TJ 97411, 29 avr. 2025, RG 21/00353

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°
1ERE CHAMBRE
AFFAIRE N° RG 21/00353 - N° Portalis DB3Z-W-B7F-FXBZ

NAC : 50D

JUGEMENT CIVIL DU 29 AVRIL 2025

DEMANDEURS

Mme [M] [K] [Z] [P] épouse [U]
[Adresse 1]
[Localité 6]
Rep/assistant : Me Frédéric CERVEAUX, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

M. [G] [R] [F] [U]
[Adresse 1]
[Localité 6]
Rep/assistant : Me Frédéric CERVEAUX, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDERESSE

Mme [L] [X]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Rep/assistant : Me Laurent PAYEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Copie exécutoire délivrée le : 29.04.2025
CCC délivrée le :
à Me Frédéric CERVEAUX, Me Laurent PAYEN

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Le Tribunal était composé de :

Madame Sophie PARAT, Juge Unique,
assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, Greffière.

LORS DES DÉBATS

L’affaire a été évoquée à l’audience du 18 Mars 2025.

LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 29 Avril 2025.

JUGEMENT : Contradictoire, du 29 Avril 2025 , en premier ressort.

Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, Greffière.

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES:

Selon acte notarié en date du 25 juillet 2019, Monsieur [G] [U] et Madame [M] [P] épouse [U] ont acquis de Madame [L] [X] une maison d’habitation comprenant trois chambres, avec piscine et garage, sur une parcelle cadastrée section DE numéro [Cadastre 3], d’une surface de 496m², située au[Adresse 2]l, [Localité 6], sur la commune de [Localité 7], au prix de 750.000 euros, dont 3.000 euros pour les meubles.

Par actes de commissaire de justice en date du 22 janvier 2021, Monsieur et Madame [U] ont fait assigner Madame [X] devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Denis afin de juger que les désordres affectant la villa sont constitutifs de vices cachés qu’elle ne pouvait ignorer, que sa responsabilité contractuelle est engagée au titre des désordres affectant les travaux de reprise des plafonds et, avant-dire-droit, afin de voir ordonner une expertise.

Par ordonnance du 13 décembre 2022, le juge de la mise en état a ordonné une mesure d’expertise et désigné Monsieur [S] [E] pour y procéder.

Par ordonnance du 25 juin 2024, le juge de la mise en état a ordonné un sursis à statuer dans l’attente du rapport d’expertise judiciaire et le retrait du rôle de l’affaire.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 03 août 2024.

Les époux [U] ont notifié le 14 août 2024 des conclusions aux fins de réinscription au rôle ; l’affaire a été réinscrite au rôle et appelée à la mise en état électronique du 7 octobre 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 24 février 2025, Monsieur et Madame [U] demandent au tribunal de :

- CONDAMNER Mme [X] au coût des travaux de la remise en état des désordres allégués soit la somme de 29.295,00 euros.
- CONDAMNER Mme [X] à la somme de 2.490,13 euros pour le coût du passage au sel de la piscine, et celle de 7.567,88 € pour la réfection de l’étanchéité du bassin, ainsi que du bac tampon.
- JUGER que les coûts pour la reprise des désordres seront révisés à la date du jugement par application de l’indice BT01 relatif aux travaux de bâtiment.
- CONDAMNER Mme [X] à payer la somme de 2.500 € euros en réparation de la perte de jouissance temporaire et de qualité des lieux le temps des travaux ;
- CONDAMNER Mme [X] à payer à M. et Mme [U] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que les désordres affectant la villa et ses ouvrages annexes sont constitutifs de vices cachés qui, par leur nature et leur ampleur, ne pouvait être ignorés de Mme [X], de sorte que la clause d’exonération de garantie prévue à l’acte n’a pas vocation à s’appliquer.

Sur la base du rapport d’expertise qui retient que les fissures des poteaux et des poutres devaient exister depuis très longtemps, ils estiment invraisemblable que Madame [X] ait ignoré les vices dont la maison est atteinte.

Ils demandent sur ce fondement non seulement la prise en charge du coût des travaux de réparation de la superstructure de la piscine et du caniveau, mais encore de la réfection du bassin et du passage au sel pour la piscine.

Ils soutiennent encore que les désordres affectant les travaux de reprise des plafonds de la villa engagent la responsabilité contractuelle de Madame [X].

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 03 octobre 2024, Madame [L] [X] demande au tribunal de :

- DEBOUTER les époux [U] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

- LES CONDAMNER solidairement à payer à Mme [L] [X] la somme de 3.255 € sur le fondement de l’article 700 du C.P.C. ;

- DIRE n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

- CONDAMNER solidairement les époux [U] aux entiers dépens de la présente instance dont distraction au profit de la SELARL PAYEN conformément aux dispositions des articles 699 et suivants du Code de Procédure Civile.

En défense, si elle ne conteste pas l’existence de désordres d’importance affectant le sous-sol de la maison, de nature à affecter la solidité de l’ouvrage, constatés par l’expert, elle soutient qu’elle en ignorait l’existence au moment de la vente.

Elle souligne qu’elle ne se rendait pas au sous-sol et que personne ne l’a interpellée à ce sujet.
Elle considère que, soit les désordres n’étaient pas détectables par un profane, auquel cas ils ne l’étaient pas par elle non plus, soit ils étaient détectables et alors ils n’étaient pas cachés.

S’agissant de la piscine, elle fait valoir que les demandeurs ne démontrent nullement que la réfection en était rendue nécessaire par des vices l’affectant ; elle souligne que le revêtement de la piscine était en état d’usage mais qu’elle n’a rencontré aucun problème particulier.

Plus précisément, concernant le fait de savoir si la piscine était au sel ou au chlore, elle souligne que cela ne saurait par principe constituer un vice caché.

Enfin, elle considère que sa responsabilité contractuelle ne saurait être engagée alors qu’elle avait, au jour de la vente, réalisé les travaux de reprise des joints de placoplâtre prévus dans la promesse de vente.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 mars 2025.
Les parties ont été autorisées à déposer leur dossier au greffe le 18 mars 2025.

Les conseils des parties ont été informés que le jugement serait mis à disposition au greffe à la date du 29 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la garantie des vices cachés
Aux termes de l’article 1641 du code civil : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ».
Aux termes de l’article 1643 du même code : « Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ».
L’acte de vente contient une clause d’exonération de garantie, qui ne s’applique pas s’il est prouvé, par l’acquéreur, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.
Pour que leur action prospère, Monsieur et Madame [U] doivent donc, d’une part établir la réalité des vices cachés affectant le bien, selon l’ensemble des critères légaux, d’autre part démontrer que la défenderesse en avait connaissance.

- Sur l’existence d’un vice caché :

- S’agissant de la piscine :

En l’espèce, l’expert judiciaire n’a pas pu constater l’existence du vice allégué par les demandeurs, ceux-ci ayant fait réaliser les travaux de réfection du bassin de la piscine et de réparation de l’électrolyseur au sel avant la tenue de l’expertise judiciaire, dès le mois d’octobre 2019.
Dès lors, le seul élément versé aux débats pour démontrer le vice allégué est un courrier électronique, non daté, adressé par un chargé de clientèle de la société de piscines Sun7, indiquant que : « suite au passage du technicien, la perte d’eau est causée par l’étanchéité du bassin qui est à rénover ».
Ce seul élément ne saurait, évidemment, suffire à démontrer l’existence du vice caché allégué, consistant dans le problème d’étanchéité du bassin.
En outre, s’agissant du point de savoir si la piscine fonctionnait au sel ou au chlore, il est évident qu’un tel vice ne saurait remplir les critères légaux précités du vice caché.
Les demandes formées à ce titre seront donc rejetées.

- S’agissant du caniveau longeant la piscine et des désordres en sous-sol :

En l’espèce, la gravité du vice affectant la maison n’est pas contestée par la défenderesse et elle est parfaitement établie au regard des constats de l’expert, qui a relevé que la terrasse, carrelée autour de la piscine, n’est pas étanche, que les eaux de pluie s’infiltrent instantanément le long du caniveau de séparation avec la varangue et sur toute sa surface carrelée, que l’état de la structure porteuse de la terrasse est très dangereux en l’absence de précautions et d’étaiement.  
L’antériorité du vice n’est pas non plus contestée par la défenderesse et elle est également parfaitement établie au regard du caractère généralisé du désordre, présent sur plusieurs dizaines de mètres de poutres et de poteaux, tel que relevé par l’expert.
Seul le caractère caché est, en réalité, discuté par la défenderesse, puisqu’elle considère que soit le vice était apparent pour elle comme pour les acheteurs, soit il était caché pour elle comme pour les acheteurs.
Sur ce point, il est admis que les parties sont toutes profanes en matière de construction, et donc en tant que telles, dans l’incapacité de détecter la mauvaise qualité de réalisation du béton qui est à l’origine du désordre.
En revanche, l’expert souligne que la dégradation des éléments – à savoir, le décollement du béton des aciers, les fissures du béton des poutres et poteaux, la corrosion des aciers – était certainement visible et ne pouvait pas être ignorée des occupants ou des personnes en charge de l’entretien de la piscine.
Il précise encore, dans les réponses aux dires, que les fissurations des poteaux et des poutres devaient exister depuis très longtemps compte tenu de l’état d’avancement de l’oxydation des aciers dans le béton.
Sur ce point précis, les photographies du rapport d’expertise, datant certes du 13 février 2023, sont très éclairantes : les poutres et poteaux présentent d’importantes fissures, les aciers sont tellement corrodés que le béton s’est détaché de la structure des poutres.
Lors de la réalisation du constat, dressé le 22 janvier 2020, l’huissier de justice mandaté par les acquéreurs, a relevé que du béton était manquant sur une des poutres situées dans le sous-sol.
Enfin, au cours des opérations d’expertise, les demandeurs ont versé une photographie qui aurait été prise lors de l’achat, qui semble montrer qu’un poteau vertical a été enduit d’un produit pour boucher une fissure.
Ce dernier point aurait dû, au contraire, plutôt que masquer le problème, attirer l’attention des acquéreurs et les amener à s’enquérir des réparations effectuées.
Ainsi, il existe un faisceau d’indices permettant de retenir que les vices étaient apparents, même pour des profanes, lorsque les acquéreurs ont visité la maison.
Au regard du prix d’achat de la maison, qui était élevé (750.000 euros), les diligences normales attendues des acquéreurs consistaient à visiter l’intégralité des lieux, y compris le sous-sol.
Dans ce contexte, le tribunal retient le caractère apparent du vice lors de la vente et rejette les demandes formulées par les époux [U].

- Sur la responsabilité contractuelle de Madame [X] au titre des travaux de reprise des joints de placoplâtre :

Aux termes de l’article 1217 du code civil : « La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut […] demander réparation des conséquences de l'inexécution ».

L’acte notarié de vente du bien immobilier rappelle qu’aux termes de la promesse de vente notariée en date du 18 avril 2019, Madame [X] s’était engagée : « à faire réaliser la reprise des joints de placoplatre de la maison et de la varangue avant la réitération des présentes ».
Il mentionne encore que : « Les parties déclarent que lesdits travaux ont été effectués ce que l’acquéreur reconnait (à confirmer). 

En l’espèce, les acquéreurs ne contestent pas l’exécution des travaux auxquels la venderesse s’était engagée, mais considèrent que sa responsabilité est engagée au titre de leur défectuosité, en s’appuyant sur le constat d’huissier dressé le 22 janvier 2020 montrant des décollements généralisés des bandes de placoplatre.
Néanmoins, Madame [X], qui a exécuté son engagement, et qui, n’étant pas professionnelle, n’était pas tenue à une quelconque garantie, ne saurait voir sa responsabilité engagée pour des désordres affectant ces travaux de reprise, survenus six mois après l’achat de la maison.
Les demandes faites à ce titre seront donc rejetées.
- Sur les mesures de fin de jugement :
Les demandeurs, qui perdent leur procès, seront condamnés in solidum aux dépens ainsi qu’à verser à la défenderesse la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS