TJ 83050, 24 avr. 2025, RG 23/08728

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

---

Chambre 1

---

DU 24 Avril 2025
Dossier N° RG 23/08728 - N° Portalis DB3D-W-B7H-KCAB
Minute n° : 2025/ 154

AFFAIRE :

S.A. SOCIETE GENERALE C/ S.C.I. JPF

JUGEMENT DU 24 Avril 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Virginie GARCIA, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER : Madame Nasima BOUKROUH,

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Février 2025 mis en délibéré au 24 Avril 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort.

Copie exécutoire à Me Anne-claire BUROT
Me Jean-claude GUIDICELLI
Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSE :

S.A. SOCIETE GENERALE
[Adresse 3]
[Localité 5]

représentée par Me Anne-claire BUROT, avocat au barreau de TOULON

D’UNE PART ;

DEFENDERESSE :

S.C.I. JPF
[Adresse 7]
[Localité 6]

représentée par Me Jean-claude GUIDICELLI, avocat au barreau de TOULON

D’AUTRE PART ;

---

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 juin 2001, Madame [V] [E], aux droits de laquelle vient la SCI JPF, a donné à bail commercial à la SA SOCIETE GENERALE des locaux dans un immeuble à usage d’hôtel situé [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 8], pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 1999 et jusqu’au 30 juin 2008, et moyennant un loyer annuel de 125.126,20 francs (19.075,37 euros).

La SOCIETE GENERALE est également locataire de locaux commerciaux communiquant avec ceux-ci, dépendant d’un immeuble mitoyen, situé au [Adresse 4], appartenant également à la SCI JPF, et aux termes d’une cession de droit au bail reçue par Maître [J] le 7 juin 2002.

A compter du 1er juillet 2008, le bail s’est poursuivi par tacite reconduction.

Par jugement du 16 mai 2019, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN a fixé le montant du loyer du bail renouvelé entre les parties à la somme de 22.860 euros hors taxes et hors charges par an à compter du 1er juillet 2012.

En dépit de ce jugement, la SCI JPF a continué à appeler les loyers sur la base du montant antérieur au jugement, somme que la locataire a réglé jusqu’au 2ème trimestre 2023, date à compter de laquelle elle en a suspendu le règlement dans l’attente d’un compte entre les parties.

Par acte du 2 novembre 2023, la SCI JPF a fait signifier à la SA SOCIETE GENERALE un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 12.252,58 euros.

Faisant valoir que le bailleur lui demeure redevable d’un trop perçu de loyer d’un montant supérieur aux sommes dues en vertu du commandement de payer, la SA SOCIETE GENERALE, suivant acte du 30 novembre 2023, a formé opposition à celui-ci, enrôlée sous le numéro de RG 23/08728.

Le 2 novembre 2023 également, la bailleresse a fait signifier à la SA SOCIETE GENERALE un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 7.162,32 euros, auquel elle a fait opposition le 30 novembre 2023, la procédure étant enrôlée sous le numéro RG 23/08729.

Dans le cadre de l’instance 23/08728, la SOCIETE GENERALE demande au tribunal, dans ses conclusions du 12 novembre 2024, de :

-ORDONNER la capitalisation des intérêts produits par la créance de la Société Générale à l’égard de la SCI JPF.
-ORDONNER la compensation des créances réciproques des deux sociétés bailleresse et preneuse.
CONDAMNER la SCI JPF à payer à la Société Générale la somme de 46.725,27 € à parfaire ou à diminuer, outre les intérêts produits par la créance de la Société Générale
-JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A titre subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal estimait qu’il n’y a pas lieu à compensation,
-JUGER qu’il y a lieu d’accorder un délai la Société Générale et, corrélativement, ORDONNER la suspension de la clause résolutoire.

En tout état de cause,
-CONDAMNER la SCI JPF au paiement d’une somme de 3.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
-CONDAMNER la SCI JPF aux entiers dépens, en ce inclus le coût des commandements de payer, dont distraction au profit de Maître Anne-Claire BUROT, Avocat aux offres de droit.

Elle s’oppose à la demande de jonction formulée par la défenderesse, soulignant qu’il s’agit de deux baux différents. A l’appui de ses demandes, elle fait valoir qu’en continuant d’appeler les loyers sur la base du loyer antérieur à la procédure de fixation initiée devant le juge des loyers commerciaux, alors qu’elle a abouti à une baisse de celui-ci, la SCI JPF a généré un trop perçu qu’elle se doit de lui rembourser. Elle ajoute qu’en dépit des dispositions du bail, la bailleresse lui réclame le remboursement de la taxe foncière alors qu’elle n’est redevable que de la seule taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
Elle soutient que ces sommes dont le montant s’élève à 81.015,27 euros doivent être compensées avec les sommes dont elle est débitrice au titre des loyers impayés, soit 34.290 euros au 31 décembre 2024.
Elle précise avoir adressé de nombreux courriers à la bailleresse afin d’obtenir le remboursement du trop-versé généré par la fixation du loyer à la baisse, et rappelle qu’il lui était dû une somme équivalente à plus de deux ans de loyer, et ajoute qu’il appartenait à la SCI JPF de modifier ses appels de loyer.

Dans ses conclusions du 4 septembre 2024, la SCI JPF demande au tribunal de :

Vu les oppositions à commandement de payer,
Vu l’article 367 du Code de procédure civile,
Vu les articles 1220 et 1728 du Code civil,
Vu les pièces nouvelles 3 et 4,

-RECEVOIR la S.C.I J.P.F en ces écritures complémentaires.
-DÉBOUTER la Société Générale de sa demande de compensation.
-DÉBOUTER la société Générale de sa demande de capitalisation des intérêts.
Par conséquent,
-VALIDER les deux commandements de payer délivrés par la S.C.I J.P.F à la Société Générale en date du 2 novembre 2023.
-ENJOINDRE à la Société Générale de procéder au règlement des loyers et charges.
-CONDAMNER la Société Générale à payer à la S.C.I J.P.F la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
-CONDAMNER la Société Générale aux entiers dépens d’instance.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’elle a fait délivrer à la SA SOCIETE GENERALE deux commandements de payer visant des loyers impayés depuis juillet 2023 et portant sur des locaux occupés par la même locataire, de sorte qu’une bonne administration de la justice commande la jonction des deux procédures.
Elle conteste les trop-versés de loyer réclamés depuis 2012 en vertu des jugements rendus par le juge des loyers commerciaux en 2019, soulignant que la locataire a réglé les loyers appelés par le bailleur sans faire état des erreurs d’erreurs de calcul. Elle ajoute que la demanderesse ne démontre pas que le trop-versé de loyer a eu pour elle des conséquences graves justifiant l’inexécution de ses obligations contractuelles, et qu’elle persiste en s’abstenant de régler les loyers courants.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 26 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de jonction

Dans la mesure où, si dans les deux affaires pour laquelle la jonction est sollicitée, les parties sont les mêmes, et qu’elles portent toutes deux sur l’opposition à un commandement de payer, elles sont cependant relatives à deux baux commerciaux différents, portant sur deux locaux et avec des clauses et conditions distinctes, de sorte qu’il n’apparaît pas d’une bonne administration de la justice d’ordonner la jonction des procédures.

Sur la validité du commandement de payer

Selon l’article L145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Il est constant que pour produire ses effets, le commandement de payer doit être délivré de bonne foi.

La SA SOCIETE GENERALE ne conteste pas être débitrice des sommes mentionnées au commandement de payer délivré par la SCI JPF le 2 novembre 2023. Il est évident que le paiement du loyer constitue l’obligation essentielle du locataire et la contrepartie de l’occupation des locaux.

Cependant, il ressort des éléments versés aux débats, et principalement du jugement du juge des loyers commerciaux du 16 mai 2019, des appels de loyer émis par la SCI JPF et des décomptes produits que la bailleresse a appelé des loyers d’un montant supérieur à celui fixé par le juge pour la période à compter du 1er juillet 2012.

Il est évident que jusqu’à la date du jugement, et conformément au jugement avant-dire droit du 11 décembre 2014 ordonnant une mesure d’expertise, le loyer, dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, correspondait provisoirement au montant du loyer versé. En revanche, dès après le jugement fixant le montant du loyer du bail renouvelé, il appartenait à la SCI JPF d’appeler le loyer fixé par celui-ci, et de procéder au remboursement du trop perçu pour la période allant du 1er juillet 2012 à la date du jugement. Or, elle n’en a rien fait, et ce en dépit des demandes de son locataire.

Le fait que la SA SOCIETE GENERALE ait continué à régler, dans un premier temps, les loyers tels que sollicités par la SCI JPF est totalement indifférent et sans effet.

La SCI JPF a ainsi commis une faute en s’abstenant de rectifier le montant des loyers appelés et de procéder au remboursement du trop perçu. C’est par conséquent avec une particulièrement mauvaise foi, et alors qu’elle était redevable envers sa locataire d’une somme équivalent à plus de deux ans de loyer, ce qu’elle ne pouvait ignorer, qu’elle lui a fait délivrer le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 2 novembre 2023.

Il en résulte que du fait de cette mauvaise foi, le commandement de payer du 2 novembre 2023 doit être annulé.

Sur les comptes entre les parties

En vertu des articles 1347 et suivants du code civil, la compensation a lieu entre les créances fongibles, liquides et exigibles détenues réciproquement par deux personnes.

La SA SOCIETE GENERALE fait état de la disposition du bail liant les parties, intitulée « Impôts et charges diverses », selon laquelle : « Le preneur devra acquitter à compter du jour d’entrée dans les lieux, ses impôts, contributions et taxes personnelles, et en justifier à toute réquisition du bailleur, et notamment enf in de bail, avant tout enlèvement des objets mobiliers, matériel et marchandises.
Il remboursera au bailleur, en même temps que chaque terme de loyer les taxes locatives, et les différentes prestations et fournitures que le propriétaire est en droit de récupérer sur les locataires ».

Il en résulte que la taxe foncière, qui n’est pas une charge locative susceptible d’être répercutée sur le preneur, n’est pas due en intégralité par celui-ci, et que seule la taxe d’enlèvement des ordures ménagères est à la charge du locataire. Cependant, entre 2012 et 2023, la SCI JPF a réclamé à la SA SOCIETE GENERALE le remboursement de l’intégralité de la taxe foncière relative au local loué. Il convient par conséquent de la condamner à rembourser également ce montant indu.

La SCI JPF produit aux débats un décompte des sommes dues par la SCI JPF, tant au titre du trop versé de loyer que de la taxe foncière, pour un montant total de 81.,15,27 euros arrêtée au 2ème trimestre 2023.

De son côté, La SA SOCIETE GENERALE est redevable, au titre des loyers du 1er juillet 2023 au 31 décembre 2024, de la somme totale de 34.290 euros, en ce non compris la taxe sur les ordures ménagères.

Il en résulte qu’il convient d’ordonner la compensation de ces deux sommes, et de condamner la SCI JPF à payer à La SA SOCIETE GENERALE la somme de 46.725,27 euros, outre intérêts produits par la créance de La SA SOCIETE GENERALE et capitalisation de ceux-ci tels que sollicité.

Sur les mesures de fin de jugement

La SCI JPF qui succombe sera condamnée aux dépens, distraits au profit de Maître Anne-Claire BUROT, ainsi qu’à payer à La SA SOCIETE GENERALE la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera enfin dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,