TJ 06088, 25 avr. 2025, RG 20/04180

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : Société AVA 2016 c/ Syndicat [Adresse 7], S.A.R.L. Regie Immobiliere de Gestion, S.A.S. Sud Azur

N° 25/
Du 25 Avril 2025

4ème Chambre civile
N° RG 20/04180 - N° Portalis DBWR-W-B7E-NFJV

Grosse délivrée à

Me Marc MANCINI

Me Nathalie MOONS

la SELARL PRC AVOCAT

Me Olivier TAFANELLI

expédition délivrée à

le 25 Avril 2025

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt cinq Avril deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 9 Janvier 2025, le prononcé du jugement étant fixé au 10 mars 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.
PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 25 Avril 2025, après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Société AVA 2016, prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Olivier TAFANELLI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEURS:

Syndicat des copropriété [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice
[Adresse 7]
[Localité 6]
représentée par Me Marc MANCINI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.A.R.L. REGIE IMMOBILIERE DE GESTION, prise en la personne de son Gérant en exercice
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me Nathalie MOONS, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

S.A.S. SUD AZUR, prise en la personne de son Président en exercice
[Adresse 5]
[Localité 6]
représentée par Maître Philippe RIBEIRO DE CARVALHO de la SELARL PRC AVOCAT, avocats au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

La société Ava 2016, société civile immobilière de droit monégasque, est propriétaire d’un lot dans un ensemble immobilier situé [Adresse 7] à [Localité 6], dénommé « [Adresse 7] ».

L’assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 4 septembre 2020 et a désigné la société Régie Immobilière de Gestion en qualité de syndic en remplacement de la société Sud Azur au terme des résolutions n° 06-1, 06-2, 06-3 et 06-4.

Par acte du 19 novembre 2020, la société Ava 2016 a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 7] », la société Régie Immobilière de Gestion et la société Sud Azur aux fins d’obtenir le prononcé de la nullité des résolutions n° 06-1 à 06-4 de l’assemblée générale du 4 septembre 2020 ainsi que l’indemnisation de son préjudice.

Dans ses dernières conclusions communiquées le 10 janvier 2023, la société Ava 2016 sollicite :

- le prononcé de la nullité des résolutions n° 06-1, 06-2, 06-3 et 06-4 de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 septembre 2020,

- la condamnation de la société Régie Immobilière de Gestion et de la société Sud Azur à lui payer chacune la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts,

- la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires « [Adresse 7] », de de la société Régie Immobilière de Gestion et de la société Sud Azur à lui verser la somme de 4.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que les résolutions 06-1 à 06-4 de l’assemblée générale du 4 septembre 2020 sont nulles pour trois motifs. Elle fait valoir que, en méconnaissance de l’article 11 – I., 4°, du décret du 17 mars 1967, les projets de contrats de syndic des sociétés ANA, Syngestone n’étaient pas annexé à la convocation à cette assemblée. Elle ajoute qu’alors que l’article 50 du règlement de copropriété prévoit que le bureau est composé de deux scrutateurs, un seul a été élu nonobstant le fait que deux copropriétaires étaient présents à l’assemblée. Elle précise que le secrétaire de séance a été remplacé en cours de séance sans qu’il soit procédé à un nouveau vote pour le désigner, ce qui constitue également une irrégularité dans la composition du bureau. Elle soutient enfin que, contrairement aux mentions du procès-verbal d’assemblée générale, il n’a été procédé qu’à un seul vote pour désigner le syndic et non au vote distinct des résolutions 6-1 et 6-2. Elle conclut donc à la nullité des quatre résolutions contestées.

Elle estime que la société Sud Azur a engagé sa responsabilité délictuelle en commettant des irrégularités dans la tenue de l’assemblée générale et la rédaction de son procès-verbal. Elle expose l’une des copropriétaires a voté par correspondance mais que son formulaire ne contenait pas les candidatures des cabinets ANA et Syngestone aux fonctions de syndic. Elle explique que le représentant de la société Sud Azur a influencé le vote de M. [T] pour le convaincre de voter pour le cabinet RIG qu’il avait choisi pour lui succéder aux fonctions de syndic, ce qui lui a causé un préjudice car elle souhaitait que le cabinet ANA soit désigné.

Elle considère également que la société RIG, élue syndic dans des conditions contraires à la loi, a commis une faute à son égard à l’origine d’un préjudice dont il évalue également la réparation à la somme de 5.000 euros.

Dans ses écritures n°2 notifiées le 11 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 7] » situé [Adresse 7] à [Localité 6], conclut au débouté ainsi qu’à la condamnation de la société Ava 2016 à lui payer les sommes suivantes :

- 5.000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive,

- 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il explique que, le 18 juin 2020, la société Sud Azur a adressé une convocation à l’assemblée générale du 13 juillet 2020 dont l’ordre du jour prévoyait notamment la démission de ce syndic pour raison de santé et le vote pour la désignation d’un nouveau syndic parmi les candidatures de la société RIG et de la société ANA. Il expose que cette assemblée n’a pas pu être tenue, raison pour laquelle la société Sud Azur a convoqué le 17 juillet 2020 une nouvelle assemblée générale le 4 septembre 2020 avec le même ordre du jour, notamment l’élection d’un nouveau syndic en joignant le projet de contrat de la société RIG. Il relate que le 15 juillet 2020, le conseil syndical a sollicité l’inscription à l’ordre du jour de la candidature du cabinet Syngestone et que M. [M] a demandé également l’inscription à l’ordre du jour de la candidature de la société ANA. Il indique que le 31 juillet 2020, la société Sud Azur a établi un ordre du jour complémentaire adressé aux copropriétaires en y joignant les projets de contrat de syndic des sociétés Syngestone et ANA versés aux débats si bien que les dispositions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 ont été respectées.

Il fait valoir que l’assemblée générale du 4 septembre 2020 a désigné Monsieur [T] en qualité de scrutateur à l’unanimité et qu’aucun autre copropriétaire ne s’est porté candidat aux fonction de scrutateur et pour cause, seuls deux copropriétaires étaient présents à cette assemblée. Il soutient que l’un avait été désigné président et l’autre scrutateur, ce qui rendait matériellement impossible la désignation de deux scrutateurs en plus du président. Il précise qu’il est constant que lorsque la désignation des deux scrutateurs prévus par le règlement de copropriété est matériellement impossible, l’assemblée générale est régulière. Il fait observer que la demanderesse ne sollicite pas la nullité en son entier de l’assemblée générale, sanction de la composition irrégulière du bureau, mais de quatre résolutions étrangères à l’irrégularité invoquée.
Il fait valoir que les résolutions 6-1 et 6-2 relatives aux candidatures des sociétés RIG et Ana n’ont pas permis d’atteindre la majorité requise par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 si bien qu’il a été procédé à un second vote par application de l’article 25-1 dans le cadre des résolutions 6-3 et 6-4 qui ont fait l’objet de deux votes distincts.

Il dément toute collusion entre le syndic sortant et le syndic nouvellement désigné de manière régulière. Il observer que la société Ava 2016 ne démontre pas que l’élection de la société RIG lui cause un préjudice si bien qu’elle devra être déboutée de ses demandes.

Il considère en revanche que la société Ava 2016 a agi avec une légèreté blâmable en multipliant les procédures affectant le fonctionnement normal de la copropriété, préjudice dont elle considère qu’il devra être réparé.

Dans ses conclusions notifiées le 4 novembre 2021, la société Sud Azur conclut au débouté ainsi qu’à la condamnation de la société Ava 2016 à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle explique qu’agence familiale, elle a exercé pendant plusieurs années les fonctions de syndic de la copropriété [Adresse 7] composé de 8 petites villas jumelées à [Localité 6] mais qu’elle a souhaité cesser son activité et organiser la transition avec un nouveau syndic. Elle expose que la première assemblée initialement prévue le 13 juillet 2020 et convoquée par lettre du 18 juin 2020 n’a pas pu se tenir, raison pour laquelle elle a convoqué une nouvelle assemblée le 4 septembre 2020 par lettre du 17 juillet 2020. Elle indique qu’à la date de la convocation, aucune candidature ne lui était parvenue si bien qu’elle avait annexé à l’ordre du jour le contrat de syndic de la société RIG. Elle précise que le conseil syndical lui a demandé par lettre du 15 juillet 2020 de communiquer deux autres projets de contrat de syndics candidats, ce qui l’a conduite à adresser un ordre du jour complémentaire aux copropriétaires par lettres du 31 juillet 2020 auxquelles étaient annexés les projets de contrat. Elle fait valoir que les copropriétaires avaient les trois projets de contrat lors de l’assemblée générale, celui de la société RIG, celui de la société Syngestone et celui de la société ANA. Elle en déduit que puisque les contrats des candidats aux fonctions de syndic étaient joints à l’ordre du jour complémentaire, elle a respecté les obligations de l’article 11 du décret du 17 mars 1967.

Elle soutient que la nullité supposée de la désignation d’un seul scrutateur ne concerne pas les résolutions 6-1 à 6-4 mais serait de nature à entraîner la nullité de l’ensemble de l’assemblée générale. Elle ajoute qu’il est acquis qu’en l’absence de candidature aux fonctions de scrutateur et lorsqu’est établie l’impossibilité de désigner le second scrutateur prévu par le règlement de copropriété, l’assemblée générale n’est pas nulle. Elle explique que Monsieur [T] a été désigné comme seul scrutateur dans la mesure où le seul autre copropriétaire présent a été désigné président de séance. Or, elle fait valoir que la loi impose la désignation d’un ou plusieurs scrutateurs de séance et que le règlement de copropriété prévoit qu’il est formé un bureau composé de deux scrutateurs désignés parmi les deux membres de l’assemblée présent. Elle souligne qu’un seul membre supplémentaire était présent si bien que le règlement de copropriété n’a pas été violé et que la loi a été respectée.

Dans ses écritures en réplique et récapitulatives communiquées le 7 mars 2024, la société Régie Immobilière de Gestion (RIG) conclut au débouté ainsi qu’à la condamnation de la société Ava 2016 à lui verser la somme de 5.000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive ainsi que de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Rappelant que l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le recours en contestation des décisions d’assemblée générale doit être exercé dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal d’assemblée générale, elle soutient que la société Ava 2016 est forclose en son action. Elle fait valoir que cette forclusion est une fin de non-recevoir pouvant être soulevée en tout état de cause et devant être relevée d’office en raison de son caractère d’ordre public nonobstant la compétence exclusive dévolue au juge de la mise en état pour en connaître par l’article 789 du code de procédure civile. Elle considère que l’assemblée générale s’étant réunie le 4 septembre 2020 et l’assignation ayant été délivrée le 19 novembre 2020, l’action de la société Ava 2016 qui ne justifie pas de la date de réception du procès-verbal de l’assemblée contestée est irrecevable à agir en nullité.

Sur le fond, elle expose qu’un copropriétaire peut agir sur le fondement de la responsabilité délictuelle à l’encontre d’un syndic à condition de démontrer une faute, un préjudice et un lien de causalité par application de l’article 1240 du code civil. Or, elle considère que la société Ava 2016 ne démontre pas qu’elle a commis une faute causale d’un préjudice personnel. Elle fait observer qu’elle n’a pas convoqué l’assemblée contestée et qu’elle a adressé son projet de contrat joint à l’ordre du jour. Elle ajoute que les projets de contrat des syndics candidats ont bien été adressés aux copropriétaires mais qu’en tout état de cause le non-respect de l’obligation de mise en concurrence n’entraîne pas la nullité de la désignation du syndic conformément à l’article 21 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019. Elle fait observer que la demanderesse communique elle-même la convocation et les annexes à l’assemblée générale démontrant que son contrat de syndic était communiqué aux copropriétaires si bien qu’elle soutient que sa désignation est régulière. Enfin, elle dément que son gérant ait assuré le secrétariat de l’assemblée générale litigieuse qui s’est déroulée dans les locaux de son prédécesseur. Elle ajoute que Mme [D] n’a pas voté par correspondance mais était représentée à l’assemblée litigieuse par Monsieur [T], parfaitement en mesure d’émettre un vote. Elle conclut que les demandes de nullité devront être rejetées et que le préjudice causé par la procédure qu’elle considère abusive devra être réparé.

La clôture de la procédure est intervenue le 31 octobre 2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 9 janvier 2025. La décision a été mise en délibéré au 10 mars 2025 prorogé au 25 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de la forclusion.

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.

Le délai de deux mois pour agir est un délai de forclusion qui ne peut être interrompu que par l'assignation délivrée au syndicat des copropriétaires.

L’article 64 du décret du 17 mars 1967 prévoit, en son premier alinéa, que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Ce texte ajoute que le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Dès lors, le point de départ du délai de recours en contestation des assemblées générales commence à courir le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée.

La demande ne peut être déclarée irrecevable sans que soit recherchée la date à laquelle la lettre recommandée avec demande d'avis de réception a fait l'objet d'une première présentation au domicile du copropriétaire.

Il est acquis que c’est au syndicat des copropriétaires qu’incombe la preuve de la notification, en produisant notamment l’avis de réception, à défaut de quoi il ne peut pas opposer au copropriétaire qu'il est forclos à contester la décision de l'assemblée générale.

En l’espèce, la société RIG qui soulève la forclusion du recours ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de la date de notification du procès-verbal d’assemblée générale du 4 septembre 2020 constituant le point de départ du délai de deux mois pour agir en nullité.

Or, cette preuve pèse sur le syndicat ou son syndic de l’expiration du délai de recours qui n’a pas pour point de départ la date de l’assemblée mais celle de la notification au copropriétaire demandeur du procès-verbal dans les formes prescrites.

Aucune pièce versée aux débats, et notamment un accusé de réception, ne permet de fixer cette date de sorte que le moyen tiré de la forclusion sera rejeté et que l’action de la société Ava 2016 sera déclarée recevable.

Sur la demande principale de nullité des résolutions 6-1 à 6-4 de l’assemblée générale du 4 septembre 2020.

1. Sur le moyen tiré du non-respect de l’article 11, I., 4° du décret du 17 mars 1967.

L’article 13 du décret du 17 mars 1967 énonce que l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11 – I.

L’article 11 de ce décret prévoit, dans son I., les documents nécessaires à la validité de la décision dont le ou les projets de contrat du syndic lorsque l’assemblée est appelée à désigner le représentant du syndicat.

Par ailleurs, selon l’article 10, alinéa 1er du décret du 17 mars 1967, à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l’ordre du jour d'une assemblée générale.

Aucun texte n'interdit au syndic de compléter l’ordre du jour initial par une nouvelle notification adressée aux copropriétaires dans le délai prévu par le décret du 17 mars 1967.

Ainsi, le syndic de copropriété qui convoque une assemblée générale est parfaitement libre de compléter cet ordre du jour de l’assemblée générale, déjà convoquée, par une nouvelle notification à condition qu’elle soit faite dans les formes requises et qu'elle respecte le délai de convocation de 21 jours.

En l’espèce, le syndic a convoqué les copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] par lettre du 17 juillet 2020 à une assemblée générale devant se réunir le 4 septembre 2020 avec un ordre du jour contenant une résolution n°6 visant à désigner un nouveau syndic et proposant la candidature du cabinet RIG dont le projet de contrat était annexé.

Par lettre recommandée du 15 juillet 2020, le conseil syndical a sollicité l’inscription à l’ordre du jour de la candidature du cabinet Syngestone aux fonctions de syndic.

Par lettre du 31 juillet 2020, soit plus de vingt-et-un jours avant la réunion de l’assemblée générale du 4 septembre 2020, le syndic a notifié aux copropriétaires un ordre du jour complémentaire en communiquant deux autres projets de contrat de syndic, celui du cabinet Ana et du cabinet Syngestone.

La société Ava 2016 produit elle-même cette lettre de la société Sud Azur et ses annexes comportant les deux projets de contrats de syndic.

Il s’ensuit que les projets de contrat des trois candidats aux fonctions de syndic étaient bien annexé à l’ordre du jour puis à l’ordre du jour complémentaire notifiés par la société Sud Azur aux copropriétaires plus de vingt et un jours avant la tenue de l’assemblée.

Dès lors, le moyen de nullité des résolutions 6-1 à 6-4 tiré du défaut de notification des projets de contrat de syndic au plus tard en même temps que l’ordre du jour sera rejeté.

2. Sur l’irrégularité de la composition du bureau de l’assemblée.

Au terme de l'article 15 du décret du 17 mars 1967, au début de chaque réunion, l'assemblée générale désigne, sous réserve des dispositions de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 50, alinéa 1er, du présent décret, son président et, s'il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs.

En application de ce texte, le règlement de copropriété peut prévoir le nombre de scrutateurs devant être désignés lors de la tenue des assemblées et, si ce nombre n’est pas respecté, l’assemblée générale encourt la nullité sans que le demandeur ait à justifier d’un grief s'agissant de faire respecter les dispositions contractuelles du règlement.

Toutefois, lorsque le règlement de copropriété prévoit la désignation de deux scrutateurs mais qu'aucun copropriétaire n'a souhaité se présenter en qualité de second scrutateur lors de l'élection des membres du bureau, et à défaut d’obligation légal, l’assemblée générale n’est pas nulle s’il est démontré l'impossibilité de désigner le second scrutateur prévu par le règlement.

Par ailleurs, si une assemblée qui se tient en présence d’un seul copropriétaire n’est pas nulle, elle ne permet pas de désignation des scrutateurs, le seul copropriétaire présent désigné président ne pouvant cumuler les fonctions.

En l’espèce, l’article 50 du règlement de copropriété du [Adresse 7] prévoit qu’il est formé un bureau composé de deux scrutateurs et d’un secrétaire.

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 4 septembre 2020 qu’étaient présents deux copropriétaires, M. [T] et M. [H], mais également l’avocat de M. [H] et de M. [M], ce dernier étant muni d’un mandat.

M. [H] a été élu président de séance et M. [T] a été désigné scrutateur, le syndic ayant été nommé secrétaire. Aucun autre copropriétaire n’étant présent à cette assemblée, la société Ava 2016 soutient que son avocat disposant d’un mandat de représentation aurait pu être élu.

Or, par analogie avec la situation du président, seuls des copropriétaires peuvent être désignés scrutateurs si bien qu’une personne extérieure à la copropriété ne peut pas être scrutateur, tel un simple mandataire d'un copropriétaire n'ayant pas lui-même la qualité de copropriétaire.

Il s’ensuit que la désignation du second scrutateur par l’assemblée générale n’était pas matériellement possible puisque seuls deux copropriétaires ont participé à l’assemblée, dont l’un a été désigné président et l’autre scrutateur, fonctions légalement distinctes qui ne peuvent pas se cumuler.

Par conséquent, la désignation d’un seul scrutateur alors qu’il est établi que la désignation du deuxième scrutateur prévu par le règlement de copropriété était impossible n’est pas un motif de nullité de l’assemblée générale et, partant des résolutions 6-1 à 6-4 votées au cours de celle-ci.

Il sera en outre relevé que l’assemblée générale s’est tenu dans les locaux de l’agence Sud Azur, que le représentant de ce syndic démissionnaire désigné en qualité de secrétaire de séance a signé le procès-verbal, et qu’il n’est pas établi qu’il a été remplacé en qualité de secrétaire par le représentant de la société RIG après sa désignation, ce qui ne ressort d’aucune des pièces produites.

3. Sur le moyen tiré du non-respect de l’article 19 du décret du 17 mars 1967.

L’article 19 du décret du 17 mars 1967 énonce que, pour l’application des articles 25-1 et 26-1 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder au second vote prévu par ces articles qu’après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité applicable au premier vote.

En cas de pluralité de candidatures, l'assemblée générale doit, pour élire le syndic, se prononcer sur chacune d'elles, d'abord à la majorité absolue de l'article 25 de la loi et, à défaut d’obtention d’une telle majorité par l’une d’elle, à la majorité simple de l'article 24, le candidat élu étant celui ayant obtenu la majorité des voix soit lors du premier vote, soit éventuellement, au second vote.

En l’espèce, les copropriétaires ont voté à la majorité de l’article 25 sur la candidature aux fonctions de syndic du cabinet RIG qui a recueilli 164/424 voix (résolution 6-1) et du cabinet ANA qui a recueilli 154/624 voix (résolution 6-2).

Il a ensuite été procédé à un vote à la majorité de l’article 24 par application de la passerelle prévue par l’article 25-1 sur la candidature du cabinet RIG qui a recueilli 164/424 voix (résolution 6-3) et du cabinet ANA qui a recueilli 154/624 voix (résolution 6-2).

La candidature du cabinet RIG ayant obtenu le plus grand nombre de voix, la résolution 6-3 a été déclarée adoptée.

Il s’ensuit qu’il a bien été procédé à des votes distincts sur les candidatures des cabinets RIG et ANA d’abord à la majorité de l’article 25 qui n’a pas été atteinte et ensuite à la majorité de l’article 24 au terme duquel le cabinet RIG, qui a obtenu le plus de voix, a été élu.

Les mentions du procès-verbal de cette assemblée générale faisant foi, il a bien été procédé à des votes distincts sur chacune des candidatures, ce que révèle le décompte des voix des copropriétaires si bien que le moyen de nullité tiré de l’existence d’un vote bloqué sera également rejeté.

En définitive, aucun des moyens n’étant fondé, la société Ava 2016 sera déboutée de sa demande de prononcé de la nullité des résolutions n° 6-1, 6-2, 6-3 et 6-4 de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 7].

Sur la demande additionnelle de dommages-intérêts.

Les copropriétaires qui supportent un préjudice spécifique sont fondés à mettre en cause la responsabilité du syndic sur le fondement non pas des dispositions relatives au mandat puisque le syndic n'est pas le mandataire de chaque copropriétaire, mais des dispositions de l’article 1240 du code civil en vertu duquel tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Dès lors, un copropriétaire est fondé à intenter une action en responsabilité civile délictuelle à l'encontre du syndic dès lors qu'il apporte la preuve d'un préjudice personnel et direct trouvant sa cause dans une faute commise par le syndic.

Il appartient au syndic d'accomplir toutes les formalités relatives à la convocation et à la tenue des assemblées générales, ainsi qu'à la notification, aux copropriétaires opposants ou défaillants, des décisions prises. Il est tenu dès lors de respecter l’ensemble des dispositions applicables à l’organisation et aux délibérations de l’assemblée générale sous peine de commettre une faute.

1. Sur la responsabilité de la société Sud Azur.

La société Ava 2016 fait valoir que Mme [D] détenant 48 tantièmes a voté par correspondance et que le formulaire qui lui avait été adressé par la société Sud Azur ne comportait que la candidature du cabinet RIG, ce qui a fait obstacle à ce qu’elle se prononce en faveur du cabinet ANA.

Toutefois, le procès-verbal de l’assemblée générale du 4 septembre 2020 révèle que Mme [D] n’a pas voté par correspondance mais qu’elle était représentée par M. [T] lors de cette assemblée qui a voté contre la candidature du cabinet ANA.

Dès lors, il n’est pas rapporté la preuve que la société Sud Azur a commis une faute dans la convocation et la tenue de cette assemblée ayant eu pour effet de fausser l’élection du syndic.

Il n’est pas davantage rapporté la preuve que M. [P], secrétaire de séance, aurait influencé les résultats du vote de M. [T] par la production d’un quelconque élément corroborant cette affirmation.

Par conséquent, à défaut de démonstration d’une faute de la société Sud Azur, causale d’un préjudice direct et personnel, la société Ava 2016 sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

2. Sur la responsabilité de la société RIG.

Il est en l’espèce établi que le projet de contrat de la société RIG était annexé à la convocation à l’assemblée générale si bien que cette société, qui n’a pas organisé l’assemblée générale, n’a pas pu commettre de faute.

Il sera souligné que la société Ava 2016 ne démontre pas le préjudice personnel qui lui a été causé par l’élection de la société RIG qui s’il n’était pas le candidat qui avait sa préférence n’est pas en elle-même constitutive d’un dommage.

Par conséquent, à défaut de preuve de toute faute de la société RIG à l’origine d’un préjudice personnel, la société Ava 2016 sera également déboutée de sa demande de dommages-intérêts à l’encontre du candidat élu.

Sur les demandes reconventionnelles de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Par application des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol, mais l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas, en soi, constitutive d’une faute.

En l’espèce, si le syndicat des copropriétaires, la société RIG et la société Sud Azur font état de procédures antérieures initiées par la société Ava 2016 paralysant le fonctionnement de la copropriété, elles ne produisent aucune pièce permettant de démontrer le caractère récurrent de contestations infondées des assemblées générales.

Or, le seul fait que la société Ava 2016 succombe en son recours ne permet pas de caractériser un abus de droit, à savoir d’une volonté de nuire, d’une erreur grave ou de mauvaise foi dans l’action en nullité intentée contre quatre résolutions d’assemblée générale.

A défaut de démonstration d’un abus de la société Ava 2016 dans l’exercice de son droit d’agir en justice, les sociétés Sud Azur et RIG seront déboutées de leurs demandes de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Sur les demandes accessoires.

Partie perdante au procès, la société Ava 2016 sera condamnée aux dépens ainsi qu’à payer, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, les sommes de :

- 2.000 euros au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 7] »,

- 1.500 euros à la société Sud Azur,

- 1.500 euros à la société RIG.

PAR CES MOTIFS