TJ 49007, 24 avr. 2025, RG 25/00214

TRIBUNAL JUDICIAIRE
d’ANGERS
(Site Coubertin)

N° RG 25/00214

N° Portalis DBY2-W-B7J-H2DA

JUGEMENT du
24 Avril 2025

Minute n°

O.P.H MELDOMYS

C/

[F] [T]

Le

Copie conforme
+ copie exécutoire
Me Aurélie BLIN

Copie conforme
M. [F] [T]

Préfecture du Maine et Loire

Copie dossier

JUGEMENT

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Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d'ANGERS, le 24 Avril 2025,

après débats à l'audience du 27 Mars 2025, présidée par Jean-Yves EGAL, Premier Vice-Président - Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier,

conformément à l'information préalablement donnée à l'issue des débats, en application des dispositions de l'article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

et signé par Jean-Yves EGAL, Président, et Laurence GONTIER, greffier présent lors de la mise à disposition au greffe,

ENTRE :

DEMANDEUR

L’EPIC MELDOMYS,
anciennement dénommé OPH MAINE & LOIRE HABITAT
immatriculé au R.C.S d’ANGERS sous le N° 274 900 034,
dont le siège social est sis 11, rue du Clon à 49001 ANGERS,

agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Marie CARRÉ, substituant Maîre Aurélie BLIN, avocats au barreau d’ANGERS,

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [F] [T]
né le 11 juin 1965 à SAINT SIMON (02),
25, rue de la Rochefoucauld -Résidence Axilette - Appt 208,
49430 DURTAL,
on comparant, ni représenté,

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 11 avril 2022, l’Etablissement Public à caractère Industriel et Commercial MELDOMYS, anciennement dénommé MAINE ET LOIRE HABITAT (ci-après EPIC MELDOMYS), a donné à bail, à compter du 22 avril 2022, à [F] [T], un bien à usage d’habitation de type T1bis de la résidence autonomie AXILETTE, sis 25 rue de la Rochefoucauld à DURTAL 49430, moyennant un loyer mensuel révisable de 216,06 euros.

L’EPIC MELDOMYS a mis en demeure, par courrier en date du 24 août 2023, [F] [T] de respecter le règlement intérieur, et notamment de veiller à réduire le bruit dans le logement et les parties communes et de cesser les provocations, agressions et insultes.

Le 28 septembre 2023 une rencontre a été organisée entre [F] [T] et M. [I] le maire et Mme [N]. Le courrier du 2 octobre 2023 de l’EPIC MELDOMYS adressé à [F] [T] reprenait les engagements de la rencontre du 28 septembre 2023 ; il y était indiqué que [F] [T] reconnaissait être à l’origine des troubles de voisinage et s’engageait à ne pas insulter les résidents et à baisser le son des appareils électroniques à son domicile.

Par acte de commissaire de justice du 22 janvier 2025, l’EPIC MELDOMYS a fait assigner [F] [T] devant le juge des contentieux de la protection d’Angers en lui demandant de prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation, ainsi que l’expulsion, de fixer une indemnité d’occupation et de condamner [F] [T] à payer les loyers dus, une indemnité pour frais irrépétibles et les dépens.

A l’audience du 27 mars 2025, l’EPIC MELDOMYS, se référant à son assignation, demande au juge des contentieux de la protection de :

Prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation du 11 avril 2022 conclu entre [F] [T] et l’EPIC MELDOMYS ;
Ordonner l’expulsion de [F] [T] et de tout occupant de son chef des locaux d’habitation, avec si besoin le concours de la force publique ;
Condamner [F] [T] à payer à l’EPIC MELDOMYS une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyers indexé et des charges jusqu’à libération effective des lieux ;
Condamner [F] [T] à payer à l’EPIC MELDOMYS la somme de 1.186,39 euros au titre des loyers et charges impayés dus avant la résiliation du bail ;
Condamner [F] [T] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens.

A l’appui de ses prétentions, sur le fondement des articles 1728, 1729 et 1741 du code civil et de la loi du 6 juillet 1989, l’EPIC MELDOMYS soutient que [F] [T] a gravement méconnu son obligation de jouissance paisible du bien en raison de son comportement agressif, des menaces de mort, des insultes, des crachats et des nuisances sonores dont il s’est rendu responsable, créant de la peur chez les résidents. Par conséquent, L’EPIC MELDOMYS demande la résiliation du contrat de bail en en raison de la gravité et de la réitération des troubles causés par [F] [T].

Concernant la fixation de l’indemnité d’occupation, l’EPIC MELDOMYS fait valoir que cette indemnité doit être équivalente au loyer indexé et aux charges locatives, mais également au préjudice subi par le bailleur, soit la somme résultant des revalorisations contractuellement prévues annuellement.

[F] [T] régulièrement assigné par acte de Commissaire de Justice délivré selon les modalités des articles 656 et658 du Code de Procédure Civile est non comparant et non représenté à l’audience du 27 mars 2025.

Le diagnostic social et financier prévu par les dispositions de l'article 114 de la loi du 28 juillet 1998 est parvenu au greffe avant l'audience et a été porté à la connaissance des parties présentes à l’audience.

A l’issue de l’audience,l’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2025, par mise à disposition au greffe, les parties présentes étant informées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail :

La résolution d’un contrat peut résulter d’une « inexécution suffisamment grave » et cette résolution peut être judiciaire, en application des articles 1224 et 1227 du code civil.

Il ressort des dispositions de l’article 7b de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que le locataire est tenu « d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ».

En l’espèce, pour demander la résiliation judiciaire du contrat de bail, l’EPIC MELDOMYS fait état d’un comportement agressif, de menaces de mort, d’insultes, de crachats et de nuisances sonores, de la part de [F] [T] vis-à-vis des résidents et des professionnels intervenants.

Il se déduit de la main courante, du dépôt de plainte et des réponses aux sommations interpellatives des différents habitants de la résidence, que le comportement problématique de [F] [T] au sein de la résidence est avéré.

En effet, M. [J], habitant de la résidence AXILETTE, explique lors de la sommation interpellative qu’il se fait souvent insulter par [F] [T], qu’il s’est également fait cracher dessus, pousser dans le couloir, et que ces incidents l’ont conduit chez les gendarmes à 5 reprises. Il est fait état du dépôt d’une main courante en date du 1er septembre 2023, par [O] [J] qui indique que [F] [T] l’aurait, à plusieurs reprises, insulté, notamment en disant « je vais t’enculer », « jolie con », et en lui faisait des doigts d’honneur.

Le 31 juillet 2024, Mme [X] dépose également plainte contre [F] [T], pour insulte et menace de mort. De plus, il ressort des sommations interpellatives, que selon M. [I], le maire de DURTAL, [F] [T] présente des difficultés à vivre dans une résidence senior en raison de son âge et qu’il en devient agressif.

Mme [A] [P] fait également état d’insultes et de crachats, indique qu’elle entend sa musique le soir et qu’il hurle dans les couloirs.

Mme [Y] indique que la cohabitation avec [F] [T] se passe très mal et relate des insultes, des crachats, des menaces de mort et des gestes obscènes.

Mme [U] explique que [F] [T] a voulu lui cracher dessus, et qu’il l’insulte.

Enfin, Mme [C] déclare que [F] [T] l’agresse sur sa terrasse, qu’il l’insulte, qu’il lui fait des remarques désobligeantes, et que depuis qu’elle est allée à la gendarmerie, il lui met la pression.

En outre, la réalité des différents incidents résulte des courriers échangés entre le président de l’ADMR et le maire. En effet, par courriel en date du 15 novembre 2023, il est porté à l’attention du maire que [F] [T] persiste dans son comportement agressif et que les agressions verbales et les gestes violents sont de plus en plus fréquents. Il est fait état d’insultes et de menaces envers les intervenants, et que des coups ont déjà été portés à un résident. Ensuite, par courrier en date du 29 décembre 2023, le président de l’ADMR adressait au maire une copie du rapport d’une salariée sur un incident du 11 décembre 2023. Ce rapport indique que [F] [T], en état d’ivresse dans le couloir de la résidence, tape violemment aux portes des résidents, que les personnes qui lui ouvrent se font frapper, que M. et Mme [Y] l’ont menacé avec un couteau pour le faire sortir, que les gendarmes ont dû intervenir et que [F] [T] les a insultés. Pour finir, par courrier en date du 10 janvier 2024, le président de l’ADMR informe le maire d’un nouvel incident. [F] [T] est sorti avec un balai de chez lui et s’en est pris à M. [J], en le menaçant de le tuer et en l’insultant.

Enfin, il apparaît que [F] [T] a lui-même reconnu être à l’origine des troubles du voisinage existant dans la résidence, lors de la réunion du 28 septembre 2023 avec le maire, au regard du courrier en date du 2 octobre 2023.

Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, [F] [T] a bien manqué à son obligation d’usage paisible de la chose, et son comportement trouble gravement la tranquillité de la résidence.

Concernant la gravité du manquement, le tribunal constate que malgré les différents rappels, réunions et plaintes, les incidents n’ont pas cessé. En effet, le 24 août 2023, [F] [T] se voit adresser un rappel au règlement et à ses obligations en tant que locataire face à ses comportements agressifs et aux troubles sonores. Ensuite, il s’est engagé lors de la réunion du 28 septembre 2023, engagement repris dans le courrier du 2 octobre 2023, à écouter sa télévision et sa radio à une tonalité plus faible et à ne pas insulter les résidents. Il est informé qu’à défaut de respect de ses engagements des procédures pouvaient être engagées à son encontre.

Malgré ce rappel à l’ordre, de nouveaux incidents se sont produits ce qui résulte, d’une part, notamment du courriel en date du 15 novembre 2023, dans lequel il est porté à l’attention du maire que [F] [T] persiste dans son comportement agressif, malgré la rencontre avec le maire, et d’autre part, de la convocation pour le 6 décembre 2023 à l’agence d’AVRILLE pour aboutir à la résolution amiable des différents constatés, par courrier du 16 novembre 2023.

Au-delà de la réitération des incidents en dépit des rappels, il ressort des courriers et des sommations interpellatives que ces comportements impactent à la fois les résidents et les intervenants. Dans le courriel du 15 novembre 2023, il est souligné que les résidents sont terrorisés, qu’ils s’enferment chez eux par peur, qu’ils n’osent pas déposer de main courante ou déposer plainte par peur des représailles, qu’un résident est devenu malade suite à l’agression verbale et que les intervenants se sentent également en insécurité. Ce même sentiment d’insécurité est relevé dans le courrier du 10 janvier 2024 rapportant un nouvel incident, et dans les sommations interpellatives au cours desquelles M. [J] explique qu’il essaye d’éviter [F] [T], qu’il a peur et que la situation devient invivable pour lui au point d’impacter sa santé.

Mme [A] [P] fait également état d’un sentiment de peur et d’insécurité.

Le personnel est décrit comme inquiet et apeuré dans les courriers du président d’ADMR au maire. Il convient de préciser que plusieurs des personnes concernées sont vulnérables et bénéficient d’une mesure de curatelle.

Par conséquent, le manquement de [F] [T] à son obligation de jouissance paisible du bien apparaît suffisamment grave pour prononcer la résiliation.

En conséquence, la résiliation judiciaire du bail en date du 11 avril 2022 sera prononcée.

Il y a lieu d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, le bail étant résilié judiciairement. A défaut de départ volontaire des lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux y compris avec l’aide de la force publique si nécessaire.

Sur la demande d’indemnité d’occupation :

L’indemnité d’occupation vise à dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l'occupation sans titre de son bien sur le fondement de l'article 1240 du code civil. Elles sont de plein droit dues, dès lors qu'un occupant se maintient dans les lieux après l'expiration de son titre d'occupation, jusqu’à la date de restitution des clés au propriétaire des lieux ou à une personne habilitée à les recevoir.

En l’espèce, le bail fixe le prix du loyer mensuel à 216,06 euros. Le bail précise que le montant du loyer est révisable, il s’élève à 238,99 euros en février 2025.

En conséquence à compter du prononcé de la résiliation du bail, [F] [T] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, qu'il convient de fixer au montant du dernier loyer et des provisions sur charges, avec revalorisation telle que prévue au bail jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Sur les loyers impayés

Selon l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer aux termes convenus dans le bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, l’EPIC MELDOMYS produit le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que [F] [T] est redevable au titre de la dette locative de la somme de 1.186,39 euros à la date du 25 mars 2025, déduction ayant été faite des frais de poursuite qui relèvent des dépens.

[F] [T] n’a pas formé de contestation quant au principe et au montant de cette dette.

Il y a donc lieu de condamner [F] [T] à payer à l’EPIC MELDOMYS la somme de 1.186,39 euros au titre des sommes dues au 25 mars 2025, échéance de février 2025 comprise ;

Sur les frais du procès :

Sur les dépens :

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.
[F] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile :
En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
En l’espèce, il apparait justifié d’allouer à l’EPIC MELDOMYS une somme de 1.000,00 euros à la charge de [F] [T] au titre des frais irrépétibles en raison de ses comportements répétés malgré les rappels ayant rendu nécessaire cette procédure.

PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en premier ressort par jugement réputé contradictoire :