard de la résiliation du bail le 9 juin 2024. En tout état de cause, elle échoue à caractériser, pour les raisons évoquées ci-avant, l'insalubrité des lieux ainsi qu'un manquement du bailleur à ses obligations de délivrer un logement décent.

-Sur la demande d'indemnisation de son préjudice de jouissance

Madame [B] sollicite la condamnation de Monsieur [A] à lui verser la somme de 16.800€ à titre d'indemnisation de son préjudice de jouissance correspondant au remboursement intégral des loyers depuis le mois de février 2023, date de constat de l'insalubrité des lieux loués.

Il résulte des pièces versées aux débats et des déclarations de la locataire qu'elle occupe sans interruption depuis son entrée dans les lieux, le bien donné à bail.

Il est constant qu'aucun arrêté d'insalubrité n'a été rendu concernant ce logement.

Par ailleurs et surtout, si Madame [B] allègue avoir dénoncé dès le mois de février 2023 les désordres au sein du logement et avoir invité le bailleur à effectuer des travaux d'entretien et de remise en état lui incombant, elle ne produit aucun courrier, SMS, courriel ou autre élément démontrant l'existence de désordres à compter du mois de février 2023, de ce qu'elle aurait informé son bailleur de l'existence de tels désordres et une quelconque demande de travaux.

Il ressort au contraire du courriel de Monsieur [C] [J], de l'agence immobilière EFFICITY, en date du 12 février 2025 que ce dernier indique, qu'après avoir visité la maison le 13 mars 2024, il n'a pas constaté que le bien était en mauvais état.

Partant, elle échoue à caractériser un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent à compter du mois de février 2023.

Au surplus, il y a lieu de relever qu'elle se contente de verser aux débats un procès-verbal de constat en date du 13 janvier 2025, date à laquelle elle n'est plus locataire du bien, étant occupante sans droit ni titre depuis le 10 juin 2024. Par ailleurs, il convient de souligner qu'elle n'est pas présente lors de la venue du commissaire de justice et a demandé à une amie de se rendre sur place et de donner l'accès au local d'habitation. En tout état de cause, aucun des éléments constatés dans le procès-verbal ne permet d'établir de manière certaine qu'ils sont imputables au bailleur.

Madame [B] sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les demandes reconventionnelles émises par Madame [B] à titre subsidiaire

-Sur la demande de délai de paiement

Madame [B] sollicite des délais de paiement pour s'acquitter de toutes sommes qui seraient mises à sa charge.
Monsieur [A] a indiqué que l'arriéré au titre des loyers impayés a été apuré mais que sont dues les indemnités d'occupation depuis la fin du contrat. Il a précisé que les paiements ont été imputés sur les échéances les plus anciennes.
Á cet égard les pièces produites par Madame [B] sont insuffisantes pour justifier qu'elle soit à jour au mois de février 2025 comme elle l'indique.

De plus elle ne produit aucun justificatif quant à sa situation, permettant d'apprécier la réalité de ses difficultés.

Dans ces conditions sa demande de délais de paiement ne peut qu'être rejetée.

-Sur la demande de délai pour quitter les lieux

L'article L.412-3 du Code des procédures civiles d'exécution prévoit que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

En outre, l'article L. 412-4 du code précité précise, quant à lui, que ces délais ne peuvent, en aucun cas, être inférieurs à un mois ni supérieurs à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l'espèce, Madame [B] sollicite l'octroi d'un délai de six mois pour quitter les lieux.

Monsieur [A] s'oppose à cette demande.

Elle ne produit aucun élément démontrant qu'elle aurait effectué des démarches de relogement tant dans le parc privé qu'au moyen d'une demande de logement social.

Par ailleurs, si elle soutient qu'en cas d'expulsion, elle se retrouverait dans une situation plus que compliquée et devrait trouver en urgence une solution de relogement, il ressort des écritures de Monsieur [I] corroborées par ses dires dans le cadre du procès-verbal du 10 juin 2024 que ce dernier lui a proposé d'occuper le bien indivis dont ils sont propriétaires à [Localité 17] et ainsi permettre la libération du logement et qu'elle n'a apporté aucune réponse.

Si Madame [B] soutient qu'elle ne pourra pas s'installer dans cette maison qu'elle détient en indivision au motif que Monsieur [I] en sollicite l'attribution préférentielle en justice dans le cadre d'une action, elle ne produit aucun élément corroborant ses dires.

Enfin, Madame [B] qui allègue être en invalidité ne fournit aucune pièce.

Il convient de relever que la défenderesse a d'ores et déjà eu près de 11 mois pour quitter les lieux depuis le 10 juin 2024 jusqu'à ce jour, et que Monsieur [A] est ainsi pénalisé depuis plusieurs mois par le maintien de Madame [B] dans le bien, bien dont il ne peut disposer pour le vendre.
En conséquence, au vu des situations respectives des parties, il y a lieu de débouter Madame [B] de sa demande de délai pour quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires

Madame [B] succombant principalement à l'instance sera condamnée au paiement des dépens sans comprendre ni le coût du congé pour vente délivré lequel incombe au bailleur et n'a pas été délivré en raison d'un manquement de la locataire à ses obligations, ni le coût du procès-verbal de constat en date du 10 juin 2024 exposé certes à titre probatoire par le demandeur, mais sans qu'il s'agisse d'un acte nécessaire à la régularité de la procédure.

Condamnée aux dépens, elle sera déboutée de sa demande formée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile formée à titre principal.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. Il convient de condamner Madame [B] à verser à Monsieur [A] la somme de 1.000€.

En application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision, aucun élément en l'espèce ne justifiant qu'elle soit écartée.

PAR CES MOTIFS