TJ 93008, 28 avr. 2025, RG 24/00267

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 28 AVRIL 2025

Chambre 6/Section 4
AFFAIRE: N° RG 24/00267 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YPKG
N° de MINUTE : 25/00329

Monsieur [P] [A]
né le 19 Février 1970 à [Localité 10] ( [Localité 10])
[Adresse 5], [Localité 8]

Madame [S] [X] épouse [A]
née le 28 Janvier 1971 à [Localité 12] ( [Localité 10])
[Adresse 5], [Localité 8]

Ayant pour Avocat : Maître Grégoire DUCONSEIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K131

DEMANDEURS

C/

La SAS ALLIANCE
[Adresse 3]
[Localité 7]
représentée par Maître Guillaume REGNAULT, Cabinet de la SCP RAFFIN & ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 133

Maître [V] [K], Notaire
[Adresse 4]
[Localité 9]
représenté par Maître Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0848

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THIBAUD, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

En présence de : Madame [H] [D], Greffière stagiaire.
DÉBATS

Audience publique du 10 Février 2025, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 28 Avril 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD, assistée de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte notarié en date du 14 septembre 2018, établi par Maître [V] [K], notaire associé de la SCP « [V] [K] et Marie GEREEC », Monsieur [P] [A] et Madame [S] [X] épouse [A] ont signé avec Madame [N] [E] une promesse unilatérale de vente des lots n°49, 212 et 449, correspondant à un appartement, une cave et un garage au sein d’un ensemble immobilier en copropriété dit la Tour Obélisque, situé [Adresse 2] à [Localité 11], moyennant le prix de 85.000 €.

Par acte notarié du 04 décembre 2018 établi par Maître [V] [K], notaire associé de la SCP « [V] [K] et Marie GEREEC », Monsieur [P] [A] et Madame [S] [X] épouse [A] ont acquis auprès de Madame [N] [E], par l’intermédiaire de la SAS ALLIANCE exerçant sous l’enseigne ACTIF’IMMO, les lots n°49, 212 et 449, correspondant à un appartement, une cave et un garage au sein d’un ensemble immobilier en copropriété dit la Tour Obélisque, situé [Adresse 13] à [Localité 11], moyennant le prix de 85.000 €.

Suivant arrêté n°2021-3037 du 5 novembre 2021, le Préfet de la Seine-Saint-Denis a ordonné l’évacuation avec interdiction d’habiter et de pénétrer dans l’ensemble immobilier dit la Tour Obélisque en raison du risque d’effondrement des balcons.

Par jugement en date du 8 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Bobigny, statuant selon la procédure accélérée au fond, a ordonné une mesure d’expertise judiciaire aux fins de constater l’importance du déséquilibre financier du syndicat des copropriétaires la répartition des dettes par copropriétaires ains que la nature et l’état des parties communes et conséquemment, la nature et le coût des travaux à mettre en œuvre pour garantir la santé et la sécurité des occupants.

L’expert a déposé son rapport définitif le 26 mai 2022.

Selon jugement en date du 16 mai 2023, le tribunal judiciaire de Bobigny a déclaré l’état de carence du syndicat des copropriétaires de la Tour Obélisque sis [Adresse 2] à [Localité 11].

Selon courriers adressés en recommandé avec accusé de réception en date du 24 octobre 2022, reçus le 25 octobre 2022 par Maître [V] [K] et la SAS ALLIANCE, les époux [A] ont vainement sollicité une proposition d’indemnisation des préjudices subis, estimant n’avoir pas été informés de la situation de la copropriété.

Par acte d’huissier en date du 04 décembre 2023, Monsieur [P] [A] et Madame [S] [X] épouse [A] ont fait assigner Maître [V] [K] et la SAS ALLIANCE exerçant sous l’enseigne ACTIF’IMMO devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins d'obtenir leur condamnation in solidum à leur payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, outre les dépens et les frais irrépétibles, la somme de 49.021€.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 09 octobre 2024 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 10 février 2025.

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 04 mars 2024, la SAS ALLIANCE demande au tribunal de :
« Débouter les époux [A] en l’ensemble de leurs demandes formées à l’encontre de la société ALLIANCE ;

Condamner les époux [A] in solidum au paiement de la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamner les époux [A] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui seront recouvrés par Maître Guillaume REGNAULT, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Ecarter toute exécution provisoire.»

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 25 mars 2024, Maître [V] [K] demande au tribunal de :
« Juger que Monsieur et Madame [A] ne justifient pas de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice, susceptible d’engager à responsabilité du notaire.

Débouter Monsieur et Madame [A] de l’ensemble de leurs demandes. Rejeter l’exécution provisoire.

Condamner Monsieur et Madame [A] au paiement d’une somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner les mêmes aux entiers dépens d’instance, dont distraction au profit de Maître Valérie TOUTAIN de HAUTECLOCQUE, en application de l’article 699 du Code de procédure Civile. »

***
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 28 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n'y répondra qu'à la condition qu'ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu'elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

Sur la responsabilité du notaire, Maître [K]

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

En application de ce texte le notaire a une obligation de conseil qui implique notamment qu'il s'assure, par ses vérifications, de la validité et de l'efficacité des actes qu'il rédige, d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis.

Il y a également lieu de rappeler qu'il est de principe qu'un notaire ne commet pas de faute engageant sa responsabilité lorsqu'il n'a pas les moyens, au jour de la vente, de soupçonner une difficulté ou une situation particulière, son obligation d'investigation ne devant pas excéder ce qui est raisonnable.

Ainsi, le notaire recevant un acte en l'état de déclarations erronées d'une partie quant aux faits rapportés n'engage sa responsabilité que s'il est établi qu'il disposait d'éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude.

En l'espèce, la promesse unilatérale de vente conclue le 14 septembre 2018 entre les époux [A] et Madame [E], rédigée par Maître [K], mentionne expressément en page 26 que :
« Le syndic est GEXIO Société coopérative de production d’HLM, [Adresse 1], [Localité 6] (ESSONNE).

Précision étant ici faite que ledit syndic est placé sous administration provisoire en application des dispositions particulières aux copropriétés en difficulté.
L’administrateur provisoire étant le cabinet de Maître [B] [G]. »

Le même document indique que :

« Les pièces suivantes sont communiquées au BENEFICIAIRE pour répondre aux exigences des dispositions de l’article L721-2 du code de la construction et de l’habitation :

Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que tous leurs modificatifs éventuels publiés ;

Les trois derniers procès-verbaux de décisions prises par l’administrateur provisoire en application des dispositions particulières aux copropriétés en difficulté ;

Les informations financières suivantes :

Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le vendeur sur les deux exercices précédant la vente.

Les sommes susceptibles d’être dues au syndicat des copropriétaires par l’acquéreur.

L’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette envers les fournisseurs.

Le carnet d’entretien de l’ensemble immobilier. »

Or, les trois derniers procès-verbaux de décision prises par l’administrateur provisoire en application des dispositions particulières aux copropriétés en difficulté font expressément état de ce que la copropriété est sous administration provisoire depuis le 25 mars 2010, que le cabinet GEXIO a été désigné syndic par ordonnance du Tribunal de grande instance de Bobigny rendue le 3 juin 2013, que l’immeuble a subi un incendie le 26 octobre 2017 et que des travaux de mise en sécurité de l’immeuble ont été votés.

De surcroît, il ressort du pré-état daté qu’à la date de la dernière clôture, le 30 septembre 2016, le total des impayés de charges au sein de la copropriété était d’un montant de 792.178 et la dette du syndicat vis-à-vis des fournisseurs d’un montant de 912.828 €, à la date de la demande le 27 novembre 2018 d’un montant de 1.815.139,40 € et la dette du syndicat vis-à-vis des fournisseurs d’un montant de 829.559,74 €.

Maître [K] justifie que ces documents ont été notifiés par lettre recommandée électronique avec accusé de réception du 18 septembre 2018 aux époux [A], qui, au demeurant, le reconnaissent expressément aux termes de l’acte authentique de vente du 04 décembre 2018.

A la suite de cette notification les époux [A] n’ont pas fait usage de leur droit de rétractation.

Par ailleurs, l’acte authentique de vente du 04 décembre 2018, fait mention de l’inscription d’une hypothèque légale au profit du Syndicat des copropriétaires de la Résidence Obélisque sis [Adresse 2] pour sûreté en principal de dix-sept mille six cent onze euros et vingt-deux centimes (17.611,22 €) inscrite au 2ème bureau du service de la publicité foncière de BOBIGNY, le 24 mai 2018.

De plus, l’acte authentique du 04 décembre 2018, indique que les époux [A] déclarent avoir pris connaissance de l’état contenant les informations prévues par l’article 5 du décret du 17 mars 1967 modifié qui a été délivré par le syndic à la date du 4 décembre 2018, qui est annexé, tant par la lecture qui leur en a été faite par le notaire soussigné, que par les explications qui lui ont été données par ce dernier.

Or, il résulte de ce document que le syndicat est placé sous le régime de l’administration provisoire prévue par les articles 29-1 et suivants de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Ainsi, les époux [A] ont été informés de ce que la copropriété était sous administration provisoire depuis le 25 mars 2010, de l’existence d’une très importante dette d’arriéré de charges de copropriété ainsi que d’une dette à l’égard des fournisseurs de la copropriété et du vote de travaux de mise en sécurité de l’immeuble notamment à la suite d’un incendie survenu le 26 octobre 2017.

En revanche, l’état contenant les informations prévues par l’article 5 du décret du 17 mars 1967 modifié qui a été délivré par le syndic à la date du 4 décembre 2018 et a été annexé à l’acte authentique de vente du 4 décembre 2018 indique expressément qu’il n’existe aucun arrêté de péril, de déclaration d’insalubrité, d’injonction de travaux, d’interdiction d’habiter, ni de plan de sauvegarde.

Aucune des pièces versées aux débats ne démontre l'existence d'éléments objectifs qui auraient pu amener le notaire à douter des déclarations effectuées par le syndic et qui aurait pu l'amener à réaliser ou faire réaliser des vérifications quant à l'existence d’un arrêté de péril.

De la même manière, aucun des pièces produites lors de la vente du 4 décembre 2018, ni aux présents débats, ne démontre l’existence d’élément objectifs qui auraient pu amener le notaire à soupçonner l’existence de désordres structurels affectant les balcons de l’immeuble, ce d’autant plus qu’il n’a aucune obligation de visiter les lieux.

Au demeurant, l’arrêté n°2021-3037 de mise en sécurité urgente pris par le Préfet de Seine-Saint-Denis le 5 novembre 2021, eu égard au risque d’effondrement des balcons, est intervenu près de trois ans après la vente et vise le rapport de l’ingénieur conseil mandaté par la Ville d’[Localité 11] du 16 octobre 2021, celui du centre scientifique et technique du bâtiment (CSTB) du 22 octobre 2021, l’arrêté n°221-2977 de mise en sécurité du 29 octobre 2021 et le rapport de l’expert mandaté par le tribunal administratif de Montreuil du 2 novembre 2021, tous très largement postérieurs à l’acte de vente du 04 décembre 2018.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, les époux [A] ne rapportent pas la preuve suffisante, qui pourtant leur incombe, de ce que Maître [K] a commis une faute.

En conséquence, ils seront déboutés de leurs demandes à ce titre.

Sur la responsabilité de l’agent immobilier la SAS ALLIANCE

Aux termes de l'article 1240 du code civil dans sa version applicable au présent litige, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

En application de ces textes, il appartient au demandeur d'établir l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité.

L’agent immobilier est tenu d’une obligation d’information et de conseil. A ce titre, le négociateur professionnel, spécialiste de l’immobilier, a l’obligation de renseigner les parties sur la situation exacte du bien qu’il est chargé de vendre,

La responsabilité de l'agent immobilier peut donc être recherchée pour ne pas avoir indiqué à l'acquéreur certaines informations qu'il connaissait ou aurait dû connaître, s'il s'était suffisamment renseigné auprès du vendeur ou de tout tiers détenant une information sur un élément essentiel de l'opération immobilière envisagée.

En l’espèce, les époux [A] reprochent à la SAS ALLIANCE de ne pas les avoir informés de la situation juridique et technique de la copropriété, en particulier du fait que la copropriété était placée sous administration provisoire.

La SAS ALLIANCE, qui n’a pas rédigé la promesse unilatérale de vente, ne démontre pas avoir informé les époux [A] de ce que l’ensemble immobilier la Tour de l’Obélisque était placée sous administration provisoire.

En revanche, aucune des pièces versées aux débats ne permet d’établir que les désordres structurels affectant les balcons qui ont justifié l’arrêté n°2021-3037 de mise en sécurité urgente pris par le Préfet de Seine-Saint-Denis le 5 novembre 2021, eu égard au risque d’effondrement, existaient déjà et étaient apparents, de sorte qu’aucun manquement de la SAS ALLIANCE à son obligation d’information et de conseil ne peut être retenu à ce titre.

Par ailleurs, le fait de ne pas avoir informé les époux [A] de ce que l’ensemble immobilier la Tour de l’Obélisque était placée sous administration provisoire est sans lien de causalité avec les préjudices revendiqués par les demandeurs.

En effet, l’examen des pièces versées aux débats, en particulier le pré état daté et le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny le 16 mai 2023, permet d’établir que la copropriété connaissait de graves difficultés financières depuis de nombreuses années, au regard de charges de fonctionnement structurelles très importantes et incompressibles liées à l’entretient d’un immeuble de grande hauteur, alors que les copropriétaires ne sont pas en mesure de les assumer, ce qui a conduit à la désignation d’un administrateur provisoire ; que des travaux d’urgence ont été financés en totalité par les pouvoirs publics, à hauteur de 3.297.745 € pour permettre notamment la rénovation du système d’incendie après l’incendie du 26 octobre 2017 ainsi que la rénovation de la chaufferie et à hauteur de 651.039 € pour la mise aux normes des ascenseurs ; qu’en dépit de l’importance de ces subventions publiques le montant total des sommes due par les copropriétaires s’élève à minima à la somme de 642.933,74 €, les sommes dues aux fournisseurs à la somme de 1.384.500 € et le montant des travaux d’urgence de réparation des balcons pour garantir la sécurité des occupants à la somme de 2.050.000 €.

Ainsi, ce n’est pas le placement sous administration provisoire qui a entraîné la dégradation irrémédiable de la copropriété, mais les graves difficultés financières de cette dernière (charges de fonctionnement lourdes et impayés de charges) qui l’ont empêchée d’assurer les travaux nécessaires pour assurer la conservation de l’immeuble et la sécurité de ses occupants et ont par suite entraîné la mise en sécurité urgente concernant les risques d’effondrement des balcons avec évacuation des occupants et interdiction d’habiter selon l’arrêté n°2021-3037 du 5 novembre 2021.

Dans ces conditions, les époux [A] ne rapportent pas la preuve d’un lien de causalité entre la faute commise par la SAS ALLIANCE et les préjudices qu’ils allèguent avoir subi.

En conséquence, ils seront déboutés de leurs demandes à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Succombants, les époux [A] seront condamnés aux dépens de la présente procédure, dont distraction au profit de Maître Valérie TOUTAIN de HAUTECLOCQUE et Maître Guillaume REGNAULT pour ceux dont ils ont fait l’avance, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50%.

En l'espèce, il n’apparaît pas inéquitable de rejeter les demandes de toutes les parties à ce titre.

Sur l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Selon l'article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu des circonstances de la nature de l'affaire et de l'issue du litige, il y a lieu d'écarter l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS