TJ 75056, 15 avr. 2025, RG 24/11599

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [T] [B]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Fabienne BALADINE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/11599 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6VEZ

N° MINUTE : 9/2025

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 15 avril 2025

DEMANDERESSE
La société SEQENS, SA [Adresse 5] dont le siège social est situé [Adresse 4]
représentée par Maître Fabienne BALADINE,avocat au barreau de PARIS,vestiaire B0744

DÉFENDEUR
Monsieur [T] [B]
demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eric TRICOU, Juge des contentieux de la protection
assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 février 2025

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 15 avril 2025 par Eric TRICOU, Juge, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 15 avril 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/11599 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6VEZ

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 4 décembre 2023, la société SEQENS a consenti un bail d’habitation à M. [T] [B] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 321,60 euros et d’une provision pour charges de 79,45 euros.

Par acte de commissaire de justice du 5 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1549,96 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [T] [B] le 6 septembre 2024.

Par assignation du 12 décembre 2024, la société SEQENS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, statuer sur le sort des meubles et objets garnissant les lieux, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [T] [B] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
-Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
−2500,64 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 12 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
−500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 décembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 21 février 2025, la société SEQENS représentée par son conseil maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 17 février 2025, s'élève désormais à 3745,23 euros. La société SEQENS considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [T] [B] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

La société SEQENS ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société SEQENS a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [T] [B].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société SEQENS représentée par son conseil justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l'inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d'intérêt général interdisant aux parties d'y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 5 septembre 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1549,96 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 novembre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société SEQENS à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société SEQENS verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 17 février 2025, M. [T] [B] lui devait la somme de 3745,23 euros.

Toutefois, en l’absence de comparution du locataire, le principe de la contradiction impose de limiter la demande du bailleur au montant figurant dans l’assignation, soit 2372,28 euros, déduction des frais de contentieux suivant décompte arrêté au 12 novembre 2024.

M. [T] [B] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision avec au taux légal à compter du 12 décembre 2024.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 422,27 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 6 novembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SEQENS ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [T] [B], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 350 euros à la demande de la société SEQENS concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,