TJ 31555, 11 avr. 2025, RG 25/00207

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 9]
[Adresse 1]
[Adresse 6]
[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/00207 - N° Portalis DBX4-W-B7J-TWVN

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 11 Avril 2025

S.A. d’[Adresse 8]

C/

[G] [N]
[K] [Z]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 11 Avril 2025

à Maître Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT

Expédition délivrée
à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 11 Avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 18 Février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. d’HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Mme [G] [N], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

M. [K] [Z], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 10 mai 2019, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à M. [Z] [K] et Mme [G] [N] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 584,35 € et 192.78€ de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 08 juillet 2024 pour un montant de 3079,15 € en principal.

La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a ensuite fait assigner M. [Z] [K] et Mme [G] [N] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse par un acte de commissaire de Justice du 17 octobre 2024 afin :
- de constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés;
-d'ordonner l'expulsion de M. [Z] [K] et Mme [G] [N] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, et l'évacuation de tous les biens meubles des lieux si besoin est avec le concours de la force publique et d'un serrurier;
- de constater la mauvaise foi de M. [Z] [K] et Mme [G] [N] et en conséquence de supprimer le délai de deux mois prévu par l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
- et de les condamner solidairement au paiement :
*de l’arriéré locatif arrêté au 16 septembre 2024 à la somme de 1958,55 € avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
*d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant égal au loyer et charges actuels jusqu'à libération complète des lieux,
*de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 18 février 2025, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 934,80 euros. Elle précise être en accord avec la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et d' échelonnement du paiement de la dette locative par mensualités de 50 €, en plus du loyer et des charges courantes.

Mme [G] [N] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 50 € par mois en règlement de l'arriéré. Elle explique qu'elle perçoit un revenu d'environ 300 euros par mois, que son conjoint perçoit un revenu de1200 à 1300 euros et que leur fils de 14 ans bénéficie d'une allocation handicapé de 100 euros.

Bien que convoqué par acte de commissaire de Justice signifié à étude le 17 octobre 2024, M. [Z] [K] n’est ni présent ni représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION:

- sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 18 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE justifie avoir préalablement avisé le CAF 31 octobre 2023 la Caisse d'allocations familiales de la situation d'impayés locatifs de M. [Z] [K] et Mme [G] [N] ,soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lesquelles prévoient que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

En effet, si elle ne justifie pas la preuve de l'envoi de ce courrier par un accusé de réception, elle transmet un courrier de la CAF du 13 novembre 2023 laquelle indique avoir été informée de la situation d'impayés de loyers de Mme [G] [N], ce qui confirme l'envoi et la réception du courrier de la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE dans les délais requis. Par ailleurs la situation d'impayés des locataires a persisté ensuite.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 10 mai 2019 contient une clause résolutoire (article 6.2) et un commandement de payer visant cette clause, et reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 24 précité, a été signifié le 08 juillet 2024 pour la somme en principal de 3079,15 €.

M. [Z] [K] et Mme [G] [N] n'ont réglé dans le délai de deux mois qu'une partie de la somme, à hauteur de 900 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 09 septembre 2024.

II. SUR LA DEMANDE DE PROVISION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE produit un décompte démontrant que M. [Z] [K] et Mme [G] [N] restent lui devoir la somme de 934,80 € à la date du 10 février 2025, incluant le quittancement de janvier 2025.

M. [Z] [K], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de la dette que Mme [G] [N] reconnaît d’ailleurs à l’audience.

M. [Z] [K] et Mme [G] [N] seront donc condamnés solidairement à payer à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE cette somme de 934,80 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, au regard du fait que M. [Z] [K] et Mme [G] [N] ont effectué des versements significatifs afin d'apurer la dette, du montant de celle-ci, de leurs ressources ainsi que de la reprise du paiement du loyer courant, ils seront autorisés à se libérer du montant de la dette en versements mensuels de 50 €, soit 18 mensualités de 50€ et une 19ème mensualité qui soldera la dette, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Par ailleurs, la demande de Mme [G] [N] de rester dans les lieux s'analyse comme une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, conformément à la demande de Mme [G] [N], et les locataires ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d'audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d'expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de M. [Z] [K] et Mme [G] [N] ainsi que leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges et révisable selon les stipulations contractuelles.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d'un commandement de quitter les lieux, M. [Z] [K] et Mme [G] [N] pourront alors être expulsés des lieux loués, ainsi que tous occupants de leur chef, avec si besoin le concours de la [Localité 7] Publique et d'un serrurier, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [Z] [K] et Mme [G] [N], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, M. [Z] [K] et Mme [G] [N] seront condamnés in solidum à lui payer une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,