TJ 93008, 28 avr. 2025, RG 23/06660

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 28 AVRIL 2025

Chambre 6/Section 4
AFFAIRE: N° RG 23/06660 - N° Portalis DB3S-W-B7H-X2XJ
N° de MINUTE : 25/00325

Monsieur [K] [C]
né le 23 Janvier 1980 à [Localité 11]
[Adresse 2]
[Localité 10]

Madame [F] [V]
né le 07 Juillet 1988 à [Localité 12]
[Adresse 2]
[Localité 10]

Ayant pour Avocat : Maître Julien COULET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 0178

DEMANDEURS

C/

La S.C.I. CICO
[Adresse 3]
[Localité 9]
représentée par Me Isabelle CELLIER, SOCIÉTÉ CELLIER AVOCAT, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : BOB 211

La S.A.S. L’ANGLE IMMO
[Adresse 4]
[Localité 9]
représentée par Maître Adrien PELON de l’ASSOCIATION JEANMONOD - PELON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0639

La S.A. ALLIANZ IARD
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 8]
représentée par Maître Eric MANDIN de la SELARL MANDIN - ANGRAND AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : J 046

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THIBAUD, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

En présence de : Madame [E] [J], Greffière stagiaire

DÉBATS

Audience publique du 10 Février 2025, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 28 Avril 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD, assistée de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte authentique reçu le 09 avril 2020 par Maître [Y] [D], notaire, Monsieur [K] [C] et Madame [F] [V] ont acquis auprès de la SCI CICO et par l’intermédiaire de la SAS L’ANGLE IMMO, une maison à usage d’habitation située [Adresse 7] à [Localité 10].

Cette acte authentique a été précédé, d’une promesse unilatérale de vente conclue le 08 décembre 2019 et reçue devant Maître [Y] [D], notaire.

Les consorts [C]-[V] ont fait procéder à l’édification d’une extension au rez-de-chaussée de leur maison d’habitation située [Adresse 7] à [Localité 10] selon déclaration préalable n°09303320C0022 accordée le 17 juillet 2020.

Le 6 octobre 2022, Madame [P] [U] adjoint au maire délégué au cadre de vie, agissant en qualité d’officier de police judiciaire, a dressé un procès-verbal d’infraction à la législation du code de l’urbanisme en date du 6 octobre 2022, l’aménagement de l’extension en pièce de vie en lieu et place d’une pièce de stockage étant contraire aux règles du plan local d’urbanisme et du plan de prévention du risque inondation qu interdit l’aménagement de pièces habitables en dessous de la cote des plus hautes eaux connues.

C’est dans ces conditions que par actes de commissaire de justice en date du 28 juin 2023, Monsieur [K] [C] et Madame [F] [V] ont assigné la SCI CICO et la SAS L’ANGLE IMMO devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins d’obtenir leur condamnation in solidum à leur payer la somme de 200.000 € au titre de la restitution du prix de vente de l’immeuble située [Adresse 7] à [Localité 10] ainsi que la somme de 27.500 € en réparation de leur préjudice moral et financier.

Cette procédure a été enregistrée sous le numéro RG 23-6660.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2023, la SAS L’ANGLE IMMO a fait assigner en intervention forcée son assureur la SA ALLIANZ IARD devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir sa condamnation à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre à titre principal, accessoire, intérêts, frais, article 700 et dépens au profit des consorts [C]-[V].

La clôture de l’instruction a été prononcée le 09 octobre 2024 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 10 février 2025.

***

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 11 juin 2024, les consorts [C]-[V] demandent au tribunal de :
« - RECEVOIR Monsieur [C] et Madame [V] en leurs demandes,

- CONSTATER que la SCI CICO avait connaissance du vice préalablement à la vente,

- DIRE et JUGER que la société L’ANGLE IMMO a manqué à ses obligations d’informations à l’égard des acquéreurs.

En conséquence, principalement,

- DIRE et JUGER que la SCI CICO est tenue à garantir Monsieur [C] et Madame [V] du vice caché affectant le bien acquis le 9 avril 2020,

- CONDAMNER in solidum, la SCI CICO et l’agence L’ANGLE IMMO à payer à Monsieur [C] et Madame [V], la somme de 200.000 €, sauf à parfaire, outre de l’action estimatoire, avec intérêts de droit à compter de la présente assignation

- CONDAMNER in solidum la société CICO et l’agence L’ANGLE IMMO à payer à Monsieur [C] et Madame [V], la somme de 27.500 €, sauf à parfaire, en réparation de leur préjudice moral et financier, avec intérêts de droit à compter de la présente assignation

SUBSIDIAIREMENT,

- CONSTATER que la SCI CICO a manqué à leur obligation précontractuelle d’information, et se sont rendus coupables de réticence dolosive, à l’égard de Monsieur [C] et de Madame [V],

- CONDAMNER in solidum la société CICO et l’agence L’ANGLE IMMO, à payer la somme de 227.500 €, sauf à parfaire, en réparation du préjudice moral, avec intérêts de droit à compter de la présente assignation,

TRES SUBSIDIAIREMENT,

- NOMMER tel Expert qu’il plaira au Tribunal afin de déterminer les préjudices subis par Monsieur [C] et Madame [V], eu égard au caractère inhabitable du rez-de chaussée, lors de l’acquisition du bien acquis le 9 avril 2020.

En tout état de cause :

- CONDAMNER in solidum la société CICO et l’agence L’ANGLE IMMO, à payer la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, à Monsieur [C] et Madame [V],

- Les CONDAMNER aux entiers dépens.

- RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit.»

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 13 mai 2024, la SCI CICO, demande au tribunal de :
« Débouter Monsieur [C] [K] et Madame [V] [F] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions principales et subsidiaires ;

Y faisant droit, 

Dire et Juger qu’aucun vice caché n’est caractérisé et que la SCI CICO n’a commis aucun manquement à l’obligation précontractuelle de renseignement ;

Dire et Juger les demandes de restitution du prix et des dommages et intérêts infondées ;

En conséquence,

Débouter la SAS L’ANGLE IMMO de sa demande de garantie des condamnations pouvant être prononcées à l’encontre de la SCI CICO ;

Débouter la SA ALLIANZ IARD de sa demande de garantie des condamnations pouvant être prononcées à l’encontre de la SCI CICO ;

En tout état de cause,

Rappeler que l’exécution provisoire est de droit ;

Condamner Monsieur [C] [K] et Madame [V] [F] au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;

Condamner Monsieur [C] [K] et Madame [V] [F] aux entiers dépens de l’instance. »

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 juillet 2024, la SAS L’ANGLE IMMO demande au tribunal de :
«A titre principal,

Débouter Monsieur [C] et Madame [V] de l’intégralité de leurs demandes,

A titre subsidiaire,

Si par impossible, la juridiction de céans entrait en voie de condamnation à l’encontre de la société L’ANGLE IMMO,

Juger que la SCI CICO a commis une faute à l’égard de la société L’ANGLE IMMO,

Juger que la police d’assurance de la société ALLIANZ IARD est applicable,

En conséquence,

Condamner la SCI CICO et la société ALLIANZ IARD à relever et garantir indemne la société L’ANGLE IMMO de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au profit des consorts [C]-[V] en principal, accessoires, intérêts, article 700 et dépens.

Sur la demande d’expertise formée par les consorts [C]-[V] à titre subsidiaire, Vu l’article 146 du code de procédure civile,

Débouter Monsieur [C] et Madame [V] de leur demande,

A titre subsidiaire,

Mettre hors de cause la société L’ANGLE IMMO de sorte que les opérations d’expertise se dérouleront au seul contradictoire de la SCI CICO,

En tout état de cause,

Débouter la SCI CICO et la société ALLIANZ IARD de l’intégralité de leurs demandes dirigées à l’encontre de la société L’ANGLE IMMO,

Condamner, in solidum, tous succombants à payer à la société L’ANGLE IMMO la somme de 7 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner, in solidum, tous succombants aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Adrien PELON, avocat aux offres de droit,

Ecarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.»

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 29 juillet 2024, la SA ALLIANZ IARD en sa qualité d’assureur de la SAS L’ANGLE IMMO demande au tribunal de :
« A titre principal,

- JUGER que Monsieur [C] et Madame [V] ont acquis l’habitation appartenant à la SCI CICO en ayant pleine connaissance du caractère inondable du terrain et de la non-conformité au permis de construire des travaux réalisés par le vendeur, ainsi que des sanctions attachées au défaut de conformité et de l’impossibilité de réaliser des pièces de vie au rez-de-chaussée ;

- JUGER que Monsieur [C] et Madame [V] ne justifient pas d’un préjudice en lien de causalité avec une faute de la société L’ANGLE IMMO ;

- DEBOUTER Monsieur [C] et Madame [V], ainsi que la SCI CICO, de l’ensemble de leurs prétentions, fins et conclusions à l’encontre de la société L’ANGLE IMMO.

En conséquence,

- DEBOUTER la société L’ANGLE IMMO, ou autre partie, de son appel en garantie dirigé à l’encontre de son assureur de responsabilité civile professionnelle, ALLIANZ IARD ; Vu l’article L113-1 du Code des Assurances,

- JUGER que dans l’hypothèse où la demande de condamnation formalisée par les Consorts [C] [V] à l’encontre de la société L’ANGLE IMMO serait accueillie cette faute de l’article 1240 du Code civil s’analyserait en une faute dolosive exclusive de la garantie d’ALLIANZ IARD ;

- PRONONCER la mise hors de cause d’ALLIANZ IARD.

A titre subsidiaire,

- JUGER qu’en application de l’article L.112-6 du Code des assurances, ALLIANZ IARD ne saurait être tenue au-delà des limites de son contrat (garantie, plafond et franchise) ;

- JUGER, en conséquence, que le montant des condamnations qui pourraient être prononcées à l’encontre d’ALLIANZ IARD, que ce soit au profit des Consorts [C] [V] ou au titre de l’appel en garantie de la SCI CICO, ne saurait excéder 100.000 € en principal, intérêts, frais et dépens, dont à déduire le montant de la franchise contractuelle de 10 % avec un minimum de 750 €, soit 10.000 € ;

- APPLIQUER exclusivement, s’agissant de la police d’assurance les conditions générales visées dans les Dispositions Particulières produites par l’assuré à savoir les conditions générales communiquées par ALLIANZ IARD (pièce n°1) et non pas celles produites en pièce 16 par l’assuré qui correspondent à des Dispositions Générales éditées en 2020 ;

- JUGER que la SCI CICO a commis des fautes, en ayant effectué des travaux d’aménagement illégaux et manqué à son devoir de conseil en qualité de venderesse, en lien de causalité direct et certain avec les préjudices invoqués, de nature à engager sa responsabilité ;

- CONDAMNER la SCI CICO, à relever et garantir ALLIANZ IARD, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre, à titre principal, accessoire, intérêts, frais, article 700 et dépens.

A titre encore plus subsidiaire,

Sur la demande d’expertise judiciaire, vu l’article 146 du Code de procédure civile,

- DEBOUTER Monsieur [C] et Madame [V] de leur demande,

- A défaut, PRONONCER la mise hors de cause d’ALLIANZ IARD et JUGER que les opérations d’expertise se dérouleront au seul contradictoire de la SCI CICO, seule tenue à la réparation des préjudices subis par Monsieur [C] et de Madame [V] ;

En tout état de cause,

- JUGER que Monsieur [C] et Madame [V] ne rapportent pas la preuve de l’existence et du quantum de ses préjudices ; REJETER toute demande de condamnation ou appel en garantie qui serait dirigé par l’une quelconque des parties à l’encontre d’ALLIANZ IARD ;

- CONDAMNER in solidum Monsieur [C] et Madame [V], la SCI CICO, la société L’ANGLE IMMO ou tout autre succombant, à verser à ALLIANZ IARD une somme de 2.500 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens avec le bénéfice au profit de la SARL MANDIN-ANGRAND AVOCATS des dispositions de l’article 199 du Code de Procédure Civile.»

***
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 28 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire

Aux termes de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n'y répondra qu'à la condition qu'ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu'elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

En outre, la « mise hors de cause » ne correspond en soi juridiquement ni à une prétention ni à un moyen de défense. Dépourvue de portée juridique en elle-même, elle ne peut être que la conséquence d'un rejet des demandes au fond ou de leur irrecevabilité, l'examen d'une exception de procédure relevant pour sa part exclusivement de la compétence du juge de la mise en état conformément à l'article 789 du code de procédure civile. L'analyse des arguments de la défenderesse conditionne ainsi tant la qualification de ses moyens au sens de l'article 12 du code de procédure civile que le stade de leur examen.

Sur les demandes des consorts [C]-[V]

Sur l’existence d’un vice caché

Aux termes des articles 1641 et 1642 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

Pour engager la garantie, le vice doit être non apparent, antérieur à la vente, atteindre la chose dans une de ses qualités principales et être d'une gravité suffisante.

Il appartient aux demandeurs de rapporter la preuve de l'existence d'un vice caché présentant l'ensemble de ces caractéristiques.

En l’espèce, selon acte authentique de vente en date du 09 avril 2020, les consorts [C]-[V] ont acquis de la SCI CICO [Adresse 7] à Gournay-sur-Marne (93460) « une maison à usage d’habitation, comprenant :
-Au rez-de-chaussée : entrée, water-closet, salon séjour, cuisine
-A l’étage : palier, salle d’eau, 3 chambres, water-closets
Jardin »

Ce même document indique en page 6, au paragraphe intitulé « usage du bien », que « Le VENDEUR déclare que le BIEN est actuellement à usage d’habitation. ».

Or, il résulte des pièces versées aux débats en particulier du procès-verbal d’infraction du 6 octobre 2022 que le rez-de-chaussée de ce bien immobilier est à usage de garage et d’atelier et n’est pas à usage d’habitation, cette modification de la destination est contraire au plan local d’urbanisme (PLU) et au plan de prévention du risque inondation (PPRI) qui interdisent l’aménagement de pièces habitables au-dessous de la cote des plus hautes eaux connues.

Le caractère illégal de cette modification de la destination du rez-de-chaussée était nécessairement dissimulé pour les consorts [C]-[V], dès lors qu’il n’est pas visible à l’œil nu, qu’il s’agit d’un fait négatif (modification de la destination antérieure,en infraction aux dispositions du PLU et du PPRI) et qu’il n’est mentionné ni dans l’acte authentique de vente conclu le 09 avril 2020, ni dans les documents annexés à cet acte.

De nombreux documents sont annexés à l’acte authentique de vente du 09 avril 2020 et notamment les dossiers de diagnostique technique, l’état des risques et pollutions, la notice d’information sur les risques naturels et technologiques de la commune de [Localité 10], le descriptif des risques de la Mairie de [Localité 10], un certificat d’urbanisme, un certificat de numérotage et renseignement d’urbanisme, un plan de situation et un extrait cadastral.

Toutefois, aucun de ces documents ne mentionne que le rez-de-chaussée du bien litigieux est à usage de garage et d’atelier et qu’il a fait l’objet d’un changement de destination à usage d’habitation lequel est interdit au regard des dispositions du PLU et du PPRI.

Les documents d’urbanisme annexés à l’acte authentique de vente, page 16, ne font référence ni au PLU, ni au PPRI, à l’exception du certificat d’urbanisme n° 93033 20 C0010 délivré le 18 février 2020 par la Mairie de [Localité 10] qui mentionne que l’immeuble situé [Adresse 7] sur la parcelle cadastrée section C n°[Cadastre 5] est situé notamment en zone UG du PLU et est concerné par un PPRI.

L’acte authentique indique, page 16, s’agissant des documents d’urbanisme annexés que « l’Acquéreur reconnaît avoir reçu du notaire soussigné toute explications et éclaircissement sur la portée, l’étendue et les effets de ces charges, prescription et limitations. Il s’oblige en conséquence à faire son affaire personnelle de l’exécution des charges et prescriptions, du respect des servitudes publiques et autres limitations administratives au droit de propriété mentionnées sur ces documents. »

Or, le certificat d’urbanisme en question ne mentionne pas expressément qu’en application du PLU et du PPRI auxquels le bien est soumis, la destination du rez-de-chaussée qui est à usage de garage et d’atelier ne peut être modifiée pour être à usage d’habitation, ce d’autant plus que ni le PLU, ni le PPRI n’ont été fournis aux consorts [C]-[V].

En effet, si l’acte authentique de vente du 09 avril 2020 indique, page 27 et 28, qu’un état des risques et pollutions ainsi qu’une consultation de la base de données environnementales GEORISQUE sont annexés et si ces documents font bien état de ce que le bien est situé en zone à fort risque d’inondation soumise à un PPRI, les prescriptions de ce plan en particulier sur la destination du rez-de-chaussée de l’immeuble n’y sont ni mentionnées, ni déductibles.

De plus, le permis de construire accordé le 4 juillet 2018 par la Mairie de [Localité 10] est également annexé à l’acte authentique de vente du 9 avril 2020, il porte sur l’aménagement de deux logements avec surélévation d’une partie de la toiture.

L’article 3 de ce document prévoit que « le projet devra respecter les dispositions générales du plan de prévention du risque inondation de la Marne et les dispositions applicables de la zone jaune de ce plan », sans qu’aucune autre mention ni dans le permis de construire, ni dans le dossier accompagnant la demande ne précise quelles sont les dispositions applicables à la zone jaune du PPRI de la Marne.

En revanche, le dossier de demande de permis de construire comporte une notice, non datée, non signée, ainsi rédigée : « Dans la perspective de créer deux logements distincts dans le bâtiment se situant sur la parcelle OC[Cadastre 5] d’une superficie de 415 m², je sollicite afin de vous présenter ce projet. Ce bâtiment est issu d’une division d’une bâtisse remarquable située au [Adresse 7], il est actuellement constitué d’une partie garage et atelier au rez de chaussée, et anciennement d’une partie habitation au premier étage. Ce projet ne modifie en rien la destination des pièces existantes, les pièces de vie resteront au premier étage, et le rez de chaussée gardera son aspect originel. (…) ».

Cette seule et unique mention dans une pièce annexée à l’acte authentique ne pouvait permettre aux consorts [C]-[V], dont il n’est pas démontré qu’ils seraient des professionnels de l’immobilier, d’assurer leur pleine et entière information quant au fait que le rez-de-chaussée de leur bien immobilier n’est pas à usage d’habitation, mais à usage de garage et d’atelier et qu’un changement de destination du rez-de-chaussée en pièce habitable est contraire au PLU ainsi qu’au PPRI et donc au permis de construire accordé le 4 juillet 2018.

Par ailleurs, pour justifier de la connaissance par les consorts [C]-[V] de l’illégalité de la destination à usage d’habitation du rez-de-chaussée de leur bien, la SCI CICO se prévaut de la clause suivante, insérée en page 19 de l’acte authentique de vente du 9 avril 2020:
« Le VENDEUR déclare :
Que le bien objet des présentes a fait l’objet d’un permis de construire délivré par la Mairie de [Localité 10] le 4 juillet 2018 sous le numéro U-2018-2, pour l’aménagement de deux logements en surélévation, dont la copie est demeurée jointe et annexée aux présentes, accompagnée de la demande de permis de construireQue les travaux ayant été effectués par le VENDEUR concernant le bien vendu ont été exclusivement des travaux d’aménagement intérieurs sans modifications de l’aspect extérieur de l’immeuble et n’ont pas eu pour effet de supprimer de mur porteur, créer d’ouverture, ni portés sur la toitureQu’en conséquence, les travaux effectués par lui ne sont pas soumis à l’obligation de souscription d’une assurance dommages ouvrageQue la déclaration d’achèvement des travaux n’a pas été déposéeQue le certificat de conformité n’a, de ce fait pas été délivré.
L’ACQUEREUR reconnaît avoir été parfaitement informé de cette situation dès avant ce jour par le Notaire soussigné, et requiert le Notaire soussigné de régulariser les présentes connaissant cette situation et les conséquences qui en découlent, et déchargent expressément le Notaire soussigné de toute responsabilité à ce sujet. »

Cette clause ne permet ni de démontrer la connaissance par les consorts [C]-[V] de ce que la situation administrative du rez-de-chaussée n’était pas conforme aux dispositions du PLU et du PPRI, ni même de ce qu’elle n’était pas conforme au permis de construire, ce d’autant plus qu’au paragraphe suivant immédiatement cette clause il est indiqué :
« La construction de l’immeuble n’a pas fait l’objet de la délivrance ni d’un certificat de conformité ni d’une attestation de la Mairie certifiant que la conformité des travaux avec le permis n’a pas été contestée, ains que le propriétaire le déclare.

En outre, le propriétaire déclare :

avoir fait édifier l’immeuble en respectant la totalité des prescriptions édictées par le permis de construire ci-dessus visé dont un exemplaire est remis ce jour (…)
Les parties sont averties des sanctions ci-après résultant de l’absence de certificat de conformité ou de la déclaration d’achèvement et de conformité, dans la mesure où les travaux effectués ne sont pas conformes aux prescriptions contenues dans le permis de construire : (…) ».

Ainsi, les consorts [C]-[V] ont bien été informés qu’il n’existait pas de certificat de conformité des travaux avec le permis de construire accordé le 4 juillet 2018 et des sanctions susceptibles de découler d’une éventuelle non-conformité, mais pas que la destination du rez-de-chaussée avait été modifiée en contradiction avec sa destination antérieure, le permis de construire, le PLU et le PPRI et par voie de conséquence, qu’ils acquéraient une maison dont seul le premier étage est à usage d’habitation.

La SCI CICO soutient encore que les consorts [C]-[V] avaient connaissance de l’illégalité de la destination à usage d’habitation du rez-de-chaussée avant la conclusion de la vente, car ils en avaient été informés lors d’un rendez-vous à la mairie de [Localité 10] le 18 février 2020, qu’ils ont ensuite sollicité un permis de construire pour une extension en rez-de-chaussée à destination de stockage et effectivement fait édifier une extension en rez-de-chaussée à destination de chambre.

Or, la seule pièce produite attestant d’un rendez-vous à la mairie de [Localité 10] est une attestation établie par Monsieur [T] [Z], qui ne peut à elle seule établir la réalité de cette réunion et des informations qui y ont été échangées.

En tout état de cause, ce rendez-vous quand bien même il a eu lieu et la demande de permis de construire déposée le 5 juin 2020 et accordé le 22 juin 2020 relativement à la construction d’une extension en rez-de-chaussée à destination de stockage, permettent uniquement de démontrer que les consorts [C]-[V] étaient informés qu’ils ne pouvaient plus créer un rez-de-chaussée à usage d’habitation, mais pas qu’ils étaient informés de ce que la destination du rez-de-chaussée du bâtiment déjà construit et ancien avait été modifiée en contradiction avec sa destination antérieure, le permis de construire, le PLU et le PPRI et par voie de conséquence, qu’ils avaient acquis une maison dont seul le premier étage est à usage d’habitation.

En outre, il ressort du procès-verbal d’infraction établi le 6 octobre 2022 qu’eu égard à la non-conformité aux prescriptions du PLU et du PPRI de la modification de la destination à usage d’habitation du rez-de-chaussée, aucune régularisation n’est possible et que les sanctions de l’article L 480-4 du code de l’urbanisme sont applicables, en ce compris l’obligation de mise en conformité ou de démolition des travaux irréguliers, ce qui limite significativement l’usage que les consorts [C]-[V] peuvent faire de leur bien immobilier.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il est suffisamment démontré que l’irrégularité de la destination d’habitation du rez-de-chaussée constitue un vice non apparent antérieur à la vente, inhérent au bien immobilier situé [Adresse 7] à [Localité 10] et qui en diminue tellement son usage que les consorts [C]-[V] ne l'auraient pas acquis s'ils avaient connu ce vice ou bien en aurait donné un moindre prix.

Sur la clause d’exonération

Aux termes de l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

En l’espèce, l’acte authentique de vente conclu le 9 avril 2020 prévoit que :
«L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours, contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

des vices apparents, des vices cachés,
S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il s’est comporté comme tel,
s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR. ».
Les consorts [C]-[V] estiment que la SCI CICO est un professionnel de l’immobilier et qu’en tout état de cause, la modification illégale de la destination du rez-de-chaussée était connue de leur vendeur.

En l’occurrence, l’objet social de la SCI CICO, dont il n’est pas établi que les associés sont membres d’une même famille, est « l’acquisition, la mise en valeur, l’administration, l’exploitation, la location d’immeubles. Et plus généralement l’acquisition et la gestion de locaux commerciaux ou civils ainsi que toutes opérations quelconques pouvant se rattacher directement ou indirectement à l’objet social ou touts objets connexes, pourvu que ces opérations ne modifient pas le caractère civil de la société. ».

L’examen des pièces versées aux débatas en particulier le dossier du permis de construire, permet d’établir que Monsieur [N] [W] [L] a effectué la demande de permis de construire accordé le 4 juillet 2018 par la Mairie de [Localité 10], en son nom personnel alors même qu’il n’est pas le propriétaire du bien, ce qui établit que la SCI CICO, par l’intermédiaire de son gérant, a rénové le bien immobilier litigieux.

Au surplus, le gérant de la SCI CICO, Monsieur [N] [W] [L] est également le gérant de la SAS SAN dont l’activité est celle de construction de maison individuelles, entreprise qui a réalisé les travaux d’édification de l’extension des consorts [C]-[V].

Au regard de ces éléments, il est établi que Monsieur [N] [W] [L] est un professionnel de l’immobilier ou de la construction.

Dans ces conditions, il est suffisamment démontré que la SCI CICO est elle-même un professionnel de l’immobilier ou de la construction, de sorte qu’elle est présumée avoir connaissance du vice.

Par ailleurs, dans l’acte authentique de vente du 9 avril 2020 la SCI CICO a effectué plusieurs déclarations inexactes :

- en page 18, le vendeur déclare qu’à sa connaissance « aucune construction ou rénovation n’a été effectuée dans les dix dernières années » et qu’ « aucun élément constitutif d’un ouvrage ou équipement indissociable de l’ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil n’a été réalisé dans ce délai » alors qu’il résulte des pièces versées aux débats en particulier du permis de construire accordé le 04 juillet 2018 que la SCI CICO a transformé un logement en deux habitations, modifiant le garage et l’atelier du rez-de-chaussée en un salon séjour et une cuisine et surélevant le toit, ce qui constituent des travaux de rénovation ainsi que la réalisation d’un ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil s’agissant d’un toit ;

- en page 19, « Que les travaux ayant été effectués par le VENDEUR concernant le bien vendu ont été exclusivement des travaux d’aménagement intérieurs sans modifications de l’aspect extérieur de l’immeuble et n’ont pas eu pour effet de supprimer de mur porteur, créer d’ouverture, ni portés sur la toiture
Qu’en conséquence, les travaux effectués par lui ne sont pas soumis à l’obligation de souscription d’une assurance dommages ouvrage » alors qu’il résulte des pièces versées aux débats en particulier du permis de construire accordé le 04 juillet 2018 que la SCI CICO a fait procéder à la surélévation du toit, ce qui constitue la réalisation d’un ouvrage soumis à l’obligation de souscription d’une assurance de dommages ouvrage.

En outre, bien que la SCI CICO n’ait pas jugé utile de produire l’acte authentique du 3 août 2018 aux termes duquel elle est devenue propriétaire de la parcelle cadastrée section C numéro [Cadastre 5] avant sa division en deux nouvelles parcelles dont celle cadastrée section C numéro [Cadastre 6] objet de la vente du 9 avril 2020, il résulte d’une part, de la note sur les servitudes extrait de l’acte authentique du 3 août 2018 que le rez-de-chaussée est constitué de deux garages et une remise, d’autre part, de la notice annexée à la demande de permis de construire effectuée par Monsieur [N] [W] [L], gérant de la SCI CICO, que le rez-de-chaussée est, à cette date, à usage de garage et d’atelier.

De surcroît, selon la demande de permis de construire effectuée par Monsieur [N] [W] [L], gérant de la SCI CICO, il a été fait recours à un architecte Monsieur [M] [H], lequel ne pouvait ignorer les règles d’urbanisme et en particulier les règles du PLU et du PPRI.

Ainsi, les déclarations inexactes de la SCI CICO dans l’acte authentique du 09 avril 2020 alors même qu’elle savait le rez-de-chaussée du bien vendu aux consorts [C]-[V] à destination de garage et d’atelier et qu’elle s’était faite assister d’un architecte pour les travaux de rénovation ayant précédés la vente, démontrent qu’elle connaissait l’impossibilité juridique de modifier la destination du rez-de-chaussée et qu’elle savait qu’elle vendait aux consorts [C]-[V] une maison d’habitation dont en réalité seul le premier étage est à usage d’habitation.

Par voie de conséquence, la clause d'exclusion de garantie figurant à l'acte authentique de vente du 09 avril 2020 n'est pas opposable aux consorts [C]-[V].

Sur la réduction du prix de vente

Selon l'article 1644 du Code civil en cas de vices cachés, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

En l'espèce, les acquéreurs sollicitent la mise en oeuvre de l'action estimatoire, en réduction du prix qu’ils estiment à la somme de 200.000 €, sans produire aucun document à l’appui de cette
évaluation.

La SCI CICO considère que cette estimation n’est basée sur aucun élément objectif et que le préjudice est purement hypothétique.

Toutefois, compte tenu des risques réels pour les acquéreurs de se voir imposer la mise en conformité et le retour à un usage de garage et d’atelier en lieu et place d’un séjour-salon et d’une cuisine et de se heurter à des difficultés lors de sa revente, il y a lieu, de condamner la SCI CICO à payer aux consorts [A]-[I]-[R] la somme de 114.855,59 € calculée comme suit :
Surface du rez de chaussée selon l’attestation de superficie loi Carez : 52.68 m²
Prix d’achat au m² hors prix des meubles : (419.759 / 90,31 m²) = 4.647,98 €
Valorisation d’un garage d’environ 15 m² : 20.000 €
Valorisation d’un atelier d’environ 40 m² : 110.000 €
(52,68 m² x 4.647,98€) – 130.000 € = 114.855,59 €

Sur les demandes de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.

La recevabilité de l'action en réparation du préjudice éventuellement subi du fait d'un vice caché n'est pas subordonnée à l'exercice d'une action rédhibitoire ou estimatoire, de sorte que cette action peut être engagée de manière autonome.

En application de ce texte, l'acquéreur doit établir l'existence d'un préjudice et d'un lien de causalité entre le vice caché et le dommage allégué.

En l'espèce, les consorts [C]-[V] réclament :
-la somme de 17.500 € au titre de leur préjudice matériel, correspondant aux frais notariés indûment versés ;
-la somme de 10.000 € au titre de leur préjudice moral, en raison de l’insécurité juridique dans laquelle ils estiment se trouver et des difficultés pour revendre leur bien.

Selon l’acte authentique de vente du 9 avril 2020 l'ensemble des frais de vente s'établit à la somme totale de 24.794 € calculé en page 8 et 9 sur un prix d'achat de 419.759 € (hors meubles vendus estimés 10.241 €) établissant ainsi un taux de prélèvement de 5,9 % (24.794 € x 100/ 419.759 €).

Alors que le montant des restitutions du prix s'élève à la somme de 114.855,59 € portant le prix de l'acquisition hors meubles à la somme de 304.903,41 € et que les frais de vente sont en ce cas de 17.989,30 € et non de 24.794 €, il y a lieu de faire droit à la demande des consorts [C]-[V] à hauteur de 6804,69 € (24.794 € - 17.989,30 €)

Par ailleurs, au regard de l’impossibilité de régulariser la situation administrative de leur bien et du risque réel de se voir imposer le retour à une destination de garage et d’atelier et des difficultés que la situation ne peut manquer de générer en cas de revente du bien, les consorts [C]-[V] ont subi un préjudice moral qu’il y a lieu d’évaluer à la somme de 5.000€.

Sur la responsabilité de l’agent immobilier la SAS L’ANGLE IMMO

Aux termes de l'article 1240 du code civil dans sa version applicable au présent litige, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

En application de ces textes, il appartient au demandeur d'établir l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité.

L’agent immobilier est tenu d’une obligation d’information et de conseil. A ce titre, le négociateur professionnel, spécialiste de l’immobilier, a l’obligation de renseigner les parties sur la situation exacte du bien qu’il est chargé de vendre,

La responsabilité de l'agent immobilier peut donc être recherchée pour ne pas avoir indiqué à l'acquéreur certaines informations qu'il connaissait ou aurait dû connaître, s'il s'était suffisamment renseigné auprès du vendeur ou de tout tiers détenant une information sur un élément essentiel de l'opération immobilière envisagée.

En l’espèce, selon l’acte authentique de vente du 9 avril 2020 et aux termes de la promesse unilatérale de vente du 18 décembre 2019, le bien acquis par les consorts [C]-[V] situé [Adresse 7] à [Localité 10], sur la parcelle cadastrée section C n°[Cadastre 6] est composé au rez-de-chaussée d’une entrée, d’un water closet, d’un salon séjour et d’une cuisine et est à usage d’habitation.

Or, il ressort de l’examen des pièces versées aux débats, en particulier le procès-verbal d’infraction du 6 octobre 2022, que le rez-de-chaussée du bien des consorts [C]-[V] est à usage de garage et d’atelier et non à usage d’habitation et que cette situation n’est pas régularisable, le PLU et le PPRI faisant interdiction d’aménager des pièces d’habitation au-dessous de la cote des plus hautes eaux connues.

Contrairement aux affirmations de la SAS L’ANGLE IMMO, il a déjà été développé que les consorts [C]-[V] n’en ont pas été informés préalablement à la vente.

Il appartenait à la SAS L’ANGLE IMMO de s’assurer que le bien était, dans son intégralité à usage d’habitation, notamment en sollicitant auprès du vendeur la communication de son propre acte authentique de vente, ce qui lui aurait permis de constater une modification non autorisée de la destination du rez-de-chaussée et d’attirer l’attention des consorts [C]-[V] sur ce point de manière claire et précise.

La SAS L’ANGLE IMMO a ainsi manqué à son obligation d’information à leur égard.

Néanmoins, cette faute n’a pas causé la perte de valeur du bien acquis par les consorts [C]-[V], le préjudice subi par ces derniers consiste dans la perte de chance de ne pas avoir acquis le bien litigieux ou de l'avoir acquis à moindre prix.

Or, les consorts [C]-[V] ne sollicitent pas l’indemnisation d’un préjudice pour perte de chance, de sorte que, le juge ne pouvant relever d'office ce moyen qui n'a pas été soumis à la discussion des parties (Cass. Civ 2 – 25 juin 2020 - n°18-24402 ; 2ème civ. 9 septembre 2021 pourvoi n° 20-10.045), ils seront déboutés de leurs demandes indemnitaires à l’encontre de la SAS L’ANGLE IMMO.

La responsabilité de la SAS L’ANGLE IMMO n’étant pas engagée, toutes les demandes formulées à l’encontre de son assureur la SA ALLIANZ IARD sont devenues sans objet.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Succombant, la SCI CICO sera condamnée aux dépens de la présente instance

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, faute de production du moindre justificatif, l'équité commande de la SCI CICO à payer aux consorts [C]-[V] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n'apparaît pas inéquitable de ne pas faire droit aux demandes des autres parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, compte tenu des circonstances, de la nature de l'affaire et de l'issue du litige, il n'apparaît pas nécessaire d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS